【導讀】作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。28°05′，東經114°29′～115°24′。全境東西最長處公里，南北最。全市總面積3178平方公里,其中渝。水區(qū)面積平方公里,分宜縣面積平方公里。充足、雨量充沛、無霜期長、嚴冬較短的特征。氣候溫和，年平均氣。溫℃，年平均相對濕度80%。歷年平均日照時數為小時，年平均日。億立方米,地下水平均儲量達億立方米。略有污染，達到三級生活用水標準。丘陵平原,南北地形高,自西向東中間低。震要求較低，一般民用住宅抗震按6度設防。土、雜填土、淤泥沙層均不能作為持力層，都應清除。宜縣，設17個鄉(xiāng)、15個鎮(zhèn)、2個辦事處。城北兩個區(qū)域中心。城東為高新技術經濟開發(fā)區(qū)。高新區(qū)成立以來，目前，區(qū)內投資額1億元以。上項目共17個，其中工業(yè)類10個，綜合類共7個。資產總值億元，固定資產原值億元，凈值。熱帶樹種基因庫。全市生產總值134億元；

　　

【正文】 ㎡ 2 北湖星城 長 青 北 路與 仰 天 西大 道 與 科環(huán)路 ㎡ 萬㎡ 一期70% 1650 元/㎡ 04 年10 月20 日 05 年 10月 19 日 元 /㎡ 3 月 亮灣 勞 動 北 路與科環(huán)路 111,270㎡ 175,762㎡ 一期35,000㎡ 銷售達85% 1380 元/㎡ 04 年5 月18 日 05年 5月17 日 未定 八、 新余市有關房地產稅、費及成本估算 規(guī)費每 ㎡ /110 元 (包括基礎設施 30 元、人防費 36 元、新墻體基金8 元、教育基金營業(yè)額 *5%、 質監(jiān)費工程造價 *— %等 )。 營業(yè)稅 ：營業(yè)額 *5%； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了 數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 城建附加 ： 營業(yè)稅額 *7%； 教育附加 ： 營業(yè)稅額 *3%； 防洪基金 ： 營業(yè)額 *%。 土地使用稅：一類土地每 ㎡ /2 元、二類 土地每 ㎡ / 元、三類土地每 ㎡ / 元； 土地增值稅：按國家規(guī)定收取； 價格調節(jié)基金：營業(yè)收入 *%； 物業(yè)維修基金：建筑面積每 ㎡ /10 元（由房管局代收）； 房地產業(yè) 基本沒有 稅收 優(yōu)惠政策。 九、 結論 新余市現房價的真實性 根據 在新余市走訪了市建設局、規(guī)劃局、房產局、稅務局、仙來區(qū)的有關部門了解到的情況 以 及 對新余市房地產市場 和樓盤 的調查情況分析 ,新余市屬三線的中小城市 ,房地產業(yè)在 2020 年剛起步 ,目前尚在初級階段。 目前消費群體基本是自住型約占 80%， 少量 消費群體屬改善型約占 15%， 市場有效 消費比較活躍 ,基本沒有惡意炒作現象 ,極少量的投資客戶 是江 、 浙一帶在新余經商、辦實體的私營老板批量購置當地商品房的也有 約占 5%以 下 ， 所以目前新余市的房產銷售價格比較真實。 新余市現開發(fā)樓盤的規(guī)模和品質 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了 數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 新余市目前 成規(guī)模、 高品質、高檔次的樓盤基本沒有， 考察的幾個典型樓盤 雖然有的也規(guī)模較大，但 品質都做的不是很理想， 與沿海發(fā)達城市相比差距還很大。 新余市商品房的年需求量 據有關方面統(tǒng)計目前新余市每年新增加的外來人口約在 1 萬人左右， 根據新余市房產局介紹 每年市場需求約 50 萬 ㎡ （ 建筑面積 ） 。目前新余市按每年推出 500 畝土地，建筑面積一般在 60 萬 ㎡ ， 根據我們判斷 應該能消化。外來人口中有 10%和常住人口中有 1%的消費就能滿足這個推出的量。 新余市商品房的 土地成本 、綜合成本、銷售價格 （ 1） 、低檔樓盤的土地 價格 估計在每畝 7— 8 萬元， 由于品質較差，所以在 配套、公建、銷售、管理費用 等成本 相對比較低，銷售價格在900 元 1000 元 /平方米 ，綜合成本在 800 元 850 元 /平方米 左右，利潤空間在每平方米 /100150 元左右； （ 2） 、 中檔樓盤 當時獲得土地的價格在每畝 /12 萬 15 萬元左右，規(guī)模和品質稍微好一點， 銷售均價每 平方米 在 1200 元 1300 元，綜合成本每 平方米 在 1000 元 1100 元左右，利潤空間每平方米 約 200 元300 元左右。 新余市獲取土地的相關政策 據新余市建設局介紹，在新余市除了正常土地拍賣外尚有二個在獲得 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了 數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 開發(fā)土地的優(yōu)惠條件： （ 1）今年推出的新建項目有 20 個，續(xù)建項目 10 個，大部分是市政景觀廣場、立交、道路、燃氣工程、汽車站等。如果房地產開發(fā)商承接新余市的這些市政項目，在獲區(qū)相應的開發(fā)土地時，政府給予一定的優(yōu)惠政策。 （ 2）在新余市新建一定規(guī)模的工業(yè)項目，政府可以優(yōu)惠 價格出讓 相應的配套土地（開發(fā)用地） 用于第三產業(yè)。 目前國家宏觀調控政策對新余施放地產業(yè)的影響 當前國家通過一系例對房地產業(yè)的調控政策，目的是主要控制部分城市、區(qū)域房價上漲過快、過高的現象?，F在新余市的年開發(fā)量和商品房消費群體的需求量基本相符、價格適中、基本是自住型的消費群體，惡意炒作現象基本沒有，投資客戶量 在 5%左右（國際上慣用的衡量標準是低于 20%），住宅房的租金與房價比在正常范圍內，通過以上的分析，我們認為目前的調控政策對新余市的房地產業(yè)基本沒有很大的影響。 新余市開發(fā)房地產的優(yōu)、劣勢分析 （ 1）優(yōu)勢 ? 新 余市的房地產業(yè)剛剛起步，每年土地推出量比較適中，在 房地產 市場 中基本能消化 ，商品房空置率較低； ? 城市環(huán)境綠化率比較好； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了 數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 商品房房消費群體中以解決住房和改善住房為主，有一定的需求量； ? 建筑土建造價較低； （ 2） 劣勢 ? 城區(qū)人口偏少； ? 城市經濟基礎差一點； ? 市政配套不是很完善； ? 拍賣的土地價格偏高；