【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系。梁山縣位于山東省的泰安、濟(jì)寧、菏澤和河南省的濮陽(yáng)四地市交界處,隸屬濟(jì)寧市。其中非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率‰。梁山火車(chē)站于1996年9月正式投入運(yùn)。過(guò)路客車(chē)達(dá)百輛次，濟(jì)寧飛機(jī)場(chǎng)距梁山縣城僅40公里，交通較為便利。梁山是濟(jì)寧市唯一的改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)，政策優(yōu)惠，環(huán)境寬松。梁山開(kāi)發(fā)區(qū)和對(duì)外加工貿(mào)易區(qū)基本實(shí)現(xiàn)“七通一。是山東省商品糧生產(chǎn)基地縣和魯西黃牛、梁山縣地處暖溫帶半濕潤(rùn)地區(qū)，屬大陸性季風(fēng)氣候。今年以來(lái)，梁山縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，據(jù)梁山統(tǒng)計(jì)局信息，今年前三季度梁山全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，，預(yù)計(jì)全年將完成地區(qū)生產(chǎn)總值。市居民23774元/人·年，居民生活水平逐步提高。全縣機(jī)關(guān)企事業(yè)單位在崗職工萬(wàn)人，在崗職工平均年工資6807元，同比增長(zhǎng)%。

　　

【正文】 2）評(píng)價(jià)：該地塊雖然面積適中，形狀規(guī)則，較利于產(chǎn)品規(guī)劃。但是由于地塊距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 公里，距離較遠(yuǎn)， 且不屬 于城區(qū)的主要居住發(fā)展方向，對(duì)客戶(hù)的吸納力較小，周邊現(xiàn)狀對(duì)居住品質(zhì)與地塊價(jià)值有較大不利影響，從規(guī)劃來(lái)看東北工業(yè)區(qū)的規(guī)劃一方面在啟動(dòng)和成形以前難以對(duì)地塊產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，另一方面這一影響的利弊關(guān)系還將取決 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 于該工業(yè)區(qū)規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中實(shí)際的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。東臨路雖然為主干道但距城區(qū)中心較遠(yuǎn)且主要為過(guò)境功能，地塊沿街商業(yè)價(jià)值有限。 根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開(kāi)發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 900 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 1500 元 /㎡左右。 石棉保溫材 料廠地塊： 1）簡(jiǎn)況：石棉保溫材料廠地塊位于梁山縣城北關(guān)南側(cè)水泊中路以東，地塊西靠龜山，北鄰石棉廠及其住宅區(qū)，南鄰木器廠住宅區(qū)，總占地面積約 5 畝。根據(jù)《梁山縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》該地塊屬二級(jí)用地，東部與規(guī)劃中的東北工業(yè)區(qū)相鄰。地北部為廠房，南部為古舊平房屬該廠公房宿舍區(qū)，距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 公里，周邊現(xiàn)狀為廠房區(qū)和故舊樓房平房混雜區(qū)。 2）評(píng)價(jià)：該地塊面積較小，形狀略不規(guī)則，不利于產(chǎn)品規(guī)劃塑造和土地利用。臨近居住較密集區(qū)域，沿街具有一定商業(yè)價(jià)值。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因 素，暫不考慮開(kāi)發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 1000～ 1050 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2500～ 2600 元 /㎡左右。 汽車(chē)站對(duì)面地塊： 1）簡(jiǎn)況：汽車(chē)站對(duì)面地塊位于梁山縣城中心區(qū)域南部，總占地約 400 畝。根據(jù)《梁山城市總體規(guī)劃》和《梁山縣城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》該地塊屬于舊村改造項(xiàng)目，容積率要求住宅不大于 ，商業(yè)不大于 ，沿街商業(yè)為一類(lèi)用地，住宅為二類(lèi)用地，現(xiàn)狀沿街以中古樓房?jī)?nèi)側(cè)以古舊平房為主。 2）評(píng)價(jià)：該地塊依山臨路，面積龐大，利于產(chǎn)品塑造，但開(kāi)發(fā)難度較大，所需 投資較高。臨近居住密集區(qū)域，有既成商業(yè)氣息可以利用，具有較高的商業(yè)和居住價(jià)值。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開(kāi)發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 1250～ 1300 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 4000～ 4200 元 /㎡左右。 縣醫(yī)院以南地塊： 1）簡(jiǎn)況：該組地塊位于梁山縣城南關(guān)南，有水利機(jī)械廠、燃料公司、食品廠和赫山頭村委四個(gè)地塊，占地面積 5～10 畝，均臨水泊南路，根據(jù)《梁山縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》該組地塊除水里機(jī)械廠屬于二級(jí)用地，其余地塊屬于三級(jí) 用地。距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 2 公里，周邊多為傳統(tǒng)村莊和少量機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其宿舍。 2）評(píng)價(jià)：該組地塊面積較小，但形狀規(guī)則，較利于產(chǎn)品規(guī)劃，同時(shí)臨近梁山主峰，有一定景觀線(xiàn)可以利用。地塊沿街商業(yè)價(jià)值一般。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開(kāi)發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 1000～ 1100 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2000 元 /㎡左右。 六、基準(zhǔn)地價(jià)與相關(guān)規(guī)費(fèi)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 相關(guān)規(guī)費(fèi)： 梁山縣建設(shè)局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)費(fèi)為 130～ 140 元 /㎡左右。其中基礎(chǔ)設(shè)施配 套及配套補(bǔ)助費(fèi)住宅為 90 元 /㎡，商業(yè)用房為 110 元 /㎡。 土地分級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)： 根據(jù) 2002 年 12 月梁山縣國(guó)土資源局編制的《梁山縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》，梁山縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地共分為三級(jí)，一級(jí)土地主要位于城市中心區(qū)域，總面積 平方公里，基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地 750 元 /㎡，住宅用地 500 元 /㎡。二級(jí)土地主要位于城市中心區(qū)域外圍，總面積 平方公里，基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地 475 元 /㎡，住宅用地 350 元 /㎡。三級(jí)土地總面積 平方公里，基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地 260 元 /㎡，住宅用地 210 元 /㎡。 綜述： 綜合以上情況，本報(bào)告認(rèn)為目前在梁山開(kāi)發(fā)項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅并存，總體上可行性良好，但對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作和營(yíng)銷(xiāo)控制能力有較高的要求。 作為一個(gè)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)且缺乏明顯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的縣城，梁山現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不活躍，商品房的價(jià)格水平比較低，而其土地成本相對(duì)較高，在一定程度上限制了項(xiàng)目的可預(yù)期利潤(rùn)空間，同時(shí)梁山縣消費(fèi)市場(chǎng)整體的消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 費(fèi)水平也相對(duì)較低，這些對(duì)于開(kāi)發(fā)投資存在一定的不利因素。但是與同類(lèi)縣城相比較而言，因地方政府政策、土地成本等方面的原因，居民購(gòu)買(mǎi)宅基地自建房的現(xiàn)象梁山與其他縣城相比較少，再加上單位集資建房受 政策限制以及綜合成本等方面的因素，居民對(duì)商品房的認(rèn)知程度和接受程度較高，整體客源基礎(chǔ)較好，同時(shí)梁山縣城現(xiàn)有的商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平低下，產(chǎn)品綜合素質(zhì)不高，這為當(dāng)前在梁山開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了較大的市場(chǎng)契機(jī)。 一方面由于近年來(lái)國(guó)家通過(guò)一系列政策法規(guī)嚴(yán)格土地管理制度，收縮“地根”，近期更是在《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)可能被追究刑事責(zé)任”，“協(xié)議出讓土地不得低于依照基準(zhǔn)地價(jià)制定的土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”以及“嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地拆分審批”等等。另一方面由于目前 在梁山操作房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間較小，假如不可控因素過(guò)大可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生致命威脅。所以本報(bào)告建議項(xiàng)目運(yùn)作一定要走正常合法開(kāi)發(fā)程序，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中要通過(guò)切實(shí)有效的運(yùn)營(yíng)管理手段來(lái)降低項(xiàng)目的綜合成本，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期銷(xiāo)售過(guò)程中則要通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)領(lǐng)先的整體策劃提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)展客源范圍和通過(guò)精確有效的營(yíng)銷(xiāo)操作，避免因留滯房源吞噬利潤(rùn)，進(jìn)而在確保項(xiàng)目去化的基礎(chǔ)上通過(guò)銷(xiāo)售節(jié)奏的控制提高整體利潤(rùn)水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。