【正文】 稍差，或平面格局不合理的商業(yè)物業(yè)招商較 為困難，且商業(yè)物業(yè)整體的租金水平?jīng)]有明顯的上漲。 （二）較場(chǎng)口改造成果預(yù)測(cè) 較場(chǎng)口片區(qū)改造完成后，將徹底改變目前擁擠雜亂的現(xiàn)狀，街區(qū)環(huán)境會(huì)得到根本的改善，加上新建的眾多高層建筑，區(qū)域的整體形象將得到極大程度的提升。 較場(chǎng)口眾多高層住宅建成后，將新增不下 10 萬平方米的商務(wù)空間，新增商務(wù)人士將不下 1 萬人，這也將在很大程度 上提高較場(chǎng)口商圈的固定消費(fèi)力。 三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) （一）區(qū)位及口岸 區(qū)位 （ 1）優(yōu)勢(shì) 如前所述，較場(chǎng)口按規(guī)劃改造完成后將成為一個(gè)新 11 的商業(yè)中心，并且 規(guī)劃起點(diǎn)比較高， 功能非常豐富，極具特色。尤其是一些對(duì)人流量依賴性很強(qiáng)的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項(xiàng)目經(jīng)營。 （ 3）其他 項(xiàng)目?jī)蓷澦堑暮诵耐彩谷狗吭谑褂脛澐稚鲜艿揭欢ǖ南拗?。?5 臺(tái)垂直電梯可供 5 層以上裙房使用，配置標(biāo)準(zhǔn)比較超前。 和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢(shì)不突出 解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，并且經(jīng)營水平也是重慶各個(gè)主城區(qū)中最高的，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 四、項(xiàng)目定位原則 由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此在運(yùn)作過程中必須注重兩個(gè)原則： 一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經(jīng)營方式的差異化 ，通過商家的經(jīng)營特色保證項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費(fèi)力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在 3000 平方米左右，且針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體相對(duì)固定，對(duì)自然人流的依賴程度比較低，與項(xiàng)目自身?xiàng)l件非常切合。 樓層設(shè)置： 比較合理的樓層選擇是裙房 15 層。 招商及經(jīng)營模式： (1)比較合理的招商及經(jīng)營模式 是 對(duì)高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營。 C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經(jīng)營檔次不能太低。 （ 3）招商及經(jīng)營模式 18 A、對(duì)于醫(yī)藥超市商家來說，比較合理的招商及經(jīng)營模式是整體招商，裝修及經(jīng)營管理由其自行負(fù)責(zé)。 B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級(jí)商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。 B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個(gè)水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對(duì)有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。 20 B、建議項(xiàng)目裙樓增設(shè)一部分車庫，一方面是由于項(xiàng)目自身需要，另一方面是因?yàn)橹苓呅陆ㄎ飿I(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預(yù)計(jì)有較大的成長(zhǎng)空間。 寫字樓 （ 1）定位依據(jù) A、較場(chǎng)口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個(gè)比較好的商務(wù)口 岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。 （ 3）推廣模式 建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場(chǎng)的需求狀況，建議主力面積 劃分在 80120 平方米之間。 高檔餐飲、俱樂部通過 5 部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。 應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強(qiáng)度在 180 大卡 /平方米以上。 —— 租金及售價(jià)定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二。 參照對(duì)象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)位于一號(hào)橋附近，周邊常住人口較多，市場(chǎng)商鋪與攤位平均售價(jià)約為 5 萬元 /個(gè)，銷售情況非常好，在較段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率 100%，考慮到本項(xiàng)目的口岸相對(duì)較好， 平均售價(jià)取 6 萬元 /個(gè)計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億。與車庫合計(jì) 12676 萬元。 （ 6）高檔餐飲、俱樂部 對(duì)該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界 C 區(qū)）租金調(diào)查，其 28 樓建筑面積平均月租金約為 45元 /平方米，考慮到其經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)培育 ，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在 40 元 /平方米。 定位依據(jù) （ 1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。 樓層設(shè)置 27 建議設(shè)置于 1— 5 層，原因?yàn)椋? （ 1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場(chǎng)上獲得較高的知名度。 （二）輔助業(yè)態(tài) 生活家 （ 1）定位依據(jù) A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對(duì)家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對(duì)應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營 28 狀態(tài)，沒有一個(gè)精品賣場(chǎng)。 （ 3）推廣及經(jīng)營模式 建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在 20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)。我們?cè)O(shè)定樓層租金差價(jià)比率大致在 20—30%之間（樓層差價(jià) 大致在 30 元 /平方米左右）。 景觀環(huán)線： 由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀大道． 城市之冠－民生之冠： 由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點(diǎn)發(fā)展為商務(wù)區(qū)。 商務(wù)區(qū)： 31 由合景大廈、萬豪地塊以及城市之冠組成。 六、輕軌（較新線）概況 較場(chǎng)口至大堰村長(zhǎng) 公里， 14座車站， 2 座變電站， 6座牽引變電站，一座車場(chǎng)，一座控制中心。 34 附件二 ： 渝中區(qū)商業(yè)調(diào)查 物業(yè)名稱 地理位置 經(jīng)營面積 單層面積 （建筑面積） 功能分布 建面銷售價(jià)格 （元 /平米） 銷售率 租賃價(jià)格 （建筑面積） 出租率 停車位 圣名。 約8000㎡ A組團(tuán)：書店、酒吧 B 組團(tuán)：服裝、飾品 C 組團(tuán)：服飾、餐廳 D 組團(tuán)：小吃店、專賣店 A組團(tuán)： 40000—— 45000 B 組團(tuán)： 35000—— 40000 C 組團(tuán)： 33000—— 38000 D 組團(tuán)： 35000—— 40000 75% 未營業(yè) 無 銀太百貨 渝中區(qū)較場(chǎng)口民權(quán)路 約24000㎡ 約 4000 ㎡ 百貨 41 元 /㎡ /月 100% 230 成都人民商場(chǎng) 解放碑臨江門（世貿(mào)中心） 42000㎡ 4200 ㎡ 未經(jīng)營 43— 69 元 /㎡ /月 20 年租期 未營業(yè) 360 美國兒童樂園 解放碑大都會(huì) 約 600㎡ 約 300 ㎡ 1F：獎(jiǎng)品區(qū)、游藝區(qū) 2F：游藝區(qū)、鬼屋 40 元 /㎡ /月 得意世界 渝中區(qū)較場(chǎng)口民權(quán)路 56200 ㎡ 1000 ㎡ ~2400 A區(qū)：餐飲 B 區(qū)： 建材、裝飾 C 區(qū)： KTV、餐飲 A 區(qū)： 190 元 /㎡ /月 B 區(qū)： 1F： 40— 130 元 /㎡ /月 1F~5F： 110— 150 元 /㎡ /月 C 區(qū)： 1F： 190 元 /㎡ /月 2F~8F： 50 元 /㎡ /月 A 區(qū)：100% B 區(qū)： 80% C 區(qū)： 100% 約 320 35 解放碑住宅市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 商場(chǎng)簡(jiǎn)況 項(xiàng)目戶型配比（套內(nèi)） 銷售均價(jià)（套內(nèi)） 銷售率 美力 全部為一室一廳，帶廚衛(wèi)。 陽光星座 總共 32 層，商場(chǎng) 3層，住宅 29 層。 兩室： 49㎡， 48 套， 50㎡，27 套， 74㎡， 27套， 79㎡，21 套，套內(nèi) 84， 21 套， .計(jì) 148 套。 夾層戶型銷售約在 70%左右。 商場(chǎng)裙房 5 層。背江約 3700元 /㎡，臨江約 4500元 /㎡。 8 層商場(chǎng)，定位為專業(yè)市場(chǎng) 單間： 32㎡， 112套；一室：52 ㎡， 112 套； 兩房： 7 74 ㎡， 224 套 套內(nèi) 4400 元㎡ 即將銷售 東方曼哈頓（帝都廣場(chǎng)） B 棟 42 層， A棟 25 層，裙樓地下 4 層，地上 8 層，總建筑面積 ㎡， B 棟約 540套，單層 15 戶， 5 部電梯。 112 ㎡小躍層和小戶型銷售較好。 約 50%，朝江銷售相對(duì)