北辰東郊和平房地產(chǎn)項目市場分析報告房市分析-資料下載頁
2025-06-06 17:37本頁面
【導(dǎo)讀】別墅區(qū)環(huán)境體系分析。別墅銷售價格走勢趨于平穩(wěn)。別墅市場平均價格以市區(qū)為中心向外遞減。出租型別墅數(shù)量不斷增加。擊，加之立項建設(shè)的別墅項目過多，造成市場不太景氣。墅市場開始處于徘徊不前的狀況。跡象，再次引起了人們的關(guān)注。增加供應(yīng)量不大。新開發(fā)別墅項目明顯較往年有所增加。別墅項目有7個和未正式推出的島上別墅。局面將進(jìn)一步加劇。筑面積約900多萬平方米，3萬多套別墅單位。北京市別墅主要集中分布。于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)的60％以上，東部及東南部地區(qū)，南部及西部地區(qū)別墅分布零散且相對較少。西部及西南部別墅項目最少，多數(shù)為早期開發(fā)項目。力的差距，成交情況逐漸活躍起來。備合法產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)型別墅。由于機(jī)場路附近的三個項目尚不具備合法產(chǎn)。施條件的改善，遠(yuǎn)郊特別是風(fēng)景區(qū)的精品別墅將會在長期內(nèi)逐漸暢銷?？蛻魧e墅的購買欲望。別墅區(qū)內(nèi)園林環(huán)境與私家花園的景觀布置不能很好地融合，雖然某
【正文】 別墅 租金也因其品質(zhì)的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經(jīng)營方式，首都機(jī)場附近地區(qū)別墅月平均租金在 13－ 27美元／平方米之間 ，香江花園月平均租金最高為 27 美元／平方米，麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為 13 美元／平方米。別墅的設(shè)計風(fēng)格、配套設(shè)施及會所，綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量，別墅單體類型等對別墅租金仍有重要影響。 五、 2001 年北京東北部別墅市場配套設(shè)施分析 高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大 。 別墅與其它居住物業(yè)最重要的區(qū)別就是在配套設(shè)施的檔次和規(guī)模上，高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池等康體娛樂設(shè)施和高級會所是高檔別墅 發(fā)展的迫切要求。具有高爾夫球練習(xí)場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經(jīng)很高，買家和租客仍然絡(luò)繹不絕。適應(yīng)這一發(fā)展形勢，紫玉山莊也已經(jīng)開工建設(shè)高爾夫球練習(xí)場。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 25 頁 場、游泳池等設(shè)施，而中低檔別墅這類設(shè)施則比較缺乏。 從另一方面， 會所 是別墅住戶舉行公共活動和社交活動的場所，會所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤水上花園等高檔別墅，均有服務(wù)設(shè)計齊全的高級會所，這些會所作為園區(qū)對外的窗口，吸引著大量的買家和租客。 六、 2001 年 北京東北部別墅精裝修市場分析 精裝修別墅是市場的主流 。 紫玉山莊、富成花園、香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，針對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營方式。 七、 2001 年北京東北部別墅市場未來發(fā)展趨勢分析 2001 年以來，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展再度明顯加快， 隨著中國已經(jīng) 加入 WTO，大量海外公司進(jìn)入北京，現(xiàn)在正是投資置業(yè)的最佳 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 時期。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國內(nèi)高收入管理人員 以及高新產(chǎn)業(yè)的 “知 ”本家們把京城 “CBD”（中央商務(wù)區(qū)）作為辦公地點，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。由于東四環(huán)內(nèi)高檔居住物業(yè)數(shù)量有限，因此交通便利、環(huán)境優(yōu)美的機(jī)場路沿線別墅將受到追求生活品位的高收入人士的青睞。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場供應(yīng)數(shù)量不大，但是品質(zhì)和環(huán)境一般的別墅供應(yīng)量可觀，租售情況仍不十分樂觀 。 綜上所述，東北部別墅市場發(fā)展的主流應(yīng)是園林設(shè)計優(yōu)美、配套娛樂服務(wù)設(shè)施完善的高檔精品別墅，精品別墅具有比較廣闊的 市場空間。 第三部分 北辰東郊和平項目市場定位建議 本案優(yōu)劣勢分析 [優(yōu)勢分析 ]： 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁 ? 項目距機(jī)場高速北皋橋出口約 100 米，距四元橋約 6 公里，距三元橋約 8 公里； ? 與使館區(qū)、燕莎商圈和 CBD 核心商務(wù)區(qū)之間交通聯(lián)系便利， 快捷； ? 區(qū)域內(nèi) 已形成高檔外銷別墅聚集區(qū)，具備吸引客戶購買的心理優(yōu)勢 ； ? 項目緊鄰城市輕軌北皋橋站，為出行提供了較為便捷的方式； ? 自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越 ； ? 現(xiàn)有客戶層次較高，集中于外籍、港澳臺群體 。 [劣勢分析 ]： ? 現(xiàn)有高檔別墅積壓量較大，產(chǎn)品較陳舊，難以滿足日益提高的客戶需求 ； ? 外銷群體需求日漸 萎縮，出現(xiàn)供大于求局面，售價與租金趨降 ； ? 區(qū) 域 內(nèi)中低檔別墅的大量出現(xiàn) ， 分流了需求并降低了產(chǎn)品檔次 。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 25 頁 北辰東郊和平項目市場定位建議 建議本案的產(chǎn)品類型為： 多層帶電梯公寓 +四層半躍層式住宅 +TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 +單體別墅。 其中以 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅、四層半躍層式住宅為主力產(chǎn)品類型，并輔以少量多層帶電梯公寓為主力產(chǎn)品類型、單體別墅。 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅建議以 220— 300 平方米為主力戶型 ，銷售單價在 10000 元 /平方米 ，總價款控制在 300 萬元左右 ，其應(yīng)建在湖邊或項目的中心區(qū)域 內(nèi)，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領(lǐng)地之內(nèi)，向客戶渲染一種另類、休閑的生活氛圍；與此同時，本案充分利用水景資源營造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質(zhì)。 四層半躍層式住宅建議以 180— 220 平方米為主力戶型 ，銷售單價在 8500 元 /平方米 左右，總價款控制在 200 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 25 頁 萬元左右 。其建筑風(fēng)格應(yīng)超過萬科青青家園的外立面設(shè)計，戶型設(shè)計上應(yīng)體現(xiàn)一種時尚、前衛(wèi)的人性化居住理念。 多層帶電梯公寓建議以 150— 200 平方米為主力戶型 ，銷售單價在 7000 元 /平方米左右 ，總價款控制在 150 萬元左右 ，其外 立面設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)一種尊貴地位身份的象征，戶型設(shè)計上應(yīng)體現(xiàn)一種實用、便捷的人性化居住理念。 單體別墅建議在本案中數(shù)量不應(yīng)超過 5%，以 300 平方米為主力戶型 ，銷售單價在 $2000/平方米 左右，總價款控制在 500 萬元左右 。其位置應(yīng)在“私家海岸線”附近，較聯(lián)排別墅的位置優(yōu)越，并在單體別墅外贈送一片面積在 50— 100 平方米的私家花園。
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