【導讀】測，，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。屋的“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特征。斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。了解最為具體、最為直接的途徑。單個樓盤的市場調查通常包括以。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。分析產品是理解樓盤的基礎，評估樓盤的資信度。宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策。五項是銷售執(zhí)行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員。對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調查與分析。個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調查仔細。則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……損害也不可低估。進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

　　

【正文】 據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。實驗法是研究因果關系的一種重要方法。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完 全是廣告原影響造成的。當然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結果。雖然如此，實驗法對于研究因果關系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。 二、調查規(guī)模與技術條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規(guī)模截止大，結果也就越令人信服。但是由于人力、物力的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 28 頁 共 65 頁 限制，還有調查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規(guī)模。 （ 1） 樣本的數量。 一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據統(tǒng)計學上 的大數定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 （ 2） 樣本涵蓋面的廣度。 樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 （ 3） 問題涵蓋面的廣度。 如果調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查的本意；反之，如果盡量加調查的內容，問卷太長， 會使得調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。此外，極可能由于一部分調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變，使調查失去了意義。 （ 4） 調查的深度。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調查，所要求調查員的專業(yè)技術越多，所需時間越長，經費越高。 第三節(jié) 市場調查 的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經知道了 市場調查 內容十分豐富，方法雙多種多樣。 為了使 市場調查 工作順利進行，保證其質量，在進行 市場調查 時，應按一定程序來進行。 廣州與上海別墅 市場調研 比較 20200421 09:53:12 南方網黃博華 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 29 頁 共 65 頁 且看今日誰在購買別墅 ——廣州與上海別墅 市場調研 比較 南方網訊 美國比華利山奢侈浮 華的星光別墅、瑞士阿爾卑斯山谷中歷史悠久的古堡別墅、或者是香港淺水灣的半山別墅、甚至美國鄉(xiāng)村個性化十足的木屋別墅 …… 這些蘊藏著豐富文化底蘊和經濟價值以及個人生活品味的別墅，在眾多發(fā)達國家業(yè)已成為一種身份的象征。 在中國房地產市場，隨著經濟的持續(xù)高速發(fā)展，民眾生活水平的提高，原專屬于社會頂層位于 “金字塔頂峰 ”的別墅已開始掀起神秘的面紗 “走向 ”尋常百姓家庭。這種情況在目前中國經濟最為發(fā)達的廣州與上海兩地最為明顯。廣州有關統(tǒng)計數據顯示：去年廣州別墅銷量大幅增長， 2020 年僅 1～11 月別墅成交面積便高達 萬平方米，比上年同期大幅增長了%！而目前廣州在售在建的別墅項目仍達 50 多個。上海別墅市場發(fā)展更是 “盛況空前 ”———2020 年別墅上市總量高達 540 萬平方米！截止 2020 年底，上海別墅保有量業(yè)已高達 850 萬平方米，目前上海在建與在售別墅項目更多達 150 多個 …… 別墅銷量與上市量持續(xù) “放大 ”，別墅業(yè)主越來越多，那么，到底是什么人在購買別墅呢？我們且將目光投注于有關市場研究機構分別在廣州與上海所做的兩次針對當地別墅市場的調研上。 廣州：內地買家主導市場 上海： “三足鼎立 ”各有千秋 廣州中原地 產在廣州所做的一項針對別墅消費的 市場調研 結果顯示，廣州別墅的購買者以內地買家為主，其占總數比例高達 %，其次為港澳臺同胞，所占比重為 %，其余 %為海外人士；而在對潛在買家的調查中，內地人士所占比重更高達 %，港澳臺同胞下降至 %，外籍人士則上升至 %。 由上海福納市場咨詢有限公 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 30 頁 共 65 頁 司進行的針對上海別墅消費的 市場調研 結果顯示，上海別墅購買者中，上海籍人士占 %，外省市買家占 %，港澳臺同胞占 %，此三部分人群占據市場主體 (%)，且比例相對平均，可說是 “三足鼎立，各有千秋 ”。其余 %的買家則為外籍人士。 比較上面結果可見，購買廣州別墅的港澳臺同胞及外籍人士所占比例較少 (僅為 %)，而購買上海別墅的這類消費者所占比例較大 (%)，兩者相比，廣州僅為上海的 1/3。由于上海別墅銷量遠遠大于廣州，說明購買別墅的港澳臺同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。廣州曾是港澳同胞在內地購房置業(yè)的首選城市 (最高時曾占港人內地置業(yè)比重達 8 成 )，但如今廣州在吸引港澳臺同胞及外籍人士來穗置業(yè)方面的優(yōu)勢正在弱化，而上海卻已成為目前中國最能吸引港澳臺同胞及外籍人士購房置業(yè)的首選城市，如何提高 “外銷 ”比重，吸引更多境外人士來穗購房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州 房地產業(yè) 界面臨的一個重大課題。 廣州：中產階級 “中堅力量 ” 上海：管理高層 “一支獨秀 ” 廣州別墅消費對象，無論是業(yè)主還是潛在買家，年總收入在 20 萬以下與 21～ 40 萬的家庭所占比例最高，分別為 %與 %，其次是年收入在 41～ 60 萬的家庭，其所占比例為%。這三家庭所占比重已達 %，余者所占比重均不超過 %。廣州別墅消費對象這一調查結果證明，中產階級逐漸成為廣州別墅消費的中堅力量。隨著經濟的高速發(fā)展以及居民生活水平的不斷提高，未來還將會有更多的白領階層成為別墅消費者 。 上海近期別墅消費同樣也存在白領買家比例上升的現(xiàn)象，不過其主要表現(xiàn)在一些中低價位的單位中， 200 萬元以上的獨立單位相對較少。在將買家職業(yè)進行劃分后可見， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 31 頁 共 65 頁 上海別墅消費對象中高級管理人士所占比重最大，達 %，其次為專業(yè)技術人員，占 %，再次為私營企業(yè)主，其占比例為 %，自由職業(yè)者占 %，另有 %為其它特殊買家。據了解，上海調查結果中私營企業(yè)主所占比例偏低，主要是因為相當部分私營企業(yè)主或主要合伙人表現(xiàn)較為低調，不喜張揚，出于身份及社交范圍等多方面考慮，在調查中將自己歸入企業(yè) 中高層管理人員一類，導致私營企業(yè)主所占比重較實際情況偏低，而中高層管理人員中則存在有一定比例的 “老板 ”階層。 廣州：外籍人士 “少買多求 ” 上海：外籍人士 “少買多租 ” 調查顯示，外籍人士在廣州購買別墅者比例甚低 (僅為 %)，但潛在買家中外籍人士所占比重卻有所提高至 %，這說明，雖然目前在廣州購買別墅的外籍人士甚少，但未來在廣州購買別墅的外籍人士將會逐步增加。 目前在上海購買別墅的外籍人士所占比例不足一成 (僅為 %)，但目前在上海居住在別墅物業(yè)中的外籍人士卻超過一成 (%)，相 反，將買家區(qū)域市場構成與用家構成情況相比較，則可發(fā)現(xiàn)上海籍人士、外省市人士與港澳臺同胞用家比例均較買家比例有所下降，這說明，上述別墅購買者中有相當部分是投資型買家而并非完全為自用型。相反，外籍人士購買則是為了自用，作為投資的情況極其少見。 事實上，中外人士投資置業(yè)觀點本身有很大的不同，不少外籍人士對于外國的房產是寧可高價租用也不會輕易購買，更不會盲目投資，何況租金還有起伏。加上目前國內房地產市場發(fā)展不久，市場還不是很成熟，許多法律法規(guī)還有待完善，這些都是客觀制約外籍人士在國內購房置業(yè)的重要因素。此外，外籍 人士本身經濟實力也有差異，并非個個都是可以買得起國內別墅的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 32 頁 共 65 頁 “富豪闊佬 ”。 廣州： “薪富一族 ”成為主力 上海：首次購買人士為主 知識經濟時代的到來，促使社會財富分配快速重組，一大批高學歷高收入的年輕 “薪富一族 ”迅速崛起，他們對美好生活與理想居住的追求，促使他們成為廣州別墅消費強有力的 “生力軍 ”。調查顯示，無論是業(yè)主還是潛在買家，其文化程度以 “本科 ”(業(yè)主占 40%，潛在買家占%)和大專 (占 32%與 %)為主，而年齡層次則以 “26～ 35 歲 ”(分別占 50%與 %)和 “36～ 45 歲 ”(分別占 %與 %)所占比重最大，證示著廣州別墅買家呈現(xiàn)出知識化與年輕化趨向。 上海有別墅購買需求的消費者中，只有 %的消費者有一年以上別墅物業(yè)居住經驗，其中多數為外籍人士 (占了 %)，少數為港澳臺同胞 (占 %)，外省市與上海籍人士所占比例少于 %。調研結果顯示，目前上海別墅買家， 9 個中有 8 個都是初次購房居住 (占 %)。 調研結果顯示，目前別墅市場消費群體中大多數人缺乏對別墅尤其是中高檔別墅的使用經驗，不過隨著大量別墅物業(yè)的投入使用，有使用經驗的購買者將不斷增加 ，他們的經驗、感受與市場反應也在不斷發(fā)展變化中，這就要求別墅物業(yè)開發(fā)商要不斷地認真研究市場了解客戶，提高自身能力與經驗，完善產品與服務，以此提高競爭力。 編輯：歐陽星 抽樣調查：破譯開發(fā)商欲解之謎 (2020 年 11 月 7 日 09:00:32) 經濟與社會形態(tài)帶來的消費形態(tài)的變動，開始注重消費趨勢、特點變化 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 33 頁 共 65 頁 的研究。房地產作為一項重要的消費與投資行為，其特點較３年前已呈現(xiàn)出顯著的變化。一直縈繞在房地產開發(fā)商頭腦中的，有幾個百思不得其解的疑問：在房地產投資上，消費者究竟是如何做出購買決策的？到底哪些因素起 著決定性的、實質的影響？哪些因素僅僅是表層和直觀的現(xiàn)象？ 北京大視野社會經濟調查有限公司在今年房交會上進行了抽樣調查，力圖通過對消費者的家庭結構變遷、經濟變化、事業(yè)發(fā)展等各個階段的關聯(lián)分析，有效地揭示出置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間的內在邏輯與因果關系，供從業(yè)者借鑒和參考。 數據：給開發(fā)商一個真實空間 選擇購買單價５０００元／平方米 成為消費預算和有能力購買的意向消費群體 研究對象為 “未來２４個月之內，具有購買單價在５０００元／平方米以上的消費預算和有能力購買的意向消費群體 ”，選定這一群體主要出于以下的考慮： １．這一部分消費者具有相當的經濟和消費能力，除去滿足其基本的居住要求之外，還具備對房地產品質提升的潛在要求和希望，同時也包含了投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，呈現(xiàn)出多樣性和復雜性。 ２．單價在５０００元／平方米以上的樓盤是目前市場供應的主要類型，市場競爭異常激烈，從所需的置業(yè)投資額度來看，開發(fā)商應該創(chuàng)造出一定的獨特性，從而滿足消費者的個性化的群體需求。 ２６－４５歲成為主體消費 ２－３人的家庭結構構成消費群體中的主體 主體消費群體的年齡結構基本處于２６－４５歲之間，其中３６ －４５歲的消費者對單價、總價的預算和實際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強的購買能力，占消費主體的７０％。特別需要注意的是，家庭結構為單身群體的在未來１２個月之內有購房意向的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享