【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)。新都區(qū)位于成都市北部，面積482平方公里，人口萬(wàn)。根據(jù)四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大城市，綿陽(yáng)一個(gè)大城市，德陽(yáng)等10個(gè)中等城市”的平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，新都區(qū)處于中國(guó)西部。2020年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總。年平均氣溫16℃，絕對(duì)最高氣溫℃，絕對(duì)最低氣溫℃。新都柚發(fā)展迅速，開(kāi)林種田，提高收入，目前全區(qū)新都柚面積達(dá)8255畝。成綿高速公路是四川省最大兩座城市之間的運(yùn)輸大動(dòng)脈。三環(huán)路將上述主要公路連接起來(lái)形成蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)，從新都區(qū)出發(fā)能很快抵達(dá)成都市任何一個(gè)重要出口。從2020年7月起，"四路"，即川陜公路新都段改造工程、蜀龍大道二期工程、石木公路以及新都城區(qū)環(huán)城公路等4條道路將在3. 年內(nèi)連續(xù)投入使用，屆時(shí)這4條完全免費(fèi)的寬闊道路將成為新都區(qū)連接城市核心區(qū)名副其實(shí)的"綠色通道"，大大降低新都區(qū)的公路運(yùn)

　　

【正文】 相對(duì)獨(dú)立的餐飲口岸經(jīng)營(yíng)困難；其四，低檔及中低檔次餐飲有最廣泛的市場(chǎng)；其五，快餐經(jīng)營(yíng)狀況普遍優(yōu)于傳統(tǒng)中餐、西餐。 業(yè)種在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期定位差異，其實(shí)質(zhì)是高校消費(fèi)者的需求與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)定位之間磨合。縱觀當(dāng)代大學(xué)生的消費(fèi)狀況，呈現(xiàn)出如下四個(gè)特征： 學(xué)習(xí)投資型消費(fèi)上升勢(shì)頭強(qiáng)勁。眾多學(xué)生不惜血本，甚至舉債進(jìn)行學(xué)習(xí)投資性消費(fèi)。這類(lèi)消費(fèi)主要的渠道是書(shū)籍音像類(lèi)商品消費(fèi)及各類(lèi)專業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)消費(fèi)。 時(shí)尚信息型消費(fèi)形勢(shì)看漲。據(jù)成都理工大學(xué)學(xué)生調(diào)查結(jié)果，并進(jìn)行保守性數(shù)據(jù)處理，大學(xué)生手機(jī)持有率達(dá)到 70%左右，且這一比例還將隨著學(xué)生年級(jí)上升而加大。且重點(diǎn)大學(xué)持有率高于平均率約 10個(gè)百分點(diǎn)。加上電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)等，學(xué)生時(shí)尚信息類(lèi)消費(fèi)已經(jīng)成為大學(xué)生每月消費(fèi)中的重要組成部分。 隨著大學(xué)生總量的激增，大學(xué)生娛樂(lè)休閑型消費(fèi)呈遞增趨勢(shì)。假日旅游、看電影、運(yùn)動(dòng)健身等消費(fèi)為大學(xué)生所熱衷。這部分消費(fèi)主要消費(fèi)者以談戀愛(ài)的學(xué)生居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 人際交流型消費(fèi)。請(qǐng)客吃飯、送禮等消費(fèi)在高校較為普遍，但所占學(xué)生每月消費(fèi)比例不高。新建的以校園消費(fèi) 者為主流消費(fèi)對(duì)象的商業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)種定位方面應(yīng)更充分的考慮大學(xué)生消費(fèi)力及新興的消費(fèi)趨勢(shì)、熱點(diǎn)，方能做出更切合市場(chǎng)的商業(yè)定位。 、 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉 盡管不同高校因其所處的位置、性質(zhì)、規(guī)模等因素的不同，對(duì)其周邊的校園經(jīng)濟(jì)帶影響不同，但就目前成都高校校園經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目作來(lái)看，其賣(mài)點(diǎn)仍然主要集中在四個(gè)方面： 1） 高校師生形成大量而穩(wěn)定消費(fèi)群體 2） 夸大項(xiàng)目輻射范圍和消費(fèi)者 3） 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目除校園經(jīng)濟(jì)圈外的其他商圈性質(zhì) 4） 投資、經(jīng)營(yíng)兩相益的模式，具備較高的升值空間 、 辦公物業(yè)可能成為校園經(jīng)濟(jì)的新的興奮點(diǎn) 隨著 教育與市場(chǎng)的結(jié)合，教育與產(chǎn)業(yè)結(jié)合進(jìn)程的推進(jìn)，在各大高校內(nèi)都出現(xiàn)了數(shù)量急速上升的掛牌高校，或由高校師生自行創(chuàng)辦的企業(yè)。以川大為例，這類(lèi)企業(yè)總量已達(dá)數(shù)百家。目前，這部分公司的辦公地點(diǎn)多設(shè)在川大校園內(nèi)，或川大校園附近。也有部分公司尚無(wú)獨(dú)立的固定辦公地點(diǎn)，而在掛靠在某些公司名下。就對(duì)這些公司辦公地點(diǎn)的需求來(lái)看，多集中在要求離校園近，辦公成本不高，有一定檔次等方面。由于各大高校附近尚無(wú)這類(lèi)專為校園型企業(yè)量身定做的辦公物業(yè)，而這一需求市場(chǎng)又在以較高速度增長(zhǎng)。因此，在未來(lái)，校園旁專為校園師生自辦的成長(zhǎng)型公司的辦公物業(yè)，有 可能成為校園經(jīng)濟(jì)的新的興奮點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 五 、 新都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊以校園經(jīng)濟(jì)模式開(kāi)發(fā)的條件分析 新都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊基本情況 新都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊地處新都區(qū)新城開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地約在 13 畝左右。地塊緊臨西南石油學(xué)院旁邊，周邊是待開(kāi)發(fā)的眾多高檔樓盤(pán)；新都大道與蜀龍大道分布在項(xiàng)目?jī)蓚?cè)，地塊具有良好的交通；北部新城中心將在項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)建立，地塊將具有完善的配套。 新都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的商業(yè)消費(fèi)群體 、西南石油學(xué)院簡(jiǎn)介 學(xué)校成立于 1958年 11月 1日，是新中國(guó)創(chuàng)建的第二所石油高等院校，原名四川石油學(xué)院， 1970年更名為 西南石油學(xué)院。先后隸屬于石油工業(yè)部、中國(guó)石油天然氣總公司、中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司， 2000 年根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整國(guó)務(wù)院部門(mén)（單位）所屬學(xué)校管理體制和布局結(jié)構(gòu)實(shí)施意見(jiàn)的通知》精神，劃轉(zhuǎn)到四川省，成為中央與四川省共建、以四川省管理為主的高校。 經(jīng)過(guò) 40多年的建設(shè)發(fā)展，目前已成為一所以石油和天然氣及其配套學(xué)科為特色和優(yōu)勢(shì)，社會(huì)通用專業(yè)設(shè)置廣泛，以工為主，理、工、管、經(jīng)、文、法協(xié)調(diào)發(fā)展的多科性工業(yè)大學(xué)。學(xué)?？傉嫉孛娣e 1500 余畝，總建筑面積 70余 萬(wàn)平方米。其中，南充校區(qū) 700余畝，建筑面積 33萬(wàn)余平方米，教學(xué)、生活設(shè) 施齊備，校園內(nèi)湖水蕩漾，綠樹(shù)成蔭，被譽(yù)為“園林式學(xué)校”。為適應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)和自身發(fā)展需要，學(xué)校在成都市征地850 畝修建成都校區(qū)，目前，已建成教學(xué)綜合樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、辦公樓、教職工宿舍、“油氣藏地質(zhì)及開(kāi)發(fā)工程”國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等教學(xué)、科研、生活基礎(chǔ)設(shè)施近 40萬(wàn)平方米，入住學(xué)生 13000 余人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 、 新 都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的商業(yè)消費(fèi)群體 ⑴ 西南石油學(xué)院廣大師生 ⑵新都本地年輕一族 ⑶外來(lái)在新都工作年輕一族 ⑷周邊各樓盤(pán)的居民 、 新 都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的客戶群體 ⑴在新都工作年齡 2535 歲的年輕一族 ⑵ 西南石油學(xué)院老師投資群體 ⑶成都城北投資商家投資群體 ⑷新都本地居民投資群體 新都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 、國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響 2020 年國(guó)家出臺(tái)系列宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)速過(guò)快的政策，使的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨開(kāi)發(fā)利潤(rùn)降低的風(fēng)險(xiǎn)。在這狀況下我們應(yīng)該深入市場(chǎng)，從市場(chǎng)需求上提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)。達(dá)到規(guī)避?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)，保證開(kāi)發(fā)的足夠利潤(rùn)。 、現(xiàn)階段 待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 地塊交通影響 待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊地處蜀龍大道旁邊，但該段大道現(xiàn)階段還未進(jìn)行修建仍然處于規(guī)劃中，修建時(shí)間未明確?，F(xiàn)階段對(duì)該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)會(huì)使樓盤(pán)的 品質(zhì)和銷(xiāo)售速度受到影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 六、新都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)形式的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算對(duì)比 新都待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊按 13 畝估算，那開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積 平方米，按商業(yè)面積占總建筑面積的 20%，多層容積率 ，電梯公寓容積率 分別估算開(kāi)發(fā)多層和電梯公寓的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 開(kāi)發(fā)多層住宅 +商業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 = ㎡ * = ㎡ 商業(yè)建筑面積 = ㎡ *20%= ㎡ 住宅建筑面積 = ㎡ ㎡ = ㎡ 多層土建成本按 550元 /㎡計(jì)算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土建筑成本 =550 元 /㎡ * ㎡ =9533381 元 按 3500 元 /㎡計(jì)算商業(yè)銷(xiāo)售收入 = ㎡ *3500 元 /㎡ =12133380 元 按 1700 元 /㎡計(jì)算住宅銷(xiāo)售收入 =*1700 元 /㎡ =23573458 元 按其他費(fèi)用固定估算利潤(rùn) =（ 12133380 元 +23573458 元） 9533381 元 固定費(fèi)用 =26173457固定費(fèi)用（含報(bào)建費(fèi)用） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 開(kāi)發(fā)電梯公寓住宅 +商業(yè)的的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 = ㎡ * = ㎡ 商業(yè)建 筑面積 = ㎡ *20%= ㎡ 住宅建筑面積 = ㎡ ㎡ = ㎡ 多層土建成本按 830元 /㎡計(jì)算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土建筑成本 =830 元 /㎡ * ㎡㎡ =25176796 元 按 3500 元 /㎡計(jì)算商業(yè)銷(xiāo)售收入 = ㎡ *3500 元 /㎡ =21233450 元 按 2100 元 /㎡計(jì)算住宅銷(xiāo)售收入 = ㎡ *2100 元 /㎡ =50960259 元 按其他費(fèi)用固定估算利潤(rùn) =（ 21233450 元 +50960259 元） 25176796 元 固定費(fèi) 用 =47016913固定費(fèi)用（含報(bào)建費(fèi)用） 根據(jù)上述各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比可以看出以電梯公寓住宅 +商業(yè)的建筑形式開(kāi)發(fā)比以多層住宅 +商業(yè)的建筑形式開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)高。開(kāi)發(fā)電梯公寓住宅 +商業(yè)的項(xiàng)目總建筑面積增加和建筑品質(zhì)的提高，自然導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售周期變長(zhǎng)，廣告費(fèi)用、銷(xiāo)售成本、園林綠化費(fèi)用有所增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 七、結(jié)論 根據(jù) 新都城市基本情況敘述可以看出新都的在新的成都市政規(guī)劃下將進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，居民的生活水平和消費(fèi)能力有大幅度的提高，在這個(gè)時(shí)期進(jìn)入新都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有時(shí)期上的優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)新都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況得到新都房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)在市政良好的規(guī)劃下快速的發(fā)展，現(xiàn)階段新都房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。在新都開(kāi)發(fā)具有很好的開(kāi)發(fā)前景。 根據(jù)對(duì)校園經(jīng)濟(jì)情況、新都與類(lèi)比區(qū)域?qū)Ρ惹闆r及待開(kāi)發(fā)地塊基本情況分析得到以下結(jié)論：待開(kāi)發(fā)地塊占地小、位于石油學(xué)院旁邊、交通便利的特點(diǎn)符合開(kāi)發(fā)成校園經(jīng)濟(jì)型樓盤(pán)項(xiàng)目，該地塊應(yīng)該借鑒類(lèi)比地區(qū)成功開(kāi)發(fā)的校園經(jīng)濟(jì)型樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，把該地塊打造成新都第一個(gè)校園經(jīng)濟(jì)型的項(xiàng)目，為新都填補(bǔ)校園經(jīng)濟(jì)樓盤(pán)的空缺。 根據(jù)校園經(jīng)濟(jì)情況、類(lèi)比樓盤(pán)對(duì)比和開(kāi)發(fā)形式經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析可知在該地塊以電梯公寓 +商業(yè)的建筑形式開(kāi)發(fā)成校園經(jīng) 濟(jì)類(lèi)型的樓盤(pán)項(xiàng)目最為有利。 根據(jù) 待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)情況，建議該地塊開(kāi)發(fā)時(shí)間需要延后在便利交通呈現(xiàn)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這將有利于提高樓盤(pán)品質(zhì)，使的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化；現(xiàn)階段可以先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的地段 —— 電子路的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 總之該地塊以 電梯公寓 +商業(yè)的建筑形式開(kāi)發(fā)校園經(jīng)濟(jì)樓盤(pán)將占盡“天時(shí)、地利、人和”的優(yōu)勢(shì)，不僅可以創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益，還可以為企業(yè)創(chuàng)造巨大的社會(huì)效益，使之“魚(yú)”與“熊掌”兼得。