【正文】 在尋找經(jīng) 營場地。 （ 2）樓層設置 目前認為比較合理的樓層是負一、負二樓，原因是： A、總建筑面積 8419 平方米，兩個經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥 業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店營業(yè)面積大約都在 5000— 7000 平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當。 (1)面積標準比較適當。我們認為，從市場環(huán)境看， 在重慶經(jīng)營高檔百貨的時機目前已經(jīng)成熟。 較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時間。 縱向 （ 1） 項目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要。 （ 2）劣勢 但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時間比較集中，在物業(yè)供應市場上，競爭比較激烈。 從功能上 看，較場口區(qū)域改造完成后將復合商業(yè)、商務、觀景、旅游觀光、休閑娛樂等功能于一體 , 附加值高，且極具特色。 總量出現(xiàn)飽和的態(tài)勢 首先我們以百貨為例。 （ 3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應量相對飽和 從統(tǒng) 計數(shù)據(jù)上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應量已經(jīng)接近飽和。月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。 1 市場綜合分析 前言 一、項目相關市場背景分析 （一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析 （二）渝中區(qū)商圈特征分析 二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項目的影響 （一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一） （二）較場口改造成果預測 （三）項目地塊周邊環(huán)境評價 三、項目綜合評價 （一）區(qū)位及口岸 （二）項目空間結構評價 （三）項目硬件設施 （四）項目綜合評價 四、項目定位原則 五、定位方案一及租售收益測算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔百貨 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）交通組織及其他 （四）租售收益測算 2 六、定位方案二及租售收益測算 （一）主力 業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）租售收益測算 七、定位方案三及租售收益測算 （一）生活家 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）租售收益測算 八、定位方案四及租售收益測算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 奧特萊斯 +店中店（香港精品坊） （二）輔助業(yè)態(tài) 九、定位方案對比 十、營銷推廣計劃 （一）入市時機建議 （二）營銷節(jié)奏建議 （三）項目案名及營銷主題建議 附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃要點 二、較場口城市空間格局： 三、重點規(guī)劃區(qū)域 四 各街道規(guī)劃布局 3 五、交通系統(tǒng)規(guī)劃 六、輕軌（較新線）概況 4 一、項目相關市場背景分析 （一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析 數(shù)字化商業(yè) （ 1）商業(yè)面積： 主城區(qū)有效商業(yè)面積在 370 萬平米左右，以常住人口 500 萬計，人均商業(yè)面積約 平米。 整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在 20— 80元 /平 5 米雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位，但絕對優(yōu)勢和集聚效應已開始弱化。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區(qū)域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。 （二）較場口改造成果預測 較場口片區(qū)改造完成后，將徹底改變目前擁擠雜亂的現(xiàn)狀，街區(qū)環(huán)境會得到根本的改善，加上新建的眾多高層建筑，區(qū)域的整體形象將得到極大程度的提升。 三、項目綜合評價 （一）區(qū)位及口岸 區(qū)位 （ 1）優(yōu)勢 如前所述，較場口按規(guī)劃改造完成后將成為一個新 11 的商業(yè)中心，并且 規(guī)劃起點比較高， 功能非常豐富，極具特色。 （ 3）其他 項目兩棟塔樓的核心筒使裙房在使用劃分上受到一定的限制。 和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢不突出 解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，并且經(jīng)營水平也是重慶各個主城區(qū)中最高的，競爭非常激烈。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。 樓層設置： 比較合理的樓層選擇是裙房 15 層。 C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經(jīng)營檔次不能太低。 B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復合保健、娛樂、商務洽談、頂級商務餐飲為一體的高檔休閑中心。 20 B、建議項目裙樓增設一部分車庫，一方面是由于項目自身需要，另一方面是因為周邊新建物業(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預計有較大的成長空間。 （ 3）推廣模式 建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積 劃分在 80120 平方米之間。 應考慮設中央空調，強度在 180 大卡 /平方米以上。 參照對象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為 5 萬元 /個，銷售情況非常好，在較段時間內(nèi)實現(xiàn)銷售率 100%，考慮到本項目的口岸相對較好， 平均售價取 6 萬元 /個計算，可實現(xiàn)銷售收入 億。 （ 6）高檔餐飲、俱樂部 對該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界 C 區(qū)）租金調查，其 28 樓建筑面積平均月租金約為 45元 /平方米，考慮到其經(jīng)過長時間市場培育 ，本項目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在 40 元 /平方米。 樓層設置 27 建議設置于 1— 5 層，原因為： （ 1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場上獲得較高的知名度。 （ 3）推廣及經(jīng)營模式 建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在 20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場產(chǎn)權。 景觀環(huán)線： 由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀大道． 城市之冠－民生之冠： 由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點發(fā)展為商務區(qū)。 六、輕軌（較新線）概況 較場口至大堰村長 公里， 14座車站， 2 座變電站， 6座牽引變電站，一座車場，一座控制中心。 約8000㎡ A組團：書店、酒吧 B 組團：服裝、飾品 C 組團：服飾、餐廳 D 組團：小吃店、專賣店 A組團： 40000—— 45000 B 組團： 35000—— 40000 C 組團： 33000—— 38000 D 組團： 35000—— 40000 75% 未營業(yè) 無 銀太百貨 渝中區(qū)較場口民權路 約24000㎡ 約 4000 ㎡ 百貨 41 元 /㎡ /月 100% 230 成都人民商場 解放碑臨江門（世貿(mào)中心） 42000㎡ 4200 ㎡ 未經(jīng)營 43— 69 元 /㎡ /月 20 年租期 未營業(yè) 360 美國兒童樂園 解放碑大都會 約 600㎡ 約 300 ㎡ 1F：獎品區(qū)、游藝區(qū) 2F：游藝區(qū)、鬼屋 40 元 /㎡ /月 得意世界 渝中區(qū)較場口民權路 56200 ㎡ 1000 ㎡ ~2400 A區(qū)：餐飲 B 區(qū)： 建材、裝飾 C 區(qū)： KTV、餐飲 A 區(qū)： 190 元 /㎡ /月 B 區(qū)： 1F： 40— 130 元 /㎡ /月 1F~5F： 110— 150 元 /㎡ /月 C 區(qū)： 1F： 190 元 /㎡ /月 2F~8F： 50 元 /㎡ /月 A 區(qū)：100% B 區(qū)： 80% C 區(qū)： 100% 約 320 35 解放碑住宅市場調查 項目名稱 項目簡況 商場簡況 項目戶型配比（套內(nèi)） 銷售均價（套內(nèi)） 銷售率 美力 陽光星座 總共 32 層，商場 3層，住宅 29 層。 夾層戶型銷售約在 70%左右。背江約 3700元 /㎡，臨江約 4500元 /㎡。 112 ㎡小躍層和小戶型銷售