【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系。梁山縣位于山東省的泰安、濟寧、菏澤和河南省的濮陽四地市交界處,隸屬濟寧市。其中非農(nóng)業(yè)人口萬人，人口自然增長率‰。梁山火車站于1996年9月正式投入運。過路客車達百輛次，濟寧飛機場距梁山縣城僅40公里，交通較為便利。梁山是濟寧市唯一的改革開放試驗區(qū)，政策優(yōu)惠，環(huán)境寬松。梁山開發(fā)區(qū)和對外加工貿(mào)易區(qū)基本實現(xiàn)“七通一。是山東省商品糧生產(chǎn)基地縣和魯西黃牛、梁山縣地處暖溫帶半濕潤地區(qū)，屬大陸性季風氣候。今年以來，梁山縣整體經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，據(jù)梁山統(tǒng)計局信息，今年前三季度梁山全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，，預計全年將完成地區(qū)生產(chǎn)總值。市居民23774元/人·年，居民生活水平逐步提高。全縣機關(guān)企事業(yè)單位在崗職工萬人，在崗職工平均年工資6807元，同比增長%。

　　

【正文】 2）評價：該地塊雖然面積適中，形狀規(guī)則，較利于產(chǎn)品規(guī)劃。但是由于地塊距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 公里，距離較遠， 且不屬 于城區(qū)的主要居住發(fā)展方向，對客戶的吸納力較小，周邊現(xiàn)狀對居住品質(zhì)與地塊價值有較大不利影響，從規(guī)劃來看東北工業(yè)區(qū)的規(guī)劃一方面在啟動和成形以前難以對地塊產(chǎn)生實質(zhì)性影響，另一方面這一影響的利弊關(guān)系還將取決 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 于該工業(yè)區(qū)規(guī)劃在實施過程中實際的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。東臨路雖然為主干道但距城區(qū)中心較遠且主要為過境功能，地塊沿街商業(yè)價值有限。 根據(jù)市場對比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時機及市場變化等可變因素，該地塊評估價格為住宅均價 900 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 1500 元 /㎡左右。 石棉保溫材 料廠地塊： 1）簡況：石棉保溫材料廠地塊位于梁山縣城北關(guān)南側(cè)水泊中路以東，地塊西靠龜山，北鄰石棉廠及其住宅區(qū)，南鄰木器廠住宅區(qū)，總占地面積約 5 畝。根據(jù)《梁山縣城區(qū)土地級別基準地價圖》該地塊屬二級用地，東部與規(guī)劃中的東北工業(yè)區(qū)相鄰。地北部為廠房，南部為古舊平房屬該廠公房宿舍區(qū)，距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 公里，周邊現(xiàn)狀為廠房區(qū)和故舊樓房平房混雜區(qū)。 2）評價：該地塊面積較小，形狀略不規(guī)則，不利于產(chǎn)品規(guī)劃塑造和土地利用。臨近居住較密集區(qū)域，沿街具有一定商業(yè)價值。根據(jù)市場對比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因 素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時機及市場變化等可變因素，該地塊評估價格為住宅均價 1000～ 1050 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2500～ 2600 元 /㎡左右。 汽車站對面地塊： 1）簡況：汽車站對面地塊位于梁山縣城中心區(qū)域南部，總占地約 400 畝。根據(jù)《梁山城市總體規(guī)劃》和《梁山縣城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)土地級別基準地價圖》該地塊屬于舊村改造項目，容積率要求住宅不大于 ，商業(yè)不大于 ，沿街商業(yè)為一類用地，住宅為二類用地，現(xiàn)狀沿街以中古樓房內(nèi)側(cè)以古舊平房為主。 2）評價：該地塊依山臨路，面積龐大，利于產(chǎn)品塑造，但開發(fā)難度較大，所需 投資較高。臨近居住密集區(qū)域，有既成商業(yè)氣息可以利用，具有較高的商業(yè)和居住價值。根據(jù)市場對比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時機及市場變化等可變因素，該地塊評估價格為住宅均價 1250～ 1300 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 4000～ 4200 元 /㎡左右。 縣醫(yī)院以南地塊： 1）簡況：該組地塊位于梁山縣城南關(guān)南，有水利機械廠、燃料公司、食品廠和赫山頭村委四個地塊，占地面積 5～10 畝，均臨水泊南路，根據(jù)《梁山縣城區(qū)土地級別基準地價圖》該組地塊除水里機械廠屬于二級用地，其余地塊屬于三級 用地。距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 2 公里，周邊多為傳統(tǒng)村莊和少量機關(guān)事業(yè)單位及其宿舍。 2）評價：該組地塊面積較小，但形狀規(guī)則，較利于產(chǎn)品規(guī)劃，同時臨近梁山主峰，有一定景觀線可以利用。地塊沿街商業(yè)價值一般。根據(jù)市場對比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時機及市場變化等可變因素，該地塊評估價格為住宅均價 1000～ 1100 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2000 元 /㎡左右。 六、基準地價與相關(guān)規(guī)費： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 相關(guān)規(guī)費： 梁山縣建設(shè)局與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)費為 130～ 140 元 /㎡左右。其中基礎(chǔ)設(shè)施配 套及配套補助費住宅為 90 元 /㎡，商業(yè)用房為 110 元 /㎡。 土地分級與基準地價： 根據(jù) 2002 年 12 月梁山縣國土資源局編制的《梁山縣城區(qū)土地級別基準地價圖》，梁山縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地共分為三級，一級土地主要位于城市中心區(qū)域，總面積 平方公里，基準地價為商業(yè)用地 750 元 /㎡，住宅用地 500 元 /㎡。二級土地主要位于城市中心區(qū)域外圍，總面積 平方公里，基準地價為商業(yè)用地 475 元 /㎡，住宅用地 350 元 /㎡。三級土地總面積 平方公里，基準地價為商業(yè)用地 260 元 /㎡，住宅用地 210 元 /㎡。 綜述： 綜合以上情況，本報告認為目前在梁山開發(fā)項目機會與威脅并存，總體上可行性良好，但對企業(yè)的開發(fā)運作和營銷控制能力有較高的要求。 作為一個社會整體經(jīng)濟并不發(fā)達且缺乏明顯經(jīng)濟增長點的縣城，梁山現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相對不活躍，商品房的價格水平比較低，而其土地成本相對較高，在一定程度上限制了項目的可預期利潤空間，同時梁山縣消費市場整體的消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 費水平也相對較低，這些對于開發(fā)投資存在一定的不利因素。但是與同類縣城相比較而言，因地方政府政策、土地成本等方面的原因，居民購買宅基地自建房的現(xiàn)象梁山與其他縣城相比較少，再加上單位集資建房受 政策限制以及綜合成本等方面的因素，居民對商品房的認知程度和接受程度較高，整體客源基礎(chǔ)較好，同時梁山縣城現(xiàn)有的商品房項目開發(fā)水平低下，產(chǎn)品綜合素質(zhì)不高，這為當前在梁山開發(fā)房地產(chǎn)項目帶來了較大的市場契機。 一方面由于近年來國家通過一系列政策法規(guī)嚴格土地管理制度，收縮“地根”，近期更是在《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調(diào)“非法低價出讓國有土地使用權(quán)可能被追究刑事責任”，“協(xié)議出讓土地不得低于依照基準地價制定的土地最低價標準”以及“嚴禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批”等等。另一方面由于目前 在梁山操作房地產(chǎn)項目的利潤空間較小，假如不可控因素過大可能會對項目產(chǎn)生致命威脅。所以本報告建議項目運作一定要走正常合法開發(fā)程序，降低項目開發(fā)的政策風險。在項目運作過程中要通過切實有效的運營管理手段來降低項目的綜合成本，在項目的規(guī)劃設(shè)計以及后期銷售過程中則要通過嚴謹領(lǐng)先的整體策劃提高產(chǎn)品競爭力，擴展客源范圍和通過精確有效的營銷操作，避免因留滯房源吞噬利潤，進而在確保項目去化的基礎(chǔ)上通過銷售節(jié)奏的控制提高整體利潤水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。