【正文】 通州區(qū)、北京經濟技術開發(fā)區(qū)。最近燕郊開發(fā)一批新的別墅項目，如東鄰華堂高爾夫俱樂部的圣得花園、和安 名人錄，在環(huán)境和設計方面獨具特色，成為別墅市場新的亮點。 ? 西部及西南部別墅 項目最少，多數(shù)為早期開發(fā)項目。市區(qū)內的東湖別墅、怡龍別墅、御京別墅等，雖名為別墅，但公寓占很大比例，且別墅價格昂貴，多為出租。 別墅產品體系分析 2001 年別墅市場供應改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，經濟型別墅占據了市場的主導地位。 2001 年 12 個 新盤別墅中，均價在 7000 元／平方米以下的項目有 10 個 ，這樣在一定程度上大大拉低了別墅價格與客戶購買 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 25 頁 力的差距，成交情況逐漸活躍起來。 2000 年年底以前，多數(shù)人提起別墅還因其“天價”望而卻步， 2001 年就有較多購房者選好了“物美價廉”的經濟型別墅。 2001 年 12 個新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項目有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產權經濟型別墅。隨著四環(huán)沿線大規(guī)模綠化帶的建成， 2002 年將會有大量的 TOWNHOUSE 在該區(qū)域內建成銷售。 沿首都機場高速路和京通快速路分別有香江花園、泉發(fā)花園、鐵營花園、格林莊園、圣得花園、和安名人錄和東方比華利等新盤入市，這些別墅以獨立式別墅為主。由于機場路附近的三個項目尚不具備合法產權，在環(huán)境和設計風格方面反而比 不上京通路附近的三個項目。 在此類區(qū)域，精品別墅將成為別墅開發(fā)主流。 遠郊區(qū)縣的新盤別墅有位于懷柔縣的龍山新新小鎮(zhèn)。隨著遠郊區(qū)基礎設施條件的改善，遠郊特別是風景區(qū)的精品別墅將會在長期內逐漸暢銷。 別墅區(qū)環(huán)境體系分析 別墅區(qū)的環(huán)境包括：別墅區(qū)外圍環(huán)境、區(qū)內園林環(huán)境以及別墅室內裝修裝飾環(huán)境。 目 前，別墅區(qū)的整體環(huán)境不盡人意，不僅無法與國外精品別墅相 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 25 頁 比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。多數(shù)別墅區(qū)外圍環(huán)境較差，而且業(yè)主或客戶直接感受到外圍環(huán)境。較差的外圍環(huán)境直接影響業(yè)主對別墅的印象，從而降低客戶 對別墅的購買欲望。別墅區(qū)內園林環(huán)境與私家花園的景觀布置不能很好地融合，雖然某些別墅具有大面積的中庭花園和湖光水色，但私家花園的布置與整體環(huán)境格格不入，植被和花木的養(yǎng)護不利，使區(qū)內園林景觀大打折扣。別墅的室內裝修裝飾也差距較大，除少數(shù)高檔別墅提供精裝修外，其余別墅只提供初裝修甚至是毛坯房。別墅在居住物業(yè)中具有最高價值形態(tài)的特點，這樣就要求開發(fā)商為客戶提供菜單式精裝修住宅，客戶的文化品位和個性愛好可以通過內部裝飾設計得到充分體現(xiàn)。 二、 2001 年北京別墅市場需求分析 北京別墅客戶群構成 隨著居民收入的增加 和別墅價格的下降，別墅的需求量逐漸增加。幾年前還只能是高收入階層享受的豪宅，通過 99年以后的發(fā)展，現(xiàn)今已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前，別墅市場需求結構日趨合理，主要可以分為以下幾個層次： ? 由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構成的國外購買需求，隨著加入 WTO 的到來和經濟更加開放，國外購買需求不斷擴大。這部 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 25 頁 分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。 ? 從歐美留學歸國創(chuàng)業(yè)人士。隨著經濟政策的調整和投資環(huán)境的改善，大批留學人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求 量也在增大。由于工作與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。 ? 財力雄厚的港、澳、臺富商，由于在北京的經濟社會關系，他們長時間滯留京城，形成對京城別墅較為穩(wěn)定的需求。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。 ? 中資企業(yè)家、高級經理人及 IT、金融、房地產界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。 ? 薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子構成的城市“中產階級”，二次置業(yè)時多會選擇四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經濟型 別墅。 近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內銷需求更是增長迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據不完全統(tǒng)計約為 80％左右。隨著新開發(fā)項目的價格走低，“中產階級”日益成為別墅買家的主力，別墅總的購買需 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 25 頁 求將進一步增大。 2000 年開盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分是這部分“中產階級”， 其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。 北京別墅客戶群特征 北京市別墅的需求市場包括內銷市場和外銷市場兩部分。外銷市場的需求對象包括：外國使館工作人員、駐華機構、三資企業(yè)高級管理人員和海外華人、 港、澳、臺同胞。內銷市場需求對象包括：高科技產業(yè)造就的都市新貴、國內效益較好、實力雄厚的名牌企業(yè)、房地產業(yè)精英、演藝界名人、其他行業(yè)的京城富豪。北京市別墅市 場需求呈以下特征： （ 1） 外資公司購買別墅占有外銷別墅的較大比例，而且隨著中國加入 WTO的臨近，國外駐京公司購買別墅有上升趨勢。 如香江花園 70％的別墅出售給 SIMENS、 ERICSSON、 IBM、 INTER、 NOKIA、 SONY、 LG、 VOLVE、MOTOROLA 等極具實力的跨國大型公司，名都園、紫玉山莊、麗京花園等出售給國外公司的別墅也占有較大 份額 。