【正文】 ：城南片區(qū)現(xiàn)目前一共10余個(gè)項(xiàng)目在2011年啟動(dòng)或即將啟動(dòng)，各項(xiàng)目多以小高層＋多層的物業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)。舒適型三房占戶型配比的20%以內(nèi)。l 綜上所述，目前廣漢房產(chǎn)市場上，雖項(xiàng)目達(dá)30余個(gè)同時(shí)在啟動(dòng)或即將啟動(dòng)。包括在三星堆別墅項(xiàng)目的帝景灣。怡景花苑世聯(lián)代理一般差中下中無中下整個(gè)銷售部裝修很一般，銷售現(xiàn)場比較混亂，銷售人員專業(yè)度較差，服務(wù)水平相對較低。盛世蜀景仁和天成世紀(jì)差中下無無無中下目前處于尾房銷售期，故銷售部內(nèi)較為冷清，裝飾陳舊。l 客戶群體分析： 城北客戶群體主要集中在老城區(qū)二次置業(yè)和城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛性需求群體及部分外地客戶。即可確定房源，報(bào)價(jià)格區(qū)間?！?客戶群體威脅 廣漢是一個(gè)工業(yè)為主的城市，有很多大型企業(yè)入駐，其員工多為外地人，由于政策的影響，導(dǎo)致這部分客戶群體急劇減少?！?對手威脅 緊靠的那維亞半島項(xiàng)目即將同時(shí)段開售二期，就現(xiàn)目前情況，那維亞半島采取先訂房策略，搶奪了大部分客源。 ◇ 工程進(jìn)度威脅：各大樓盤的工程進(jìn)度都在迅速的推進(jìn)，從城南片區(qū)來看，此項(xiàng)目的工程進(jìn)度相對于其競爭樓盤比較緩慢。 ◇ 工程機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目工程進(jìn)度較快，相對于本年度城南片區(qū)其他樓盤，其工程進(jìn)度相對靠前，掙得了更多的銷售時(shí)間和客戶。三星堆片區(qū)打造的都為高端項(xiàng)目，并已開始入住，形成規(guī)模。屆時(shí)，隨著政府和開發(fā)商各項(xiàng)目的共同打造，城南片區(qū)將更快的提升片區(qū)經(jīng)濟(jì)、居住。為片區(qū)的發(fā)展將起到更大的支撐。備注：以上建議僅恭參考。 ◇ 推廣劣勢 推廣力度不夠，采用是分多批次銷售策略，拉大了銷售內(nèi)耗。 ◇ 產(chǎn)品機(jī)會(huì)：作為廣漢現(xiàn)目前最大的樓盤，超低容積率，其產(chǎn)品類型齊全，選擇空間較大，其產(chǎn)品相對于廣漢其他樓盤是最齊全的?！?產(chǎn)品機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目一期多層設(shè)計(jì)，隨著土地的越來越來稀缺，多層住宅此類產(chǎn)品也會(huì)更加緊缺，升值空間更高，并且一期基本上為準(zhǔn)現(xiàn)房?！?產(chǎn)品機(jī)會(huì) 產(chǎn)品以7+1電梯和多層為主，隨著土地的越來越來稀缺，此類產(chǎn)品也會(huì)更加緊缺，升值空間更高。開盤活動(dòng)造勢，享受開盤優(yōu)惠。如經(jīng)典上城； 根據(jù)交納誠意金的先后順序和金額大小確定選房順序。曼哈頓大麥地產(chǎn)良好中上良好中中下中上銷售部裝飾較為溫馨，結(jié)合項(xiàng)目定位較好。主動(dòng)上前接待客戶意識(shí)不到位。保潔服務(wù)上，絕大多數(shù)售樓部衛(wèi)生不細(xì)致，沙盤、煙灰缸、死角等處較臟亂，談判桌衛(wèi)生不及時(shí)處理等。逸品城占地100多畝，是目前城區(qū)較大的項(xiàng)目，但項(xiàng)目依靠公園，故小區(qū)內(nèi)也無任何的配套。奧園的戶型中，90㎡左右為主要戶型，占戶型配比的70%左右。l 詳細(xì)數(shù)據(jù)見下表（紅色加底紋為預(yù)計(jì)放量）：城北：序號(hào)樓盤名稱開發(fā)商建筑風(fēng)格占地面積工程進(jìn)度 營銷節(jié)點(diǎn)今年放量1泓景灣錦弘房產(chǎn)現(xiàn)代簡歐230未動(dòng)6月400002怡景花苑三胞房產(chǎn)現(xiàn)代簡潔103貼墻磚余房銷售100003經(jīng)典上城四川經(jīng)典房產(chǎn)現(xiàn)代簡歐83一期交房余房銷售40004格蘭維亞金領(lǐng)房產(chǎn)西班牙96工程進(jìn)場下半年300005英倫豪庭金雁房產(chǎn)英倫98工地打圍10月左右300006嘉銘l 以上數(shù)據(jù)包含在售和余房銷售項(xiàng)目。目前銷售來看，余房主要也集中在130㎡以上房源。如后亮相的泓景灣項(xiàng)目，占地200多畝，配套相對較全面。l 銷售部內(nèi)物業(yè)服務(wù)整體水平一般，未展現(xiàn)出項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)良好的一面。但銷售人員專業(yè)性較低。保安形象標(biāo)準(zhǔn)一般。l 除部分小項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目都以分期分批次推盤的形式來銷售，一批次的數(shù)量多少，各個(gè)樓盤不一，有按棟來分的；內(nèi)部認(rèn)購，幾乎全部以收取誠意金方式，誠意金額在8000——150000之間，在開盤時(shí)再享受額外優(yōu)惠12%或開盤抽獎(jiǎng)送禮的方式進(jìn)行操作。逸品城售樓部亮相后，即開始辦理VIP卡，20000優(yōu)惠3%；50000優(yōu)惠5%；100000優(yōu)惠7%?！?規(guī)模劣勢 本項(xiàng)目規(guī)模較少，推廣難度較大，給銷售進(jìn)程造成了很大的影響?！?配套劣勢 現(xiàn)目前此區(qū)域開發(fā)剛剛起步，周邊配套基本上沒有，如對于前期業(yè)主的入住肯定會(huì)導(dǎo)致生活的諸多不便。 ◇ 政策劣勢： 新國八條的出臺(tái)，各大城市限購令的相繼出臺(tái)，給中國房地產(chǎn)市場蒙上了一層模糊的陰影。 ◇ 環(huán)境劣勢 項(xiàng)目周邊正在處于開發(fā)時(shí)期，舊建筑拆遷，產(chǎn)生的廢棄垃圾較多，整體環(huán)境較差。鑒于以上市場情況，對雒城一號(hào)二期產(chǎn)品上，應(yīng)堅(jiān)持項(xiàng)目本身定位，堅(jiān)持走自我風(fēng)格。廣漢城市竟?fàn)幜Φ牟粩嗵岣撸笮凸I(yè)企事業(yè)單位的入駐，將不斷吸引外地人群的進(jìn)入定居?？梢?，區(qū)域的快速發(fā)展，商業(yè)的帶動(dòng)將是最快的發(fā)展趨勢。城北片區(qū)將達(dá)到約2000畝左右的商品房土地開發(fā)。 ◇ 推廣威脅 各大樓盤在此階段均有不同方式的營銷推廣，不同的吸引點(diǎn)，而本項(xiàng)目營銷推廣很長一段時(shí)間沒有大的動(dòng)作?！?商圈 龍領(lǐng)半島周圍社區(qū)商業(yè)體量較大，項(xiàng)目本身也有自己的商業(yè)體，在日常生活的便捷性上能滿足需求，具老城區(qū)中心位置 也很近，交通相對比較便利，是城南片區(qū)距離老城核心商業(yè)區(qū)最近的項(xiàng)目。 ◇ 規(guī)劃優(yōu)勢:占地326畝，是現(xiàn)目前廣漢最大的樓盤，是城南片區(qū)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一,建成后將成為城南新居住中心和新商業(yè)中心?！?環(huán)境 此片區(qū)地勢平坦，土地開發(fā)成本相對較低，有利于小區(qū)布局，規(guī)劃合理。◇ 交通 項(xiàng)目出門便是2路公交車站臺(tái)，進(jìn)入廣漢老城區(qū)僅僅十分鐘車程，交通便利。本地與外地客戶比例約為85：15。時(shí)代廣場仁和天成世紀(jì)良好中中下差無中銷售部裝飾符合項(xiàng)目定位，裝飾標(biāo)準(zhǔn)較好。逸品城創(chuàng)展作為中上中下中差差中下售樓部整裝修風(fēng)格較溫馨，由于場地較小，分區(qū)不明顯。城南：銷售現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)樓盤名稱營銷公司銷售部裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售人員專業(yè)性保安服務(wù)保潔服務(wù)吧員服務(wù)整體標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)上美年華成都道和一般差差差無差銷售部太過雜亂，在談判桌上，隨處可見公司內(nèi)部的資料。目前市場上的項(xiàng)目，絕大多數(shù)項(xiàng)目都在項(xiàng)目以中庭景觀或水景做主要景觀配套。在戶型配比中，由于各項(xiàng)目受位置、產(chǎn)品形態(tài)等的影響，戶型配比仍不一致。樓盤名稱上美年華那維亞半島雍景坊天鵝堡水映城邦產(chǎn)品形態(tài)多層多層、高層多層、高層、別墅多層、小高層多層、小高層、別墅幢數(shù)電梯5幢14F多層1幢5+1F不詳5幢多層；5幢7+1F；1幢14F、11+1F4幢小高層11+1F；6幢多層；4幢聯(lián)排樓盤名稱格林威治 塞納灣龍領(lǐng)半島美麗嘉園雒城一號(hào)產(chǎn)品形態(tài)多層未知小高層11+1F多層多層、小高層幢數(shù)4幢未知3幢10幢● 城區(qū)：本年度城區(qū)競爭樓盤較少，雖然現(xiàn)目前城區(qū)在售和即將開始的項(xiàng)目共9個(gè)項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目體量都比較小，相對于城北城南區(qū)域競爭將小一些，這些項(xiàng)目由于地塊小，容積率較高，項(xiàng)目多為小高層及高層的酒店式公寓，個(gè)別項(xiàng)目也有多層，如逸品城奧園為城區(qū)現(xiàn)目前較大樓盤，其產(chǎn)品形態(tài)中有多層，但是城區(qū)的主要產(chǎn)品形態(tài)絕大多數(shù)是純高層。 2011年廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告——成都聚思置業(yè)第一部分 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)查前言：此次市場調(diào)查，通過走訪廣漢市建設(shè)局、國土局等相關(guān)部門了解，與行業(yè)內(nèi)人士交流，對廣漢各區(qū)域、各項(xiàng)目實(shí)地現(xiàn)場了解后，編寫此市場調(diào)查報(bào)告。由于飛行學(xué)院地處此區(qū)域，屬于飛