【正文】 品質高低有一定的 聯(lián)系， 附送裝修也可以是 作為 一種促銷方式。 （三）對裝修的看法 精裝修房雖然在荊州地區(qū)還并不是很常見，但也出現(xiàn)在華城等樓盤中。物業(yè)管理水平往往代表一個項目的 服務 檔次，人們的需求現(xiàn)在不光著眼在高檔次的 外觀 ，有個好的物業(yè)管理同樣很重要。 四、消費者購房影響因素分析 （一）交通、物業(yè)管理、戶型 逐漸 成為消費者關注的重點 現(xiàn)在的 購房者關心程度較高的三個因素依次是：房價、 地段 、 交通 。 （四） 戶型以 2~3 居室為主流 暢銷型 從購房者的戶型選擇上看，整體還是以 2~3 居室為主， 目前荊州市場 對于2 居室的選擇偏少 。由此不難看出 購房者的一個 購買傾向 ：傾向大戶型主要是由于 購房者 自身家庭成員 構成 的因素 。就目前調研的 中小型樓盤 情況來看， 25 萬 ~30 萬之間所占比例最大。 由于單價的變動涉及到因素較多，特別是事關開發(fā)商的利潤，所以在 價格 上市場的變化永遠都是那么 謹慎。 （二） 均 價 2500 元 /平方米以下，總價 25 萬以下成為市場需求主流 從目前 各 大樓盤均 價和購買程度來看 均 價在 2500 元 /平方米 左右 是現(xiàn)今荊州市場的需求主流，其中單價在 2300~2500 元 /平方米所占比重最大，市場需求最為強烈。目前 市民 對樓盤產品的可選性還 較多， 守舊的思想和目光 很容易轉移到多層或其他建筑商品 ，導致 高層消費群體薄弱 ，所以 項目開發(fā)中 只能設置少量導向性產品。我們通過對荊州古城的調查得知，如今的荊州古城東、西、南、北各自劃定了開發(fā)范圍，一方面緩解古城壓力，另一方面，滿足荊州人民新的居住要求。荊州古城是具有悠久歷史的中國文化遺產，也是我們荊州的驕傲。 “文化興市”所帶來的荊州老城區(qū)的擴張。 荊州舊城改造推動荊沙大道區(qū)域的發(fā)展。原先的江津路段對于北京路交通起到一個緩沖的作用，但是近幾年隨著政府 等辦公地點的改遷，北部江津路段逐漸升溫，成為新的政治中心，各 大樓盤在江津路迅速蔓延開來， 交通的便利，配套齊全，必將是購房者的首選。越來越多的商家把眼光投入到新的方向，各 熱點區(qū)域呈現(xiàn)四面開花的繁榮景象，勢必舒緩 北京路段的壓力。 二、 區(qū)域 發(fā)展 日趨明顯 隨著城市的不斷發(fā)展，人口的不斷增加，舊城的格局已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在城市發(fā)展的腳步，因此，在房地產規(guī)劃當中我們把現(xiàn)今荊州的發(fā)展區(qū)域作了如下歸納： 原有的北京路的城市 重心 地位將會分散 。全城鎮(zhèn)人口 200 萬左右，市中心人口僅 75 萬。 （三） 外來購買力是一個不可忽視的群體。從居住 家庭人口以及結合年齡的數(shù)據(jù)來看，目前荊州的購房者基本上都處于新婚期和滿巢一期，居住以 2~4 人 為主，從家庭結構人口上看，自住客及過渡型 購房 的 群體 ，對中大 戶型面積的產品 4 需求比較強烈。在考察樓盤時，我們發(fā)現(xiàn)，隨著樓盤檔次和總價的逐漸上升，業(yè)主的年齡也呈現(xiàn)上升趨勢。 隨著年齡的增長，職位會越來越高，收入水平也逐漸上升。 就目前荊州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，目前可支配收入較高的人群還 是 處在30~35 歲之間， 穩(wěn)定的收入使得他們有更多的富余可以投入到房地產市場來。從產品特征上看，更多的樓盤設計風格個性突出、鮮明，越來越多的考慮到青年人對于小戶型的要求。 一、潛在 房屋消費群體 目前我們對荊州市房地產市場整體形成的走勢做了分析： （一） 購房者低齡化趨勢上升，市場中堅平穩(wěn)。根據(jù)目前就荊州市區(qū)的調研情況看，已建成和正在建造的樓盤 共有 76 個，房地產市場供應量持續(xù)增長，住宅的需求量 大大增加，市場成交量有效放大 。 1 荊州市房產市場研究調查報告 2 目錄 第一部分（ 3~~7） 荊州房產市場概況 潛在房屋消費群體 區(qū)域發(fā)展日趨明顯 今后 購房需求特征分析 消費者購房因素分析 第二部分（ 7~~17） 荊州重點樓盤 情況概述 荊江 家緣 中央華府 白云綠水 香格里拉海韻 華城豪庭 荊州花園 恒生國際 第三部分（ 17~~18） 市場分析 優(yōu)勢分 析 劣勢分析 產品定位 第四部分（ 18~~19） 目標客戶定位 3 荊州市房地產市場 概況 隨著全國房地產市場的不斷壯大，荊州的房地產市場也在逐漸走向成熟。 截止到2021 年 ，荊州上市商品房總量約 7000 萬 平方米，其中住宅供應占絕大部分。 從我們調查的各個樓盤的銷售數(shù)據(jù)來看， 35 歲作為購房者的一個分水嶺，而 25 歲以上需求逐漸顯現(xiàn)出旺盛的跡象， 因此勢必將市場引導開發(fā)朝向年輕化、低齡化方向發(fā)展。從賣點上看，更多的小區(qū) 打出青年社區(qū)的推廣主題 ，例如“青年陽光社區(qū)”。調查統(tǒng)計顯 示，有接近超過 9 成的樓盤都建造了雙層的復式樓，超大的戶型對于上有老下有小的市場中堅是非常受歡迎的。一般來講，收入水平在退休前達到頂峰，整體的財富積累還在繼續(xù)，但財富積累的速度逐漸減緩。 （二） 人數(shù)以 2~4 人為主 家庭生命周期通?？梢苑譃榱鶄€時期，分別是單身期，新婚期，滿巢一期，滿巢二期，空巢期及喪偶獨居期，購房者家庭所處的生命周期對于市場來說影響較大。 隨著婚育觀念的轉變，導致家庭結構日趨“小型化”，對房地產市場也會產生深刻的影響，比如晚婚、獨身等，因此這部分群體對于經(jīng)濟型戶型的需求相對 比較大，例如“恒生國際” 的 小型 公寓樓。 荊州市是湖北地市級城市，現(xiàn)管轄荊州、沙市 2 個區(qū)和江陵、公安、監(jiān)利3 縣，代管松滋、石首、 洪湖 3 市，下設 103 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 12 個街道辦事處。隨著近幾年荊州市尤其是沙市區(qū)的城市發(fā)展，越來越多的縣鎮(zhèn)級人口向沙市遷移，就目前的調查資料看，遷移人口達到近 3 成， 80%暫居沙市，這是房地產發(fā)展不可忽視的一個力量。北京路一直是沙市乃至整個荊州地區(qū)的商業(yè)、娛樂中心， 但是隨著城市的發(fā)展，如今的北京路已經(jīng)不堪重負，道路擁擠、 周邊建筑破舊、人 員混雜難于管理等問題凸顯。 市北部區(qū)域江津路段成為新的熱點。奧運火炬的傳遞更為該區(qū)域人氣作更多的積累。 沿荊沙大道 2 千米房屋已現(xiàn)老態(tài)，該區(qū)域的購房者對于新房有著強烈的向往，周邊成熟的配套設施，已為該區(qū)域的硬性需求的發(fā)展提供了有力空間。文化興市是最近政府提出 5 的新的政策?，F(xiàn)今的