武夷山小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析-資料下載頁(yè)
2025-05-09 04:29本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】武夷山市位于福建省北部，全境東西寬70公里，南北長(zhǎng)公里。西臨光澤縣，北與江西省鉛山縣毗鄰。武夷山市屬中亞熱帶地區(qū)。境內(nèi)東、西、北部群山環(huán)抱，峰巒疊嶂，中南部較平。坦，為山地丘陵區(qū)。地貌層次分明，呈梯狀分布。最高與最低點(diǎn)高差1993米，地勢(shì)高低相差。之大，為全省之最。聞名中外的武夷山風(fēng)景名勝區(qū)及武夷山自然保護(hù)區(qū)主要部分位于。境內(nèi)，使武夷山市自然條件具備諸多特異性。代文明的歷史見(jiàn)證。朱子理學(xué)在此發(fā)祥、傳播，使武夷山成為研究東方文化的重要基。和“虹橋板”等，距今3000多年。列為國(guó)家重點(diǎn)文物。名優(yōu)秀兒女為民族獨(dú)立和人民解放事業(yè)英勇獻(xiàn)身。2020年全市總戶數(shù)62458戶，總?cè)丝跀?shù)223679人，性別構(gòu)成男性多于女性，總體上而言，武夷山市以及市區(qū)人口總戶數(shù)和總?cè)丝跀?shù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。級(jí)鐵路干線，武夷山區(qū)段站是目前閩北最大的車站。武夷山市國(guó)民生產(chǎn)總值近幾年一直延續(xù)快速增長(zhǎng)的的勢(shì)頭，同比增長(zhǎng)率在11%以。國(guó)民生產(chǎn)總值還是增長(zhǎng)幅度都是創(chuàng)歷史新高。
【正文】 銷售，所以二期一套 47 平方米的酒店式公寓售價(jià)在 萬(wàn)，單價(jià)達(dá)到了 5280 元 /平方米。即使扣除裝修費(fèi)用 1200 元 /平方米，二期的售價(jià)也要達(dá)到 4080 元 /平方米，這樣的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地住宅的售價(jià)，是本地住宅售價(jià)的 2 倍之多，同樣這樣的總價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前武夷山市小戶型投資產(chǎn)品的總價(jià)，也已經(jīng)超出本地投資客的承受能力，所以本項(xiàng)目的客源是本地投資客可能性不大。如果沒(méi)有產(chǎn)品品質(zhì)的支撐，這樣的產(chǎn)品定價(jià)也是很難說(shuō)服其他區(qū)域的投資客。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 24 頁(yè) 客戶分析 —— 成交客源情況分析 樓盤(pán)名稱 客源 客源比例 武夷新天地 主要是以本地投資者為主，還有很小一部分福建省內(nèi)投資者 本地投資客： 60％左右 福建省 內(nèi)投資者： 35%左右 其他地區(qū)： 5％左右 順鑫廣場(chǎng) 本地投資客為主 本地投資客： 65％左右 其他地區(qū)投資客（福建等）： 35％左右 仙店人家一期 福建省內(nèi)的投資者比例 較大 福建省內(nèi)投資客： 60％左右 分析： ? 目前武夷山市小戶型產(chǎn)品的客源主要以本地投資客和福建省內(nèi)其他地區(qū)的投資客為主。由于目前武夷山市小戶型產(chǎn)品的面積較小、總價(jià)在 48 萬(wàn)元，又有充足的租賃客源，所以受到投資客的青睞。 ? 武夷新天地、順鑫廣場(chǎng)主要客源是本地的投資客，而仙店人家主要針對(duì)全國(guó)的投資客和休閑度假的客戶。武夷新天地、順鑫廣場(chǎng)無(wú)論是規(guī)模、 景觀都無(wú)法與本項(xiàng)目相比。 —— 租賃客戶分析 ? 武夷新天地、順鑫廣場(chǎng) 地處武夷山高教園區(qū)。 整個(gè)園區(qū)未來(lái)學(xué)生將達(dá)到 3 萬(wàn)左右，周邊市民約 12 萬(wàn)人，高教園區(qū)將成為武夷山新的市中心，新市政府規(guī)劃在武夷新天地以南。所以這兩個(gè)項(xiàng)目主要的租賃客源是學(xué)生，租賃價(jià)格在250300 元 /間，由于有充足的學(xué)生客源保證，所以市場(chǎng)需求也比較大，銷售情況自然比較好。 ? 九曲花街位于武夷山核心風(fēng)景區(qū)內(nèi)的九曲碼頭地區(qū)，作為核心景區(qū)實(shí)行智能化 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 24 頁(yè) 交通管理的重要配套項(xiàng)目，是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)建設(shè)的核心景區(qū)唯一的商業(yè)文化綜合服務(wù)設(shè)施，日后必將成為核心景區(qū)游 客的聚集地，旅游客源將是該項(xiàng)目酒店式公寓的主要客源。 ? 仙店人家位于高速公路楓坡出口和武夷山風(fēng)景區(qū)南入口的中間，是高速公路下來(lái)的第一站，未來(lái)主要以旅游客源和休閑療養(yǎng)客源為主要客源。 營(yíng)銷方式分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 位置 營(yíng)銷方式 武夷新天地 學(xué)生公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 順鑫廣場(chǎng) 單身公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 九曲花街 酒店式公寓 武夷山核心風(fēng)景區(qū) 九曲碼頭 未定 仙店人家一期 單身公寓 武夷新區(qū) 期房銷售 總體分析，一般市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品銷售方式基本是返租、包租、代租三種形式，這是 穩(wěn)定投資客戶的一個(gè)重要砝碼，包租年限基本在 510 年，投資回報(bào)率在 8%。 而目前武夷山市內(nèi)小戶型都沒(méi)有采取任何返租的銷售形式，都是采用期房直接銷售的營(yíng)銷方式，這主要由于武夷山市的小戶型投資產(chǎn)品定價(jià)適中，加上投資者對(duì)小戶型產(chǎn)品投資信心十足，即使沒(méi)有采用返租銷售，銷售情況依然較好，所以開(kāi)發(fā)商采取的都是期房直接銷售的方式。而本項(xiàng)目位于武夷新區(qū)，目前該區(qū)域周邊環(huán)境比較差，各項(xiàng)配套設(shè)施還未完善，區(qū)位認(rèn)知度不高，如何吸引外來(lái)投資客，可見(jiàn)穩(wěn)定的投資回報(bào)率是吸引投資客最有效的方法，返租銷售必不可少。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 24 頁(yè) 總結(jié) 1）武夷山 市目前小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量比較少，武夷新天地、順鑫廣場(chǎng)的已經(jīng)銷售一空。而九曲花街只有少量酒店式公寓，對(duì)本項(xiàng)目的影響比較小，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較小。 2）小戶型產(chǎn)品面積一般在 3050 平方米，總價(jià)在 48 萬(wàn)元。小面積、低總價(jià)受到本地投資客的青睞，市場(chǎng)銷售良好。 3）目前小戶型產(chǎn)品的銷售都是期房直接銷售，售價(jià)與周邊住宅的價(jià)格相當(dāng)。小戶型產(chǎn)品都是沒(méi)有進(jìn)行裝修，也沒(méi)有采取返租的形式銷售，可見(jiàn)投資者對(duì)小戶型市場(chǎng)信心十足。 對(duì)項(xiàng)目的啟示 對(duì)本項(xiàng)目而言，在后續(xù)的開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中，應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題： （ 1）良好的 包裝非常必要。 小戶型產(chǎn)品的定位包裝具有鮮明特色，同時(shí)符合 武夷山市人文和歷史發(fā)展特征 。 （ 2）全裝修產(chǎn)品。 小戶型產(chǎn)品全裝修市場(chǎng)接收度很高，為購(gòu)買(mǎi)者和租賃者減少了很多麻煩，而且價(jià)格比自己裝修要低。 （ 3）保證良好的物業(yè)管理和服務(wù)。 良好的物業(yè)管理，會(huì)大大提升產(chǎn)品的檔次，同時(shí)也是也非常好的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)，有利于市場(chǎng)銷售。這對(duì)投資者而言，可以有利于出租，保證投資回報(bào)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 24 頁(yè) （ 4）返租銷售必不可少。 穩(wěn)定的投資回報(bào)是吸引投資者最有效的方法，尤其目前本項(xiàng)目區(qū)域配套設(shè)施不完善，市場(chǎng)不成熟的情況下尤為必要。 （ 5）憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì) 、戶型優(yōu)勢(shì)促進(jìn)去化，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)的提升來(lái)提升價(jià)格。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 24 頁(yè)
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