【正文】 ．文化教育水平及其對購房的影響沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主；渝中區(qū)是經(jīng)濟商貿(mào)中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領(lǐng)階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿(mào)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、經(jīng)營業(yè)主、職員為主。根據(jù)這種現(xiàn)象我們分析，目前重慶推出了購房信貸消費，銀行提供按揭貸款，即使置業(yè)者的個人月收入較低（800元），只要他們有一份較為穩(wěn)定的收入，置業(yè)購房的動機將促進其購房的需求，從而產(chǎn)生購房行為。（三）職業(yè)結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的職業(yè)結(jié)構(gòu)來看，重慶置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)成主要以公司職員、個體戶/私營業(yè)主、其他（如律師等）為主，他們構(gòu)成了置業(yè)人群的主力軍。第三章 重慶社會文化環(huán)境一．居民職業(yè)構(gòu)成與商品房購買的相關(guān)性（一）年齡結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)來看，他們的年齡主要集中在2050歲之間，%，%，3140歲的占24%，%。在消費者實際購房過程中，消費者已將“自然景觀”的概念理解轉(zhuǎn)化成個人對“社區(qū)居住環(huán)境”的理解。近年來，重慶市加強了城市飲用水源的保護和大氣污染與交通噪聲的治理，確立治理污染源項目220項。重慶是一個老工業(yè)基地，為我國經(jīng)濟做出了重要貢獻。 重慶市主城區(qū)覆蓋面積較廣，除渝中區(qū)外，其城市整體開發(fā)程度不高，城市擴容潛力非常大，作為城市開發(fā)商而言，其市場前景是非常好的。中心區(qū)是重慶的行政中心，金融、商貿(mào)中心和水陸客運樞紐。在城鎮(zhèn)地理分布結(jié)構(gòu)上，重慶直轄市是由1個特大城市、2個中等城市、4個小城市和1400多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的復(fù)合型城市。地貌結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，主要有4個特點：一是地勢起伏大，層狀地貌分明。綜合國內(nèi)其他地區(qū)，上海以浦東東方明珠電視塔作為上海市的標(biāo)志性建筑，極大地促進了浦東的開發(fā)和陸家嘴金融區(qū)的發(fā)展，而黃浦江外灘的改建也為外灘金融業(yè)的再度振興提供了強大的助推劑。第二章 重慶市自然環(huán)境一．重慶主城區(qū)主要景觀分布景觀所在區(qū)域景點渝中區(qū)朝天門碼頭、鵝嶺公園、枇杷山公園、人民大禮堂、珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士紀(jì)念館等南岸區(qū)南山公園、老君洞、一棵樹、慈母山溫泉、科普中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士陵園、歌樂山、平頂山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋口壩溫泉、東泉等重慶市的旅游資源十分豐富，可供游覽參觀的景點達100多處，國家級風(fēng)景名勝有縉云山、四面山和長江三峽，全國重點文物保護單位有八路軍駐渝辦事處舊址、中美合作所集中營舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚城古戰(zhàn)場、抗戰(zhàn)遺址、萬盛石林、銅鼓灘漂流、統(tǒng)景峽谷風(fēng)光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內(nèi)風(fēng)景區(qū)總共為44個，其中國家級風(fēng)景區(qū)為4個。隨著南濱路沿線各樓盤的商業(yè)設(shè)施相繼問世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必然成為重慶最具人氣、活力和品質(zhì)的地區(qū)之一。隨著南岸區(qū)政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘”之稱的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內(nèi)涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。在政府規(guī)劃中，現(xiàn)有步行街將不斷擴容，并最終形成占地33萬平方米、商業(yè)面積80多萬平方米的超大型綜合性商業(yè)步行街區(qū)。全區(qū)目前擁有市場51個，其中專業(yè)批發(fā)市場7個，消費品市場10個，建立了以區(qū)域性市場為龍頭，地方性生產(chǎn)生活資料市場為骨干，各類消費品市場為基礎(chǔ)的市場框架體系。網(wǎng)點、市場建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。隨著步行街的啟動，未來兩三年內(nèi)，楊家坪商圈將會重新“洗牌”；同時輕軌較新線全面建成后，可形成高峰期單向每小時3萬人流的運載能力，年客流量可達3億人次，而楊家坪處在較新線樞紐位置，對商業(yè)推動是革命性的。躍華商都、晉愉（四）九龍坡區(qū)楊家坪商圈由于地上商場經(jīng)營面積較少，而且地下通道為人行必經(jīng)之道，使得地下商場能占據(jù)一席之地。這里是沙坪壩人流量最大，大小商家最集中的地方。龍湖花園的開發(fā)商中建科在江北興建的北城天街，引進了知名的華聯(lián)超市，重慶知名開發(fā)商協(xié)信集團在觀音橋轉(zhuǎn)盤開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)——黃金海岸，同樣知名開發(fā)商——東和物業(yè)，在五黃路核心地帶，開發(fā)“皇冠自由城”，這些個案都將進一步繁榮江北商圈?，F(xiàn)正在興建的江北步行街將完全改變江北的商業(yè)布局，對江北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)及投資產(chǎn)生深遠的影響。北城天街，營業(yè)面積超過50萬方。（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建設(shè)中的北部新城的中心，是重慶市未來的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。渝中區(qū)的專業(yè)市場還包括有：菜園壩市場群，；新華路家電批發(fā)市場，全年成交額達10億元；學(xué)田灣小儀器市場，；大坪汽摩配市場，全年成交額達3億元。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民家庭收入的增長幅度將會加快。反映在支出結(jié)構(gòu)上，日常消費中，吃、穿、用消費支出下降了12個百分點，住、行、醫(yī)、教育支出提高了13個百分點。其次，舊城改造的大規(guī)模實施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設(shè)的啟動以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來現(xiàn)實的發(fā)展機遇。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)出現(xiàn)了如下變化：具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。（五）人口文化程度重慶主城區(qū)人口文化程度結(jié)構(gòu) 有效樣本量小學(xué)及以下初 中高中/中專/技校大學(xué)專科大學(xué)本科研究生或以上人數(shù)百分比(%)6226020024683321（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局人口普查資料）調(diào)查顯示，重慶市主城區(qū)人口的文化程度比重慶市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成正比。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門、儲奇門、一號橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對而言李子壩地段較為疏松。這種結(jié)構(gòu)的變化與一個地區(qū)的民族、文化、教育、經(jīng)濟等多種因素有著密切的關(guān)系。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足重慶人居家、購物的現(xiàn)代需求。全市總的人口密度為375人/平方公里，在八個主城區(qū)，渝中區(qū)的人口密度為最高，人口密度每平方公里超過27000人，渝北區(qū)人口密度最低，人口密度每平方公里不到600人。重慶市主要年份總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒）主城區(qū)人口分布變化呈以下特點：（一）渝北區(qū)人口最多，九龍坡區(qū)人口增長率最快。充分顯示出重慶市居民特別是主城區(qū)居民生活水平大幅度提高，消費需求旺盛，經(jīng)濟收入穩(wěn)步增長，使住房、旅游、通訊、教育等成為新的消費熱點。全年商品住宅、汽車、%、%%，消費結(jié)構(gòu)升級趨勢進一步明顯。其中。%，年內(nèi)，渝長、長涪、渝合、長梁、梁萬、渝黔一期高速公路相繼建成并投入使用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機場航站區(qū)擴建、寸灘港口碼頭及三峽庫區(qū)碼頭擴建等項目建設(shè)進展順利，集水運、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)進一步得到完善。第三產(chǎn)業(yè)中，新興產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游、信息服務(wù)、廣告、社會服務(wù)等行業(yè)發(fā)展明顯加快，就業(yè)人員快速增加，社會經(jīng)濟效益增長顯著。重慶市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值曲線圖（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒）（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進經(jīng)濟進一步增長第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在保持穩(wěn)定增長的同時逐步實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。展望2004年，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，全市經(jīng)濟增長仍將保持快速、穩(wěn)健勢頭。雖然，重慶沒有上海原來“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的居住結(jié)構(gòu)趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來的傳統(tǒng)居住結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)不易發(fā)生重大變化。市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。獨特的地形，造就了重慶是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特點，又有顯著的農(nóng)村特征。2003重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第一章 重慶市社會經(jīng)濟概況一．地理環(huán)境和居住結(jié)構(gòu)分析（一）地理環(huán)境分析重慶市位于中國西南部，長江與嘉陵江交匯處，是一座舉世聞名的山城，最突出的特點是地形起伏有致，立體感強。設(shè)15個區(qū)、12個縣和4個市。（二）居住結(jié)構(gòu)分析由于交通的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特色。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域”，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。穩(wěn)健運行、增長勢頭良好的經(jīng)濟，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。房地產(chǎn)首次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改變了重慶過于單一的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為重慶發(fā)展成為長江經(jīng)濟中心奠定了基礎(chǔ)。顯示出第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國民經(jīng)濟的增長主要得益于第二、第三產(chǎn)業(yè)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的快速增長。2003年全年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資493億元，%。%，%。新一輪消費熱潮逐步形成，住房、汽車、電子通訊設(shè)備持續(xù)旺銷。最能反映居民家庭生活水平的恩格爾系數(shù)不斷下降，%%，主城區(qū)居民的生活水平已接近實現(xiàn)“小康”，消費結(jié)構(gòu)得到了明顯改善。隨著重慶城市化的進程，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來渝務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。（二）人口密度與人口變動大致相同，渝中區(qū)人口密度仍是最高。渝中區(qū)的人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，房屋建筑只能往高處發(fā)展（這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的根本原因），導(dǎo)致房屋居住質(zhì)量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。隨著人口老齡化速度的加快，城市居民住宅結(jié)構(gòu)在一定的階段也將發(fā)生相應(yīng)的市場變化。（數(shù)據(jù)來源：《重慶市2000年第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報》）（四）人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等導(dǎo)致人口的具體分布呈現(xiàn)出不平衡狀況。其次，人口密度與各城區(qū)工業(yè)分布情況、教育分布情況也密切相關(guān)。此外，重慶市人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高。按照政府規(guī)劃將在2005年提高到40%。首先政府正加緊進行以“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個百萬人的衛(wèi)星城市；把渝中區(qū)作為未來“中央商務(wù)圈”的規(guī)劃建設(shè)和都市發(fā)達經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)面積的擴大等都將極大地促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。對于重慶城市居民消費重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，消費需求發(fā)生三個方面的重要轉(zhuǎn)向，一是基本消費逐漸向居住、交通、通訊等領(lǐng)域擴展，二是日用品類消費進入更新?lián)Q代時期，并向品牌化發(fā)展，三是文化教育及知識產(chǎn)品的消費比重明顯增加。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費熱點。渝中區(qū)有各類商品市場67個，市場經(jīng)營面積達47萬平方米，其中具有代表性的朝天門綜合交易市場，由27個交易區(qū)組成，市場建筑面積達35萬平方米，主要從事服裝、小商品百貨的批發(fā)。渝中區(qū)作為重慶政治、經(jīng)濟中心，對重慶市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了越來越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經(jīng)濟、信息、商貿(mào)、物流、都市旅游為重點成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改變了過去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費心理，人們更愿意在渝中區(qū)工作，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時渝中區(qū)的開發(fā)程度已非常高，二度開發(fā)的成本將會成倍增加，這也是目前渝中區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展后勁不足的主要原因。黃金海岸、重百大樓江北分店、世紀(jì)新都、華聯(lián)商廈和龍湖江北區(qū)由于其獨特的地理優(yōu)勢，使之成為重慶繼渝中區(qū)之后綜合實力第二大區(qū)，隨著政府遷址江北，對江北的房地產(chǎn)發(fā)展起到了極大的促進作用，自2002年起形成了江北投資熱，但由于江北區(qū)是一個以工業(yè)見長的地區(qū)，有重慶長安等一批大型工業(yè)企業(yè)，其商業(yè)被建新北路分隔，購物環(huán)境相對較差。在宏觀環(huán)境上，在步行街中，將修造三座廣場及寬度達40—60米的架空層橫躍建新北路，將從根本上解決江北商圈在地理、交通、布局、上的缺點，特別是三大廣場之一的現(xiàn)代文化廣場，面積達5500平方米，并將重現(xiàn)觀音古橋，增加該地區(qū)的文化內(nèi)涵。（二） 沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈是指商業(yè)步行街至綠色文化藝術(shù)廣場一線為主線，輔以南開商業(yè)步行街。沙坪壩距離解放碑較遠，受主流商圈影響較小，長期以來其商業(yè)發(fā)展都自成體系，由于沙坪壩的購買力組成很有特色，平日主要由高收入的知識分子、政府工作人員、純消費型大中學(xué)學(xué)生等構(gòu)成，周末甚至吸引了北碚、井口、雙碑的消費者，這給沙坪壩中心商圈的零售經(jīng)營帶來了極大契機，也給商業(yè)定位和商場布置，甚至商用物業(yè)營銷帶來了較大的靈活性和便利性，使沙坪壩步行街中心商圈人潮涌動，商機澎湃！沙坪壩作為重慶市第二商圈，其商業(yè)發(fā)展?fàn)縿尤猩虡I(yè)發(fā)展的脈博，目前上規(guī)模已營業(yè)的商場主要有：好又多量販、新世經(jīng)凱瑞商都、立洋百貨、華宇時尚商業(yè)廣場、金鷹女人廣場、華夏銀座、賽博數(shù)碼、欣陽百貨、三峽廣場。由于商業(yè)氛圍太淡，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，九龍坡消費外流嚴(yán)重，為留住消費，政府下決心興建楊家坪商業(yè)步行街，其中以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的1平方公里的商業(yè)步行街將在2002年底建成并“開街”營業(yè)，這樣造成一個最直接的后果就是：商業(yè)面積的大放量。晉愉彩園已成功引進新世紀(jì)百貨，躍華商都也鄭重在引進品牌商家的工作中大做文章。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，特別是長江大橋和鵝公巖大橋的通車，南岸區(qū)的經(jīng)濟重點轉(zhuǎn)移到南坪鎮(zhèn)并已實現(xiàn)市場、網(wǎng)點布局的戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)移，建設(shè)規(guī)模擴大，設(shè)施水平提高，各類市場結(jié)構(gòu)趨于合理。還另有證券、人才、勞動力、房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場。江南商都、諾馬特超市、金臺百貨、流行前線地下商業(yè)街、山城平價超市、昌龍百貨、大型超市為主，各類中小型百貨及店鋪商業(yè)為輔的核心商業(yè)區(qū)，其營業(yè)面積達26萬平方米。南岸與外區(qū)的交通車幾乎都以南坪公交總站為中轉(zhuǎn)點，但政府已規(guī)劃將公交總站搬遷出主城區(qū)，加上重百整體搬遷至天龍廣場，這已成為該區(qū)塊商業(yè)發(fā)展的重要抗性。雖然，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其影響力卻覆蓋整個重慶主城區(qū)。目前正值中國加入WTO和西部大開發(fā)