【正文】 程，3路公交車也途徑本項目，交通方便，周邊配套相對齊全， 生活便捷?！?商圈 龍領(lǐng)半島周圍社區(qū)商業(yè)體量較大，項目本身也有自己的商業(yè)體，在日常生活的便捷性上能滿足需求，具老城區(qū)中心位置 也很近，交通相對比較便利，是城南片區(qū)距離老城核心商業(yè)區(qū)最近的項目?！?交通 項目交通便利，四通八達，無論是進入廣漢主城區(qū)還是出廣漢，路線都很方便，并且路況非常良好?！?配套 小區(qū)配套較為完善，健身場所、兒童游樂場所、龍型水景等各類配套?！?建筑 項目全小高層設(shè)計，建筑布局合理，樓間距分配合理，建筑風(fēng)格簡潔大方?！?人文 項目靠近廣漢飛行學(xué)院，具有很強的人文優(yōu)勢。項目劣勢(W): ◇ 政策劣勢 新國八條的出臺，各大城市限購令的相繼出臺，給中國房地產(chǎn)市場蒙上了一層模糊的陰影。 ◇ 環(huán)境劣勢 項目周邊正在處于開發(fā)時期，舊建筑拆遷，產(chǎn)生的廢棄垃圾較多，整體環(huán)境較差。 ◇ 配套劣勢 項目周圍都是一些小的社區(qū)商業(yè)，但商業(yè)混亂，無規(guī)劃業(yè)態(tài)，層次較低。也沒有大型的超市，大型的餐飲娛樂等。 ◇ 推廣劣勢 推廣力度不夠，采用是分多批次銷售策略，拉大了銷售內(nèi)耗。項目機會(O): ◇ 市場機會 廣漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，各大政策性引導(dǎo)有利于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，也帶動了項目快速的銷售。 ◇ 產(chǎn)品機會 全框架電梯小高層設(shè)計，戶型設(shè)計方正合理，適用性強，無浪費，市場此類產(chǎn)品會越來越少，具有一定的產(chǎn)品機會。 ◇ 片區(qū)機會 項目周圍現(xiàn)目前還沒有太大的樓盤與之直面競爭，其區(qū)域市場占有份額較大。 ◇ 工程機會 本項目工程進度較快，相對于本年度城南片區(qū)其他樓盤，其工程進度相對靠前，掙得了更多的銷售時間和客戶。項目威脅(T): ◇ 市場威脅 受政策影響，廣漢房地產(chǎn)市場放量今年放量同比去年多很多，市場競爭激烈，市場威脅巨大。 ◇ 對手威脅 附近的樓盤萬興雒城一號實力強勁，區(qū)域競爭力相當(dāng)強勢。 ◇ 推廣威脅 各大樓盤在此階段均有不同方式的營銷推廣，不同的吸引點，而本項目營銷推廣很長一段時間沒有大的動作。 ◇ 潛在威脅 項目產(chǎn)品形態(tài)以一梯四戶、二梯五戶、二梯六戶為主。緊鄰項目附近已有一百畝以上的大項目開始啟動，勢必對本項目造成極大的威脅，而本項目的銷售速度相對就比較緩慢，勢必將增加項目后批次房源的銷售難度。 雒城一號二期產(chǎn)品分析及未來廣漢城市及房地產(chǎn)發(fā)展及各區(qū)域配套 雒城一號二期產(chǎn)品分析：結(jié)合第一部分廣漢市場的全面了解，目前啟動和即將啟動樓盤各種風(fēng)格產(chǎn)品都有，但也有打造產(chǎn)品較差和產(chǎn)品一般的，比如上美年華的西班牙風(fēng)格打造完全失敗，包括格林威治莊園、天鵝堡等小盤，在打造品牌時，由于受項目體量、開發(fā)商實力、營銷策略等各方面的影響，無法體現(xiàn)項目本身的定位。在產(chǎn)品的戶型上，城南片區(qū)的戶型目前主要以帶可變空間為主，如龍領(lǐng)半島、格林威治莊園等，戶型面積以90100㎡以內(nèi)，小戶型面積主要集中在90㎡以內(nèi)，三房戶型主要集中在110㎡以內(nèi)，120㎡以上的戶型比例相對較少。在天鵝堡7+1物業(yè)產(chǎn)品的戶型面積主要為130㎡左右，但從目前蓄客上并不是很理想。鑒于以上市場情況，對雒城一號二期產(chǎn)品上，應(yīng)堅持項目本身定位，堅持走自我風(fēng)格。在戶型配比上，本項目的客戶群體主要仍為周邊企事業(yè)單位職工為主，客戶群體以80后剛性需求和企事業(yè)單位退休員工養(yǎng)老居住占大部分比例，需求都以二房和功能型三房為主。故項目在戶型配比面積上，建議：戶型面積比例備注一室6070㎡5%帶可變空間二室7085㎡25%帶可變空間功能型三房95110㎡40%帶可變空間舒適性三房115130㎡20%帶可變空間豪華型三房130144㎡10%帶入戶花園此次戶型的1F建議都做私家花園的形式，特別是電梯1F，能提升物業(yè)價值和市場接受度。備注：以上建議僅恭參考。 廣漢城市及房地產(chǎn)發(fā)展、各區(qū)域房地產(chǎn)配套；廣漢城市及房地產(chǎn)發(fā)展：隨著目前廣漢城市化進程加速發(fā)展，積極推進城市化進程，加速廣漢市人口聚集。，隨著廣漢市政府打造50萬城市人口的發(fā)展目標(biāo)和決心，廣漢城區(qū)目前居住人口截止2007年統(tǒng)計加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口24萬，縣城人口目前為18萬的實際情況，將需要大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)或外地人口入住。目前廣漢城市的發(fā)展從東南西北四方面延展，目前已基本形成城北片區(qū)、三星堆片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)及老城區(qū)舊城改造的房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀。三星堆片區(qū)打造的都為高端項目，并已開始入住，形成規(guī)模。近兩年將僅有少量的土地開發(fā)，近兩年的重點將是城北片區(qū)和城南片區(qū)的打造。從目前來看，城南片區(qū)的開發(fā)土地量將達到1200畝。城北片區(qū)將達到約2000畝左右的商品房土地開發(fā)。城東片區(qū)，目前僅有龍領(lǐng)半島和新啟動項目在進行開發(fā)，在政府相關(guān)部門的了解下，城東片區(qū)將作為下一步城市發(fā)展的方向，目前還未正式開發(fā)此片區(qū)根據(jù)規(guī)劃布局，也將達到1000畝以上的土地開發(fā)。城西片區(qū)項目也逐步開發(fā)，開發(fā)量也在500畝以上。終上所述，廣漢房地產(chǎn)市場潛力較大，同時機會的竟?fàn)幉⒋?，市場竟?fàn)帉⒃絹碓酱蟆V漢房地產(chǎn)市場隨著本項目及錦弘房產(chǎn)、華力房產(chǎn)等大型開發(fā)商的不斷涌入，帶來全新的開發(fā)理念及營銷理念，迫使本地開發(fā)商不斷的提升改善。同時居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費水平大大提高，今后的房地產(chǎn)市場竟?fàn)幒诵木範(fàn)幜⒉辉偈菃渭兊淖》啃藿?，將更多的體現(xiàn)項目的綜合竟?fàn)幜彤a(chǎn)品附加值。廣漢城市竟?fàn)幜Φ牟粩嗵岣?，大型工業(yè)企事業(yè)單位的入駐，將不斷吸引外地人群的進入定居。同時隨著本地居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化，簡單式住房不再受寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求目標(biāo)，也形成了近年席卷全城的換房熱，也為房地產(chǎn)市場提供大力的市場支撐。各區(qū)域房地產(chǎn)配套：城南：目前隨著區(qū)域內(nèi)各企事業(yè)單位的快速入駐，片區(qū)人口將快速增加。為片區(qū)的發(fā)展將起到更大的支撐。同時，政府在城南片區(qū)，即本項目南邊規(guī)劃大型商業(yè)中心和大型超市，將直接引領(lǐng)城南片區(qū)經(jīng)濟居住的發(fā)展，形成以本項目為中心的片區(qū)中心。在各項目上，也同時在建項目配套，如本項目的特色商業(yè)街，星級酒店等，華力雍景坊也將在項目內(nèi)建大型商業(yè)配套。屆時，隨著政府和開發(fā)商各項目的共同打造，城南片區(qū)將更快的提升片區(qū)經(jīng)濟、居住。城北：隨著廣漢行政中心的北移，無疑城北將成為今后政務(wù)配套最齊的區(qū)域，同時，隨著行政中心的北移，也必將帶動片區(qū)商業(yè)、金融等一系列的配套。同時，各項目的啟動也將配合行政中心北移打造配套，如目前泓景灣項目上，建有酒店和大型商業(yè)綜合體配套，及后啟動的項目也將附帶商業(yè)?？梢?，區(qū)域的快速發(fā)展，商業(yè)的帶動將是最快的發(fā)展趨勢。結(jié)語：隨著城鄉(xiāng)一體化進程加快，房地產(chǎn)市場迅速蓬勃發(fā)展，在現(xiàn)今，物資文明基本滿足的條件下，人們也日益追求精神文明，追求一種精神享受，追求生活的便捷性，追求生活的品質(zhì)感，隨著市場越來越成熟，人們的購房心理也越來越成熟，買房時考慮的東西也比較全面，現(xiàn)目前小區(qū)品質(zhì)及周邊配套成為購房需求的首選，各大房地產(chǎn)項目也主打產(chǎn)品品質(zhì)及配套，而配套怎樣能做的更好？才能吸引更多的客戶，在這市場激烈競爭的環(huán)境下，開發(fā)商日益思考著這樣的問題，這也是對房地產(chǎn)開發(fā)的一種促進。就廣漢這種發(fā)展迅速的縣級城市，老城的各種生活配套都比較完善，無論是吃、喝、娛、樂都能很快的滿足需求，但是其老城的土地稀缺，各種生活配方式單一，生活方式傳統(tǒng)，這也為城市新區(qū)的發(fā)展埋下伏筆，也是一種挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)著市場，挑戰(zhàn)著房地產(chǎn)每一位職業(yè)人士。2011年3月28日 Page 23of