【導讀】《孫子·謀攻篇》中說：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆。市場調研的價值不僅僅是對市場進行梳理而且能。播提供操作導向，它是整個地產項目操作戰(zhàn)略的基石和憑借。上饒市位于江西省東北部。上饒地理位置在北緯。月經國務院批準撤地設市，現轄十縣一區(qū)一市。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。西南北，百十里內有四個機場。其中市區(qū)面積約為339平方公里。力轉向進城務工，為創(chuàng)辦各類企業(yè)。全境處中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，年平均氣。上饒古屬揚州，春秋為吳越之地。余汗地置上饒縣）以來，已有1700多年歷史。境內萬年仙人洞遺址出土了大量?，F發(fā)掘保存文物19000余件。新中國成立后，設上饒專。上饒市地貌以中低。立方米，均高于全國全省水平。組織義軍抗擊元軍，兵敗后流亡，被強制送往元大都后，絕食而死。年全年GDP增長%。2020年上饒各行業(yè)發(fā)展情況良好。

　　

【正文】 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 56 頁 個大環(huán)境下，因為自身素質良好，并通過努力打出了自己的品牌，在上饒必將占有一定市場。 隨著，中國人民銀行近日宣布，從 2020 年 7 月 5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點，這意味著將有大約 1500 億元的流動性資金被一次性凍結，金融政策的變動對屬于資金密集型行業(yè)的房地產將產生影響。房地產開發(fā)企業(yè)數量，在優(yōu)勝劣汰中將保持一定數量， 不再有大的增長。 預測三：房價整體上升較為平穩(wěn) 雖然經濟適用住房建設數量的減少和規(guī)劃、設計、建設標準的提高等都會必然帶動房價的上揚。但是，以上饒市的整體發(fā)展、人均收入以及土地可利用空間，房價還是不會有大的上漲幅度。央行 2020 年 7 月 5日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點，也將有可能抑制房價上漲。所以上饒房價整體趨勢較為平穩(wěn)。 預測四：房地產市場秩序將得到進一步規(guī)范 供地制度改革后，不僅政府對土地一級市場進行壟斷，而且對二級市場上的土地轉讓行為也作出嚴格的限制。違法轉讓土地、轉讓項目的現象 將得到有效遏制。同時，政府將建立土地收購儲備制度，由土地儲備中心代表政府對需盤活的存量土地進行收購（預購）和儲存，調控土地市場。 第三部分 上饒市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群分析 目標消費區(qū)域選擇 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 56 頁 （一）上饒市區(qū) 從上饒市各大樓盤的購房群來看，上饒市區(qū)的客戶占了絕大多數，因此本項目的目標客戶群的也應重點鎖定上饒市區(qū)，在媒體傳播上以上饒市區(qū)的主要街道為主。 （二）重點鄉(xiāng)鎮(zhèn) 上饒縣 上饒縣位于江西省東北部，信江上游，以山郁珍奇、上等富饒而得名。全縣國土面積 2240 平方公里，轄 12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 15 個鄉(xiāng)，總人口 72 萬，縣 城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城?？h境地處通閩入浙要沖 ,直接面臨蘇、浙、滬、閩等沿海開放地區(qū)，是江西省對外開放的東大門。在進入 21 世紀，國家實施東部大開放，西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略中，是東部發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移的承接地、沿海的后花園和西部大開發(fā)的中轉站?？h境內氣候溫和，雨量充沛，屬亞熱帶季風濕潤型氣候。經過 72 萬人民的多年艱苦創(chuàng)業(yè)，全縣已初步形成建材、煤炭、有色金屬、食品、化工、電力、工藝制品等地方的工業(yè)體系，培育了名特優(yōu)產品 40 余種，部優(yōu)和省、市優(yōu)產品 17 個，建立了以旭日工業(yè)園、工業(yè)走廊和現代科技農業(yè)示范園為招商載體 的對外開放格局，利用縣外資金的質量、效益和水平進一步提高。發(fā)展中的上饒縣已經成為各方人士投資興業(yè)的熱土。 縱觀上饒縣，近年來，無論是縣城、郊區(qū)、還是農村，處處高揚風帆，借勢發(fā)力，經濟發(fā)展突飛猛進，城鎮(zhèn)建設日新月異，各項工作生機盎然。ＧＤＰ由2020年的１５．９２億元增長到2020年的２５．２９億元，增長５９％；財政收 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 56 頁 入由2020年的１．１５億元增長到2020年的２．０９億元，基本上實現了三年翻番。去年，該縣還榮獲了全省 “ １２３ ” 先進縣級黨政班子、全縣發(fā)展個私經濟先進縣和全省發(fā)展工業(yè)經濟先進縣等榮譽。今年１ 至７月，全縣完成ＧＤＰ１４．５億元，完成財政收入１．５３億元，完成工商稅收１．２６億元，同比分別增長１６．８％、３４．９％和４１．７％。 廣豐縣 廣豐歷史悠久。在五都鎮(zhèn)蛇山頭古文化遺址上，先后發(fā)掘出新石器晚期、夏、商、周代各個時期的歷史文物，昭示著這里擁有古老的文明。于唐武德四年（６２１）立鎮(zhèn)，名 “ 永豐鎮(zhèn) ” ，隸上饒縣；唐乾元元年（７５８）建縣，仍名 “ 永豐 ” ，隸信州。元和七年（８１２）撤縣為鎮(zhèn)，屬上饒縣。宋熙寧七年（１０７４）復縣，仍隸信州。清雍正十年（１７３２）改名 “ 廣豐 ” 至今。 隨著發(fā)展環(huán)境的進一 步優(yōu)化，該縣經濟、文化、社會事業(yè)在和諧與寬松的環(huán)境中迅速發(fā)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。 1— 11 月，共引進市外千萬元以上項目 70 個，合同引資 億元，實際進資 億元，同比分別增長%和 %；實際引進境外資金 2304 萬美元，同比增長 %，完成外貿出口 137 萬美元。 婺源縣 婺源，位于贛東北，東鄰國家歷史名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國家級旅游勝地黃山，南接亞洲銅都德興銅礦，是一顆鑲嵌在皖、浙、贛三省交界地的 “ 綠色明珠 ” 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 56 頁 婺源歷史悠久，物華天寶，素有 “ 書鄉(xiāng) ” 、 “ 茶鄉(xiāng) ” 之稱。相傳商周屬揚州之域，春秋為 “ 吳楚分源 ” 之地。唐開元二十八年（公元 740 年）置婺源縣，古屬皖南徽州 “ 一府六縣 ” 之一，是中國著名哲學家、教育家朱熹的故里，也是中國近代鐵路之父詹天佑的桑梓。全縣面積 2947 平方公里，人口 33 萬，轄 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 “ 茂林修竹映村廊，飛禽走獸相對鳴 ” 。婺源之美，美在人與自然和諧相處，文化與生態(tài)完善結合。走進婺源，但見藍天、青山、碧水、小橋、流水、人家、粉墻、青磚、黛瓦，天人合一，相映成趣，被譽為 “ 中國最美的鄉(xiāng)村 ” 。 如今的婺源，古韻里更顯恢宏，典雅中 更添氣勢。 玉山縣 玉山縣面積 1723 平方公里。 縣境地勢大致北高南低。懷玉山盤踞西北部，山峰海拔多在千米以上。東南產多為丘陵和崗地。河流以源出懷玉山南麓的金沙溪、玉琊溪為主，在縣城附近匯成信江后，西注鄱陽湖。年平均氣溫為 ，一月平均氣溫 ，七月平均氣溫 29，極端最低氣溫 — ，極端最高氣溫 ，年降水量 1818 毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無霜期 256 天。河谷地帶沖積土居多。現有耕地 34 萬畝，水田占 89％。主要水利工程有七一、王宅、毛宅、禮塘、桑園等水庫。七一水庫為我省大型水庫之一。糧食 作物以水稻為主，玉米、麥類、甘薯次之。經濟作物主要有甘蔗、棉花、油菜、大豆、西瓜、花生。林產有馬尾松、杉、竹、油茶、板栗等，并有華東黃杉、長柄雙花木、香果樹、鐵杉、白豆杉、紅豆杉等珍貴樹種。山區(qū)還有金絲猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黃蛤、蠑螈等野生動物。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 56 頁 工業(yè)主要有水泥、制糖、電力、電機、磷肥、造紙等企業(yè)。手工業(yè)名產品有硯臺、石板、棉紙等，尤以 “ 朱子硯 ” 最馳名，行銷國內外。 境西北隴首村高竹山建有方志敏烈士紀念亭。三清山位于縣境西北部，相傳為道教福地。它以天然山景、名勝古跡、珍木奇花、高山流水、云霧變幻、蜚聲省內外。 德興市 德興市，東與浙江接壤，南靠皖贛鐵路干線，西鄰瓷都景德鎮(zhèn)，北交西城婺源縣，總面積２１０１平方公里。人口３０萬。 德興礦產資源豐富，現已探明的礦產有金、銀、銅、大理石、花崗巖等 30 余種，其中銅儲藏量達９００多萬噸，亞洲最大的斑巖銅礦 —— 德興銅礦。德興也是全國重點林區(qū)和造林綠化先進市，現擁有林地１６１４萬公頃，天然林、人工林都超過１０００萬畝，活立林畜積量７００多立方米，毛竹畜積量１３００萬株，森林覆蓋率達６８．７％。德興又是全國首批農村初級電氣化達標縣市之一，水能理論蘊藏量１５萬千瓦，現已 建成中、小水電站１２０座，總裝機容量２．７５萬千瓦。德興境內有國家級風景名勝旅游區(qū)，矗立在東部的三清山，號稱 “ 江南第一仙峰 ” ，集 “ 泰山之雄偉，華山之奇險，廬山之飛瀑 ” 于一體，吸引了眾多游客。 德興交通便利，皖贛鐵路樂德支線直抵德興銅礦，德興至南昌、德興至上饒、浙江等出境通道全部建成了二級油路，三清山汾碧公路已經通車，市區(qū)環(huán)城過境公路正在加緊建設。 近幾年，堅持以改革為動力，通過改革求發(fā)展；以抓財政增收和農民增收為主線， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 38 頁 共 56 頁 以發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為突破口，振興農村經濟；以資源為依托，加快工業(yè)建設；調整產業(yè)結構，建設區(qū)域性 規(guī)模經濟；加強基礎設施建設，擴大對外開放，使德興市經濟呈現強勁的發(fā)展勢頭。１９９６年，全市完成國民生產總值１５．１７億元，社會總產值５６．７９億元，財政收入１８３２１萬元，農民人平純收入２１４４元，提前８年實現 “ 翻兩番 ” 的目標。 余干縣 余干縣，居信江下游，鄱陽湖南岸，全縣總面積 2330 平方公里，轄 27 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場，總人口 萬。全縣有耕地 72 萬畝，山地 萬畝，湖濱草地 萬畝，水面 萬畝，可養(yǎng)水面 36 萬畝。這里水源充足，水質優(yōu)良，有廣闊的、優(yōu)質的進化性第四紀紅壤土，有豐富的瓷土資 源，黑陶、銀陶全國獨有。這里氣候溫和，屬亞熱帶濕潤性季風氣候，四季分明，平均氣溫 ℃ ，適應各種農作物生長。 2020 年，全縣實現 億元，同比增長 %。財政總收入達到 億元，同比增長 21%；其中一般預算收入 億元，同比增長 %。工業(yè)增加值 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)以上固投 億元，同比增長 %。社會消費品零售總額 92800 萬元，同比增長 %。實際引進內資 155496 萬元，同比增長 %；引進外資 1000萬美元 ,同比增長 %。農民人均純收 入達到 2610元，凈增 280 元。 二、目標消費群描述 私企老板 文化程度：中等 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 39 頁 共 56 頁 年齡結構： 30— 55 歲 經濟狀況：高端客戶，有錢有社會地位 購房動機：（ 1）出于社交生活的需要 （ 2）彰顯高人一等的身份地位 （ 3）為家人創(chuàng)造良好的生活條件 （ 4）部分考慮孩子的教育配套 （ 5）二次以上置業(yè)，注重項目品質和配套 購房習慣：注重項目周邊環(huán)境，強調便利，重視物業(yè)管理，攀比心理強，所需戶型偏大。 分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地客商 當地富有居民（個體戶） 文化程度 ：一般 年齡結構： 25— 55 歲 經濟狀況：實力雄厚，購買力強 購房動機：（ 1）換高檔住宅，并能充分體現其身份，告別過去的生活方式； （ 2）二次以上置業(yè)，有投資傾向； （ 3）有錢人家，年輕一代安家需要； 購房習慣：城區(qū)中心位置，留戀城區(qū)繁華，不遠求，所需戶型偏大 分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 當地公務員、教師 文化程度：較高，大部分具有大專以上學歷 年齡結構： 35— 50 歲 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 40 頁 共 56 頁 經濟狀況：中高收入階層，有一定的積蓄，具備本項目的購買能力，無家庭負擔 購房動機：置業(yè)，多為二次購房者，伴有零星 的投資需求 購房習慣：希望擁有高尚的住宅，理性，有主見，所需戶型適中 分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) “ 團購 ” 雖然在很多大城市， “ 團購 ” 被明令禁止，而這種特殊的銷售渠道在上饒，部分公務員為了規(guī)避腐敗行徑，同時也為了壓低價格，均愿采用 “ 團購 ” 的方式購房，而這一點為本項目的樂觀銷售提供了第二個機率。每個地區(qū)都有自己的人文特點，在上饒地產剛開始起步的時候，購房需求隨著產品的不斷升級將會被更大程度的刺激，攀比、炫耀的心理時常作祟，在欲望面前許多人經常會盲從，這也為本項目的銷售提供了獨特的客源。 小結：從對上 饒當地消費市場的初步調研可以看出，目前上饒的主力購房群體仍然集中在上饒城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。年齡結構為 25～ 50 歲，其中 35～ 45 歲的年齡層置業(yè)需求最為強烈，消費力也最強，可以說是上饒購房群的黃金年齡層。在職業(yè)方面，以私企老板，政府公務員以及教師群體等中高收入階層為主。 第四部分 媒體分析 媒體類型及分析 （一）報紙： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 41 頁 共 56 頁 平面靜態(tài)方式表現的傳播媒體，對消費者的文體水平有一定要求，能過濾掉一部分社會群體，內容偏向理性，但整體表現能力不高（尤其是對圖片的表現能力）。 具有非強制性傳播的特點，讀者有較大的 主動性和選擇權，因而讀者會愿意自覺深入了解所關心的信息。 可信度高，特別是國內報紙，與黨政機關聯系緊密，更被讀者奉為權威。 時效性差，并且同一版面有多個廣告同時呈現，相互之間有較強干擾度。 從廣告主角的度看，報紙媒體投入形式靈活多樣，能機動地配合各種促銷宣傳活動。