最新滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析-資料下載頁(yè)
2025-05-09 11:17本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】地產(chǎn)市場(chǎng)一手資料和數(shù)據(jù)，了解市場(chǎng)整體發(fā)展動(dòng)向，從而為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)作提供可參考性依據(jù)。經(jīng)驗(yàn)，建立起對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確評(píng)估和判斷，希望能為項(xiàng)目的立項(xiàng)打好基礎(chǔ)，也能為貴方拿地取得指導(dǎo)性意義。滄州地處河北省東南，東臨渤海，北靠京津，與。山東半島及遼東半島隔海相望，總面積萬(wàn)平方千米。滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”開(kāi)放一線地區(qū)，也是京津通往東部沿海地區(qū)。目前，滄州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)167個(gè)，其中鎮(zhèn)73個(gè)，街道辦事處20個(gè)。市區(qū)常住人口60萬(wàn)人，全市總?cè)丝诩s680. 在各種消費(fèi)品中，食品類和居住類價(jià)格上漲幅度較大，漲幅分別為%和%，是拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主要因素。現(xiàn)增加值727億元，比上年增長(zhǎng)%，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到%。政府將滄州市48個(gè)“城中村改造”項(xiàng)目列為。針對(duì)“城中村改造”工作，政府及相關(guān)部門(mén)正在試探摸索與制定政策，但還沒(méi)有落實(shí)為政策。換代將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所趨。
【正文】 戶積累率 也 相對(duì) 較高， 摩拳擦掌 、嚴(yán)陣以待。 總體來(lái)說(shuō)，整體市場(chǎng)的銷售處于尾房處理和市場(chǎng)預(yù)熱的中間地帶，但波瀾不驚的平靜下面卻蘊(yùn)藏著強(qiáng)勁的爆發(fā)力量，未來(lái)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 將會(huì)更為 強(qiáng)烈 、 集中 。 市場(chǎng)需求 積極、 旺盛 ，購(gòu)房欲望 持續(xù)、 強(qiáng)烈 目前，全國(guó)樓市的 房?jī)r(jià)漲幅趨于放緩，個(gè)別城市出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)及變相降價(jià)的趨勢(shì)，如廣州、上海等一線城市，部分消費(fèi)者開(kāi)始持幣觀望，購(gòu)房需求和情緒明顯受到影響。然而，滄州 作為一個(gè)三線的中小城市，似乎受大市影響較小，市民購(gòu)房欲望強(qiáng)烈。 調(diào)研 中了解到 ，很多購(gòu)房者還在積 極準(zhǔn)備下一步購(gòu) 房計(jì)劃， 很多售樓部咨詢者充盈， 市場(chǎng)需求積極、旺盛，購(gòu)房欲望持續(xù)、強(qiáng)烈。 這可能是受到 滄洲外 來(lái)人口增加、城市化進(jìn)程加快、 城市老齡化 到來(lái)、 市民消費(fèi)和收入增加等 諸多 因素影響 的結(jié)果 。 經(jīng)濟(jì)適用房 向 市場(chǎng)化 進(jìn)軍 ，房地產(chǎn)市場(chǎng) 受 刺激性 發(fā)展 現(xiàn)在 ， 滄州市的經(jīng)濟(jì)適用房 試點(diǎn) 總 共有 1 15 個(gè)， 為數(shù)較多，但從 現(xiàn)狀 來(lái)看， 在建的經(jīng)濟(jì)適用房則 數(shù)量 較少 ，供應(yīng)量有所控制 。 據(jù)了解， 今年政府 根據(jù)國(guó)家 宏觀方針 和滄州現(xiàn)狀，改變和 出臺(tái) 了相應(yīng)政策 ，針對(duì)困難戶租房 主張采取 廉租房 的 制度 ， 對(duì)于中、低收入家庭和居民采取 “先買(mǎi)后補(bǔ)”的 貨幣 補(bǔ)償制， 以 適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展潮流， 把政策性用房推向市場(chǎng)。 滄州市 政策性用房 被 納入市場(chǎng)行列， 將在一定程度上將刺激地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 第三部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)性條件分析 一、地塊基本資料 ? 區(qū)位：位于清池大道與 解放中路 交叉口東南，清真寺西側(cè)。 ? 總占地面積： ? 總建筑面積 : 平方米 ? 容積率 : ? 業(yè)態(tài) :住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓 二、地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) ? 區(qū) 域位置 項(xiàng)目地處清池大道和解放中路 交叉口 ， 實(shí)為 滄州市的城市中心地帶， 地理位置 非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 ? 交通 路網(wǎng) 項(xiàng)目 緊鄰滄州市的中心動(dòng) 脈 —— 清池大街和解放路兩條主干道，黃金 雙線 路網(wǎng) 坐擁通達(dá) 密集交通，優(yōu)勢(shì) 不言而喻。 ? 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目容積率 為 ，總建筑面積達(dá)到了 平米 ， 在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大， 規(guī)模 大 的 樓盤(pán)將具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)， 為項(xiàng)目 帶來(lái) 更 高的 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力。 （二）劣勢(shì) ? 拆遷時(shí)間 本市 拆遷項(xiàng)目運(yùn)作一般都在 3— 4年以 上 ， 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng) 、 難度 大等 問(wèn)題 ， 都 將會(huì)在很大程度上 提高項(xiàng)目的 運(yùn)作 成本 ，增加項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ， 降低項(xiàng)目的 最終 利潤(rùn)。 ? 外地企業(yè) 開(kāi)發(fā) 企業(yè)為石家莊 的 外 地公司， 對(duì)當(dāng)?shù)?市場(chǎng)較為 陌生， 在滄州市沒(méi)有 成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 將會(huì) 降低 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、 運(yùn)作的 機(jī)會(huì)，成為項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā)劣勢(shì)。 （三）機(jī)會(huì) ? 購(gòu)房 需求 本地市民的購(gòu)房需求強(qiáng)烈， 受 滄州外來(lái)人口、 城市老齡化 、 市民 消費(fèi)能力的增 長(zhǎng) 等因素的 影響 ， 市 民 購(gòu)房需求旺盛 ，住房供不應(yīng)求的狀態(tài)將為項(xiàng)目銷售 創(chuàng)造 機(jī)會(huì) 。 ? 政府支持 作為拆遷地塊缺少不了當(dāng)?shù)卣闹С郑?本 地塊的 拆遷 同樣 有政府支持 ，因此， 在政府的扶持和幫助下，項(xiàng)目的 拆 遷力度 將會(huì)加大， 運(yùn)作時(shí)間 也會(huì)相對(duì)縮短。 ? 綜合 實(shí)力 開(kāi)發(fā)商為 有著豐富的房地產(chǎn)動(dòng)作經(jīng)驗(yàn) ， 品牌和資金實(shí)力 相當(dāng) 雄厚 ，在石家莊等地有過(guò)很多 成功項(xiàng)目， 成為本項(xiàng)目成功 運(yùn)作的 一大機(jī)會(huì) 。 （四）威脅 ? 拆遷難度 滄州 有 45個(gè)少數(shù)民族聚集，其中 回民 占少數(shù)民族 的 91%， 在滄州市 占 有重要的 地位 。 回民向來(lái)對(duì)于漢民有抵觸情緒 ， 對(duì)于 居住 區(qū)的拆遷 也有很 保守 的 思想 ， 有回民的地方拆遷必定 較難。 項(xiàng)目 位于 滄州市的回民區(qū)， 緊鄰滄州 市的 清真寺 ， 緊靠滄州市回民聚集最多的“小樹(shù)林”， 地塊 拆遷難度 將會(huì)較高， 回報(bào)抵觸情緒將會(huì)很大， 直接 威脅 項(xiàng)目的 正常 開(kāi)發(fā)、 運(yùn)作。 ? 宏觀政策 國(guó)家政策對(duì)于閑置或開(kāi)發(fā)不 足、時(shí)間較長(zhǎng) 的 土地，規(guī)定予以 嚴(yán)厲的 懲罰 ，將會(huì)在很 一定 程度上威脅項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)進(jìn)度和時(shí)間 ， 帶來(lái)一定 的運(yùn)作 風(fēng)險(xiǎn)。另外， 國(guó)家 出臺(tái)得相關(guān)政策，尤其市兩會(huì)很對(duì)于 中低收入者得關(guān)注， 大力鼓勵(lì) 限價(jià)房、廉租房和 經(jīng)濟(jì) 適用 房的 開(kāi)發(fā)力度， 在一定程度上 抑制 商品房 開(kāi)發(fā) 地 積極性 ，還有， 國(guó)家 金融 緊縮 政策 的連續(xù)出臺(tái)，銀行貸款利率得不斷提高 ， 雖然一方面 抑制 了 投資炒房， 同時(shí)也 將會(huì) 影響到 實(shí)際購(gòu)房需求 的 增長(zhǎng) ，對(duì)于 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積極性產(chǎn)生不利影響。 第四部分 滄州市 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 調(diào)研綜述 通過(guò)對(duì)滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 前期調(diào)研和綜合分析，我們 進(jìn)一步了解和掌握了滄州 市房地產(chǎn) 的 現(xiàn)狀和 發(fā)展方向 。通過(guò)項(xiàng)目自身 SWOT 的 分析 ，結(jié)合滄州市場(chǎng)的綜合 調(diào) 研 ， 我們認(rèn)為 項(xiàng)目在 滄州 市場(chǎng) 的運(yùn)作 ： 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，機(jī)會(huì)和威脅共 有 。 項(xiàng)目的 之所以存在運(yùn)作的可能性， 一方面 ， 就在于 地 塊 所處的位置是市民心中的城市中心地帶， 地段 價(jià)值 毋庸置疑， 開(kāi)發(fā) 利潤(rùn) 大有 可觀， 再加上 貴公司 綜合 實(shí)力作保， 成功 的 前景 是 比較誘人 的 。但 從另 一 方面講， 項(xiàng)目 地塊 拆遷難度 同樣 也 與 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 、 機(jī)會(huì)相等 ， 對(duì)于一個(gè) 回民區(qū)的拆遷項(xiàng)目 ， 拆遷難度 、 時(shí)間 成本 將會(huì)很大， 風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上 升， 企業(yè) 一旦 陷入 拆遷的 泥 壇 將會(huì)很難抽身 ， 這 對(duì) 實(shí)力和信心將會(huì) 是 很大的考驗(yàn)。 因此， 項(xiàng)目 的 成功運(yùn)作 關(guān)鍵 還是 取決 于 開(kāi) 發(fā) 企業(yè) 的 決心和信心 ， 取決于開(kāi)發(fā)企業(yè) 能 否 很好 地 協(xié)調(diào)地塊拆遷 與 政府關(guān)系、市民關(guān)系 等問(wèn)題 ， 從而 成功 駕馭 和把握項(xiàng)目 運(yùn)作 。 總的來(lái)說(shuō)， 我們此次市場(chǎng)調(diào)研 只是 一種建議性的提案， 只有貴公司把 市調(diào)數(shù)據(jù)放到 項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程中去，才能 建 立 起 合理 得 價(jià)值 評(píng)估和利潤(rùn) 評(píng)判 體系 ， 讓項(xiàng)目走得更遠(yuǎn)，飛得更高！
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