【正文】 將 “國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)”打造成“國(guó)內(nèi)知名、江西一流、贛州第一”的知名樓盤(pán)。項(xiàng)目周?chē)?公里內(nèi)現(xiàn)有生活居民約256800人；新建樓盤(pán)約16036套，約可居住77000人，暫住及流動(dòng)人口約有1012萬(wàn)人。l 項(xiàng)目推廣資料較齊全，樓書(shū)、折頁(yè)、單頁(yè)皆有配置，印刷質(zhì)量較好，但設(shè)計(jì)水平不高。項(xiàng)目推廣推廣主題大型生態(tài)水景居住園區(qū)主要賣(mài)點(diǎn)l 貢江河畔學(xué)區(qū)房，優(yōu)雅新品l 濃郁歐式風(fēng)格建筑，法式園林優(yōu)雅魅力。項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)項(xiàng)目位于水東鎮(zhèn)核心區(qū)域，西接市區(qū)，交通便利。l 銷(xiāo)售人員接待熱情，介紹詳細(xì)，有較好的職業(yè)素養(yǎng)，很注重客戶回訪，且對(duì)客戶的把控能力較強(qiáng)。l 首層架空并設(shè)置休閑區(qū)，增加社區(qū)住戶交流l 酒店式雙入堂設(shè)計(jì)，推廣渠道區(qū)域內(nèi)大型戶外廣告牌、圍墻噴繪、網(wǎng)絡(luò)、短信。小區(qū)特聘一流物業(yè)管理公司專(zhuān)職管理，逾千平米中央園林景輝映高達(dá)35%的綠化率，處處洋溢現(xiàn)代、時(shí)尚、高雅、健康的生活格調(diào)。倡導(dǎo)自由、獨(dú)立、青春、不羈、熱情、平等、健康和活力的生活方式，八零公社致力于創(chuàng)造獨(dú)特的社區(qū)文化，引領(lǐng)贛州社區(qū)文化風(fēng)氣之先。l 銷(xiāo)售人員著裝統(tǒng)一，但職業(yè)素養(yǎng)較好，接待客戶比比較熱情，人數(shù)較少，存在客戶無(wú)人接待的情況。特別值得一提的是，每種不同戶型都帶有入戶花園，強(qiáng)調(diào)了通風(fēng)和采光，性價(jià)比相當(dāng)高，充分考慮居家生活的需要項(xiàng)目推廣推廣主題一座城市，一片森林主要賣(mài)點(diǎn)l 全市高端樓盤(pán)，完善配套（學(xué)校、商業(yè)走廊、會(huì)所等）l 未來(lái)區(qū)域核心地段，前景優(yōu)越。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖售樓中心實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)項(xiàng)目位于章江新區(qū)核心區(qū)域，區(qū)位得天獨(dú)厚，旁邊是中航城大型商業(yè)中心和城市大型廣場(chǎng)——黃金廣場(chǎng)，交通和金融等高度發(fā)達(dá)，即將成為贛州新的CBD，將集高端商務(wù)和高端人才為一體的現(xiàn)代化新興城區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿o(wú)限。整個(gè)小區(qū)由8棟10—11層的小高層住宅和4棟疊院別墅以及3棟18—30層的高層住宅和沿街商鋪組成。項(xiàng)目目前已圍擋進(jìn)行施工，預(yù)計(jì)2011年年中開(kāi)盤(pán)。 地塊資料： 嘉福l 展示中心周邊環(huán)境較欠缺，主要入口衛(wèi)生狀況不好。推廣渠道報(bào)紙、市區(qū)及項(xiàng)目附近的戶外廣告大牌、高炮、道旗，市區(qū)戶外大牌數(shù)量較多，規(guī)模較大。項(xiàng)目推廣推廣主題給城市人居一個(gè)新高度主要賣(mài)點(diǎn)l 規(guī)模大盤(pán)，自身配套完善。項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目立面圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)云星交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時(shí)間2013年年初交房 中央星城 項(xiàng)目基本情況云星推廣渠道報(bào)紙、雜志、戶外廣告、道旗、圍墻等全方位覆蓋。項(xiàng)目推廣推廣主題上游項(xiàng)目情況樓盤(pán)地址贛州市梅關(guān)大道6號(hào)銷(xiāo)售電話07978286888/8286999開(kāi)發(fā)/投資商江西華森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理公司深圳智美廣告占地面積18000㎡總建筑面積66000㎡綠化率55%容積率車(chē)位數(shù)量――/車(chē)位租售價(jià)格——項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型小高層、高層。公元城嘉福目前章江新區(qū)主要以中、高端項(xiàng)目為主。n 政策威脅 目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到緊縮時(shí)期，國(guó)家宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增加，項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)的不確定性加大。
機(jī)會(huì)威脅n 城市發(fā)展機(jī)會(huì)贛州作為贛南區(qū)域性中心城市，未來(lái)發(fā)展?jié)摿o(wú)限，市域龐大的人口基數(shù)和外來(lái)人口對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有強(qiáng)勁的支撐作用。緊鄰項(xiàng)目地塊的章江規(guī)劃大橋也已動(dòng)工。擁有一線江景。由于地塊緊接交通要道，沿路一線較嘈雜，可在沿路一線做綠化帶以削弱這種影響。登峰大道與紅都大道交叉口（東望西）北面的紅都大道（東望西）（4）地塊東面：緊靠登峰大道，是出入市區(qū)的主要干道。同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)多，距離近，且都為在建或?qū)⒔?xiàng)目，本案雖然在規(guī)模上有一定優(yōu)勢(shì)，但周邊已有較多樓盤(pán)趕在項(xiàng)目之前投入市場(chǎng)，且各項(xiàng)目產(chǎn)品總體組合類(lèi)型豐富，價(jià)格層次較多，這將對(duì)項(xiàng)目潛在客戶群有一定的分流效應(yīng)，增加了項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)政府未來(lái)的交通規(guī)劃，生活基礎(chǔ)設(shè)施等配套將逐步完善，這將會(huì)大大改善居民的出行環(huán)境。（2）道路環(huán)境：主干道路已經(jīng)開(kāi)通。第五部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 地塊區(qū)位分析：未來(lái)高新居住區(qū)贛州城市生態(tài)公園美麗江景本案位置位于章江新區(qū)南端位置，瀕臨章江，江景致源豐富，項(xiàng)目所在地塊是沿章江的生態(tài)景觀環(huán)帶，加之北面已建成的城市中央公園，生態(tài)資源豐富，將成為章江新區(qū)高層次人才聚居之地。 公元城城市榮耀，公元再續(xù)216。該項(xiàng)目憑借當(dāng)時(shí)拿地產(chǎn)生的地王效應(yīng)，在營(yíng)銷(xiāo)上成功詮釋項(xiàng)目?jī)r(jià)值，一期火爆售罄創(chuàng)造贛州地產(chǎn)神話，其綜合的品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)手段值得贛州同行學(xué)習(xí)。云星公元城由于臨近中央生態(tài)公園，均價(jià)預(yù)期與江景房相差不大。尚江尊品待定中航尚江尊品項(xiàng)目自身商業(yè)街中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院、濱江公園中航l 麗江豪庭以大面積戶型為主，其戶型有130多平方米的豪華兩房，超大陽(yáng)臺(tái)可盡覽江景。產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格戶型面積麗江豪庭高層西班牙風(fēng)格歐式園林風(fēng)格三房 四房 面積136194平米云星尚江尊品中航n 在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，基本都邀請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的策劃代理公司，無(wú)論是外來(lái)發(fā)展商和本土發(fā)展商普遍對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃比較重視，但整體水平高低不一，存在一定差距。中央星城廣州云星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司嘉福市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈，推貨量大由于區(qū)域內(nèi)尚有許多處于開(kāi)發(fā)初期或尚未發(fā)售的項(xiàng)目，加上區(qū)域內(nèi)大盤(pán)集中、實(shí)力型開(kāi)發(fā)商集中和產(chǎn)品線豐富，各大項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)近距離的短兵相接的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈。二、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)功能中心入遷帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展未來(lái)章江新區(qū)規(guī)劃形成以行政中心、文化中心和商業(yè)中心為主體架構(gòu)的城市新區(qū)。 集中了多個(gè)實(shí)力開(kāi)發(fā)商本區(qū)域內(nèi)集中了省內(nèi)和國(guó)內(nèi)的多個(gè)實(shí)力型開(kāi)發(fā)商，如中航集團(tuán)的幾個(gè)項(xiàng)目，這些都是在國(guó)內(nèi)擁有強(qiáng)大開(kāi)發(fā)實(shí)力和豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)商，其他的開(kāi)發(fā)商也是擁有較強(qiáng)開(kāi)發(fā)實(shí)力的省內(nèi)外發(fā)展商。 分析： 從規(guī)劃來(lái)看，章江新區(qū)未來(lái)城市功能定位和人口發(fā)展規(guī)模都具有前瞻性，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?。建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、景觀宜人配套設(shè)施完備的城市公共活動(dòng)帶。 規(guī)模 （1）人口規(guī)模：24萬(wàn)人。（4）生活氛圍缺乏項(xiàng)目所在章江新區(qū)南部許多樓盤(pán)項(xiàng)目和基礎(chǔ)配套設(shè)施仍在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，有些地方甚至還保留原始未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，許多地方均無(wú)人氣，目前尚缺乏應(yīng)有的生活氛圍。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)密集，交通方便暢達(dá)。第三部分 章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析一、章江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析章江新區(qū)自然現(xiàn)狀分析（1）江景資源豐富章 江 新 區(qū)章 江本案章江蜿蜒流經(jīng)章江新區(qū)周邊，成U字型三面環(huán)繞狀，河岸線較長(zhǎng)，本區(qū)域內(nèi)許多樓盤(pán)位置處在章江沿岸，江景資源豐富，沿江樓盤(pán)基本都是采用高層建筑，以最大限度利用江景。政策分析：《贛州房地產(chǎn)預(yù)售新規(guī)》規(guī)定的出臺(tái)是為了規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些違法違規(guī)的現(xiàn)象。 L2 k新浪樂(lè)居論壇　　商品房銷(xiāo)售嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約認(rèn)購(gòu)制度，嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制。u 。贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境總體呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，在這種宏觀大背景之下，企業(yè)及開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，以避免政策及市場(chǎng)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。四、宏觀政策分析國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策發(fā)布時(shí)間主題主要內(nèi)容2010929“9（2）消費(fèi)者消費(fèi)特點(diǎn) 就贛州市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)采訪和調(diào)查問(wèn)卷等收集的資料分析所得，贛州周邊各縣市的置業(yè)者一般都是一些企事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員或個(gè)體戶，由于手里有錢(qián)，入住贛州市區(qū)是面子上的事，他們的置業(yè)觀念是傾向于大戶型；而贛州市區(qū)居民對(duì)改善性住房需求比較強(qiáng)烈，但也有較多初次購(gòu)房，故對(duì)于戶型的需求呈現(xiàn)多樣化。贛州目前在售項(xiàng)目大多以中大面積戶型為主，當(dāng)?shù)乜蛻簦ㄓ绕涫侵苓吙h市客戶）對(duì)于中大面積戶型的需求偏好性較強(qiáng)，市場(chǎng)需求量較大。（2）小高層已成為主流，高層為更多人接受。產(chǎn)品發(fā)展（1）產(chǎn)品多樣化、品質(zhì)將進(jìn)一步提升贛州住宅產(chǎn)品越來(lái)越趨向于市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，包括建筑風(fēng)格、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越多元化，以滿足不同的市場(chǎng)細(xì)分人群。綜合政策及市場(chǎng)層面的因素，預(yù)計(jì)在未來(lái)一兩年內(nèi)繼續(xù)這種趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，保持穩(wěn)定是大勢(shì)所趨。（2）城市規(guī)劃利好，將為贛州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更多的空間贛州20062020年城市總體規(guī)劃通過(guò)了政府審批，未來(lái)將建成與南昌南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來(lái)的投資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與人才引進(jìn)等均對(duì)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了利好消息，從中長(zhǎng)期來(lái)看，這種歷史趨勢(shì)對(duì)于整個(gè)城市現(xiàn)代化進(jìn)程有很大的推動(dòng)作用，在未來(lái)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較明朗，有較大市場(chǎng)空間。分析：n 在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商?wù)中心的遷入將帶來(lái)完善的配套設(shè)施；n 老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級(jí)換代，未來(lái)發(fā)展前景依然看好；n 開(kāi)發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類(lèi)似，目前發(fā)展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將處于劣勢(shì)地位，但遠(yuǎn)期來(lái)看前景較好。章江新區(qū)將打造為城市核心區(qū)域，城市CBD商務(wù)中心區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。n 而河套老城區(qū)在配套方面較好，價(jià)格方面僅次于章江新區(qū)。其他地方以配套資源不同處在60009000元/平方米之間。與之對(duì)應(yīng)的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來(lái)巨大的發(fā)展前景。開(kāi)發(fā)建設(shè)速度快開(kāi)發(fā)區(qū)城市中西部，章江以東楊梅渡公園、章江江景生活配套與市政配套逐步完善中。人口密集，樓盤(pán)密度大，但不存在占地面積太大的項(xiàng)目。帝怡江景、蘭亭半島、時(shí)間公園等（4）綜述：這些區(qū)域發(fā)展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，基礎(chǔ)設(shè)施較落后。（3）綜述：該區(qū)域板塊是政府大力發(fā)展的高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，此地塊目前發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來(lái)已陸續(xù)開(kāi)發(fā)了一些大型、高檔的樓盤(pán)，以承接高層次人才的住房需求。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：東靠章江，西接華堅(jiān)路，北靠迎賓大道，南鄰客家大道。（2）代表樓盤(pán)：中航城、森林公館、中央星城、鉑金時(shí)代、麗江豪庭、嘉福御景園、金樽花園等。但隨著市場(chǎng)逐步成熟，未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)消化這一影響，保持穩(wěn)定。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010兩年出現(xiàn)巨大增幅，%的超高增長(zhǎng)率，%，說(shuō)明了這兩年贛州市場(chǎng)的商品房銷(xiāo)售經(jīng)歷了火爆的局面。這與城市固定投資及一系列城市規(guī)劃發(fā)展有密切關(guān)系，說(shuō)明贛州房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期較好，總體形勢(shì)良好發(fā)展。n 城市影響力擴(kuò)大必將有效吸引外來(lái)投資者，贛州憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費(fèi)群體，強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體和消費(fèi)需求以及消費(fèi)能力將成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)贛州城市重要的工業(yè)基地。章江新區(qū)集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域?！叭摹敝敢院犹桌铣恰⒄陆聟^(qū)和創(chuàng)新區(qū)為依托的三個(gè)城市中心，為中心城區(qū)的核心區(qū)，每片人口規(guī)模在2030萬(wàn)?！耙患埂奔蹿M州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，串聯(lián)著河套老城、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個(gè)城市核心，是整個(gè)城市公共生活的核心區(qū)段。據(jù)了解，“一脊”是指贛州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，主要串聯(lián)著河套老城區(qū)、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個(gè)城市核心，是整個(gè)城市公共生活的核心區(qū)段。n 贛州由地級(jí)市向區(qū)域性大城市轉(zhuǎn)變，城市區(qū)域范圍加大，輻射力增強(qiáng)，將進(jìn)一步加強(qiáng)城市在贛南地區(qū)甚至全國(guó)的影響力，吸引更多的外地消費(fèi)者和投資資金的涌入。（2）城市人口規(guī)模：2010年贛州中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口控制在70萬(wàn)人以內(nèi)，總?cè)丝?2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率在76%左右；2020年贛州中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模控制在140萬(wàn)人以內(nèi)，總?cè)丝诓怀^(guò)168萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率在83%左右。n 贛州城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平在“十一五”期間得到了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步，隨著“十二五”國(guó)家加快拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)能力也將進(jìn)一步被激發(fā)，贛州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)也將迎來(lái)利好局面。居民消費(fèi)水平穩(wěn)定增長(zhǎng)。說(shuō)明贛州的消費(fèi)市場(chǎng)在逐步擴(kuò)大成熟，市民消費(fèi)能力得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。（20062010年贛州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)財(cái)政收入財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，連年攀升2009年已經(jīng)突破100億元，2010年繼續(xù)高位增長(zhǎng)。 農(nóng)業(yè)：推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化216。贛州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)，在中國(guó)社科院發(fā)布2010年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)——《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，贛州市躋身“過(guò)去5年競(jìng)爭(zhēng)力穩(wěn)步提升的10個(gè)城市”光榮榜，且位列第三。n 贛州市域人口達(dá)江西總?cè)丝谖宸种?，面積在四分之一左右，加上區(qū)域中心城市地位的確立，其對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力將不斷加強(qiáng)，除了贛南地區(qū)外，也必將吸引越來(lái)越多其他地區(qū)的人來(lái)此工作、投資和安居。贛州是全國(guó)重點(diǎn)有色金屬基地之一,素有世界鎢都、稀土王國(guó)之美譽(yù)，已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)62種。（3）公路公路運(yùn)輸已基本形成以市區(qū)為中心，103231206國(guó)道為骨架通達(dá)四面八方的公路網(wǎng)絡(luò)，目前已初步建成快速交通骨架網(wǎng)：贛粵高速、大廣高速、蓉廈高速、贛韶高速、環(huán)城高速、鷹瑞高速、瑞贛高速、贛大高速公路等。境內(nèi)公路、鐵路、民航和水運(yùn)交通設(shè)施齊全，構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。贛州是全國(guó)著名