【正文】 少數(shù)樓盤配置了此崗位。其次龍領(lǐng)半島、時代廣場、帝景國際、那維亞半島等。無吧員的專業(yè)服務(wù)。但銷售人員專業(yè)性較低。天鵝堡成都精英地產(chǎn)中上中下無無無差銷售部未正式進(jìn)場，銷售部內(nèi)整體專業(yè)性不高。經(jīng)典上城開發(fā)商一般中中上中無中上售樓部比較陳舊，沒有什么特點，比較混亂，銷售人員隨意性相當(dāng)大，專業(yè)性相當(dāng)?shù)?。銷售熱情較好。保安形象標(biāo)準(zhǔn)一般。保安形象較好，標(biāo)準(zhǔn)到位。沙盤衛(wèi)生較臟。場內(nèi)保安形象較差，衛(wèi)生清潔不到位。l 除部分小項目外，其余項目都以分期分批次推盤的形式來銷售，一批次的數(shù)量多少，各個樓盤不一，有按棟來分的；內(nèi)部認(rèn)購，幾乎全部以收取誠意金方式，誠意金額在8000——150000之間，在開盤時再享受額外優(yōu)惠12%或開盤抽獎送禮的方式進(jìn)行操作。如龍領(lǐng)半島； 交納誠意金后，開盤當(dāng)天以到場先后順序選房。對政府規(guī)劃很有信心； 城南區(qū)域客戶群體主要集中在周邊各大型企事業(yè)單位，城區(qū)客戶群體仍對城南環(huán)境污染和政府打造及居住環(huán)境沒有信心； 城區(qū)客戶群體多為小戶型或酒店式公寓，客戶群體主要為中低收入群體的剛性需求和部分投資客。根據(jù)交錢額度確定選房順序。逸品城售樓部亮相后，即開始辦理VIP卡，20000優(yōu)惠3%；50000優(yōu)惠5%；100000優(yōu)惠7%。簽定購房合同。享受開盤優(yōu)惠，開盤抽獎送禮，簽定購房合同。 項目劣勢：◇ 政策劣勢 新國八條的出臺，各大城市限購令的相繼出臺，給中國房地產(chǎn)市場蒙上了一層模糊的陰影?！?規(guī)模劣勢 本項目規(guī)模較少，推廣難度較大，給銷售進(jìn)程造成了很大的影響。 ◇ 區(qū)域機(jī)會 城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是四川省除成都市轄區(qū)外唯一一個地處縣級區(qū)域的省級開發(fā)區(qū)，區(qū)域潛力巨大?！?價格威脅 對面的上美年華項目價格較低，其號稱廣漢市最低房價的項目，其價格將與本項目形成鮮明的對比。◇ 配套 本項目配套完善，沿街風(fēng)情商業(yè)街獨具特色，小區(qū)內(nèi)配備游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、游樂場等一應(yīng)俱全。◇ 配套劣勢 現(xiàn)目前此區(qū)域開發(fā)剛剛起步，周邊配套基本上沒有，如對于前期業(yè)主的入住肯定會導(dǎo)致生活的諸多不便。◇ 區(qū)域機(jī)會 城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是四川省除成都市轄區(qū)外唯一一個地處縣級區(qū)域的省級開發(fā)區(qū)，緊鄰174廠、飛行學(xué)院等大型企事業(yè)單位，區(qū)域潛力巨大?！?客戶群體威脅 廣漢是一個工業(yè)為主的城市，很多大型企業(yè)入駐，其員工多為外地人，由于政策的影響，導(dǎo)致這部分客戶群體急劇減少。 ◇ 潛力優(yōu)勢：從整個項目的運作和規(guī)劃來看，其巨大的投資潛力和居住潛力有目共睹。 ◇ 政策劣勢： 新國八條的出臺，各大城市限購令的相繼出臺，給中國房地產(chǎn)市場蒙上了一層模糊的陰影。 ◇ 政府機(jī)會：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有專門的管理機(jī)構(gòu)，給予此片區(qū)的大力支持和政策引導(dǎo)，在招商引資上有很大的優(yōu)勢。 ◇ 價格威脅：項目最快今年下半年有一批次開盤，但是下半年整個市場價格相對較高，對于一個開發(fā)周期較長的項目，價格對本項目 造成了側(cè)面的威脅?！?配套 小區(qū)配套較為完善，健身場所、兒童游樂場所、龍型水景等各類配套。 ◇ 環(huán)境劣勢 項目周邊正在處于開發(fā)時期，舊建筑拆遷，產(chǎn)生的廢棄垃圾較多，整體環(huán)境較差。項目機(jī)會(O): ◇ 市場機(jī)會 廣漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，各大政策性引導(dǎo)有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶動了項目快速的銷售。項目威脅(T): ◇ 市場威脅 受政策影響，廣漢房地產(chǎn)市場放量今年放量同比去年多很多，市場競爭激烈，市場威脅巨大。緊鄰項目附近已有一百畝以上的大項目開始啟動，勢必對本項目造成極大的威脅，而本項目的銷售速度相對就比較緩慢，勢必將增加項目后批次房源的銷售難度。鑒于以上市場情況，對雒城一號二期產(chǎn)品上，應(yīng)堅持項目本身定位，堅持走自我風(fēng)格。 廣漢城市及房地產(chǎn)發(fā)展、各區(qū)域房地產(chǎn)配套；廣漢城市及房地產(chǎn)發(fā)展：隨著目前廣漢城市化進(jìn)程加速發(fā)展，積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速廣漢市人口聚集。近兩年將僅有少量的土地開發(fā)，近兩年的重點將是城北片區(qū)和城南片區(qū)的打造。城西片區(qū)項目也逐步開發(fā)，開發(fā)量也在500畝以上。廣漢城市竟?fàn)幜Φ牟粩嗵岣?，大型工業(yè)企事業(yè)單位的入駐，將不斷吸引外地人群的進(jìn)入定居。同時，政府在城南片區(qū)，即本項目南邊規(guī)劃大型商業(yè)中心和大型超市，將直接引領(lǐng)城南片區(qū)經(jīng)濟(jì)居住的發(fā)展，形成以本項目為中心的片區(qū)中心。城北：隨著廣漢行政中心的北移，無疑城北將成為今后政務(wù)配套最齊的區(qū)域，同時，隨著行政中心的北移，也必將帶動片區(qū)商業(yè)、金融等一系列的配套。就廣漢這種發(fā)展迅速的縣級城市，老城的各種生活配套都比較完善，無論是吃、喝、娛、樂都能很快的滿足需求，但是其老城的土地稀缺，各種生活配方式單一，生活方式傳統(tǒng)，這也為城市新區(qū)的發(fā)展埋下伏筆，也是一種挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)著市場，挑戰(zhàn)著房地產(chǎn)每一位職業(yè)人士?？梢?，區(qū)域的快速發(fā)展，商業(yè)的帶動將是最快的發(fā)展趨勢。雍景坊也將在項目內(nèi)建大型商業(yè)配套。各區(qū)域房地產(chǎn)配套：城南：目前隨著區(qū)域內(nèi)各企事業(yè)單位的快速入駐，片區(qū)人口將快速增加。廣漢房地產(chǎn)市場隨著本項目及錦弘房產(chǎn)、華力房產(chǎn)等大型開發(fā)商的不斷涌入，帶來全新的開發(fā)理念及營銷理念，迫使本地開發(fā)商不斷的提升改善。城北片區(qū)將達(dá)到約2000畝左右的商品房土地開發(fā)。目前廣漢城市的發(fā)展從東南西北四方面延展，目前已基本形成城北片區(qū)、三星堆片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)及老城區(qū)舊城改造的房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀。故項目在戶型配比面積上，建議：戶型面積比例備注一室6070㎡5%帶可變空間二室7085㎡25%帶可變空間功能型三房95110㎡40%帶可變空間舒適性三房115130㎡20%帶可變空間豪華型三房130144㎡10%帶入戶花園此次戶型的1F建議都做私家花園的形式，特別是電梯1F，能提升物業(yè)價值和市場接受度。在產(chǎn)品的戶型上，城南片區(qū)的戶型目前主要以帶可變空間為主，如龍領(lǐng)半島、格林威治莊園等，戶型面積以90100㎡以內(nèi)，小戶型面積主要集中在90㎡以內(nèi)，三房戶型主要集中在110㎡以內(nèi)，120㎡以上的戶型比例相對較少。 ◇ 推廣威脅 各大樓盤在此階段均有不同方式的營銷推廣，不同的吸引點，而本項目營銷推廣很長一段時間沒有大的動作。 ◇ 片區(qū)機(jī)會 項目周圍現(xiàn)目前還沒有太大的樓盤與之直面競爭，其區(qū)域市場占有份額較大。也沒有大型的超市，大型的餐飲娛樂等。◇ 人文 項目靠近廣漢飛行學(xué)院，具有很強(qiáng)的人文優(yōu)勢?！?商圈 龍領(lǐng)半島周圍社區(qū)商業(yè)體量較大，項目本身也有自己的商業(yè)體，在日常生活的便捷性上能滿足需求，具老城區(qū)中心位置 也很近，交通相對比較便利，是城南片區(qū)距離老城核心商業(yè)區(qū)最近的項目。 ◇ 市場威脅：各大房地產(chǎn)嚴(yán)厲的政策出臺，在一定程度上市場迅速冷淡，客戶群體的心里不穩(wěn)定，觀望情緒更加濃烈，對整個房地 產(chǎn)各項目形成了巨大的威脅。項目機(jī)會（O） ◇ 市場機(jī)會:廣漢作為四川省重點打造的縣級城市，距離省會成都僅25分鐘車程，城南片區(qū)作為廣漢市的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，市場前景巨 大，2011年為廣漢房地產(chǎn)市場大規(guī)模興起。項目劣勢（W） ◇ 交通劣勢：現(xiàn)目前交通不便，離老城區(qū)較遠(yuǎn)，也無公交車通行，出行較困難。 ◇ 規(guī)劃優(yōu)勢:占地326畝，是現(xiàn)目前廣漢最大的樓盤，是城南片區(qū)重點打造的項目之一,建成后將成為城南新居住中心和新商業(yè)中心。 項目威脅：◇ 市場威脅 廣漢市人口相對較少，本年度市場競爭激烈