【導(dǎo)讀】測，，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。屋的“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。了解最為具體、最為直接的途徑。單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，評估樓盤的資信度。宗，其最終歸結(jié)于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策。五項是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員。對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)查仔細。則以這一街道為基準，分別詳細調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況……損害也不可低估。進行市場調(diào)查，科學(xué)的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

　　

【正文】 據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。實驗法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完 全是廣告原影響造成的。當(dāng)然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結(jié)果。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 28 頁 共 65 頁 限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 （ 1） 樣本的數(shù)量。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上 的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務(wù)中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 （ 2） 樣本涵蓋面的廣度。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 （ 3） 問題涵蓋面的廣度。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長， 會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 （ 4） 調(diào)查的深度。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。 第三節(jié) 市場調(diào)查 的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了 市場調(diào)查 內(nèi)容十分豐富，方法雙多種多樣。 為了使 市場調(diào)查 工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行 市場調(diào)查 時，應(yīng)按一定程序來進行。 廣州與上海別墅 市場調(diào)研 比較 20200421 09:53:12 南方網(wǎng)黃博華 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 29 頁 共 65 頁 且看今日誰在購買別墅 ——廣州與上海別墅 市場調(diào)研 比較 南方網(wǎng)訊 美國比華利山奢侈浮 華的星光別墅、瑞士阿爾卑斯山谷中歷史悠久的古堡別墅、或者是香港淺水灣的半山別墅、甚至美國鄉(xiāng)村個性化十足的木屋別墅 …… 這些蘊藏著豐富文化底蘊和經(jīng)濟價值以及個人生活品味的別墅，在眾多發(fā)達國家業(yè)已成為一種身份的象征。 在中國房地產(chǎn)市場，隨著經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，民眾生活水平的提高，原專屬于社會頂層位于 “金字塔頂峰 ”的別墅已開始掀起神秘的面紗 “走向 ”尋常百姓家庭。這種情況在目前中國經(jīng)濟最為發(fā)達的廣州與上海兩地最為明顯。廣州有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年廣州別墅銷量大幅增長， 2020 年僅 1～11 月別墅成交面積便高達 萬平方米，比上年同期大幅增長了%！而目前廣州在售在建的別墅項目仍達 50 多個。上海別墅市場發(fā)展更是 “盛況空前 ”———2020 年別墅上市總量高達 540 萬平方米！截止 2020 年底，上海別墅保有量業(yè)已高達 850 萬平方米，目前上海在建與在售別墅項目更多達 150 多個 …… 別墅銷量與上市量持續(xù) “放大 ”，別墅業(yè)主越來越多，那么，到底是什么人在購買別墅呢？我們且將目光投注于有關(guān)市場研究機構(gòu)分別在廣州與上海所做的兩次針對當(dāng)?shù)貏e墅市場的調(diào)研上。 廣州：內(nèi)地買家主導(dǎo)市場 上海： “三足鼎立 ”各有千秋 廣州中原地 產(chǎn)在廣州所做的一項針對別墅消費的 市場調(diào)研 結(jié)果顯示，廣州別墅的購買者以內(nèi)地買家為主，其占總數(shù)比例高達 %，其次為港澳臺同胞，所占比重為 %，其余 %為海外人士；而在對潛在買家的調(diào)查中，內(nèi)地人士所占比重更高達 %，港澳臺同胞下降至 %，外籍人士則上升至 %。 由上海福納市場咨詢有限公 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 30 頁 共 65 頁 司進行的針對上海別墅消費的 市場調(diào)研 結(jié)果顯示，上海別墅購買者中，上海籍人士占 %，外省市買家占 %，港澳臺同胞占 %，此三部分人群占據(jù)市場主體 (%)，且比例相對平均，可說是 “三足鼎立，各有千秋 ”。其余 %的買家則為外籍人士。 比較上面結(jié)果可見，購買廣州別墅的港澳臺同胞及外籍人士所占比例較少 (僅為 %)，而購買上海別墅的這類消費者所占比例較大 (%)，兩者相比，廣州僅為上海的 1/3。由于上海別墅銷量遠遠大于廣州，說明購買別墅的港澳臺同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。廣州曾是港澳同胞在內(nèi)地購房置業(yè)的首選城市 (最高時曾占港人內(nèi)地置業(yè)比重達 8 成 )，但如今廣州在吸引港澳臺同胞及外籍人士來穗置業(yè)方面的優(yōu)勢正在弱化，而上海卻已成為目前中國最能吸引港澳臺同胞及外籍人士購房置業(yè)的首選城市，如何提高 “外銷 ”比重，吸引更多境外人士來穗購房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州 房地產(chǎn)業(yè) 界面臨的一個重大課題。 廣州：中產(chǎn)階級 “中堅力量 ” 上海：管理高層 “一支獨秀 ” 廣州別墅消費對象，無論是業(yè)主還是潛在買家，年總收入在 20 萬以下與 21～ 40 萬的家庭所占比例最高，分別為 %與 %，其次是年收入在 41～ 60 萬的家庭，其所占比例為%。這三家庭所占比重已達 %，余者所占比重均不超過 %。廣州別墅消費對象這一調(diào)查結(jié)果證明，中產(chǎn)階級逐漸成為廣州別墅消費的中堅力量。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展以及居民生活水平的不斷提高，未來還將會有更多的白領(lǐng)階層成為別墅消費者 。 上海近期別墅消費同樣也存在白領(lǐng)買家比例上升的現(xiàn)象，不過其主要表現(xiàn)在一些中低價位的單位中， 200 萬元以上的獨立單位相對較少。在將買家職業(yè)進行劃分后可見， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 31 頁 共 65 頁 上海別墅消費對象中高級管理人士所占比重最大，達 %，其次為專業(yè)技術(shù)人員，占 %，再次為私營企業(yè)主，其占比例為 %，自由職業(yè)者占 %，另有 %為其它特殊買家。據(jù)了解，上海調(diào)查結(jié)果中私營企業(yè)主所占比例偏低，主要是因為相當(dāng)部分私營企業(yè)主或主要合伙人表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚，出于身份及社交范圍等多方面考慮，在調(diào)查中將自己歸入企業(yè) 中高層管理人員一類，導(dǎo)致私營企業(yè)主所占比重較實際情況偏低，而中高層管理人員中則存在有一定比例的 “老板 ”階層。 廣州：外籍人士 “少買多求 ” 上海：外籍人士 “少買多租 ” 調(diào)查顯示，外籍人士在廣州購買別墅者比例甚低 (僅為 %)，但潛在買家中外籍人士所占比重卻有所提高至 %，這說明，雖然目前在廣州購買別墅的外籍人士甚少，但未來在廣州購買別墅的外籍人士將會逐步增加。 目前在上海購買別墅的外籍人士所占比例不足一成 (僅為 %)，但目前在上海居住在別墅物業(yè)中的外籍人士卻超過一成 (%)，相 反，將買家區(qū)域市場構(gòu)成與用家構(gòu)成情況相比較，則可發(fā)現(xiàn)上海籍人士、外省市人士與港澳臺同胞用家比例均較買家比例有所下降，這說明，上述別墅購買者中有相當(dāng)部分是投資型買家而并非完全為自用型。相反，外籍人士購買則是為了自用，作為投資的情況極其少見。 事實上，中外人士投資置業(yè)觀點本身有很大的不同，不少外籍人士對于外國的房產(chǎn)是寧可高價租用也不會輕易購買，更不會盲目投資，何況租金還有起伏。加上目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展不久，市場還不是很成熟，許多法律法規(guī)還有待完善，這些都是客觀制約外籍人士在國內(nèi)購房置業(yè)的重要因素。此外，外籍 人士本身經(jīng)濟實力也有差異，并非個個都是可以買得起國內(nèi)別墅的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 32 頁 共 65 頁 “富豪闊佬 ”。 廣州： “薪富一族 ”成為主力 上海：首次購買人士為主 知識經(jīng)濟時代的到來，促使社會財富分配快速重組，一大批高學(xué)歷高收入的年輕 “薪富一族 ”迅速崛起，他們對美好生活與理想居住的追求，促使他們成為廣州別墅消費強有力的 “生力軍 ”。調(diào)查顯示，無論是業(yè)主還是潛在買家，其文化程度以 “本科 ”(業(yè)主占 40%，潛在買家占%)和大專 (占 32%與 %)為主，而年齡層次則以 “26～ 35 歲 ”(分別占 50%與 %)和 “36～ 45 歲 ”(分別占 %與 %)所占比重最大，證示著廣州別墅買家呈現(xiàn)出知識化與年輕化趨向。 上海有別墅購買需求的消費者中，只有 %的消費者有一年以上別墅物業(yè)居住經(jīng)驗，其中多數(shù)為外籍人士 (占了 %)，少數(shù)為港澳臺同胞 (占 %)，外省市與上海籍人士所占比例少于 %。調(diào)研結(jié)果顯示，目前上海別墅買家， 9 個中有 8 個都是初次購房居住 (占 %)。 調(diào)研結(jié)果顯示，目前別墅市場消費群體中大多數(shù)人缺乏對別墅尤其是中高檔別墅的使用經(jīng)驗，不過隨著大量別墅物業(yè)的投入使用，有使用經(jīng)驗的購買者將不斷增加 ，他們的經(jīng)驗、感受與市場反應(yīng)也在不斷發(fā)展變化中，這就要求別墅物業(yè)開發(fā)商要不斷地認真研究市場了解客戶，提高自身能力與經(jīng)驗，完善產(chǎn)品與服務(wù)，以此提高競爭力。 編輯：歐陽星 抽樣調(diào)查：破譯開發(fā)商欲解之謎 (2020 年 11 月 7 日 09:00:32) 經(jīng)濟與社會形態(tài)帶來的消費形態(tài)的變動，開始注重消費趨勢、特點變化 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 33 頁 共 65 頁 的研究。房地產(chǎn)作為一項重要的消費與投資行為，其特點較３年前已呈現(xiàn)出顯著的變化。一直縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中的，有幾個百思不得其解的疑問：在房地產(chǎn)投資上，消費者究竟是如何做出購買決策的？到底哪些因素起 著決定性的、實質(zhì)的影響？哪些因素僅僅是表層和直觀的現(xiàn)象？ 北京大視野社會經(jīng)濟調(diào)查有限公司在今年房交會上進行了抽樣調(diào)查，力圖通過對消費者的家庭結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟變化、事業(yè)發(fā)展等各個階段的關(guān)聯(lián)分析，有效地揭示出置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間的內(nèi)在邏輯與因果關(guān)系，供從業(yè)者借鑒和參考。 數(shù)據(jù)：給開發(fā)商一個真實空間 選擇購買單價５０００元／平方米 成為消費預(yù)算和有能力購買的意向消費群體 研究對象為 “未來２４個月之內(nèi)，具有購買單價在５０００元／平方米以上的消費預(yù)算和有能力購買的意向消費群體 ”，選定這一群體主要出于以下的考慮： １．這一部分消費者具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟和消費能力，除去滿足其基本的居住要求之外，還具備對房地產(chǎn)品質(zhì)提升的潛在要求和希望，同時也包含了投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性。 ２．單價在５０００元／平方米以上的樓盤是目前市場供應(yīng)的主要類型，市場競爭異常激烈，從所需的置業(yè)投資額度來看，開發(fā)商應(yīng)該創(chuàng)造出一定的獨特性，從而滿足消費者的個性化的群體需求。 ２６－４５歲成為主體消費 ２－３人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費群體中的主體 主體消費群體的年齡結(jié)構(gòu)基本處于２６－４５歲之間，其中３６ －４５歲的消費者對單價、總價的預(yù)算和實際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強的購買能力，占消費主體的７０％。特別需要注意的是，家庭結(jié)構(gòu)為單身群體的在未來１２個月之內(nèi)有購房意向的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享