【導(dǎo)讀】動(dòng)趨勢(shì)、制定開(kāi)發(fā)方案，擬主要性能營(yíng)銷戰(zhàn)略提供參考和建議。式，對(duì)鞏義市房地產(chǎn)環(huán)境狀況進(jìn)行了大范圍的調(diào)查，獲得了本樓盤(pán)前期醋發(fā)所需的詳實(shí)資料，提出合理化建議。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744. 億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，上述事實(shí)說(shuō)明，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)政策的調(diào)整下，避免了嚴(yán)重通貨膨脹和經(jīng)。央政府?dāng)U張性的調(diào)控措施直到2020年下半才使中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷，出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈勢(shì)頭，主要集順某些行業(yè)、部門(mén)和新建、濫建開(kāi)發(fā)區(qū)以及由此引起煤、因此結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡導(dǎo)致的局部發(fā)展過(guò)熱。據(jù)國(guó)家海關(guān)總署統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)對(duì)外貿(mào)易高達(dá)，比上年增長(zhǎng)35.7%，增長(zhǎng)的72%），在需求方面則嚴(yán)重地依賴投資。計(jì)2020年GOP仍然會(huì)維持較高水平。初級(jí)商品和原材料的國(guó)際價(jià)格已開(kāi)始下降或走向穩(wěn)定，這將使中國(guó)的進(jìn)口價(jià)格回落。浮動(dòng)區(qū)間并允許人民幣存款利率下浮。商在政策調(diào)整之前囤積了大量土地，預(yù)計(jì)2年內(nèi)開(kāi)發(fā)面積不會(huì)受到重大影響。

　　

【正文】 昭陵 — 河南文化游覽區(qū) 道路系統(tǒng)：建設(shè)路為本案南北向交通要道，貨場(chǎng)路為本案東西向交通要道，這兩條路連接新興路、新華 路等城市主干道，可以快速到達(dá)新華商圈、汽車站、宋陵等地。 道路描述：新華路：南高北低，成坡地狀。雙向 4車道，人車分流，街心綠化帶，人車流量大。 建設(shè)路：南高北低，雙向六車道，人車分流，街心綠化帶，人車流量較小。 新興路：人車流量大，人車分流，道路兩邊法國(guó)梧桐綠化。 貨場(chǎng)路：人車不分流，路況較差。 發(fā)展前景：規(guī)劃中的北區(qū)形象工程 —— 建設(shè)路已基本建成，綠化逐步到位，局部道路改選工程將逐步完成，直接促進(jìn)區(qū)域交通條件的快速改善，為我案的穩(wěn)步升值提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)與支撐。 周邊配套 餐飲業(yè)：大鐘樓、明源大酒店、小蒙羊、 山東曹縣驢肉、芙蓉酒家。 賓館：隴海賓館、交通賓館。 娛樂(lè)業(yè)：薇薇新娘、花樣年華休閑俱樂(lè)部、隴海休閑洗浴中心、新華路小公園、街心公園、亞龍灣洗浴休閑廣場(chǎng)。 醫(yī)療保?。簯c泰永安大藥房、開(kāi)普（原河南化工廠）醫(yī)院、動(dòng)物醫(yī)院。 教育：童樂(lè)幼兒園、鞏義市第三初中、開(kāi)普高中、開(kāi)普學(xué)校。 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、鞏義市農(nóng)村信用社。 購(gòu)物：三新服裝城、金鄒來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)、宋陵大廈、宋陵服裝城、超市。 企業(yè)：金博機(jī)電公司、水泥機(jī)械廠、開(kāi)普機(jī)械有限公司。 行政單位：交通運(yùn)輸管理所。 住宅區(qū)：新華小區(qū)、開(kāi)普公司（原河南化工廠） 生活區(qū)、開(kāi)普公司新住宅樓、外貿(mào)公司住宅樓。 三、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu) 勢(shì) 1）項(xiàng)目西臨的建設(shè)路是目前鞏義市的形象大道，入則很快能到市區(qū)各處， 出則即刻能上連霍高速，交通便利。居住與商務(wù)特質(zhì)都較好。 2）本案所在區(qū)域內(nèi)金地、大首嶺、錦繡花園（三期）、老市委政府等樓盤(pán)云集，高尚居住區(qū)形象正在快速形成 3）鞏義市第三初中、開(kāi)普高中等教育資源形成本區(qū)域文化氛圍。 4）項(xiàng)目有一定規(guī)模，地塊較方正，有很大的規(guī)劃發(fā)揮空間和定位調(diào)整余地，經(jīng)營(yíng)管理成本也能有效降低，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)做，利于開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，創(chuàng)出企業(yè)品牌， 并最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 5）宗地中部偏東原有長(zhǎng)齡梧桐，可借為利用，形成景觀焦點(diǎn)。 6）本案擇機(jī)運(yùn)作，可以參考區(qū)域其它樓盤(pán)，取其優(yōu)點(diǎn)彌其不足，充分實(shí)現(xiàn)后發(fā)超越。 劣 勢(shì) 消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的認(rèn)知度低，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中注意開(kāi)發(fā)商品牌的塑造。 本案北側(cè)街道、樓房破舊，與本案精品樓盤(pán)形象相沖突。 項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍很不足，不利本案商業(yè)物業(yè)的快速支化。 本案北側(cè)貨場(chǎng)路，人車不分流，有廢棄鐵路，影響道路形象。 鞏義一電、項(xiàng)目東側(cè)鞏義市水泥廠距本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，存在嚴(yán)重的空氣及粉塵污染。 機(jī) 會(huì) 政府政策導(dǎo)向利好，隨市區(qū)東擴(kuò)，建設(shè)路將成為迎賓大道、新型商業(yè)街區(qū)，能提升本案整體形象。 周邊樓盤(pán)產(chǎn)品單一，同質(zhì)化嚴(yán)重，針對(duì)鞏義市最具消費(fèi)力的客戶群存在的市場(chǎng)空白點(diǎn)，給本案差異化定位提供了良好的契機(jī)。 周邊樓盤(pán)云集、區(qū)域掀起開(kāi)發(fā)熱潮，各種配套逐步完善；人居氛圍日漸濃厚，居民經(jīng)濟(jì)文化素質(zhì)將顯著提高，這將為本案的成功提供足夠的人氣支撐。 項(xiàng)目有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)，分期流動(dòng)開(kāi)發(fā)，打造高檔樓盤(pán)，能形成項(xiàng)目對(duì)抗整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，這極為應(yīng)合大章公司系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略思想及策略與細(xì)節(jié)對(duì)應(yīng)的執(zhí)行能力。 威 脅 金融 政策對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更為苛刻，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸嚴(yán)加控制，且項(xiàng)目的自有準(zhǔn)備金大幅度提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作更加困難，特別是大項(xiàng)目，更需要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、銷售渠道暢通，以加快資金回?cái)n速度，建立項(xiàng)目階段內(nèi)資金鏈，保證后期開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。 客戶的消費(fèi)意識(shí)更趨理性，新近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的檔次逐漸提高，客觀上會(huì)使客戶對(duì)物業(yè)的要求更加挑剔和嚴(yán)格，對(duì)待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)、管理和功能更加嚴(yán)格。 鞏義房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品層次細(xì)分與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)細(xì)分相近，然而每個(gè)細(xì)分層次絕對(duì)量有限，因此每個(gè)細(xì)分產(chǎn)品的推出時(shí)機(jī)，推出量很難把握。 鞏義 消費(fèi)都對(duì)“高檔”房地產(chǎn)產(chǎn)品渴求較強(qiáng)，但“高檔”的度很難把握。 項(xiàng)目體量大，吸納客戶范圍大，然后信息傳播載體少，導(dǎo)致信息與客戶的不對(duì)接及缺失。 市區(qū)很多臨街門(mén)面房租金不高，本案商業(yè)若走常規(guī)開(kāi)發(fā)模式，對(duì)于注重效益的自營(yíng)性客戶和注重投資收益比的投資客戶不大。這無(wú)疑對(duì)本案的商業(yè)開(kāi)發(fā)形成一定的威脅。 金地、大首嶺等高檔樓盤(pán)聚集與本區(qū)域，消費(fèi)者心目中已形成高檔樓盤(pán)印象。后續(xù)開(kāi)發(fā)分對(duì)本項(xiàng)目肯定形成本行競(jìng)爭(zhēng)局面，流本項(xiàng)目部分目標(biāo)客戶。同時(shí)“日月星城”（原市委地塊）是本案的潛在威脅。 第七部分：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及對(duì)策 從大環(huán)境上看，本案秉承了政府政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)，區(qū)域高尚居住區(qū)社區(qū)正在逐漸形成，新興路老市委政府所在地已經(jīng)遷完畢，海盛已將本項(xiàng)目以南南地塊拿下，新商業(yè)項(xiàng)目建成后，將整體拉動(dòng)鞏義商圈東移，在政府大力發(fā)展東區(qū)，北區(qū)政策的指引下，本案擁有相當(dāng)多的加分因素和寬廣的升值空間。 綜上所述：本項(xiàng)目所處的特殊大環(huán)境確實(shí)賦予了“她”一定的政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大心理趨向優(yōu)勢(shì)及潛在的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)；然而，本項(xiàng)目的劣勢(shì)也是顯而易見(jiàn)。若是缺乏科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，缺乏推陳出新的營(yíng)銷策劃，必將給后期銷售帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此準(zhǔn)確鎖定目標(biāo)客戶，進(jìn)行 相應(yīng)的市場(chǎng)定位，“強(qiáng)化強(qiáng)勢(shì)，弱化弱勢(shì)，”針對(duì)性地實(shí)施行之有效的營(yíng)銷推廣和業(yè)務(wù)行銷，項(xiàng)目的住宅必將得到快速去化，隨著項(xiàng)目和周邊樓盤(pán)人氣的旺盛，將極大地帶動(dòng)商用房的租售，從而使本項(xiàng)目最終取得成功。 本案主要目標(biāo)客戶為： 向往都市文明、希望子孫接受良好教育的鞏義市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主和礦主。 具有城市顯貴心理，希望提升生活品質(zhì)的市區(qū)工商業(yè)主、市郊村鎮(zhèn)企業(yè)主。 需要改善居住環(huán)境的行政事業(yè)單位的中高層和企業(yè)白領(lǐng)，實(shí)施本案具有強(qiáng)大的吸引力。 后續(xù)：本提案是大章公司專門(mén)成立 12人市調(diào)小組，在鞏義市進(jìn)行了為期 6天的短期調(diào)查后所做的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，不足之處在所難免，隨著與貴公司合作的進(jìn)一步加深，我公司將委派市調(diào)人員對(duì)鞏義進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的更詳實(shí)、更系統(tǒng)的權(quán)威市調(diào)，為本案的成功運(yùn)作提供第一手的市場(chǎng)基礎(chǔ)資料。 順意商榷 肯盼合作 ，謝謝 2020年 4月 18日 附錄：核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料 項(xiàng)目名稱：金地花園 開(kāi)發(fā)商：鞏義市光華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：鞏義市建設(shè)路北段路東 占地： 80畝 整體規(guī)劃 ：多層，分期開(kāi)發(fā)。一期 6棟多層，有兩棟樓被市財(cái)政局、文化局團(tuán)購(gòu)；規(guī)劃有一條商業(yè)街 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020年 12 月 19日 價(jià)格：均價(jià) 1410元 /平米 車位租金： 40元 /月 客戶來(lái)源：私營(yíng)企業(yè)主、市財(cái)政局、文化局 戶型配比 戶型 面積 套數(shù) 梯戶比 樓層 三房?jī)蓮d 135 136 一梯兩戶 1~5 141 32 一梯兩戶 1~5 16 一梯兩戶 1~5 12 一梯兩戶 1~5 140 24 一梯兩戶 1~5 復(fù)式 213 34 一梯兩戶 6~7 250 12 一梯兩戶 6~7 220 6 一梯兩戶 6~7 營(yíng)銷推廣： 媒體組合：自身印刷媒體 DM 單張及樓書(shū)、施工現(xiàn)場(chǎng)墻體廣告 銷售據(jù)點(diǎn)：樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 廣告推主題：鞏義唯一大型園林景觀社區(qū) 主要廣告訴求點(diǎn)：核心訴求點(diǎn)為景觀、地段 優(yōu) 勢(shì) 地理位置優(yōu)越，緊鄰“形象大道” —— 建設(shè)路，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。 大型園林社區(qū)，景觀優(yōu)美 開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)。光華總公司集機(jī)械制造、實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園林綠化等多行業(yè)投資集團(tuán)，長(zhǎng)期快速發(fā)展，深得本土信任 劣 勢(shì) 小區(qū)地勢(shì)不平整，單元入口設(shè)臺(tái)階， 造成生活不便 產(chǎn)品形態(tài)單一，全部為多層 戶型設(shè)計(jì)單一，全部為三房，可供挑選性差 項(xiàng)目名稱：錦繡花園（大首嶺） 開(kāi)發(fā)商：河南眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：鄭州銀基物業(yè)管理責(zé)任有限公司 咨詢代理：鄭州八方源商務(wù)有限公司 園林綠化：上海市閶杰園林綠化有限公司 占地： 65975平方米 建筑面積： 12萬(wàn)平方米 容積率： 整體規(guī)劃：多層，分三期開(kāi)發(fā)，一期 6棟多層，共 184戶， 4套商業(yè)房，共兩層，臨街部分框架結(jié)構(gòu)；二期 8棟多層，三期部分為定向開(kāi)發(fā) 交房時(shí)間： 2020年 9月 價(jià)格：均價(jià) 1610元 /平方米 小區(qū)配套：人工湖、噴泉、兒童樂(lè)園、健身廣場(chǎng)、花式坐椅、廳臺(tái)水榭等、車位 周邊配套：街心公園、菜市場(chǎng)、開(kāi)普中學(xué) 智能化：五重安防系統(tǒng) ——— 周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)主要路口閉路監(jiān)控、 24小時(shí)保安巡邏系統(tǒng)、單元門(mén)與每戶間設(shè)置防盜對(duì)講系統(tǒng)（ 2層以下）。 戶型配比 戶型 面積 套數(shù) 梯戶比 樓層 兩房 10 一梯兩戶 1~5 95 10 一梯兩戶 1~5 三房 60 一梯兩戶 1~5 130 20 一梯兩戶 1~5 50 一梯兩戶 1~5 四房 10 一梯兩戶 1~5 復(fù)式 150 4 一梯兩戶 6~7 220 18 一梯兩戶 6~7 252 2 一梯兩戶 6~7 營(yíng)銷推廣： 媒體組合：自身印刷媒體 DM 單張及樓書(shū)、施工現(xiàn)場(chǎng)墻體廣告 銷售據(jù)點(diǎn)：樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 廣告推主題：新生活的領(lǐng)跑者 /鞏義唯一大型園林景觀社區(qū) 主要廣告訴求點(diǎn)：核心訴求點(diǎn)為物業(yè)管理、景觀、地段 優(yōu) 勢(shì) 地理位置優(yōu)越。緊鄰“形象大道” —— 建設(shè)路，交通便利 五重保安系統(tǒng) 現(xiàn)房銷售，多種扇形可供選擇 注重環(huán)境景觀的營(yíng)造 物業(yè)管理引進(jìn)銀基物業(yè)管理公司的先進(jìn)模式 劣 勢(shì) 戶型設(shè)計(jì)部分有暗室、不利銷售 目前區(qū)域人氣淡薄 產(chǎn)品形態(tài)單一，全部為多層，沒(méi)有與企業(yè)主、礦主以及工商業(yè)主相對(duì)應(yīng)的高端產(chǎn)品