【正文】 況通過對安寧市主要街道、商業(yè)區(qū)的走訪調(diào)查，目前安寧沒有大型知名購物場所，商業(yè)比較集中，隨著安寧城市人口的不斷增長，現(xiàn)有商業(yè)已不能滿足城市人口發(fā)展的需求，舊城改造項(xiàng)目可有效解決安寧市商業(yè)空間的發(fā)展。 住宅市場空間有限。 通過對安寧市場的初步了解，盡管安寧市城鎮(zhèn)人口眾多，居民可支配收入高，但是安寧市（主城區(qū)）房地產(chǎn)市場處于一種低級開發(fā)階段：商品房開發(fā)少，單位職工住房建設(shè)火熱，二手房市場比較活躍。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資達(dá)85億元，占地11000畝，8年建設(shè)完成，跨太平鎮(zhèn)與連然鎮(zhèn)。（1）金碧天下國際會議旅游度假中心。 安寧市未來幾年主要大項(xiàng)目 金屯片區(qū)： 出售價(jià)格：2800元/平米左右 通過對安寧市主要幾個(gè)已入住小區(qū)底商的走訪，華西小區(qū)、東湖片區(qū)這兩個(gè)區(qū)域的商鋪經(jīng)營狀況良好，開店率較高。 主要商業(yè)區(qū)（連然街、白花西路、金方路）商鋪出租價(jià)格：在50~90元/平米?月之間，電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場周圍為安寧市市中心，商鋪價(jià)格平均在80元/平米?月左右，連然街次之，在60元/平米?月左右。另外，在華西小區(qū)、金屯小區(qū)、東湖小區(qū)住宅區(qū)域，有部分底商。 安寧市商業(yè)分布 根據(jù)兩處信息發(fā)布欄的情況，安寧市住宅出租市場冷淡，出租價(jià)格在6元/平米?月左右。鹽場路：1080~1200元/平米 金方路：1220~1350元/平米 城區(qū)二類（94年前建成） 東湖片區(qū)：1280~1400元/平米 寶興花園：1220~1350元/平米 連然花園：1500~1650元/平米 根據(jù)2005年下半年二手房交易情況，統(tǒng)計(jì)出交易平均價(jià)格： 層高： 竣工時(shí)間：2004年10月框架：1468~1595元/平米（住宅） 價(jià)格：磚混：1180~1460元/平米（住宅） 結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架 寶興佳園 層高： 竣工時(shí)間：2003年5月 2005年以前，安寧市竣工的商品房有寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū)： 通過對安寧市主城區(qū)的調(diào)查，安寧市沒有一家二手房經(jīng)紀(jì)公司，二手房信息發(fā)布主要有兩處，一處是安寧市房地產(chǎn)交易中心大廳，可以說其為安寧市二手房交易中心，另外一處是工人文化宮廣場前的宣傳欄，通過這幾天的觀察，這兩處二手房公布點(diǎn)來訪人員較多。 安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司是安寧目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，安寧大部分的小區(qū)均由該公司開發(fā)建設(shè)，主要有華西小區(qū)、東湖片區(qū)住宅，在安寧市已形成品牌效應(yīng)，其開發(fā)的商品房價(jià)格在安寧市位于高端水平。（3）銷售道具不全，無置業(yè)計(jì)劃、銷售人員名片等，甚至有的樓盤連展示模型都沒有 （1）均無專業(yè)售樓處，接待地點(diǎn)均在公司辦公處，有的離項(xiàng)目地遠(yuǎn)，在項(xiàng)目地也沒有設(shè)接待點(diǎn) 車位：240個(gè) 首付：20% 背山住宅：1950~2100元/平米一期僅推出7棟，二、三期現(xiàn)未售，只賣現(xiàn)房 170㎡（躍層） 4室2廳3衛(wèi)137㎡、141㎡（錯(cuò)層） 3室2廳2衛(wèi) 戶型： 開工時(shí)間：2005年6月 結(jié)構(gòu)形式：框架 容積率： 占地面積：45139平米 銷售地址：安寧市圓山北路 開發(fā)商：安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 三期： 首付：30% 銷售情況：9112平米的已賣完，目前只剩少量12151平米的戶型 商鋪價(jià)格：1890元/平米 住宅價(jià)格：1420元/平米起151㎡ 4室2廳2衛(wèi)112㎡ 3室2廳1衛(wèi) 戶型：商鋪：12000元/戶 配套費(fèi)：住宅：7700元/戶 住宅價(jià)格：1380元/平米起 咨詢電話：08718681881/8691488/6911831 項(xiàng)目地址：安寧市安海路零公里處 金成花園 目前安寧市（連然鎮(zhèn)）在售樓盤數(shù)量非常之少，在售的純商品房有金成花園二期、華西馨苑，進(jìn)入收尾階段的富華佳園為職工住宅，金屯小區(qū)為部分職工住宅、部分商品房，目前已入住。 通過對2002006年安寧市土地儲備中心公布的土地出讓了解，安寧市主城區(qū)住宅用地土地掛牌起始價(jià)均在300元/平米以上，商業(yè)用地在580元/平米以上。 目前安寧市主城區(qū)在新的規(guī)劃下，主要往中華路西端、安寧市西城區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域有大量土地供應(yīng)，為安寧市未來規(guī)劃發(fā)展的中心區(qū)域。舊城改造將給安寧市城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)帶來生機(jī)，是安寧市未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域?！拔拿鳌?、“衛(wèi)生”、“園林”城市創(chuàng)建活動的廣泛深入，舊城改造已經(jīng)提上日程。 受安寧市國有企業(yè)、事業(yè)單位多以及安寧主老城區(qū)面積較小等因素的影響，安寧市以前大量土地為劃撥用地，導(dǎo)致目前安寧市老城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量少，價(jià)格高。辦公：600~650元/平米 磚混：住宅：620~680元/平米辦公：740~790元/平米 框架：住宅：800~850元/平米 安寧市建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從這些數(shù)據(jù)我們可以看出安寧市房地產(chǎn)在過去的2003年之前發(fā)展非常緩慢，2004年后，隨著寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū)以及東湖小區(qū)的建設(shè)，安寧市房地產(chǎn)市場才開始發(fā)展，在房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)量少的情況下，城鎮(zhèn)人均住房面積卻一年比一年高，何解？通過對安寧市房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，主要原因是安寧市大部分的企事業(yè)單位紛紛建蓋職工住房，在安寧市城市人口有限的情況，單位住房消化了大部分的需求量，給安寧是房地產(chǎn)市場帶來了沖擊。 “十五”期間房地產(chǎn)市場情況沿安晉高速公路一帶，配合做好調(diào)整昆鋼、海口片區(qū)的工作，最終城市將形成“四區(qū)、一帶、兩片”的空間布局。 城市布局： 城市布局原則：以綠化帶為分隔,成組成團(tuán)，相對集中的布局形式，成為組團(tuán)型，松散型的城市結(jié)構(gòu)空間。 滇池風(fēng)景名勝區(qū)的重要旅游景點(diǎn)、療養(yǎng)勝地、體育休閑和康體基地； 成為昆明的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地及療養(yǎng)休閑度假區(qū) 對中心城市的服務(wù)功能，主要表現(xiàn)為： 云南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)工業(yè)中心區(qū)； 人口規(guī)模我市市域人口現(xiàn)有25萬人；未來人口界定為45～50萬人左右。 城市性質(zhì)定位 據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)320國道由安寧至昆明的車流量，平均每晝夜達(dá)到13847余輛；人流量平均每晝夜達(dá)到88360余人次。 鐵路交通方面，全市有成昆鐵路、昆陽支線、安寧支線和鹽礦、昆鋼、云化、大黃磷、長坡石油專用線等各類鐵路運(yùn)輸線121公里，途經(jīng)9個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。東有石安高等級公路直達(dá)昆明市，南有安晉公路與晉寧縣和玉溪市相連，西有安楚高等級公路連接滇西8個(gè)地州，北有安富公路直接通往富民縣和楚雄州武定縣。 安寧是昆明通往滇西8個(gè)地州并經(jīng)畹町與緬甸直接相連的交通要道。 固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)：44億元 2005年城鎮(zhèn)居民可支配收人：11206元非公經(jīng)濟(jì)占GDP的比例達(dá)到23%。 2005年全市生產(chǎn)總值完成75億元，其中，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值52億元。 安寧市城市中心位于連然鎮(zhèn)，距云南省會昆明市32公里，是昆畹公路的咽喉要地，東接太平鎮(zhèn)，西連草鋪鎮(zhèn)，南接鳴矣河鄉(xiāng)，北與“天下第一湯”的溫泉鎮(zhèn)毗鄰，自漢朝以來就有“連然金方，螳川寶地”之稱。 安寧市位于滇中高原的東部邊緣，市境東北與西山區(qū)相連，東南與晉寧縣接壤，西邊與易門、祿豐縣毗鄰，總面積1321平方公里。 六、市場調(diào)查結(jié)論安寧市商業(yè)分布 2006年安寧市在售樓盤信息 安寧市建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 五、安寧房地產(chǎn)市場概括 三、安寧交通 一、安寧市概括安寧市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告目 錄 二、安寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 四、安寧遠(yuǎn)景規(guī)劃 “十五”期間房地產(chǎn)市場情況 安寧市土地交易情況 安寧市二手房交易情況 安寧市未來幾年主要大項(xiàng)目一、安寧市概括市區(qū)氣候四季如春，干濕分明，氣候特點(diǎn)是：一年無四季，有雨便成冬，年溫差小，晝夜溫差大，年均氣溫16℃～18℃，冬季有霧、霜，全年有霧天38天，全年無霜期215天。 目前，%，由主城區(qū)（）、溫泉鎮(zhèn)（）、昆明鋼鐵集團(tuán)公司（）三部分組成，其中主城區(qū)城市人口近10萬人。 二、安寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2005年，全市非公經(jīng)濟(jì)總戶數(shù)11070戶，從業(yè)人員42000人。 城鎮(zhèn)人均住房面積： 三、安寧交通境內(nèi)有國道、省道及鐵路網(wǎng)絡(luò)，交通及區(qū)位優(yōu)勢十分優(yōu)越，便捷程度及運(yùn)輸能力在全省處于領(lǐng)先地位，形成了以城區(qū)為中心，國道、省道為骨架，市、鄉(xiāng)道路為支系，覆蓋全市、聯(lián)通內(nèi)外、布局合理、四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。其中：單向從安寧城區(qū)和昆鋼至昆明的旅客，每日達(dá)到7500余人次。 四、安寧遠(yuǎn)景規(guī)劃 安寧市是云南省最重要的冶金、鹽磷化工基地；是環(huán)滇經(jīng)濟(jì)圈綠色工業(yè)城市；是以溫泉為主的休閑、療養(yǎng)、旅游度假區(qū)；是安寧市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技文化中心。 城市規(guī)模 用地規(guī)模城市規(guī)劃控制范圍：東自太平，西至草鋪接祿脿，南起縣街，北到溫泉；區(qū)域控制范圍約400平方公里，城市中心區(qū)建設(shè)用地20平方公里。 城市功能 綜合性交通運(yùn)輸中心和物流中心； 接納昆明的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口遷移 　　成為面向昆明同時(shí)又替代昆明面向滇西的大型商貿(mào)批發(fā)市場 城市布局“四區(qū)、一帶、兩片” 以連然主城（含昆鋼）為中心，發(fā)展建設(shè)城市中心區(qū)；東部以太平為重點(diǎn)發(fā)展城市新區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)；南部發(fā)展以八街為中心的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和水資源保護(hù)區(qū)；西部以草鋪、祿脿為重點(diǎn)的工業(yè)園區(qū)；北部以溫泉、青龍為主的螳螂川康體休閑生態(tài)旅游帶。各區(qū)塊間以500～2000米森林綠化帶分隔，將50%左右的土地作為綠化用地。 五、安寧房地產(chǎn)市場概括 2000~2005年期間，%。 根據(jù)安寧市房地產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，安寧市商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參考如下：（清水房） 底框：700元/平米 安寧市土地交易情況目前安寧市老城區(qū)主要集中在螳川大橋、小橋街、賣米街等地，老城區(qū)由于年久失修，存在安全、消防、社會治安等諸多隱患，隨著安寧市安寧市規(guī)劃局按照城市總體規(guī)劃，已委托相關(guān)設(shè)計(jì)部門對螳螂川以西、連然街以東、及中醫(yī)院和原連中地段用地進(jìn)行規(guī)劃，布局為商業(yè)服務(wù)、景觀、居住、旅游四大功能。在安寧市創(chuàng)建國家園林城市的主導(dǎo)思想下，安寧市土地規(guī)劃條件比較苛刻，低容積率、高綠化率，且建筑風(fēng)格受到限制。 2006年安寧市在售樓盤信息 開發(fā)商：金成礦業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 咨詢地址：安寧金源山工業(yè)園一樓/金川大酒店一樓 一期：已交房入住 商鋪價(jià)格：1850元/平米 二期： 3室2廳1衛(wèi)93㎡ 3室2廳2衛(wèi)125㎡ 商鋪：70㎡ 樓層差價(jià)：30元/層 交房時(shí)間：2006年10月 配套費(fèi)：住宅：8000元/戶商鋪：12000元/戶 物管費(fèi)：住宅：商鋪： 目前未售，規(guī)劃為別墅社區(qū)，面積在300㎡左右，三層，前后花園帶車庫，預(yù)計(jì)推出時(shí)間為2006年9月。 華西馨苑 項(xiàng)目地址：安寧市中華路旁，安寧市幼兒園后 銷售電話：08718684106/8781722 總建筑面積：65000平米（分3期開發(fā)） 綠化率：42% 層高：3米 一期斷水時(shí)間：2006年4月 3室2廳1衛(wèi)110㎡ 4室2廳2衛(wèi)154㎡（錯(cuò)層） 一期 價(jià)格：臨街住宅：1670元/平米起 銷售率：80% 規(guī)劃商鋪：60套 通過對這兩家樓盤的調(diào)查，主要問題有： （2）銷售人員配備不齊，均只有1~2個(gè)銷售人員 （4）銷售人員不專業(yè)其他房地產(chǎn)公司幾年來抱著一個(gè)項(xiàng)目操作了幾年，主要原因是大部分的企業(yè)均建設(shè)自己的職工住宅小區(qū)，商品房消化速度慢。 安寧市二手房交易情況 寶興花園 結(jié)構(gòu)形式：磚混 價(jià)格：1388~1595元/平米（住宅） 竣工時(shí)間：2003年4月 層高： 華西小區(qū) 結(jié)構(gòu)形式：磚混 價(jià)格：1518~1670元/平米（住宅） 城區(qū)一類（94年后建成）住宅 華西小區(qū)：1460~1580元/平米 中華路：西段（大戶型）：1480~1600元/平米東段（小戶型）：1280~1400元/平米 園丁小區(qū)、鹽興路：1280~1400元/平米 湖西小區(qū)：1250~1400元/平米