【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。重要交通樞紐，是吉林省唯一的“鋼鐵城”和全國知名的“醫(yī)藥城”。通化市下轄梅河口、集安兩市、輝南、柳河、全境幅員面積15,195平方公里，其中市區(qū)面積761平方公里。通化市2/3以上的面積為山區(qū)，屬長白山系。南部是鴨綠江與渾江之間的老嶺山區(qū)，中部是渾江與輝發(fā)河之間。的龍崗山，北部為低山丘陵區(qū)，是山地和平原的過渡地帶。城，所以通化又被稱為山城。通化城區(qū)屬溫帶大陸性季風氣候，歷年平均氣溫℃，冬季長達6個月，嚴寒而干燥，夏季炎熱而短促。鐵路和開工建設(shè)通化機場。年末全市出租車擁有量1363臺。男性人口萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?；女性人口萬人，占總?cè)丝诘摹Ｆ渲?，第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值

　　

【正文】 共 156套， 頂層躍式 300600m2； 共 12套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主力客戶群與消費特點 政府機關(guān)公務(wù)人員和企事業(yè)、公司中高級管理層，主要特點工作方便，生活便利 ●特 征： 通化市唯一酒店式商務(wù)公寓 ，由北京標點房地產(chǎn)投資顧問公司代理銷售 。 ●優(yōu) 勢： 地理位置優(yōu)越、生活便利程度高 ； 香港戴德梁行進行物業(yè)管理 ，物業(yè)管理水平較高 ； ●劣 勢： 定位于高檔項目 ,但項目包裝不到位，銷售現(xiàn)場簡陋 ， 銷售人員 無親和力 ； 戶型設(shè)計偏大不合理，部分戶型進深太大，功能介于住宅和寫字間之間，適用性較差。 ●產(chǎn)品定位： 酒 店式商務(wù)公寓 ●營銷策略： 營銷策略 運用不當，市場推廣顯得無力，項目形象包裝不到位 ●風險評價： 價格定位較高，對其理念還需進一步引導，加大推廣力度并給消費群體更多實在的好處。 3）弘康園 小高層 開發(fā)商 通化 貴隆 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 江東建設(shè)大街 西段南側(cè) 88號 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 工程進度 開發(fā)建設(shè)進度 主體 封頂 ，進行外裝和室外工程 ， 開 盤 時間 2020． 4． 15 竣工時間 總戶數(shù) 144套 總建筑面積 18000余 ㎡ 配套設(shè)施 市政配套： 小 學 中學 校、公交線路、超市、商場、醫(yī)院 、農(nóng)貿(mào)市場 等市政生活 設(shè)施完善 自建配套：停車庫、 社區(qū) 底層商 服、市委機關(guān)幼兒園弘康分園、社區(qū)醫(yī)療、中心廣場 銷售情況 約 40% 銷售 熱 線： 361388 3536789 車位 住宅底層獨立車庫， 2600元 /㎡，面積約 2030㎡ /間，銷售狀況較好 售價 （元 /㎡） 最高 2148 最低 1778 均價 1938 折扣 定價銷售， 物業(yè)費 : /㎡ (未 含電梯費 ) 戶型與面積 A戶型 154。 96㎡ 共 72套 已售 16套 ， B戶型 98m2； 共 72套 已售 42套 主力客戶群與消費特點 本地原住民、 小康家庭 和一次購房的青年家庭 。主要消費特點是 工作生活方便，認同該區(qū)域環(huán)境 。 ●特 征： 通化市江東片區(qū)最 大 的住宅項目，主要由 41 棟 多層建筑 和 3 棟小高層組成 ，臨街底層商服。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●優(yōu) 勢： 地理位置優(yōu)越、生活便利程度高 ， 交通暢達； 前期入住后 生活配套依托具備一定條件 形成成熟社區(qū) 受到市場認可 ； 整體項目 規(guī)模大，主題突出， 小區(qū)環(huán)境好、 吸引力強，輻射面寬； 位于小區(qū)中心，緊鄰中心廣場環(huán)境優(yōu)越，業(yè)主身份感強； ●劣 勢： 戶型面積偏大， 設(shè)計不合理浪 費空間面積多，且 總價較高， 目標受眾受到限制； 項目包裝不到位，營銷手段初級，銷售現(xiàn)場簡陋。 ●產(chǎn)品定位： 市中心居住小區(qū) ●營銷策略： 無營銷策略可言， 宣傳推廣簡單 ●風險評價： 成熟市政設(shè)施 配套和小區(qū)較好的環(huán)境，項目的大盤優(yōu)勢和前期住戶的口碑宣傳 所形成的品牌效應(yīng) ， 使其擁有 較強的吸引力 和輻射面 。 總結(jié)： ● 產(chǎn)品定位準確與否， 是影響房屋銷售的最為重要的因素。位置緊鄰的 尚東上城的 銷售滯后和 錦華東苑 的快速銷售就是一對很突出的例子。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 中 低 端市場為 本地 項目的定位主流，產(chǎn)品 形式以多層為主其 形 態(tài)單一，市場空白點較多 ，主要以價格取勝 。戶型結(jié)構(gòu)以 兩室為主， 三室為 輔 ， 100 ㎡以下戶型在 中、低檔次的定位中均走勢最快。 除 弘康園高層 有室內(nèi)花園 、麗景人家贈底層私家花園 外，其它 項目 在戶型平面結(jié)構(gòu)、建筑形態(tài)等方面創(chuàng)新程度不足 ，主要是以面積配比適用合理 即較高的性價比 吸引購買客戶 。 ●高端市場項目 較少， 僅有麗景人家 但產(chǎn)品個性化及創(chuàng)新程度不足 ， 加之價格較高 市場接受程度不高，需要進一步對市民的居家觀念和房地產(chǎn)市場意識進行引導，有待于整個市場的發(fā)展成熟 。 ● 由于 整個房地產(chǎn)市場尚不成熟， 消費者 對于電梯公寓這種住宅形式 的 產(chǎn)品還 不認可，特別是對于電梯公寓的“三高”特征比較 抗拒，而目前市場上推出的電梯公寓項目的戶型都較大，使其單套戶型總價較高，市場的接受程度更低，對這類產(chǎn)品價格高的認識更加深刻。所以目前市場上的電梯公寓銷售狀況都很不理想，需要開發(fā)商 對消費者市場進行引導，并調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將該類產(chǎn)品的優(yōu)勢呈現(xiàn)出來，改變市場對電梯公寓的認識并逐漸接受 。 ● 消費者在對戶型結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品形態(tài)的選擇時，年齡分界明顯，不同的年齡階段對房屋功能、建筑形態(tài)、細部構(gòu)造等內(nèi)部品質(zhì)要求有明顯差別； ● “物美價廉，物超所值” 永遠是消費者最高的 心理 需 求，因此，性 價比合理的項目，在市場中的競爭力較強， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 能贏得消費者的青睞，如 錦華東苑、康馨園等 。 ● 項目的個性特色是影響消費者分流的重要原因。同檔次的個性化項目雖然在售價上相差不大，但由于目標客戶群在取向上有其不同性，所以不同 特征 的項目都吸引了自己的消費群體。例如： 錦華東苑 與 弘康園 。 ● 高端項目 由于 總價較高，目標客戶群相對狹窄 ，其銷售周期偏長，如麗景人家 等；中、低端項目由于目標客戶群較廣，銷售效果都較良好，周期較短。如： 錦華東苑 與 康馨園 等； （四）需求市場分析 通化市的主要商業(yè)核心區(qū)集中在集貿(mào)中心和愷威大廈的商業(yè)輻射區(qū)域， 我們調(diào)查選擇本市人口較為密集這個區(qū)域為主，為了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性，我們進行隨機抽樣訪問。 調(diào)查簡要說明： ? 調(diào)查方法： 定點訪問（以集貿(mào)中心為主，調(diào)查地點主要選擇現(xiàn)正經(jīng)營中的商場、品牌服裝店， 瞄準近期內(nèi)有 購買住宅計劃的人群）； 一手資料：定點訪問、實地走訪（商場、政府機關(guān)公務(wù)人員、 市場各在售 樓盤）； 二手資料：報刊、統(tǒng)計局資料、網(wǎng)站信息、通化市總體規(guī)劃； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 調(diào)查對象：主要選擇在本市城區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 18 歲以上的人群甄別條件是未來 1 年有購買或投資住宅的人群； ◆本次調(diào)查內(nèi)容：市民的生活形態(tài) 、 消費習慣 生活質(zhì) 量、 市民對通化市及房地產(chǎn)市場的綜合評價以及購房者購房需求情況，三個方面共 36 個問題。 ? 實際樣本量 ： 消費者行為習慣 、住宅市場（投資者、住宅潛在購買者）調(diào)查問卷 共 180 份； 本市居民 生活形態(tài)分析 1） 受訪者年齡狀況 02124 2529 3539 4044 4549 50以上受訪者年齡情況系列1系列2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年齡在 25 至 40 歲的中青年人占填表人數(shù)的 60%以上，此外， 40 歲以上年齡段的占 15%，群體分布趨于年輕化。 2）受訪者性別 受訪者性別男, 51%女 , 49% 男女 本次接受訪問的調(diào)查對象，基本是按照男女性別各占一半的比例進行的。 3）受訪者受教育程度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 受訪者受教育程度4%57%39% 初中或以下高中/中專大專/本科碩士或以上 受訪者接受教育程度較高，僅專科以上文化程度就占了近 40%。 4） 受訪者職業(yè)情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 受訪者職業(yè)情況7%32%15%2%31%3% 3%6%0%5%10%15%20%25%30%35%黨政機關(guān)/企事 業(yè)單位管理人員專業(yè)技術(shù)人員黨政機關(guān)/企事 業(yè)單位一班人員工人自由職業(yè)個體戶/營業(yè)員退休人員教師 其他系列1 受訪者以機關(guān)、事業(yè)單位工作人員居多，約占 40%的比例。 5）受訪者個人月收入狀況 個人月收入 1000 元以下的受訪者約占 12%， 10002000 元 /月的收入群體占 60%，總體來說是有一定購買力的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 個人月收入狀況0%10%20%30%40%50%1000元以下10001500元 15002000元 20002500元 25003000元 30004000元 40005000元5000元以上系列1 6）家庭月收入狀況 家庭月收入狀況5%18%29%15%8% 8%11%1% 1% 1%0%5%10%15%20%25%30%35%15001999 20002499 25002999 30003999 40004499 45004999 50005999 60007000 700080008000系列1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 受訪對象中 77%以上的家庭月收入在 2500 元以上， 從 2500 元開始，人群比例雖有所下降，但下降幅度比較平穩(wěn)。從我們實際調(diào)查中感覺，受訪者受傳統(tǒng)“財不外露”意識影響，對個人平均月收入較為隱瞞，不愿意往高處說。說明本市居民具有一定的購買能力，只是購房需求 缺乏有效引導。 本市居民生活消費習慣 1） 經(jīng)常去的商場 經(jīng)常去的商場0%5%10%15%20%25%30%35%百貨大樓南洋 博利博利春天集貿(mào)