廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 數(shù)舒適型3房套數(shù)泓景灣55199992303800002005040830146%%%怡景花苑580666610315000010601612081128此僅統(tǒng)計(jì)電梯%%%平均值：%%%城南和城區(qū)：樓盤(pán)名稱(chēng)售樓部電話占地面積建筑面積總戶(hù)數(shù)70㎡以下7090㎡90110㎡110120㎡120130㎡130144㎡144160㎡160㎡以上2室功能型3房套數(shù)舒適型3房套數(shù)那維亞半島31333332132900003000/16132858528//%%%格林威治莊園58898889713000013001401364%%%龍領(lǐng)半島58878887089000920405050104%%%天鵝堡523615133223414121111249262418%%%登邑從社區(qū)配套及物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)上都形成較強(qiáng)的竟?fàn)幜?。?xiàng)目體量在100畝內(nèi)的，基本上配套較少，目前除雍景坊的具體配套不清楚外，項(xiàng)目配套較齊的為本項(xiàng)目的配套。項(xiàng)目?jī)?nèi)的配套較少或沒(méi)有，主要以地段、產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格優(yōu)惠為竟?fàn)?。新?34雒城印象82樓盤(pán)名稱(chēng)建筑風(fēng)格占地面積建筑面積幼兒園羽毛球場(chǎng)籃球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)健身器械水景社區(qū)商業(yè)會(huì)所/酒店登邑保安形象展示有較好的曼哈頓，吧員服務(wù)相對(duì)好的景泓灣。多數(shù)由銷(xiāo)售人員代替，少部分樓盤(pán)由保潔代替。其它項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)性都處于中下水平。銷(xiāo)售人員對(duì)客戶(hù)接待不積極。龍領(lǐng)半島匯城置業(yè)中中差中無(wú)中保安形象較差。個(gè)人素質(zhì)一般。城區(qū)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)樓盤(pán)名稱(chēng)營(yíng)銷(xiāo)公司銷(xiāo)售部裝修標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)性保安服務(wù)保潔服務(wù)吧員服務(wù)整體標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)登邑有團(tuán)隊(duì)合作性的意識(shí)。銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)性一般。吧員服務(wù)無(wú)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，讓保潔代為負(fù)責(zé)。銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)性還可以。銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)性和服務(wù)意識(shí)還行。l 收取誠(chéng)意金時(shí)主要以以下幾種方式來(lái)吸引客戶(hù)：（未包含本項(xiàng)目） 確定房源，確定價(jià)格區(qū)間，開(kāi)盤(pán)簽定購(gòu)房全同，享受開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠。如格林威治莊園； 不通過(guò)集中性開(kāi)盤(pán)，不做開(kāi)盤(pán)推廣，主要以自然到訪和口碑宣傳，不間斷的推出房源直接銷(xiāo)售。l 消費(fèi)者分布：調(diào)查來(lái)看，購(gòu)房客戶(hù)群體仍以廣漢本地為主，外地客戶(hù)群體以德陽(yáng)、成都客戶(hù)、廣漢企事業(yè)外地分支公司員工群體為主。享受開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠重疊，根據(jù)誠(chéng)意金額和辦卡時(shí)間選房天鵝堡辦理VIP卡，交納誠(chéng)意金20000元，宣傳辦卡后在開(kāi)盤(pán)時(shí)能享受到300元/㎡的優(yōu)惠，可選定房源。開(kāi)盤(pán)出價(jià)格，確定房源，享受開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠東泰*帝景國(guó)際交納誠(chéng)意金20000優(yōu)惠3%；50000優(yōu)惠5%；100000優(yōu)惠7%。廣信第二部分 雒城一號(hào)二期產(chǎn)品分析及建議 竟?fàn)帢潜P(pán)SWOT分析天鵝堡： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：◇ 地段 項(xiàng)目位于臺(tái)北路和中山大道交界處,東至綿陽(yáng),南至成都,北入廣漢,交通便利,位于廣漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重心,其地段優(yōu)勢(shì)突顯?！?生態(tài)劣勢(shì) 項(xiàng)目位置離工業(yè)區(qū)較近，此區(qū)域工廠較多，緊鄰蜀中制藥，污染較大，空氣質(zhì)量嚴(yán)重受影響?！?交通劣勢(shì) 雖有2路公交車(chē)的通行，但是公交車(chē)次較少，等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，進(jìn)城花費(fèi)時(shí)間過(guò)多，并緊鄰城市主干道。 項(xiàng)目威脅：◇ 市場(chǎng)威脅 廣漢市人口相對(duì)較少，本年度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，受政策因素影響更為突出，片區(qū)本年度放量預(yù)計(jì)500000平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前。格林威治莊園: 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ◇ 地段 項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)深圳路東三段，此區(qū)域規(guī)劃為城南片區(qū)高檔生活居住區(qū)，其居住環(huán)境優(yōu)越性較高，升值潛力巨大?！?建筑 本項(xiàng)目采用純歐式建筑風(fēng)格，并且全多層設(shè)計(jì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)方正合理，適用性強(qiáng)，小區(qū)內(nèi)景觀打造層次較高，對(duì)廣漢市場(chǎng)的吸引力較強(qiáng)?！?周期劣勢(shì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，運(yùn)作緩慢，營(yíng)銷(xiāo)推廣力度不夠?！?銷(xiāo)售機(jī)會(huì) 周邊樓盤(pán)均剛剛開(kāi)始啟動(dòng)，銷(xiāo)售時(shí)間周期還比較長(zhǎng)，本項(xiàng)目現(xiàn)目前工程進(jìn)度基本為準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)靠前。 華力?雍景坊項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S） ◇ 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于臺(tái)北路與福州路交匯處，距成都綿陽(yáng)出口緊兩分鐘車(chē)程，是進(jìn)入廣漢的門(mén)戶(hù)位置?！?建筑優(yōu)勢(shì):由于本項(xiàng)目較大，各類(lèi)型建筑產(chǎn)品均有，包括多層、電梯、別墅、商業(yè)街、會(huì)所等，囊括各種類(lèi)型物業(yè)，可供選擇性 較大?！?開(kāi)發(fā)周期劣勢(shì)：項(xiàng)目較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金量要求巨大，現(xiàn)目前城南片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，前景一片模糊。項(xiàng)目威脅（T） ◇ 區(qū)域威脅：本年度城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)各大樓盤(pán)開(kāi)始啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，和本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最大的樓盤(pán)如雒城一號(hào)二期、那維亞半島、塞納 灣，本年度均有大批量的放量。龍領(lǐng)半島項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S):◇ 地段 項(xiàng)目位于南昌路，距離廣漢市老城區(qū)較近，緊緊5分鐘車(chē)程，3路公交車(chē)也途徑本項(xiàng)目，交通方便，周邊配套相對(duì)齊全， 生活便捷?！?建筑 項(xiàng)目全小高層設(shè)計(jì)，建筑布局合理，樓間距分配合理，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔大方。 ◇ 配套劣勢(shì) 項(xiàng)目周?chē)际且恍┬〉纳鐓^(qū)商業(yè)，但商業(yè)混亂，無(wú)規(guī)劃業(yè)態(tài)，層次較低。 ◇ 產(chǎn)品機(jī)會(huì) 全框架電梯小高層設(shè)計(jì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)方正合理，適用性強(qiáng)，無(wú)浪費(fèi)，市場(chǎng)此類(lèi)產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越少，具有一定的產(chǎn)品機(jī)會(huì)。 ◇ 對(duì)手威脅 附近的樓盤(pán)萬(wàn)興雒城一號(hào)實(shí)力強(qiáng)勁，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)。 雒城一號(hào)二期產(chǎn)品分析及未來(lái)廣漢城市及房地產(chǎn)發(fā)展及各區(qū)域配套 雒城一號(hào)二期產(chǎn)品分析：結(jié)合第一部分廣漢市場(chǎng)的全面了解，目前啟動(dòng)和即將啟動(dòng)樓盤(pán)各種風(fēng)格產(chǎn)品都有，但也有打造產(chǎn)品較差和產(chǎn)品一般的，比如上美年華的西班牙風(fēng)格打造完全失敗，包括格林威治莊園、天鵝堡等小盤(pán)，在打造品牌時(shí)，由于受項(xiàng)目體量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、營(yíng)銷(xiāo)策略等各方面的影響，無(wú)法體現(xiàn)項(xiàng)目本身的定位。在戶(hù)型配比上，本項(xiàng)目的客戶(hù)群體主要仍為周邊企事業(yè)單位職工為主，客戶(hù)群體以80后剛性需求和企事業(yè)單位退休員工養(yǎng)老居住占大部分比例，需求都以二房和功能型三房為主。隨著廣漢市政府打造50萬(wàn)城市人口的發(fā)展目標(biāo)和決心，廣漢城區(qū)目前居住人口截止2007年統(tǒng)計(jì)加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口24萬(wàn)，縣城人口目前為18萬(wàn)的實(shí)際情況，將需要大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)或外地人口入住。從目前來(lái)看，城南片區(qū)的開(kāi)發(fā)土地量將達(dá)到1200畝。終上所述，廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力較大，同時(shí)機(jī)會(huì)的竟?fàn)幉⒋?，市?chǎng)竟?fàn)帉⒃絹?lái)越大。同時(shí)隨著本地居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化，簡(jiǎn)單式住房不再受寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求目標(biāo)，也形成了近年席卷全城的換房熱，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供大力的市場(chǎng)支撐。在各項(xiàng)目上，也同時(shí)在建項(xiàng)目配套，如本項(xiàng)目的特色商業(yè)街，星級(jí)酒店等，華力同時(shí)，各項(xiàng)目的啟動(dòng)也將配合行政中心北移打造配套，如目前泓景灣項(xiàng)目上，建有酒店和大型商業(yè)綜合體配套，及后啟動(dòng)的項(xiàng)目也將附帶商業(yè)。2011年3月28日 Page 23of 23
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