【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤。界淮安市淮陰區(qū)，北鄰沭陽(yáng)縣，西南與泗洪縣交界，西與宿城區(qū)接壤。泗陽(yáng)境內(nèi)無(wú)山丘，一片平原，只有個(gè)別地區(qū)有低矮壟崗。介于12米~17米之間，京杭大運(yùn)河橫穿泗陽(yáng)東西50公里，成為天然的“分水嶺”。年3月，縣的洋河鎮(zhèn)、倉(cāng)集鎮(zhèn)、屠園鄉(xiāng)、鄭樓鎮(zhèn)、中揚(yáng)鎮(zhèn)等5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃歸宿城區(qū)管轄，目前，全縣設(shè)12個(gè)鎮(zhèn)、6. 人口最多，占少數(shù)民族90%。全年人口出生率‰，死亡率‰，私營(yíng)企業(yè)對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)87%，成為拉動(dòng)全縣工業(yè)。名牌”產(chǎn)品7個(gè)，全年新增注冊(cè)商標(biāo)42件。

　　

【正文】 3000 元 /月以上）。個(gè)體商鋪經(jīng)營(yíng)者： 4000 元 /月。 d) 消費(fèi)者消費(fèi)水平：服裝消費(fèi)： 300 元 /月，吃： 200 元 /月，休閑娛樂(lè)： 200 元 /月，交通（出租車）： 3 元 /公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總體而論：泗陽(yáng)縣消費(fèi)水平對(duì)高檔小區(qū)的購(gòu)買能力比較有限，而政府每年規(guī)劃拆遷 80 萬(wàn)平方米以及每年 10萬(wàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士入城，分析其購(gòu)房需求：根據(jù)政府提供資料 ,泗陽(yáng)縣當(dāng)?shù)夭疬w面 積與所需面積為 3: 80萬(wàn)平方米的居民對(duì)房屋需求面積應(yīng)該 80 萬(wàn) 30%=24 萬(wàn)平方米 ,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士 (平均 人一戶 ):10 萬(wàn) / (25 平方米 /人 )=70 萬(wàn)平方米 ,也就是說(shuō)每年房屋需求在 100 萬(wàn)左右 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九、 泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 區(qū)域板塊樓盤分析 通過(guò)對(duì)泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，觀察整個(gè)城市的規(guī)劃發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及區(qū)域整體印象后，對(duì)泗陽(yáng)城區(qū)劃分房產(chǎn)的四大板塊： A、 東南板塊 泗陽(yáng)縣市中心位于城區(qū)的南部，側(cè)重于西部，東南板塊劃分的依據(jù)是房地產(chǎn)起步比較早，但現(xiàn)階段價(jià)格相比較低的區(qū)域。東南板塊是泗陽(yáng) 縣 0305 年房產(chǎn)集中爆發(fā)的地帶，價(jià)格從 03 年的均價(jià) 900 元 /平方到 05 年的均價(jià) 1400元 /平方。 從早期的紫荊花園（一期）銷售周期為：一年多時(shí)間銷售總房源 95%，到現(xiàn)在海天銷售周期：一年多時(shí)間銷售總房源 40%（一、二期 300 套左右）的 70%。銷售率下降非常明顯。另外此區(qū)域在泗陽(yáng)縣的接受度隨著近兩年房產(chǎn)的發(fā)展逐漸被提高，總體而言，東南板塊房產(chǎn)的項(xiàng)目多，面積小，總供給量非常大，處于供大于求的階段。房屋的建筑類型均為多層建筑，適合市場(chǎng)中低檔次的消費(fèi)群體。 B、 東北板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東北板塊雖然離市中心比較遠(yuǎn)，但城市的規(guī) 劃還是往此方向發(fā)展。縣政府搬遷至此及泗陽(yáng)縣客運(yùn)站改造于此，是泗陽(yáng)縣人比較能接受的區(qū)域。東北板塊是 0506 年縣重點(diǎn)規(guī)劃拆建地帶， 0405 年推出 250 畝左右的三個(gè)大型項(xiàng)目。其中玫苑小區(qū)已經(jīng)銷售結(jié)束，價(jià)格均價(jià)在 1000 元 /平方，為多層住宅，銷售周期為 2 年的時(shí)間，銷售率達(dá)到總房源的 99%，目前泗陽(yáng)縣最大的純居住社區(qū)。另外金康華府、東方現(xiàn)代城占地均在 250 畝左右，兩塊住宅小區(qū)將在06 年正式推出?？傮w而言；東北板塊是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，在 06 年項(xiàng)目中此區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)集中爆發(fā)的房產(chǎn)銷售局面，房產(chǎn)的供給量將會(huì)出現(xiàn)供大于求 的狀況。 C、 西南板塊 所謂的西南板塊即是泗陽(yáng)縣的市中區(qū)地帶， 是商業(yè)繁華的地塊。房產(chǎn)的表現(xiàn)是高檔的住宅小區(qū)在此地塊集中，如陽(yáng)光巴黎城及鳳凰苑，分別以水城及綠色公園為訴求，建筑類型推出小高層、高層。價(jià)格的均價(jià)多層到 1650 元 /平方，小高層、高層達(dá)到 2100 元 /平方。此板塊小區(qū)顯著的特點(diǎn)是商住一體，側(cè)重于商業(yè)，多數(shù)項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目。陽(yáng)光巴黎城及鳳凰苑項(xiàng)目住宅銷售率普遍不高，市場(chǎng)供給依然處于供大于求。 D、 西北板塊 西北板塊相比較而言，發(fā)展較落后，房產(chǎn)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，此地塊處于待開發(fā)地帶，房屋大多為自建房，處于政府拆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 遷，城市改 造的侯選區(qū)域。西北板塊將會(huì)在最近兩到三年內(nèi)集中拆遷，會(huì)出現(xiàn)大量拆遷戶，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 2. 泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)供給分析 通過(guò)對(duì)泗陽(yáng)縣整個(gè)城區(qū)區(qū)域劃分了解，不難發(fā)現(xiàn)東部，及西南三大區(qū)域的房地產(chǎn)總體供給出現(xiàn)供大于求，唯一西北比較落后的地方暫時(shí)房屋供不應(yīng)求的局面，泗陽(yáng)整體的房產(chǎn)供應(yīng)量出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。 建筑類型的供給分析來(lái)看，東南區(qū)域推出為符合大眾消費(fèi)的中低檔小區(qū)及安置房。西南推出中高檔的居住小區(qū)，而東北地塊暫時(shí)無(wú)法去考察何種物業(yè)類型，但不論何種類型都將出現(xiàn)市場(chǎng)物業(yè)類型重復(fù)，過(guò)剩的現(xiàn)象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 十、綜 述 根據(jù)對(duì)泗陽(yáng)縣整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給調(diào)研及分析 ,在泗陽(yáng)現(xiàn)階段拿地進(jìn)行項(xiàng)目住宅銷售風(fēng)險(xiǎn)性較大 . 原因： 1. 泗陽(yáng)縣的整體房產(chǎn)開發(fā)根據(jù)政府的規(guī)劃調(diào)控進(jìn)行拆遷開發(fā) ,必然造成區(qū)域階段性的房屋供給超出對(duì)房屋的需求。 2. 該土地位于城市的北部 ,現(xiàn)階段開發(fā)將與東北部大型的項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng) ,區(qū)域房屋出現(xiàn)過(guò)剩局面?，F(xiàn)已知兩個(gè)大型小區(qū)均占地面積為 250 畝左右，即將拍賣的土地中 340 畝的項(xiàng)目也將落座于此， 2020 年后初步估算此地塊將會(huì)出現(xiàn)大約 80 萬(wàn)平方米的房屋供給量，大大超出對(duì)此區(qū)域房屋的需求量。 3. 土地周邊雖然緊靠行政區(qū)域，學(xué)校區(qū)域，規(guī)劃 配套相對(duì)齊全，但現(xiàn)階段居住生活配套仍然無(wú)法滿足該區(qū)域居民的生活方便需求，泗陽(yáng)縣人現(xiàn)階段搬遷此區(qū)域的可能性不大。 4. 雖然西北板塊最近幾年將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的拆遷工作，是否選擇在此區(qū)域購(gòu)房仍然未知，泗陽(yáng)縣居民仍然處于向往繁華地帶居住的習(xí)慣，城郊的選擇性的比例不會(huì)太大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附： 《 2020—— 2020 年土地拍賣成功項(xiàng)目詳情表》