【正文】 應量將不下于 30 萬平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個普通主城區(qū)的核心商圈， 10 相對于目前的商業(yè)氛圍來說，上升的空間非常大。 較場口眾多高層住宅建成后，將新增不下 10 萬平方米的商務空間，新增商務人士將不下 1 萬人，這也將在很大程度 上提高較場口商圈的固定消費力。 （三）項目地塊周邊環(huán)境評價 項目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優(yōu)勢要素： 項目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。 項目位于十八樓民俗風貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點，兩者能夠切實提高項目的區(qū)位價值，并帶來更多的人氣和商機。 項目臨和平路一側規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用。 三、項目綜合評價 （一）區(qū)位及口岸 區(qū)位 （ 1）優(yōu)勢 如前所述，較場口按規(guī)劃改造完成后將成為一個新 11 的商業(yè)中心，并且 規(guī)劃起點比較高， 功能非常豐富，極具特色。 （ 2）劣勢 但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時間比較集中，在物業(yè)供應市場上，競爭比較激烈。 （ 3）小結 雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。 口岸 憑借本項目的地段條件，我們認為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內的大型商業(yè) 物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。尤其是一些對人流量依賴性很強的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項目經(jīng)營。 （二）項目空間結構評價 平面 12 （ 1）標準層面積 從標準層面積看，裙房負樓部分單層面積接近 4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近 3500 平方米，相對于項目的商業(yè)體量，單層面積不大。尤其是和平路以上樓層，難以滿足部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要，如大賣場，對中檔百貨來說，也略微偏小。 （ 2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實用率會受到一些不利 影響。 （ 3）其他 項目兩棟塔樓的核心筒使裙房在使用劃分上受到一定的限制。 縱向 （ 1） 項目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要。 附：項目裙樓層高指標 樓層 負 5— 負 1 1 210 層高（米） （ 2）項目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇 13 上受到一定的限制。 （三）項目硬件設施 裙房扶梯位置比較合理。有 5 臺垂直電梯可供 5 層以上裙房使用，配置標準比較超前。 項目當前只有 107 個車位，加上一層可以增設的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求 ，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應考慮再通過其他途徑增設。 （四）項目綜合評價 通過上述分析我們可以看出： 項目有一定的綜合吸引力 項目緊鄰較場口步行街，商業(yè)價值比較明顯，隨著較場口的改造和輕軌的通車，口岸價值比較還將得到進一步的提升。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。 和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢不突出 解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，并且經(jīng)營水平也是重慶各個主城區(qū)中最高的，競爭非常激烈。 較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時間。同時區(qū)域內大規(guī)模的開發(fā)建設使商業(yè)物業(yè)供應量較大，相對于 合景、國貿中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的 14 城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。 所以我們認為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。 四、項目定位原則 由于項目自身條件不具備絕對優(yōu)勢，因此在運作過程中必須注重兩個原則： 一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經(jīng)營方式的差異化 ，通過商家的經(jīng)營特色保證項目的市場前景。 目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構成已經(jīng)比較完備，通過對照一些經(jīng)濟發(fā)展水平更高、 商業(yè)經(jīng)營更成熟的城市。我們認為，有一些業(yè)態(tài)或經(jīng)營方式在重慶目前還處于相對的空白點，并且其經(jīng)營要求和項目的自身條件也比較切合，可以作為項目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據(jù)及租售收益預測整理如后。 五、定位方案 以及 租售收益測算 15 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔百貨 定位依據(jù) （ 1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。我們認為，從市場環(huán)境看， 在重慶經(jīng)營高檔百貨的時機目前已經(jīng)成熟。 （ 2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強，并且能夠為人氣和物業(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應該放棄百貨。 （ 3）從本項目裙房面積指標上看，和平路以上樓層單層面積約為 3000平方米，做大眾百貨面積指標略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在 3000 平方米左右，且針對的目標消費群體相對固定，對自然人流的依賴程度比較低，與項目自身條件非常切合。 （ 4）從 本項目的標準層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。 16 （ 5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關部門爭取相關的優(yōu)惠措施。 （ 6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強的興趣，紛紛組織到重慶進行考察，并和一些物業(yè)進行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達成合作協(xié)議，但進入重慶只是時間問題，包括香港 新世界集團、蓮卡佛等。 樓層設置： 比較合理的樓層選擇是裙房 15 層。 (1)面積標準比較適當。 (2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。 (3)建筑面積 萬平方米左右是比較適當?shù)囊?guī)模。 招商及經(jīng)營模式： (1)比較合理的招商及經(jīng)營模式 是 對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營。 (2)高檔百貨租賃期往往在 20 年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權。 （二）輔助業(yè)態(tài) 17 中型專業(yè)市場 （ 1）定位依據(jù) A、按照較場口規(guī)劃，本項目位置不在步行街范圍內 ，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業(yè)市場來說，這是一個比較有利的先天條件。 B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當部分準備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。 C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經(jīng)營檔次不能太低。 （ 2）樓層設置 目前認為比較合理的樓層是負一、負二樓，原因是： A、總建筑面積 8419 平方米，兩個經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥 業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店營業(yè)面積大約都在 5000— 7000 平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當。 B、在入口各自獨立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產(chǎn)生負面影響。 C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負樓沒有太大的抗性。 （ 3）招商及經(jīng)營模式 18 A、對于醫(yī)藥超市商家來說，比較合理的招商及經(jīng)營模式是整體招商，裝修及經(jīng)營管理由其自行負責。 B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權。 高檔餐飲、俱樂部 （ 1）定位依據(jù) A、重慶目前餐飲 市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。但真正意義上的