泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc25)-房市分析-資料下載頁(yè)
2025-08-04 11:34本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】東西水陸交通要沖地帶，地理位置十分優(yōu)越，是長(zhǎng)江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。隨著泰州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，近年來(lái)泰州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，如火如荼。我們有幸應(yīng)泰州蘇源公司之邀，對(duì)泰州市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。泰州下轄靖江、泰。興、姜堰、興化四個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)。由于地理位置、自然、人文環(huán)境及發(fā)展基礎(chǔ)等的。不同，造成上述各地商品住宅價(jià)格的極大差異。在兩個(gè)區(qū)中，海陵區(qū)是傳統(tǒng)市區(qū)，高港則更像一。市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查和分析。據(jù)，并為蘇源公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具有可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。泰州位于江蘇中部，長(zhǎng)江北岸。是江蘇省歷史文化名城，素。泰州市區(qū)面積428平方公里，市區(qū)人口60萬(wàn)，其中，非農(nóng)業(yè)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行：自1996年設(shè)立地級(jí)市以來(lái)，泰州市國(guó)民生產(chǎn)總值一直以超過(guò)10％的增長(zhǎng)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元，增長(zhǎng)%，全面小康進(jìn)展順利，對(duì)當(dāng)?shù)乩瓌?dòng)房?jī)r(jià)及市場(chǎng)。目前泰州城區(qū)居民的住。供地的地價(jià)來(lái)看，仍在大幅攀升，因此房?jī)r(jià)仍將上漲。
【正文】 列式稍加扭轉(zhuǎn)，進(jìn)行局部圍合。組團(tuán)式或全圍式的應(yīng)用較少。同時(shí)大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重綠化的布置，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)有集中景觀廣場(chǎng)，宅間綠化或配以運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)配套設(shè)施；部分社區(qū)設(shè)有商業(yè)街。 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 住宅類(lèi)型的豐富化是泰州樓市春天來(lái)臨的最顯著特征。目前，泰州市房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)已打破了多層住宅一統(tǒng)天下的格局、小高層、高層和別墅已經(jīng)顯現(xiàn)出崢嶸，但還沒(méi)完全形成氣候。建筑風(fēng)格而言 ，以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主流，歐式風(fēng)格較少。而一般中低樓盤(pán)則較平板，并不講究色彩的搭配，以單一主色應(yīng)用，在視覺(jué)觀感上極其乏味。 住宅戶型分析： 以目前泰州市場(chǎng)上最大的樓盤(pán) —— 盛和花園為例： 多層、小高層戶型面積配比表： 戶型 面積（平方米） 戶型 面積（平方米） 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 四室二廳二 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 21 頁(yè) 衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 四室三廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi)（小高層） 三室三廳二衛(wèi)（小高層躍層） 其中，三室二廳二衛(wèi) 平方米為該小區(qū)多層住宅的主力戶型 雙拼別墅的戶型面積為四室二廳三衛(wèi)，面積 平米 聯(lián)排別墅的戶型面積為四室二廳四衛(wèi)，面積 平米 三室二廳三衛(wèi)，面積 平米 迭加別墅的戶型面積為三室二廳二衛(wèi)，面積 平米 四室二廳二衛(wèi)，面積 平米 三室二廳二衛(wèi)，面積 平米 四室二廳二衛(wèi)，面積 平米 從盛和花園的戶型配比和銷(xiāo)售情況來(lái)看， 100— 180 平米的中等戶型的市場(chǎng)份額最大，其中尤其以三房二廳二衛(wèi)戶型最為流行。在戶型結(jié)構(gòu)上以平層為主。戶內(nèi)空間的組合上，如主臥衛(wèi)生間、衣帽間、工作陽(yáng)臺(tái)等均有應(yīng)用。 營(yíng)銷(xiāo)手法： 通過(guò)實(shí)地考察的情況來(lái)看，泰州房地產(chǎn)在策劃、營(yíng)銷(xiāo)方面，相對(duì)滯后，專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃僅僅停留在的萌芽階段，與其它房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市相比，還存在一定 差距。泰州本地的房產(chǎn)公司在項(xiàng)目推廣過(guò)程中缺少系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，比如項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的挖掘、推廣主題的延續(xù)、房地產(chǎn)產(chǎn)品形象的建立等均沒(méi)有得到充分的把握及展開(kāi)；在銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的營(yíng)造上，除外地幾家房產(chǎn)公司銷(xiāo)售總部營(yíng)造較好以外，其它房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部均比較簡(jiǎn)陋，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù) 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 21 頁(yè) 水準(zhǔn)有待提高。 但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，產(chǎn)業(yè)細(xì)分必然呼之欲出，前期擁有良好的營(yíng)銷(xiāo)策劃，必然會(huì)占領(lǐng)市場(chǎng)的先機(jī)，為銷(xiāo)售營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，為開(kāi)發(fā)商贏取最大利潤(rùn)。專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃必然會(huì)在不久的泰州得到重視并發(fā)展。 綜述： 從上述投資空間分析中我們可以看 到，泰州市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將更加專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)品也將更加多樣化，開(kāi)發(fā)理念也逐步趨向理性，回歸到注重產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的提升上來(lái)。 根據(jù)市場(chǎng)需求，不斷細(xì)分市場(chǎng)定位，產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)是目前占領(lǐng)市場(chǎng)最有效的手段，以此來(lái)建立泰州市不同層次的供房體系，滿足不同消費(fèi)者需求。未來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目除了要在地段的選擇上符合城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)外，更要注重產(chǎn)品創(chuàng)新，注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造和建筑風(fēng)格的多樣化，結(jié)構(gòu)形式的多元化，充分展現(xiàn)現(xiàn)代的居住理念和生活方式。 第三部分 地塊環(huán)境分析 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁(yè) 共 21 頁(yè) 蘇源公司的城南變電所北側(cè)地塊位于泰州市城南新區(qū)，城市 南大門(mén)第一站，毗鄰泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)園。地塊西側(cè)為南官河，北側(cè)緊靠鳳凰西路，東側(cè)為泰高路，南側(cè)為城南變電所。地塊占地約 85 畝，用地面積約 55 畝，南北狹長(zhǎng)型，場(chǎng)地平整。 根據(jù)上述分析，雖然本案在區(qū)位現(xiàn)況、人氣、繁華等方面不占優(yōu)勢(shì)，卻恰恰適合于做一個(gè)酒店式公寓產(chǎn)品和挑高 米的 LOFT 產(chǎn)品案例，分析如下： 項(xiàng)目地段目前旺氣不足，但其落位于未來(lái)的城市商務(wù)服務(wù)休閑區(qū)，旁有商圈、酒店、娛樂(lè)業(yè)，未來(lái)繁華指日可待； 臨近鳳凰西路和青年路，內(nèi)外交通便捷，同時(shí)可塑造成城南新區(qū)南大門(mén)的地標(biāo)效果； 就市場(chǎng)需求與 接受程度而言，該產(chǎn)品目前在泰州市場(chǎng)稀缺，因此具有較強(qiáng)的可操作性： 泰州該類(lèi)產(chǎn)品的直接目標(biāo)客戶比較多，作為秦淮之地的消費(fèi)城市，尋求休閑享受的市場(chǎng)需求潛力旺盛； 從發(fā)展的角度來(lái)看，泰州還是一座年輕的城市，外來(lái)人員逐漸增多。該類(lèi)產(chǎn)品便是那些參加工作不久需要房子結(jié)婚或外來(lái)人員入住的首選。 崇尚發(fā)達(dá)城市，追求時(shí)尚，外來(lái)和尚與外來(lái)事物大行其道。深圳、北京、上海等發(fā)達(dá)城市都不落俗套的酒店式公寓與 LOFT 產(chǎn)品在泰州較容易獲得客戶心理上的認(rèn)同； 泰州城市很小，交通都在十幾分鐘的車(chē)程之內(nèi)，為本項(xiàng)目的投資客源與使用客源 提供了基礎(chǔ)。 所以，經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，本案有著小高層、高層成本較高的前提，又處于自住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城南新區(qū)，該產(chǎn)品就成了最優(yōu)的選擇。其實(shí)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目操作的角度而言，酒店式公寓及高挑高的真諦并不在乎提供一種多幺誘人的新生活方式，而在于它是產(chǎn)品差異化的利器之一，其市場(chǎng)切入和精髓在于： 物業(yè)角度來(lái)說(shuō)，兼容投資與使用機(jī)能，脫離傳統(tǒng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)可以相對(duì)獨(dú)立于城市區(qū)域的開(kāi)發(fā)熱度，在市場(chǎng)中獲得成功； 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 21 頁(yè) 購(gòu)買(mǎi)成本的角度來(lái)說(shuō)，酒店式公寓和 LOFT 產(chǎn)品的小額投資穩(wěn)定回報(bào)是其最大的購(gòu)買(mǎi)利基。但可以不耀眼，因?yàn)樗矫苄允瞧涫褂?的機(jī)能的一個(gè)要點(diǎn)。同時(shí)，該產(chǎn)品的地段要求首先在于便捷，其次是臨近繁華，相對(duì)傳統(tǒng)住宅而言，它的立地要醒目。 該產(chǎn)品對(duì)地段的要求不在于眼前的繁華，而在于對(duì)區(qū)位未來(lái)發(fā)展定位的前瞻性。 第四部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 第五部分 產(chǎn)品建議
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