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【正文】 明。 （ 2）家庭收入 分析：從家庭年收入來看，銅梁家庭平均年收入在6 萬左右，而超過 5萬的人群占整個(gè)人群比例 44%，從數(shù)據(jù)來看銅梁消費(fèi)水平在區(qū)縣處于一個(gè)較高的水準(zhǔn)，說明銅梁人民具有一定的投資能力。 11%22%18%0%49%單身貴族 兩口之家兩代人三口及以上 三代同堂其他您的家庭年收入27%29%32%7% 5%23萬 35萬 610萬 1120萬 2 1 萬以上（ 3） 年齡區(qū)間 分析： 被調(diào)查者一般以上為 2530 歲的人群，占有比例為 40%，為房地產(chǎn)最大的首次置業(yè)消費(fèi)群體，其次為3140 歲的人群占有比例為 36%，為房地產(chǎn)消費(fèi)的最大消費(fèi)群體。 （ 4）職業(yè)情況 您的職業(yè)1419292408332305101520253035公務(wù)員 事業(yè)單位工作者 企業(yè)職員 個(gè)體私營 外來務(wù)工人員 教育工作者 自由職員 其他 分析：從結(jié)果反映看，企業(yè)職員、個(gè)體私營、自由職業(yè)者、事業(yè)單位工作者居多，這一樣本體現(xiàn)了目前市場需求的主體。 您的年齡區(qū)間40%36%19%5%2530歲 3140歲 4150歲 5 0 歲以上（ 5）文化程度 分析：本次調(diào)研的人群中，大專及以上占 26%，高中以下則占 39%，高中文化層次約占 25%?；倔w現(xiàn)了銅梁目前主力購房群體的學(xué)歷層 次。高中及以下人群占的比率較大，體現(xiàn)出大多受過教育人群都外出工作。 （ 6）婚姻狀況 分析：本次調(diào)研者有 61%已經(jīng)結(jié)婚，該類人群結(jié)婚考慮環(huán)境外還額外考慮子女讀書的問題。 39%未完成婚姻，該類人群更加考慮婚房與小區(qū)環(huán)境等因素。說明銅梁未來兩房和小三房的需求較多。 您的文化程度39%25%27%9%高中以下 高中/中專/技校 大專 本科及以上婚姻情況61%39%已婚 未婚三、消費(fèi)者中觀需求調(diào)研 （ 1）購買住宅因素分析 請您評價(jià)以下各因素對您選擇住宅的重要性692246313613242534736 3601020304050607080物業(yè)所處地段及交通 發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)及物業(yè)品牌 優(yōu)美的周邊環(huán)境 園林漂亮及規(guī)劃完善 有大小購物商場或商業(yè)街 晚上的會(huì)所康樂設(shè)施 晚上的物業(yè)管理及先進(jìn)的保安系統(tǒng) 智能化先進(jìn)樓宇設(shè)備 價(jià)格吸引及有上升空 間 附近有幼兒園和中小 學(xué) 戶型設(shè)計(jì)好及贈(zèng)送面積多 分析：從選擇開看，大多數(shù)的客戶更加鐘愛物業(yè)所處地段及交通，而價(jià)格吸引及有上升空間和附件有教育配套，也是客戶考慮的重要因素，體現(xiàn)消 費(fèi)者對小區(qū)位置和便捷的提高，同時(shí)，消費(fèi)者對于物業(yè)的管理、價(jià)格、地段等關(guān)鍵因素的期望值較高。 （ 2）裝修要求 分析：大部分的人群選擇毛坯房，銅梁的消費(fèi)者更加愿意自己裝修，但是還是有一部分人員選擇全裝修房，也有一定的市場。 您選擇房屋的裝修需求71%24%0% 5%毛坯房 全裝修房 豪華裝修 廚衛(wèi)裝修（ 3）戶型間隔需求 分析：在戶型間隔上面來看多數(shù)客戶比較喜歡客廳大和臥室大，而廚房的需求相對較少，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候可以加以考慮。而且必須重視客廳大的因素。 （ 4）對衛(wèi)生間的需求 分析：有 77%的消費(fèi)者選擇擁有兩個(gè)衛(wèi)生間，體現(xiàn)了消費(fèi)者對于住宅的私密性和品質(zhì)要求較高，在面積允許條件下項(xiàng)目 在設(shè)計(jì)的時(shí)候可以考慮 2 衛(wèi)的設(shè)計(jì)以滿足市場需求。 （ 5）對于陽臺(tái)的數(shù)量和位置的需求 分析：消費(fèi)者對于陽臺(tái)的數(shù)量要求上面更加傾向于 2個(gè)陽臺(tái)，在位置上面更加傾向于在客廳設(shè)置陽臺(tái)，體現(xiàn)消費(fèi)者的居住要求。在設(shè)您對戶型的間隔要求廚房大25%臥室大31%客廳大44%單衛(wèi)生間23%雙衛(wèi)生間77%您對陽臺(tái)的需求34%58%8%1個(gè)陽臺(tái) 2個(gè)陽臺(tái) 3個(gè)陽臺(tái)對于陽臺(tái)位置擺放要求65%26%9%客廳有陽臺(tái) 房間有陽臺(tái)廚房有工作陽臺(tái)計(jì)的時(shí)候可以考慮在客廳和主臥各放至一個(gè)陽臺(tái)。若不能則考慮主臥室設(shè)置大型飄窗。 （ 6）對于小區(qū)配套的要求 您對小區(qū)配套的要求22%31%15%12%20%肉菜市場、超市 休閑廣場或公園 幼兒園、小學(xué) 醫(yī)療保健設(shè)施 運(yùn)動(dòng)場所 分析：消費(fèi)者對于生活的休閑廣場或者公園的需求是最高；其次是肉菜市場和超市，說明銅梁消費(fèi)者對于生活的便捷性是較為看重。而本項(xiàng)目具有公園 配套，這樣可以做為最大的賣點(diǎn)。 （ 7）住宅類型需求 分析：小高層和高層的喜歡占約 58%，其中有 35%的消費(fèi)者喜歡小高層，這與目前的現(xiàn)實(shí)市場需求一致。目前的銅梁市場較 2 年前市場更加容易接受高層住宅了。另外有 42%的消費(fèi)者喜歡居住多層住宅，其中有 25%的客戶選擇多層電梯房，該類客戶具有一定的消費(fèi)能力。 您打算購買的住宅類型23%35%25%17%高層 小高層 多層，有電梯 多層，沒有電梯 （ 8）購房目的 您購房的主要目的4%56%4%15%14%6%1%0%拆遷 改善居住 投資 投資兼居住 結(jié)婚 身份地位象征 送家人 養(yǎng)老 分析：目前銅梁房地產(chǎn)市場的主要需求以改善居住為主，其中投資兼居住的也有較多的人群。送家人、養(yǎng)老、身份象征等奢侈型消費(fèi)約占 11%說明銅梁房地產(chǎn)市場需求較為成熟。除去投資外，剛性需求約占 80%（假設(shè)投資兼居住各占一半）。說明市場中剛性需求仍占有主導(dǎo)地位。 （ 9）付款方式調(diào)查 分析：銀行按揭付款較以前有所下降，銀行利率的提高對房產(chǎn)有一定的影響，消費(fèi)者開始傾向于公積金貸款，這樣消費(fèi)者的按揭還款額將會(huì)減少，但是還是有多數(shù)人無法辦理公積金貸款，所以銀行按揭貸款成為主流選擇。 您購房選擇的付款方式61%15%13%11%一次性付款 分期付款 銀行按揭 公積金貸款 四、消費(fèi)者微觀需求 調(diào)研 （ 1）戶型偏好 分析 :有一半以上的消費(fèi)者選擇三房，而也有 41%的消費(fèi)者選擇兩房，說明兩房是未來銅梁的消費(fèi)趨勢。建議項(xiàng)目的主力戶型為 兩房。 （ 2）樓盤風(fēng)格偏好 您喜歡什么風(fēng)格的樓盤中式風(fēng)格28%歐式風(fēng)格40%現(xiàn)代風(fēng)格32% 分析：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看對于樓盤的風(fēng)格偏好消費(fèi)者沒有太大的區(qū)別，其中選擇最多的為現(xiàn)代風(fēng)格。 （ 3）消費(fèi)者購房預(yù)算 分析：從購房預(yù)算來看，消費(fèi)者目前可以接受41%55%1%3%一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳您的購房預(yù)算9%11%26%25%17%12%15萬以下 15萬 20萬 20萬 25萬25萬 35萬 3545萬 45萬以上的總價(jià)在 35萬左右，而 40 萬市一個(gè)分水嶺， 40 萬左右的總價(jià) 是消費(fèi)者普遍能成承受的房產(chǎn)價(jià)格。 （ 4）面積區(qū)間偏好 您購買戶型的面積段1 1 32136 37315 4 5 60 001020304050以下 5060 6170 7180 8190（2房） 8190(3房） 91100 101110 111120 121130 131150 151160 160以上㎡人兩房5%34%61%6170 7180 8190 四房100%0%131150 151160 160以上一房50%50%5 0 以下 5060三房45%38%6%5%6%8190 91100 101110111120 121130 分析：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看消費(fèi) 者對 于 80 ㎡ 兩房以及 90 平米左右的三房 需求最為旺盛 。 （ 5）消費(fèi)者的單價(jià)承受能力 您購買住房可以接受的建面價(jià)格（元/ ㎡）3500以下75%450150004%400145005%500155000%3501400016%5501以上0%3 5 0 0 以下 35014000 40014500 45015000 50015500 5 5 0 1 以上 分析：從數(shù)據(jù)來看選擇 3500 以下的消費(fèi)者最多，但是考慮消費(fèi)者在做問卷的時(shí)候有最低單價(jià)選擇趨向，這樣除去 3500以下的人群，消費(fèi)者普遍 接受 價(jià)格在 35004000 之間。 （ 6）消費(fèi)者月供還款能力 分析： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 看， 10011500 元以下的客戶約占 18%，該類客戶的月供還款 能力較差。 1500以上的客戶群體約占 40%，這類群體能較好的解決月供問題。而 大 多數(shù)人能接受的 月供在1500 左右。 您每月可以接受的還款金額18%42%35%5% 0% 0%100 0以下 10011500 1501202120212500 25013000 300 1以上 （ 7）消費(fèi)者購房信息來源 您一般是通過什么媒介得知樓盤銷售有關(guān)信息010203040506070報(bào)紙 電視 電臺(tái) 親戚朋友介紹 其他媒體新聞報(bào)道 公共場所派送宣傳 路過 戶外 其他 分析：從統(tǒng)計(jì)效果看，消費(fèi)者主要信息來源于電視、報(bào)紙、公共場所派送宣傳資料、親朋好友介紹、戶外。在平面媒體中派單及戶外是比較好的媒介。項(xiàng)目的宣傳上面可以選擇以報(bào)刊、電視、展臺(tái)為主要的宣傳手段。 （ 8）產(chǎn)生購房動(dòng)機(jī) 分析：樓盤的品質(zhì)、價(jià)格與朋友介紹是消費(fèi)者對消費(fèi)者刺激最大的因素。因此在樓盤質(zhì)素上的 營銷選擇顯得格外重要。同時(shí)消費(fèi)者對于樓盤的促銷非常有興趣，于是在樓盤的銷售策略上應(yīng)作重考慮此因素。 11%26%31%23%7% 0% 2%媒體廣告引導(dǎo) 樓盤素質(zhì)價(jià)格優(yōu)勢 朋友介紹促銷優(yōu)惠措施 現(xiàn)場的促銷氣氛其他 （ 9）消費(fèi)者的投資偏好 分析：從消費(fèi)者的投資偏好來看，消費(fèi)者更愿意投資普通普通住宅，而其他寫字樓、單配公寓等并沒有太多的投資欲望。項(xiàng)目的投資型產(chǎn)品可以選擇以中 小 戶 型的普通住宅 和臨街商鋪來快速回籠資金。 五、 消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)論 1. 中 小 面積段房屋暢銷： 關(guān)于戶型的需求 ， 銅梁消費(fèi)者普遍接受三房與兩房，而三房的需求占據(jù)整個(gè)套型的一半 ，消費(fèi)者對于一房的需求較小 。在面積的喜好上， 消費(fèi)者主要接受 80 平米左右的兩房和 90平米左右的三房。 2. 改善性需求為主導(dǎo)： 改善性需求約占市場一半的份額。 而投資需求在 20%左右。消費(fèi)者購房的目的主要為改善性需求，消費(fèi)者的可能部分已經(jīng)擁有一套住房。作為投資的重要載體，目前銅梁市場消費(fèi)者將房產(chǎn)作為投資工具的較少，比較符合銅梁的實(shí)際情況。消費(fèi)者的剛性需求與改善性需求6%88%3%0%3%公寓 普通住宅 商鋪 寫字樓 其他占市場的絕大部分（約占市場總體的 80%左右），在產(chǎn) 品設(shè)計(jì)與營銷推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的居住功能。 3. 銅梁房價(jià)上揚(yáng)： 目前消費(fèi)者能接受的房價(jià)主要集中于 4000 元 /平米，總價(jià)在 35萬左右。單價(jià)較去年同時(shí)期上漲 1000元 /平米，總價(jià)較去 年同時(shí)期上漲 8萬左右的總價(jià)。消費(fèi)者對交通、配套設(shè)施等開發(fā)商可實(shí)施的模塊要求較高，同時(shí)，他們對價(jià)格較為敏感。 4. 消費(fèi)者需求上升： 消費(fèi)者對于裝修房、高層及多層電梯房等已經(jīng)逐步認(rèn)識(shí)與認(rèn)同，但是大多數(shù)消費(fèi)者還是滿足基本的居住生活需求， 銅梁 房地產(chǎn)需求市場正在逐漸向高一層次發(fā)展，可能迸發(fā)出相關(guān)的市場需求機(jī)會(huì)。但是目前市場 仍 然以剛需為主要需求。 5. 調(diào)研結(jié)論其他方面： 由于需求調(diào)查的細(xì)節(jié)部分，在每題中進(jìn)行了闡述，此處不再贅述。 第六部分 銅梁房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研 一、 項(xiàng)目總體情況 （一） 、銅梁目前房地產(chǎn)主 要分為兩個(gè)板塊 板塊 新城板塊 白龍大道板塊 區(qū)域 龍城大道、中興路、迎賓大道、金龍大道合圍而成 白龍大道兩側(cè)區(qū)域 樓盤 歐鵬華府、歐鵬御景天下、歐鵬蘭亭雅舍、普羅旺斯、龍騰盛世等 龍軒大地、親水居、龍城御 景、四季花城等 小結(jié)： 近期看新城，未來看白龍 新城板塊目前銅梁重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，也是開發(fā)熱點(diǎn)，高品質(zhì)樓盤較多，市場趨于飽和。 白龍大道板塊是銅梁各政府機(jī)關(guān)所在區(qū)域，是銅梁下一步開發(fā)熱點(diǎn)，本項(xiàng)目即在此區(qū)域。 從價(jià)格上面來看新城板塊均價(jià)處于 4500元 /㎡ 左右，而白龍大道板 塊均價(jià)處于 4000 元 /㎡ 左右。 整體來 看新城板塊比白龍大道板塊均價(jià)高出 500 元 /㎡ ，但是隨著市政各局的整體搬遷，秦淮商業(yè)街的形成，白龍大道板塊有較大的上升空間。 （二） 、樓盤情況概括 中等樓盤及小樓盤占絕對主力 序號 項(xiàng)目 開發(fā)商 占地 1 歐鵬華府 新歐鵬地產(chǎn) 萬平方米 2 鵬瑞龍騰盛世 鵬瑞房地產(chǎn) 300 畝 3 御景天下 新歐鵬地產(chǎn) 80 畝 4 龍脈書院 金梁集