【導讀】東西水陸交通要沖地帶，地理位置十分優(yōu)越，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達、商貿繁榮的中心城市之一。隨著泰州經(jīng)濟的高速發(fā)展，近年來泰州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，如火如荼。我們有幸應泰州蘇源公司之邀，對泰州市房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行市場調研。泰州下轄靖江、泰。興、姜堰、興化四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。由于地理位置、自然、人文環(huán)境及發(fā)展基礎等的。不同，造成上述各地商品住宅價格的極大差異。在兩個區(qū)中，海陵區(qū)是傳統(tǒng)市區(qū)，高港則更像一。市場狀況進行調查和分析。據(jù)，并為蘇源公司后續(xù)開發(fā)項目提供具有可參考價值的數(shù)據(jù)資料。泰州位于江蘇中部，長江北岸。是江蘇省歷史文化名城，素。泰州市區(qū)面積428平方公里，市區(qū)人口60萬，其中，非農(nóng)業(yè)。經(jīng)濟運行：自1996年設立地級市以來，泰州市國民生產(chǎn)總值一直以超過10％的增長。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元，增長%，全面小康進展順利，對當?shù)乩瓌臃績r及市場。目前泰州城區(qū)居民的住。供地的地價來看，仍在大幅攀升，因此房價仍將上漲。

　　

【正文】 列式稍加扭轉，進行局部圍合。組團式或全圍式的應用較少。同時大部分開發(fā)商開始注重綠化的布置，在小區(qū)內部設有集中景觀廣場，宅間綠化或配以運動娛樂配套設施；部分社區(qū)設有商業(yè)街。 產(chǎn)品建筑設計特點： 住宅類型的豐富化是泰州樓市春天來臨的最顯著特征。目前，泰州市房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)已打破了多層住宅一統(tǒng)天下的格局、小高層、高層和別墅已經(jīng)顯現(xiàn)出崢嶸，但還沒完全形成氣候。建筑風格而言 ，以現(xiàn)代主義風格為主流，歐式風格較少。而一般中低樓盤則較平板，并不講究色彩的搭配，以單一主色應用，在視覺觀感上極其乏味。 住宅戶型分析： 以目前泰州市場上最大的樓盤 —— 盛和花園為例： 多層、小高層戶型面積配比表： 戶型 面積（平方米） 戶型 面積（平方米） 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 四室二廳二 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 21 頁 衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 四室三廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi)（小高層） 三室三廳二衛(wèi)（小高層躍層） 其中，三室二廳二衛(wèi) 平方米為該小區(qū)多層住宅的主力戶型 雙拼別墅的戶型面積為四室二廳三衛(wèi)，面積 平米 聯(lián)排別墅的戶型面積為四室二廳四衛(wèi)，面積 平米 三室二廳三衛(wèi)，面積 平米 迭加別墅的戶型面積為三室二廳二衛(wèi)，面積 平米 四室二廳二衛(wèi)，面積 平米 三室二廳二衛(wèi)，面積 平米 四室二廳二衛(wèi)，面積 平米 從盛和花園的戶型配比和銷售情況來看， 100— 180 平米的中等戶型的市場份額最大，其中尤其以三房二廳二衛(wèi)戶型最為流行。在戶型結構上以平層為主。戶內空間的組合上，如主臥衛(wèi)生間、衣帽間、工作陽臺等均有應用。 營銷手法： 通過實地考察的情況來看，泰州房地產(chǎn)在策劃、營銷方面，相對滯后，專業(yè)的營銷策劃僅僅停留在的萌芽階段，與其它房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市相比，還存在一定 差距。泰州本地的房產(chǎn)公司在項目推廣過程中缺少系統(tǒng)的營銷策略，比如項目優(yōu)勢的挖掘、推廣主題的延續(xù)、房地產(chǎn)產(chǎn)品形象的建立等均沒有得到充分的把握及展開；在銷售賣場的營造上，除外地幾家房產(chǎn)公司銷售總部營造較好以外，其它房產(chǎn)公司銷售部均比較簡陋，銷售人員專業(yè)水準和服務 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 21 頁 水準有待提高。 但是隨著房地產(chǎn)市場的競爭白熱化，產(chǎn)業(yè)細分必然呼之欲出，前期擁有良好的營銷策劃，必然會占領市場的先機，為銷售營造良好的市場環(huán)境，為開發(fā)商贏取最大利潤。專業(yè)的營銷策劃必然會在不久的泰州得到重視并發(fā)展。 綜述： 從上述投資空間分析中我們可以看 到，泰州市未來房地產(chǎn)開發(fā)將更加專業(yè)化、產(chǎn)品也將更加多樣化，開發(fā)理念也逐步趨向理性，回歸到注重產(chǎn)品內在品質的提升上來。 根據(jù)市場需求，不斷細分市場定位，產(chǎn)品差異化競爭是目前占領市場最有效的手段，以此來建立泰州市不同層次的供房體系，滿足不同消費者需求。未來開發(fā)的項目除了要在地段的選擇上符合城市未來發(fā)展趨勢外，更要注重產(chǎn)品創(chuàng)新，注重社區(qū)環(huán)境的營造和建筑風格的多樣化，結構形式的多元化，充分展現(xiàn)現(xiàn)代的居住理念和生活方式。 第三部分 地塊環(huán)境分析 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 21 頁 蘇源公司的城南變電所北側地塊位于泰州市城南新區(qū)，城市 南大門第一站，毗鄰泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高新技術園。地塊西側為南官河，北側緊靠鳳凰西路，東側為泰高路，南側為城南變電所。地塊占地約 85 畝，用地面積約 55 畝，南北狹長型，場地平整。 根據(jù)上述分析，雖然本案在區(qū)位現(xiàn)況、人氣、繁華等方面不占優(yōu)勢，卻恰恰適合于做一個酒店式公寓產(chǎn)品和挑高 米的 LOFT 產(chǎn)品案例，分析如下： 項目地段目前旺氣不足，但其落位于未來的城市商務服務休閑區(qū)，旁有商圈、酒店、娛樂業(yè)，未來繁華指日可待； 臨近鳳凰西路和青年路，內外交通便捷，同時可塑造成城南新區(qū)南大門的地標效果； 就市場需求與 接受程度而言，該產(chǎn)品目前在泰州市場稀缺，因此具有較強的可操作性： 泰州該類產(chǎn)品的直接目標客戶比較多，作為秦淮之地的消費城市，尋求休閑享受的市場需求潛力旺盛； 從發(fā)展的角度來看，泰州還是一座年輕的城市，外來人員逐漸增多。該類產(chǎn)品便是那些參加工作不久需要房子結婚或外來人員入住的首選。 崇尚發(fā)達城市，追求時尚，外來和尚與外來事物大行其道。深圳、北京、上海等發(fā)達城市都不落俗套的酒店式公寓與 LOFT 產(chǎn)品在泰州較容易獲得客戶心理上的認同； 泰州城市很小，交通都在十幾分鐘的車程之內，為本項目的投資客源與使用客源 提供了基礎。 所以，經(jīng)過綜合評估，本案有著小高層、高層成本較高的前提，又處于自住市場競爭激烈的城南新區(qū)，該產(chǎn)品就成了最優(yōu)的選擇。其實，從房地產(chǎn)項目操作的角度而言，酒店式公寓及高挑高的真諦并不在乎提供一種多幺誘人的新生活方式，而在于它是產(chǎn)品差異化的利器之一，其市場切入和精髓在于： 物業(yè)角度來說，兼容投資與使用機能，脫離傳統(tǒng)市場競爭，同時可以相對獨立于城市區(qū)域的開發(fā)熱度，在市場中獲得成功； 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 21 頁 購買成本的角度來說，酒店式公寓和 LOFT 產(chǎn)品的小額投資穩(wěn)定回報是其最大的購買利基。但可以不耀眼，因為私密性是其使用 的機能的一個要點。同時，該產(chǎn)品的地段要求首先在于便捷，其次是臨近繁華，相對傳統(tǒng)住宅而言，它的立地要醒目。 該產(chǎn)品對地段的要求不在于眼前的繁華，而在于對區(qū)位未來發(fā)展定位的前瞻性。 第四部分 項目 SWOT 分析 第五部分 產(chǎn)品建議