【正文】 生態(tài)旅游、生態(tài)居住小結(jié)：n 在城市規(guī)?；瘮U(kuò)張的背景支持下，贛州作為江西省南部省域副中心區(qū)域城市，其區(qū)域影響力已不再局限于贛南，而是擴(kuò)大到整個(gè)江西省，甚至全國(guó)范圍。不再擴(kuò)大發(fā)展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。（3）區(qū)域物流中心、出口加工區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展、全面提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的保障區(qū)域。努力爭(zhēng)取現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，為周邊區(qū)域提供金融、貿(mào)易、咨詢、管理等現(xiàn)代服務(wù)。規(guī)劃植入新的功能，對(duì)城市的民俗、民風(fēng)和傳統(tǒng)文化進(jìn)行深入的挖掘，將傳統(tǒng)文化融于現(xiàn)代生活?！傲敝钢行某菂^(qū)的邊緣組團(tuán)，主要包括西城片區(qū)、水西湖邊片區(qū)、水西鈷鉬有色冶金基地、水東片區(qū)、沙河片區(qū)和峰山片區(qū)。京九產(chǎn)業(yè)帶主要串接七里組團(tuán)、沙河片區(qū)、沙石組團(tuán)，主要依托京九鐵路軸線發(fā)展，連接幾個(gè)各具特色的產(chǎn)業(yè)集群?！皟蓭А敝腑h(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。峰山片區(qū)水東片區(qū)沙河片區(qū)水西湖邊片區(qū)西城片區(qū)創(chuàng)新區(qū)（1）中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃中心城區(qū)形成“一脊兩帶、三心六片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！皟蓭А敝腑h(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。城市總體規(guī)劃按照贛州市城市總體概念發(fā)展規(guī)劃和中心城區(qū)總體規(guī)劃（綱要）的定位，中心城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“一脊兩帶”之勢(shì)。n 人口的快速增長(zhǎng)及城市化水平的提升，將催生大量房地產(chǎn)消費(fèi)需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)廣闊的前景。分析：n 城市的大規(guī)模擴(kuò)張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的潛力空間。（3）城市建設(shè)用地規(guī)模：2010年中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?0平方公里左右，2020年中心城建設(shè)用地規(guī)模控制在140平方公里左右，城市人均建設(shè)用地控制在100平方米左右。三、贛州城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)解析中心城區(qū)總體規(guī)劃圖贛州市規(guī)劃發(fā)展（1）城市性質(zhì)：江西省省域副中心城市，贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，國(guó)家歷史文化名城，山水生態(tài)宜居城市。n 贛州作為贛南地區(qū)中心城市，市域本身人口基數(shù)龐大，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展程度高，消費(fèi)能力和潛力巨大。小結(jié)：n 持續(xù)快速增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將給贛州帶來(lái)更多的社會(huì)投資，基礎(chǔ)設(shè)施將得到大規(guī)模的興建與完善，另外隨著政府財(cái)政收入的持續(xù)高漲，更多的資金將用于興建民生市政工程，將給贛州房地產(chǎn)帶來(lái)良好的發(fā)展環(huán)境。城市居民人均生活消費(fèi)支出10662元，%。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資23166元，%。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)人口及居民收入人口基數(shù)大，人均收入逐步增加年末戶籍總?cè)丝诩s為900萬(wàn)人，占據(jù)江西五分之一的人口，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定提高。近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的持續(xù)高速增長(zhǎng)，反映了贛州市消費(fèi)需求的強(qiáng)勁及人民生活水平要求的提高。贛州地方財(cái)政近年來(lái)增長(zhǎng)迅速，特別是私營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，為政府提供了新的財(cái)政來(lái)源，根據(jù)2010年的統(tǒng)計(jì)，非公有制經(jīng)濟(jì)占全市財(cái)政總收入的比重達(dá)到60％以上。%的平均增長(zhǎng)率，這得益于國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激及大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的政策支持，在此期間，贛州大力完善城鎮(zhèn)及交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總投資規(guī)模及增速居于全省前列。 工業(yè)：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先鋒216。216。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化%：%：%，第一產(chǎn)業(yè)比例逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)得到優(yōu)化。二、贛州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)增強(qiáng)贛州是江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二大城市，僅次于省會(huì)南昌。n 贛州黃金機(jī)場(chǎng)升級(jí)及高速鐵路大規(guī)模的興建，縮短了贛州與外界的聯(lián)系，在空間上有了更多的交流，勢(shì)必帶來(lái)越來(lái)越多的外部投資及發(fā)展機(jī)會(huì)。小結(jié)：n 贛州作為廣東、福建、湖南及江西“四省通衢”的大型地級(jí)市，其地位越來(lái)越受到江西省政府乃至國(guó)家層面的重視，在承接?xùn)|南沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面占據(jù)著橋頭堡位置，同時(shí)也是中部各省通往東南沿海的重要通道之一。、黃釔鉭礦為我國(guó)首次發(fā)現(xiàn)的礦物。有森林活立木蓄積7900萬(wàn)立方米,疏林地蓄積3萬(wàn)立方米,散生木蓄積130萬(wàn)立方米,四旁樹蓄積64萬(wàn)立方米,%。（4）水運(yùn)位于贛江源頭的贛州港是江西六大港口之一，長(zhǎng)江水系重點(diǎn)建設(shè)的港口?？煞奖阃ㄟ_(dá)全國(guó)各大中城市。贛州黃金機(jī)場(chǎng)（1）航空按4D級(jí)規(guī)劃的贛州黃金機(jī)場(chǎng)現(xiàn)為江西第二大機(jī)場(chǎng)，規(guī)劃2015年年旅客吞吐量達(dá)100萬(wàn)人次，贛州還被列為中國(guó)首個(gè)支線航空發(fā)展試點(diǎn)城市，引進(jìn)全國(guó)地級(jí)市首家航空公司基地。贛州與福建、廣東山水相連，是珠三角、閩東南三角區(qū)的直接腹地，也是溝通長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)區(qū)與華南經(jīng)濟(jì)區(qū)的紐帶，是中部地區(qū)距離閩、粵地區(qū)最近的設(shè)區(qū)市。贛州地區(qū)被稱作“紅色故都”。宋、元、明、清時(shí)期，這里“商賈如云，貨物如雨”，是全國(guó)36大城市和44大經(jīng)濟(jì)中心之一。贛州市區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，江景資源豐富，可謂“無(wú)樓不江景”。2030年中心城區(qū)規(guī)劃人口200300萬(wàn)，建成區(qū)面積200300平方公里。全市戶籍總?cè)丝?97萬(wàn)（2010年），其中常住人口830萬(wàn)，約占江西總?cè)丝诘奈宸种唬s占江西土地面積的四分之一。下轄1個(gè)行政區(qū)、1個(gè)開發(fā)區(qū)、2個(gè)縣級(jí)市、15個(gè)縣：章貢區(qū)、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南康市、瑞金市、贛縣、信豐縣、大余縣、上猶縣、崇義縣、安遠(yuǎn)縣、龍南縣、定南縣、全南縣、興國(guó)縣、寧都縣、于都縣、會(huì)昌縣、尋烏縣、石城縣。贛州東接福建三明和龍巖，南至西南臨廣東梅州、河源和韶關(guān)，西靠湖南郴州，北連江西吉安、撫州，處于東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過(guò)渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。調(diào)查結(jié)束后，項(xiàng)目的調(diào)查組與策劃組對(duì)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行了搜集整理，并開展了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報(bào)告。本項(xiàng)目總建筑面積較大，因此本次調(diào)查我們從項(xiàng)目實(shí)際角度出發(fā)，對(duì)贛州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷手段等進(jìn)行了針對(duì)性的調(diào)查研究。贛州住宅項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2011年4月目錄前 言 3第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃發(fā)展分析 4一、贛州市概況 5二、贛州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 9三、贛州城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)解析 15第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 20一、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 21二、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 23三、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 29四、宏觀政策分析 32第三部分 章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析 34一、章江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析 35二、章江新區(qū)未來(lái)規(guī)劃分析 37第四部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 41一、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 42二、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 43三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目類別分析 44第五部分 項(xiàng)目分析 48一、項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 49二、項(xiàng)目地塊分析 51三、項(xiàng)目SWOT分析 54結(jié)束語(yǔ) 56附件（贛州典型樓盤詳解）： 57一、周邊典型個(gè)案分析 57二、章江新區(qū)板塊典型項(xiàng)目 66三、水東片區(qū)典型項(xiàng)目 72四、河套老城區(qū)板塊典型項(xiàng)目 75五、開發(fā)區(qū)典型項(xiàng)目 81前 言首先，感謝中祥公司委托由我司負(fù)責(zé)贛州項(xiàng)目的策劃工作！本項(xiàng)目從規(guī)模上來(lái)說(shuō)不是贛州最大的項(xiàng)目，但是從地理位置、規(guī)模及對(duì)江景資源的角度而言，本項(xiàng)目是章江新區(qū)新城板塊綜合素質(zhì)較高的樓盤之一。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，我們必須從城市發(fā)展的高度來(lái)考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，并以此為項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究的指導(dǎo)。同時(shí)，為更全面和更深入了解贛州的城市發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，我們還對(duì)市場(chǎng)同行、報(bào)社記者等進(jìn)行深入的訪談與交流。第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃發(fā)展分析一、贛州市概況地理位置贛 州贛州是江西下轄的一個(gè)地級(jí)市，是江西第二大城市，常稱為贛南地區(qū)，是客家人主要聚居地之一。行政區(qū)劃及人口贛州是全國(guó)面積較大的地級(jí)市，是全國(guó)70個(gè)大中城市之一，江西省第二大城市，江西省副中心城市。章貢區(qū)是贛州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是贛州市委、市政府所在地（目前市政府已遷至章江新區(qū)）。目前。地理環(huán)境贛州城區(qū)一面環(huán)山，三面環(huán)水，擁有稀缺的自然資源，章江、貢江流經(jīng)境內(nèi)中部匯合為贛江，被譽(yù)為“千里贛江第一城”。歷史文化沿革贛州政區(qū)歷史悠久,從漢高祖六年（公元前201年）設(shè)置縣治以來(lái)，至今已有2200年歷史，自古以來(lái)就是溝通贛、湘、閩、粵的江南重鎮(zhèn)，歷代為郡、州、路、道、府的治所。贛州是全國(guó)著名的革命老區(qū)，贛州的瑞金以及周邊幾個(gè)縣是第二次國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期的中央革命根據(jù)地和中華蘇維埃共和國(guó)臨時(shí)政府所在地，因此，瑞金被譽(yù)為“共和國(guó)的搖籃”。交通狀況贛州交通便利，是溝通中國(guó)內(nèi)地與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的重要通道。境內(nèi)公路、鐵路、民航和水運(yùn)交通設(shè)施齊全，構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。（2）鐵路已建成的京九鐵路復(fù)線、贛龍鐵路，正在建設(shè)的贛韶鐵路，規(guī)劃中時(shí)速350KM/h的昌贛客運(yùn)專線、昆臺(tái)高速鐵路、贛深客運(yùn)專線、鷹瑞鐵路構(gòu)成了全市四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)絡(luò)。（3）公路公路運(yùn)輸已基本形成以市區(qū)為中心，103231206國(guó)道為骨架通達(dá)四面八方的公路網(wǎng)絡(luò)，目前已初步建成快速交通骨架網(wǎng)：贛粵高速、大廣高速、蓉廈高速、贛韶高速、環(huán)城高速、鷹瑞高速、瑞贛高速、贛大高速公路等。資源狀況贛州是我國(guó)商品林基地和重點(diǎn)開發(fā)的林區(qū)之一。贛州是全國(guó)重點(diǎn)有色金屬基地之一,素有世界鎢都、稀土王國(guó)之美譽(yù)，已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)62種。城市榮譽(yù)l 2009中國(guó)魅力城市l(wèi) 長(zhǎng)江中游十大魅力城市l(wèi) 中國(guó)金融生態(tài)城市贛州是國(guó)家歷史文化名城、全國(guó)衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家園林城市、中部最佳投資城市、粵商最佳投資城市、浙商最佳投資城市、深港企業(yè)最佳投資城市，中部六省加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。n 贛州市域人口達(dá)江西總?cè)丝谖宸种?，面積在四分之一左右，加上區(qū)域中心城市地位的確立，其對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力將不斷加強(qiáng)，除了贛南地區(qū)外，也必將吸引越來(lái)越多其他地區(qū)的人來(lái)此工作、投資和安居。 n 贛州自然資源豐富，三支江水蜿蜒穿城而過(guò)，豐富的江景等為城市發(fā)展奠定了發(fā)展后勁和宜居生活氛圍，城市良好的發(fā)展也帶來(lái)了諸多的城市榮譽(yù)，對(duì)于城市形象和地位的提升有很大的促進(jìn)作用。贛州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)，在中國(guó)社科院發(fā)布2010年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書——《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，贛州市躋身“過(guò)去5年競(jìng)爭(zhēng)力穩(wěn)步提升的10個(gè)城市”光榮榜，且位列第三。第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為贛州經(jīng)濟(jì)注入了持續(xù)的強(qiáng)勁動(dòng)力，這將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整體性發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。 農(nóng)業(yè)：推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化216。 服務(wù)業(yè)：旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟（20062010年贛州市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)固定資產(chǎn)投資投資增長(zhǎng)迅速，持續(xù)高位運(yùn)行2010年度，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資781億元，%。（20062010年贛州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)財(cái)政收入財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，連年攀升2009年已經(jīng)突破100億元，2010年繼續(xù)高位增長(zhǎng)。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，消費(fèi)活躍2010年，%。說(shuō)明贛州的消費(fèi)市場(chǎng)在逐步擴(kuò)大成熟，市民消費(fèi)能力得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。城市（章貢區(qū)）居民人均可支配收入14203元，%。居民消費(fèi)水平穩(wěn)定增長(zhǎng)。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)其他城市橫向經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表：2010年江西主要設(shè)區(qū)市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)對(duì)比指標(biāo)縣市GDP總量（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）人口總量（萬(wàn)人）固定資產(chǎn)投資（億）財(cái)政總收入（元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）南昌市49118276贛州市87778114203九江市47915764上饒市70415535宜春市53914333吉安市48076615547新余市11317358撫州市38864814445萍鄉(xiāng)市18516381對(duì)比排名221429分析：通過(guò)與其他各設(shè)區(qū)市對(duì)比分析可已看出贛州無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是在人口消費(fèi)群體及消費(fèi)水平上均超越其他各設(shè)區(qū)市（人均可支配收入是被龐大的人口基數(shù)均攤所致），是僅次于省會(huì)南昌的江西第二大城市，巨大的人口基數(shù)和良好的消費(fèi)氛圍給贛州房地產(chǎn)發(fā)展良好的支撐。n 贛州城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平在“十一五”期間得到了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步，隨著“十二五”國(guó)家加快拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)能力也將進(jìn)一步被激發(fā)，贛州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)也將迎來(lái)利好局面。由于距周邊同等級(jí)同規(guī)模城市距離較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)人口向其他地區(qū)擴(kuò)散性較少，另一方面贛州作為區(qū)域性中心城市對(duì)周邊城市和地區(qū)的吸引力也進(jìn)一步得到加強(qiáng)。（2）城市人口規(guī)模：2010年贛州中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口控制在70萬(wàn)人以內(nèi)，總?cè)丝?2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率在76%左右；2020年贛州中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?40萬(wàn)人以內(nèi)，總?cè)丝诓怀^(guò)168萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率在83%左右。（4）城市發(fā)展方向：通過(guò)區(qū)域開發(fā)管制的研究，確定贛州中心城區(qū)城市空間發(fā)展方向?yàn)椋阂韵蚰舷蛭靼l(fā)展為主，形成“南進(jìn)、西拓、東延、北控”之勢(shì)。n 贛州由地級(jí)市向區(qū)域性大城市轉(zhuǎn)變，城市區(qū)域范圍加大，輻射力增強(qiáng)，將進(jìn)一步加強(qiáng)城市在贛南地區(qū)甚至全國(guó)的影響力，吸引更多的外地消費(fèi)者和投資資金的涌入。n 項(xiàng)目所在的章江新城板塊處于未來(lái)城市發(fā)展的核心位置，政府行政機(jī)