重慶綦江房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告房市分析-資料下載頁
2025-05-08 01:04本頁面
【導(dǎo)讀】綦江位于四川盆地與云貴高原結(jié)合部，北靠巴南，南接貴州，西鄰江津，東連萬盛，地處渝黔、黔汀要沖，是重慶的南大。綦江境內(nèi)鐵路、公路、水路兼?zhèn)?。綦江位于重慶市西南部，距重慶約80公里。公路，即將動工興建的川湘高等級公路，將進(jìn)一步改善綦江的交通狀況，增強(qiáng)綦江的區(qū)域優(yōu)勢。綦江資源豐富，其中煤儲量達(dá)15億噸，鐵礦儲量2億噸以上，每年的國家提供優(yōu)質(zhì)煤4000萬噸，是重慶總體規(guī)劃煤鐵中。心，天然氣是國家重慶開發(fā)地之一。綦江的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)門類齊全。慶鋼繩廠、重慶鋁業(yè)有限公司、重慶造紙廠、綦江供電局等23家大中型國有企業(yè)，形成機(jī)械、化工、能源、儀器等重點(diǎn)骨干產(chǎn)。2020年全縣社會消費(fèi)。品零售總額億元，同比增長%；城鎮(zhèn)職工人均工資11378元，同比增長%。個(gè)人收入的持續(xù)增長促進(jìn)了消費(fèi)市場活躍，給綦江的房地產(chǎn)帶來了旺盛的消費(fèi)力支持。通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，2020年綦江住宅空置面積與竣工面積的對比率為10%，扣除部分規(guī)劃設(shè)計(jì)落伍、性價(jià)比重要失衡
【正文】 。 2） 由于商業(yè)市場運(yùn)作及經(jīng)濟(jì)的落后，綦江縣古南鎮(zhèn)的背街和商業(yè)鋪面和二層商業(yè)較多空置。 3） 隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近幾年對房地產(chǎn)的大力開發(fā)，舊城改造及新城開發(fā)是近年來的主題，大量的私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級干部、政府官員、外出打工者等收入較高的人員，對商業(yè)地產(chǎn)的投資逐漸升溫。 4） 由于綦江縣古南鎮(zhèn)老城區(qū)的開發(fā)較早，在商業(yè)各方面均比開發(fā)區(qū)成熟，商業(yè)地產(chǎn)因商圈的成熟而價(jià)位較高。 老城區(qū)的店鋪售價(jià)一般為：建面 6000— 8000 元 /平方米 開發(fā)區(qū)城的店鋪售價(jià)一般為：建面 3500— 4000元 /平方米 （六）結(jié)論 綦江房地產(chǎn)市場還處在起步階段 通過對典型競爭項(xiàng)目的深入調(diào)查，我們認(rèn)為目前綦江房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟，還處在起步階段，主要原因有三： （ 1）商品房形態(tài)單一（多為小高層、多層）。 （ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較低，由于規(guī)模普遍不大，建筑布局多以簡單圍合為主，物業(yè)軟硬件配置標(biāo)準(zhǔn)、智能化設(shè)施、物業(yè)管理水平都比較低，舒適性難以保證。 （ 3）綦江房地產(chǎn)市場整體營銷水平落后，媒體素質(zhì)普通較差，對消費(fèi)引導(dǎo)能力不強(qiáng)。 房地產(chǎn)市場消費(fèi)熱點(diǎn) （ 1）居住區(qū)域上，由于開發(fā)區(qū)和老城區(qū)各具特色，認(rèn)可度比較接近，但從未來發(fā)展趨勢來看，老城區(qū)仍是行政、商業(yè)、娛樂中心。 （ 2） 建筑形態(tài)上，多層與小高層市場認(rèn)可度很高，其中多層住宅認(rèn)可度最高。 （ 3）戶型形態(tài)上，錯(cuò)層、躍層戶型最受歡迎，部分創(chuàng)新戶型，如 楓丹韻綠堡 的變維式戶型很受歡迎。 （ 4）戶型面積上， 100130m2 左右的三房、四房去化速度最快，這與綦江居民家庭結(jié)構(gòu)是相符的，對本項(xiàng)目而言，應(yīng)以三房、四房為主力戶型，戶型形態(tài)則以錯(cuò)層、躍層為主。結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)及消費(fèi)者購買力，項(xiàng)目三房、四房主力面積控制在 100120m2區(qū)間內(nèi)較為合適。 （ 5）小區(qū)園林景觀往往是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一，如 楓丹韻綠堡的水景、運(yùn)動設(shè)施等對消費(fèi)者吸引力較大， 銷售速度自然更快。 對房價(jià)上漲的預(yù)期應(yīng)該比較謹(jǐn)慎 原因在于以下幾點(diǎn)： （ 1）從一般規(guī)律看，隨著第一批小區(qū)房的出現(xiàn)，地縣級城市房價(jià)會出現(xiàn)一個(gè)比較明顯的上漲時(shí)期，但通常持續(xù)三年左右就會維持在一個(gè)相對穩(wěn)定的水平線上。 （ 2）從買方市場的角度看，地縣級城市的高端購買力畢竟是相對有限的，初步估計(jì)綦江單價(jià)突破千元的住宅累計(jì)銷售應(yīng)該接近或略微超過 20 萬平方米，戶數(shù)在 1000 戶以上，沒有任何跡象顯示購買力在近期出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。 （ 3）在高端購買力比較穩(wěn)定、但總量有限的背景下，為了在競爭處于一個(gè)比較主動的位置，各個(gè)一線項(xiàng)目 可能在決策上比謹(jǐn)慎，不會貿(mào)然調(diào)整價(jià)格（在當(dāng)前的價(jià)格水平，開發(fā)企業(yè)也能夠取得一定的開發(fā)利潤）。 三、結(jié)論 通過市場調(diào)查分析，我們認(rèn)為有如下結(jié)論在定位中應(yīng)該參考： （一）綦江房地產(chǎn)市場精品樓盤相對缺乏 由于受地塊規(guī)模與產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化影響，綦江房地產(chǎn)市場相對缺少環(huán)境好，戶型好，性價(jià)比高的精品樓盤。而在消費(fèi)市場上，相當(dāng)部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的消費(fèi)者，換房意向是比較強(qiáng)的，期待著能提供有較好居住質(zhì)量與配套完善的樓盤，這一市場契機(jī)項(xiàng)目應(yīng)該著重把握。 （二）主力市場需求應(yīng)該充分注重 綦江受地域與人口因素限制，高端消費(fèi)力有限 ，主力產(chǎn)品如何全盤引起市場需求主力，風(fēng)險(xiǎn)無疑比較大，而總價(jià) 1517 萬，以三房為主的市場主力需求是客觀大量存在的，應(yīng)當(dāng)充分重視和把握。 （三）產(chǎn)品細(xì)節(jié)超越競爭對手是必要的。綦江一線項(xiàng)目在產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理上，或多或少都存在一定缺陷，我們認(rèn)為從技術(shù)上完全可以超越，而通過對消費(fèi)問卷調(diào)查反映出消費(fèi)者對此越來越重視，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上切實(shí)注重適度超前能夠形成有效競爭力。 （四）成本控制非常關(guān)鍵。綦江是一個(gè)縣級城市，房價(jià)對購房者行為的非常大，要保證利潤就必須對開發(fā)成本的有效控制，這主要運(yùn)用三方面措施解決：一是充分考慮地質(zhì)條件 ，控制基礎(chǔ)成本；二是建筑景觀風(fēng)格簡約能減少一些無效的成本投入；三是硬件配置和裝修標(biāo)準(zhǔn)只宜適度超前。
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