【正文】 ㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建45萬平方米，一期總建13萬平方米（已經(jīng)售完），二期13000㎡，一幢框架6層。兩房：88㎡101㎡三房：115㎡119㎡128㎡137㎡均價約2700缽池山公園，浦東實(shí)驗(yàn)小學(xué)，新淮中，社區(qū)幼兒園，親子廣場等十處景觀。認(rèn)購率約40%。二期10月開盤，明年年底交付，已經(jīng)封頂。一河人生兩岸花居住環(huán)境優(yōu)美，配套齊全價格較高心港灣 開發(fā)商：淮安市盛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建筑面積47930㎡，一期4幢多層總戶數(shù)約156戶。兩房：㎡105㎡109㎡價格未定靠近市公安局和水利局，金瑞醫(yī)院，電視大學(xué)9月1號開始認(rèn)購。即將封頂心屬之地，本色生活位于開發(fā)區(qū)的行政中心戶型比較單一，配套不是很齊全紫荊苑 開發(fā)商：淮安龍馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢，㎡，%，由11幢多層和3幢9層組成共452戶，商業(yè)6870平方米。兩房：91㎡102㎡三房：120㎡126㎡復(fù)式：130160㎡一期18幢，價格未定架空式中庭休閑廣場，門前4路17路18路33路公交。9月底開始認(rèn)購。即將封頂，明年34月交付。城市中產(chǎn)文化社區(qū)多路公交直達(dá)，淮安唯一獲建設(shè)部人居文化經(jīng)典樓盤。周邊商業(yè)配套較少。世襲雅園 開發(fā)商：淮安浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建9萬平米，由3幢小高層和15幢多層組成，共650戶。其中一期第一批180戶已經(jīng)認(rèn)購了90幾套，第二批年底開盤，價格待定。二房：99㎡三房：103㎡四房：115㎡128㎡均價22804500㎡商業(yè)街，酒店式服務(wù)9月底開盤即將封頂，明年6月交付。9萬平米現(xiàn)代人居精英社區(qū)內(nèi)部配套較好，淮安首席節(jié)能環(huán)保建筑。目前周邊配套較少。比佛利四期 開發(fā)商：淮安誠益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建9280㎡，一幢12層框剪結(jié)構(gòu)，共144戶。二房：120㎡三房：140㎡起價2480，均價2700靠近缽池山公園銷售率約10%已經(jīng)封頂，明年4月交付。無居住環(huán)境優(yōu)美周邊配套不齊全東方明珠花園 開發(fā)商：淮安天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢一期兩幢17層，總建約2萬平米，共136戶。二房：㎡三房：134㎡138㎡躍層：㎡起價2480，均價2800靠近缽池山公園去年年底開盤，銷售率約80%已經(jīng)封頂，下個月22號交付。聚東方靈氣，閃明珠之光居住環(huán)境優(yōu)美周邊配套不齊全香格里拉 開發(fā)商：淮安今創(chuàng)智思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢占地538畝，總建約100萬平米，綠化率約31%，密度22%，總戶數(shù)約5000戶。80㎡130㎡價格未定靠近缽池山公園認(rèn)購日期未定正在勘探，即將動工國際名門，領(lǐng)秀生活居住環(huán)境優(yōu)美周邊配套不齊全板塊分析：該區(qū)域作為近幾年一個新興的板塊，其住房供應(yīng)量占據(jù)了整個市場一定的份額。在自然景觀方面也占據(jù)了一定的優(yōu)勢，因此也是高檔樓盤較為集中的區(qū)域，目前該區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目主要在缽池山公園沿線及深圳路兩側(cè)。作為新興的居住小區(qū)，其主要特征為單個項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、品質(zhì)上乘，目前普通住房的銷售均價在21002500元/㎡。但因其緊鄰火車站，又是純居住社區(qū)，因此該板塊后期的增值潛力較大?！? 06年4月份8月份商品房交易面積情況四、 三級市場分析 由于淮安市房地產(chǎn)市場起步較晚，因此二手房交易市場遠(yuǎn)沒有一手房來的活躍，據(jù)網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)顯示，目前交易的二手房年限主要為95年前與00年后的商品房，交易年限兩級分差較大，再加上國家對交易商品房居住年限的控制，所以在2000年后建的商品房在二手交易量上更加萎縮，因此淮安的二手房交易市場更顯冷清。以下是各區(qū)域二手房交易的抽樣調(diào)查：區(qū)域項(xiàng)目名稱入住時間樓層面積（㎡）總價（萬元）單價（元/㎡）裝修備注淮陰區(qū)富豪花園20036/6111322880中檔65㎡閣樓、8㎡車庫黃河花園20013/5149432885中檔無清河區(qū)北京新村19905/660142333毛坯無丹桂苑20036/6502638毛坯無清浦區(qū)浦東花園20035/6553520中檔無富春花園19992/6128382968中檔無開發(fā)區(qū)深圳小區(qū)19925/570121714毛坯無第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概括位置：本地塊位于淮安市清浦區(qū)，緊鄰市區(qū)第一主干道淮海路城南段東側(cè)，東至明遠(yuǎn)路（規(guī)劃中），西至淮海南路，北至正大路，南臨淮安高教園區(qū)。距市中心約5公里。項(xiàng)目周邊配套※ 學(xué)校：城南中心小學(xué)、城南中學(xué)※ 醫(yī)院：清浦區(qū)人民醫(yī)院※ 交通：1路終點(diǎn)站、17路、22路※ 菜市場：城南菜市場※ 生活小區(qū)：怡景花園、月季花園二、項(xiàng)目周邊競爭樓盤分析案名：月季花園開發(fā)商：淮安蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：總建筑面積：231584㎡，其中住宅多層：50904㎡（424套）、高層：116900㎡（941套）、復(fù)式40841㎡（222套）、商業(yè)：8400㎡。建筑密度：23%綠化率：35%容積率：車庫：地上357個、地下：503個工程進(jìn)度：即將全部封頂項(xiàng)目配套：幼兒園、會所銷售狀況：尚未開盤項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目緊鄰大學(xué)城，2004年由拍賣的形式得到該幅地塊，當(dāng)時出讓底價為8900萬元，最終蘇源以13380萬元的成交價取得該地塊。項(xiàng)目第一階段為復(fù)式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)外墻已落架，后期部份也將陸續(xù)封頂，但至目前為止帶項(xiàng)目仍未對外銷售。三、項(xiàng)目SWOT分析● 優(yōu)勢點(diǎn)※ 環(huán)境：本項(xiàng)目毗鄰淮安高教園區(qū)，在物業(yè)品質(zhì)上易形成以濃郁文化氣息為背景的高尚生活社區(qū)。※ 規(guī)模：本項(xiàng)目占地100畝，后期開發(fā)可利用短、平、快的模式迅速分化產(chǎn)品，加快項(xiàng)目資金的回籠，● 勢劣點(diǎn)※ 目前該區(qū)域內(nèi)的各方面的生活配套都相對較薄弱，銀行、超市幾乎為零?！? 同樣因?yàn)楸景敢?guī)模原因，因此在社區(qū)配套上無法做大?！? 機(jī)會點(diǎn) 目前該區(qū)域尚屬開發(fā)初期，競爭樓盤較少，再加上政府舊城改造的實(shí)行，在短期內(nèi)將形成市場的大量需求?！? 威脅點(diǎn) 本案所處的位置雖然屬于新區(qū)，但是離真正的生活區(qū)域還有相當(dāng)距離，再加上淮安目前各區(qū)域的房價差距不是很大，而區(qū)位優(yōu)勢卻猶為明顯，在相對條件下市區(qū)房產(chǎn)是大部份客戶的首選，從而也擴(kuò)大了客戶的選擇空間，因此后期在市場客戶的瓜分上存在著一定的壓力。四、項(xiàng)目潛在客戶分析※ 客戶群體定位：高教園區(qū)教師：通過了解，目前園區(qū)內(nèi)各類院校只提供數(shù)量較少的教師宿舍，大部份教師還是以自己買房為主，而且此類院校教師的收入水平與房價相比，購買能力完全沒有問題。當(dāng)?shù)夭疬w戶：雖然當(dāng)?shù)卣刑峁┎疬w安置房，但眾所周知安置房無論在建筑品質(zhì)以及生活配套各方面與商品房相比都略顯遜色。因此拆遷戶也是一個主要的市場。當(dāng)?shù)馗髡畽C(jī)關(guān)公務(wù)員：當(dāng)?shù)刂髽I(yè)高管：投資客：作為[大學(xué)城]旁的住宅小區(qū)，四所各大院校學(xué)生的租賃需求將是該區(qū)域房產(chǎn)的一大特點(diǎn)，龐大的租賃市場帶動的將是投資客的蜂擁購買。注：“大學(xué)城”全稱為淮安市高等教育園區(qū)，占地約10平方公里，是蘇北及周邊地區(qū)中高級專業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)基地，大學(xué)科技園和實(shí)訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園，國內(nèi)外名牌高校的辦學(xué)區(qū)，地方經(jīng)濟(jì)的動力源和優(yōu)秀文明社區(qū)。、淮安信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院和江蘇食品職業(yè)技術(shù)學(xué)院3個高等院校的新校區(qū)已投入使用，另安排國家大賽標(biāo)準(zhǔn)的體育中心、醫(yī)院等、中心花園。后期工程建成后，“大學(xué)城”可達(dá)到10平方公里范圍，市內(nèi)其他各專業(yè)學(xué)校將統(tǒng)一進(jìn)園并興建綜合性大學(xué)。 48 / 48