【導讀】最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中江縣位于四川盆地西北部，隸屬四川省德陽市，是四川的大縣之一，與省會成都市相距85公里，距綿陽市60公里，德陽市35公里。員面積2199平方公里，總人口萬，轄56個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。足，年平均氣溫℃，年降雨量883毫米。中江縣人文與自然景觀眾多。全縣科技人員達萬人，建立科研實驗。初具規(guī)模的醫(yī)院24家，床位已達1650張。座，發(fā)射臺和轉播站36座，電視人口覆蓋率達89%。家級運動員鄧曉玲獲亞運會女子壘球冠軍、悉尼奧運會優(yōu)秀運動員稱號。中江產業(yè)特色鮮明，多種所有制企業(yè)蓬勃興起。榜，豬、牛肉產量居全國之冠，蠶繭產量連續(xù)12年名列四川前茅。材之鄉(xiāng)、竹編之鄉(xiāng)、中江柚之鄉(xiāng)等。飾材料及傳統(tǒng)名優(yōu)產品“中江掛面”等暢銷國內外。陽市，與成都平原經濟圈僅一山相隔。距綿陽65公里，距成都88公里，均有一、二級水泥路相連。經濟輻射帶的優(yōu)先受益地區(qū)之一。

　　

【正文】 是73%無所謂19%否8% 樣本數 232 份 ◆ 理想的購買戶型面積 調查顯示：欲購商品房面積在 100 ㎡ —— 160 ㎡的潛在消費群比例最大，故本項目的主力戶型應該集中在 110 ㎡ — 130 ㎡之 間，次要戶型集中在 140㎡ — 160 ㎡之間。 75% 2%8%32% 31%12%10%0%5%0%5%10%15%20%25%30%35%7 0 —8 0 ㎡ 8 0 —1 0 0 ㎡ 1 0 0 —1 2 0 ㎡ 1 2 0 —1 4 0 ㎡ 1 4 0 —1 6 0 ㎡ 1 6 0 —1 8 0 ㎡ 1 8 0 —2 0 0 ㎡ 2 0 0 ㎡以上 樣本數 232 份 ◆ 能夠承受的房價總額 選擇 8 萬元 — 10 萬元之間的消費群主要集中在個體從業(yè)者，選擇 10 萬元 —15 萬元之間的消費群主要集中在政府公務員、機關企事業(yè)干部。從本表可以看出，中江縣購房消費水平普遍較低，基本和所選戶型一致。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 27%42%13% 11%4% 2% 2%0%10%20%30%40%50%8萬 以下 8萬 元—10萬 元 10萬 元—12萬 元 12萬 元—15萬 元 15萬 —20萬 元 20萬 元—25萬 元 25萬 元以上 樣本數 232 份 ◆ 所希望的付款方式 調查顯示：選擇分期付款及一次性付款的潛在消費群占到 78%比例，這說明中江縣日常家庭儲蓄較多，并且買房不希望在銀行進行長達 20年的還貸。 樣本數 232 份 ◆ 物業(yè)管理費能夠承受的范圍 選擇 — 元 /㎡之間的潛在消費群最多，占 50%比例，如果其購買一套120 ㎡的戶型，那么一個月的物業(yè)管理費為 60 元，建議本項目將物業(yè)管理費設定在 元 /㎡ /月。 一次性付款25%按揭付款23%分期付款52% 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 33%50%10%2%5%0% 10% 20% 30% 40% 50% 元/㎡以內 — 元/㎡ — 元/㎡ —1元/㎡1元/㎡以上 樣本數 232 份 ◆ 交樓標準選擇 超過 62%的潛在消費者選擇由發(fā)展商提供的裝修，其中 34%的人選擇由發(fā)展商提供的多種方案的精裝修，這反映出潛在業(yè)主不想在裝修上浪費過多的精力及財力，故建議本項目交樓可選擇多種精裝修方式，省卻潛在業(yè)主裝修的麻煩，并且其裝修價格更低 。 毛坯房38%簡裝修28%提供多種方案精裝修34% 樣本數 232 份 60% 高學歷者 /高收入 者更為喜好 潛在消費群購房需求特征分析（小結） ◆ 兩年內欲購房的家庭比例達到 58%，短期內中江將掀起一股房地產開發(fā)熱潮，但因為需求總量小，中江的產業(yè)結構單一、人口增長幅度有限，故市場周期短，本項目應該加大開發(fā)力度，爭取盡早搶占市場份額； ◆ 選擇可以接受或視情況而定購買小高層的人數比例達到 80%，說明潛在消費者并不排斥小高層電梯公寓，希望能夠改變傳統(tǒng)上下樓梯的不方便； ◆ 大部分潛在消費群欲購房屋面積在 100 ㎡ — 160 ㎡之間，故本項目的主力戶型建議在 110 ㎡ — 130 ㎡之間，次要戶型集中在 140 ㎡ —— 160 ㎡；總價控 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章節(jié)：潛在消費群購房考慮因素分析 ◆ 購房時主要考慮因素 調查顯示：居住環(huán)境 /自然景觀是潛在消費群購房時主要考慮因素，這和消費群對現居住環(huán)境評價相吻合，另外選擇物業(yè)管理的比例第二高，這說明三點：物管費用的高低影響購房決策； 潛在消費群對現住房物管存在不滿情緒，不能體現業(yè)主尊貴性； 潛在消費群存在安全上的擔憂。本項目物管要前期介入，便于后期維護及管理服務。 價格 9% 地段 /交通 8% 居住環(huán)境 /自然景觀 20% 戶型設計 8% 建筑風格 /外觀 /設計 9% 小區(qū)配套 /周邊配套 4% 物業(yè)管理 11% 建筑質量 10% 二次置業(yè)者為主，迫切需要改善居住環(huán)境 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)規(guī)模 3% 發(fā)展商實力和品牌 4% 入住時間 0% 文化氛圍 4% 戶型實用性 9% 樣本數 232 份 ◆ 需要的小區(qū)配套 調查顯示：潛在消費群對便捷的購物場所 （超市）及綠化程度要求最高，分別達到 58%和 65%，這反映出潛在業(yè)主需要幽雅居住環(huán)境的同時也強調便捷性，希望一切生活不暇外求。本項目在商業(yè)部分要引進大型品牌超市，在提高商業(yè)附加值同時，充分滿足業(yè)主生活需求。 幼兒園 /學校 27% 便捷的購物場所（超市） 58% 醫(yī)院 /診所 22% 泊車位 33% 公共活動 /健身 /餐飲場所 54% 綠化程度 65% 建筑小品 8% 園林水景 33% 樣本數 232 份 潛在消費群購房主要考慮因素分析（小結） ◆ 潛在消費者對居住環(huán)境 /自然景觀的要求比例最高，達到 20%，這說明中江人的置業(yè)觀念逐漸成熟，已經從滿足居住要求過渡到居住舒適性考慮上，本項目將進一步提高其觀念，即買房就是買一種生活方式，一種和諧、自然、舒適、健康、開放的生活方式； ◆ 潛在 消費群對物業(yè)管理的關注度較高，考慮到中江的實際情況，建議本項 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第五章節(jié)：房地產信息傳播渠道分析 ◆最喜歡看的電視媒體 50%的潛在消費者喜歡看中江電視一臺，本項目在廣告宣傳中可考慮制作三維形象篇用于電視媒體的播放。 50%6%16%10%40%0%10%20%30%40%50%60%中江電視一臺 中江電視二臺 德陽電視臺 成都電視臺 其它 樣本數 232 份 ◆ 房地產信息傳播途徑 選擇報紙媒體的最多，占到 44%，第二為電視媒體為 39%，第三為戶 外廣告為 29%，本項目的廣告宣傳推廣建議以報紙媒體為主，電視及戶外廣告為輔，同時適當考慮其他媒體 電視 39% 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 報紙 44% 廣播 8% 戶外廣告 29% 朋友介紹 27% 互聯網 13% 房交會 0% 雜志 15% 街頭傳單 8% 項目現場 19% 其他 6% 四 中江縣東部新城開發(fā)現狀 1 新城建設現狀 截止 2020 年 10 月，新城建設有一定進展，重要工程進展如下： A 城市干道工程已全線貫通進入管網施工階段； B 行政中心封頂斷水即將外墻裝飾； C 旭水河大橋拱圈完成進入橋面施工； D 一中遷建工作正式啟動； E 市民廣場、行政廣場正式動工； 2020 年底，新城完工的項目有： A 公里城市干道硬化通車； B 米的旭水河大橋竣工通車； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C 行政中心主樓完工，縣委正式搬入新城辦公； D 人大政協(xié)辦公樓土建 工程完工； E 水、電、氣、閉路、郵政、電信、移動通迅主管網完成交付使用； F 新城正式啟動 10 萬平方米住宅建設； G 市民廣場、行政廣場交付使用； 2 中江縣城土地出讓情況 第五部分 投資效益分析 一 中江縣東部新城房地產投資機遇與風險 （一） 投資機遇點 中江縣總人口高達 145 萬人（含行政轄區(qū)人口及流動人口） 老城區(qū)人口達 12 萬人 縣城人口外遷少，居住集中縣城區(qū) 區(qū)域性中心城市 經濟總量相對較大 城鄉(xiāng)居民儲蓄達 21 億元 勞務輸出達 27 萬人，回鄉(xiāng)置業(yè)基數大 勞務收入達 10 億元，消費潛力大 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 縣域內 中小企業(yè)較多 縣城人口密度驚人，人居環(huán)境差，換房體量大 無一居住小區(qū) 無一專業(yè)化、規(guī)?；康禺a開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè) 房地產市場尚處于原始起步階段 境內建筑原材料（磚、水泥、河沙、陶瓷）豐富，建筑成本低 新城開發(fā)啟動，政策優(yōu)惠有相當人力資源，可降低隱性成本 縣城外消費少，消費集中縣城區(qū) 消費強勁，商貿活躍 （二）投資風險點 財政赤字缺口較大，新城市政建設有不可預測風險 購房置業(yè)投資消費觀念尚需引導 地價相對偏高 外來投資，隱形成本相對增高 新城建設投資大，周期長，消費觀望者眾，投資風險系數相對偏高 二 經濟 效益分析（以假設一出讓地塊 200畝為基數） 說明：因本調查報告只是針對榮縣新城所作一投資調研，并未涉及某一特定地塊項目市場調研及項目論證。同時，所參照之詳細經濟技術數據尚需實際操作，故本經濟效益分析只是參照已知調查數據及相對可變數據而得，僅供參考。 （一）投資估算 （參照《榮縣析城區(qū)