【正文】 居民、外圍區(qū)域的傳統(tǒng)城關(guān)農(nóng)村居民以及部分下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)來縣城務(wù)工經(jīng)商的流動居民為主，因梁山整體社會經(jīng)濟水平相對不高，區(qū)域吸納力較弱，縣域外的流動人口不多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城區(qū)的東北部和西南部主要為工廠區(qū)，龜山、鳳凰山西部以及南部、北部主要為傳統(tǒng)村民居住區(qū)。 主要機能設(shè)施： 1）主要道路： 水泊中路：南北貫穿城區(qū)的交通主干道，路面寬闊平坦。 人民中路、人民南路、文化路：東西向功能性次級干道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此相對于一個縣城來講，梁山縣的公共交通設(shè)施比較發(fā)達(dá)，居民出行十分方便。 商業(yè)步行街：位于人民中路與人民北路中段，水泊中路路西，主營大眾服飾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 梁山一中：位于水泊中路與水泊西路中段，文化路北側(cè)。 骨科醫(yī)院：位于人民北路東端路北。 城區(qū)發(fā)展規(guī)劃要點： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1）城市規(guī)模： 到 2020 年全縣總?cè)丝跒?77 萬人，其中城區(qū)人口為 萬人，城市建設(shè)用地為 平方公里。 “三心”即鳳、龜二山以西與西環(huán)路之間規(guī)劃為城市的行政文化中心，以現(xiàn)在的水泊西路、水泊東路所轄范圍形成城市的商業(yè)金融中心，以現(xiàn)在的杏園小區(qū)為中心在東部形成城市副中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城市建設(shè)需要一個漫長而漸進(jìn)的過程，更需要強大的經(jīng)濟實力做為基礎(chǔ)，從梁山縣的現(xiàn)實情況來看，就目前的城區(qū)現(xiàn)狀和、地形限制尤其是經(jīng)濟狀況等各方面的制約下，在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，梁山縣城的城市建設(shè)仍將是以“優(yōu)化老城”為主的舊城改造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： 概況： 另梁山縣統(tǒng)計局統(tǒng)計信息， 2020 年梁山縣房地產(chǎn)開發(fā)商品房建設(shè)投資額為 1486 萬元，全部為住宅投資，房屋施工面積 36620 ㎡，其中新開工面積 25100 ㎡，竣工面積 19420 ㎡，商品房銷售建筑面積 18820 ㎡。從市場表現(xiàn)來看，總體銷售率在 90%左右，供求表現(xiàn)較為樂觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從供應(yīng)模式來看，除了正規(guī)商品房外主要有單位集資建房剩余房源的出售以及集體土地合作建房對外出售兩種形式。除水泊花園外，多為一、兩棟樓的小規(guī)模項目，無社區(qū)感，缺乏相應(yīng)配套和物業(yè)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過我司市場部對對政府機關(guān)干部、事業(yè)單位員工、企業(yè)單位員工、私營業(yè)主和普通居民各 20 人的分組隨機抽樣訪調(diào)查結(jié)果表明： 目前市場總體需求較為旺盛，其中大部分的受訪者表示會選擇商品房，這一比例在效益較好的機關(guān)單位、企業(yè)以及近郊村鎮(zhèn)居民當(dāng)中相對較低，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)居民和私營業(yè)主中的比例較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從配套設(shè)施的角度，受現(xiàn)有開發(fā)水平的制約，受訪者對物業(yè)管理及提升產(chǎn)品附加值的配套設(shè)施的認(rèn)知程度較低，多停留在現(xiàn)有水平以及保安保居民面積認(rèn)知11%24%31%19%15%80以 下 80至 100 100 至1 20120 至1 40 140 以上居民心理價格認(rèn)知9%16%36%22%17%8萬 以下 8至 10萬 10至 12萬12至 15萬 15萬 以上居民戶型認(rèn)知6%29%47%18%一室戶 二室戶 三室戶 四室及以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 潔上。 是目前梁山規(guī)劃規(guī)模最大、設(shè)施最齊全、最正規(guī)的在售住宅小區(qū)。 銷售價格：均價 1～ 6F1336 元 /㎡，儲藏室 660 元 /㎡，車庫 1200 元 /㎡ 1F1320 元 /㎡， 2F1400 元 /㎡， 3F1460 元 /㎡， 4F1380 元 /㎡， 5F 1280 元 /㎡， 6F1180 元 /㎡； 銷售率：約 85%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售價格：均價 1～ 5F940 元 /㎡； 1F960 元 /㎡， 2～ 4F998 元 /㎡， 5F 750 元 /㎡；該項目因前期已大部分銷售完畢，剩余房源不多，價格未作調(diào)整，略低于應(yīng)有市場行情。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※生資公司項目： 項目簡況：位于核心城區(qū)邊緣，水泊中路與文化路交匯處東南。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由住宅小區(qū)和商品交易市場組成。商業(yè)步行街全長僅不足 200 米，共有商戶 80 余家，其最內(nèi)側(cè)商鋪與外側(cè)商鋪租金相差接近一倍，即便如此其經(jīng)營效益仍有極大的差異，欲對外轉(zhuǎn)讓的 10 余家商戶大部分位于步行街的內(nèi)側(cè) 梁山商業(yè)項目多為單位自建房對外出租，如公安局水泊中路沿街商業(yè)房、商業(yè)局人民中路商業(yè)房、服裝公司商業(yè)步行街等等。 汽車站附近水泊中路沿街單層商鋪租金水平在 ～ 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。南關(guān)縣醫(yī)院南側(cè)水泊南路沿街單層商鋪租金水平在 ～ 元 /㎡石棉廠附近雙層商鋪租金水平在 元 /㎡ 五、目標(biāo)地塊評價： 化肥廠地塊： 1）簡況：化肥廠地塊位于梁山縣城北關(guān)北側(cè)龜山河以北，地塊西鄰關(guān)莊小學(xué)，北鄰軋鋼廠，東臨水泊北路，總占地面積約 60 畝。但是由于地塊距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 公里，距離較遠(yuǎn)， 且不屬 于城區(qū)的主要居住發(fā)展方向，對客戶的吸納力較小，周邊現(xiàn)狀對居住品質(zhì)與地塊價值有較大不利影響，從規(guī)劃來看東北工業(yè)區(qū)的規(guī)劃一方面在啟動和成形以前難以對地塊產(chǎn)生實質(zhì)性影響，另一方面這一影響的利弊關(guān)系還將取決 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 于該工業(yè)區(qū)規(guī)劃在實施過程中實際的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)《梁山縣城區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價圖》該地塊屬二級用地，東部與規(guī)劃中的東北工業(yè)區(qū)相鄰。根據(jù)市場對比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因 素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時機及市場變化等可變因素，該地塊評估價格為住宅均價 1000～ 1050 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2500～ 2600 元 /㎡左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。臨近居住密集區(qū)域，有既成商業(yè)氣息可以利用，具有較高的商業(yè)和居住價值。 2）評價：該組地塊面積較小，但形狀規(guī)則，較利于產(chǎn)品規(guī)劃，同時臨近梁山主峰，有一定景觀線可以利用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中基礎(chǔ)設(shè)施配 套及配套補助費住宅為 90 元 /㎡，商業(yè)用房為 110 元 /㎡。 綜述： 綜合以上情況，本報告認(rèn)為目前在梁山開發(fā)項目機會與威脅并存，總體上可行性良好，但對企業(yè)的開發(fā)運作和營銷控制能力有較高的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另一方面由于目前 在梁山操作房地產(chǎn)項目的利潤空間較小，假如不可控因素過大可能會對項目產(chǎn)生致命威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系