【導讀】開始控制供應體量和推出節(jié)奏。像3月23日的黑龍江路一樓盤，當天只推出80套房，只占總盤的。據(jù)我們分析，2020年南京主城樓盤的上市量可能只有80萬平方米左右，只占全年供應的1/10，可以預見的是，主城區(qū)住宅價格很難下跌，但銷售速度不會太快。市場房源數(shù)量雖然放大，但成交量卻未同步上漲。南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處曾新駿助理說，目。前二手房明顯供大于求，從房產(chǎn)局每月月末舉辦的二手房交易會來看，看房的多，買的人少。南京房價上漲的市場因素仍然遠遠多過中央政府控制導致的下跌可能。穩(wěn)中有升，預計漲幅10%12%”。比1月份的每平方米5145元僅上漲158元。從板塊的情況看，2020年3月累計均價最高的城中板塊為每平方米7193元。的樓盤上市量又不大，因此，房價還會有1000元到2000元的上漲空間。鼓樓區(qū)，南京市中心城區(qū)之一，江蘇省黨政軍首腦機關(guān)所在地。追溯歷史，鼓樓區(qū)所在地，是南京文明的搖籃。鼓樓區(qū)人民政府現(xiàn)轄7個辦事處。

　　

【正文】 環(huán)境上升到“綠色、空氣、空間、生活、文化”的更高層面。 本案主題概念的必要性和價值： 1） 培育住宅生態(tài)環(huán)境是物業(yè)增值的關(guān)鍵 ： 業(yè)主與發(fā)展商并非簡單的買賣關(guān)系，應理解為合作關(guān)系，樓房的買賣應建立在雙贏的目的上，買方而言，具有良好生態(tài)環(huán) 境的樓房不僅有利于自身健康，心情愉悅，而且可使 樓房具有增值潛力，而具有良好生態(tài)環(huán)境的住宅也是發(fā)展商樹立口碑的最具說服力的見證。 2） 居民對環(huán)境的要求為五個要素為 ： 舒適 ：空氣清新、沒有污染和異味；寧靜沒噪聲；豐富多彩的的綠化；與水親近；具有歷史文化古跡；有適合人們散步娛樂的場所和空間。 服務(wù) ：居住的方便主要依據(jù)下列因素，公共服務(wù)設(shè)施的配套程度，服務(wù)方式、服務(wù)項目、服務(wù)時間的方便程度。 安全 ：居住區(qū)環(huán)境不僅要保證居民的日常安全，還要考慮突發(fā)狀況下的安全，如火災、地震。 衛(wèi)生 ：居住環(huán)境保持空氣清新，對有害氣體的濃度 要規(guī)定標準，供水系統(tǒng)應符合標準，室外公共環(huán)境保持清潔。 美觀 ：居住區(qū)的室外環(huán)境主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的搭配形式、建筑立面處理和建筑墻面的材料與色彩的選配等。居住區(qū)環(huán)境還應與其周圍的環(huán)境有機的結(jié)合，給人以明快、淡雅、親切質(zhì)感，富于人情味及生活氣息。 居民對當今住宅所具功能的追求： 住宅已不再僅僅只是人類的棲息之所，不再僅是滿足人們居住的場所，它還是供人類心靈避風的港灣，不僅是鋼筋與水泥的組合，而且附于它靈魂與生機的藝術(shù)品。 我們力求為本案營造一種和諧的社區(qū)文化氛圍，使人們生活在 優(yōu)美的自然環(huán)境中，在和睦的親 情鄰里交往及高品位的生活環(huán)境中達到和諧溫馨的完美境界。 二、 本案主題概念的細化： 親綠空間的創(chuàng)造 真正體現(xiàn)“人與自然和諧共存”的做法是最大限度地使人接觸綠色，并使綠化賦予人們鐘情喜好的文化氛圍及藝術(shù)風格，我司建議獨立別墅采用“開放式獨立花園”的設(shè)計，將達到“外景內(nèi)引，內(nèi)景外透”的效果，同時將綠化可視率最大化，開闊無盡的自然景色正是目前發(fā)達國家居住社區(qū)追求的造園藝術(shù)風格。 親地空間的創(chuàng)造 現(xiàn)代都市生活空間的局促擁擠，已迫使人們一步步遠離大地，而向空中發(fā)展，很多研究表明高層住宅 的居民患心理疾病的主要原因是由于長期遠離地面而造成的，同時城市的喧囂、空氣的污染、緊張的工作節(jié)奏所造成的壓力長期無法得到舒緩而形成的都市癥候群，以及人類渴望親近自然的本能都促使人們希望擁有一片屬于自己的藍天下的綠色大地。 親子空間的創(chuàng)造 居住社區(qū)中必須精心考慮兒童的活動場地和設(shè)施，從而形成良好的養(yǎng)育教育環(huán)境，正所謂專家提出的“環(huán)境優(yōu)生學”理論。針對獨生子女為主的國情，而采取適合其心理特點及弱點，親子空間的營造必須更有利于鍛煉獨生子女的適應能力及培養(yǎng)互助友愛、積極參與、尊重他人的社會責任感。 親合空間的創(chuàng)造 親合空間也可以理解為可交往空間，一是要營造社區(qū)內(nèi)居民參與各項社會事務(wù)的社會風氣，策劃各類有助于形成這種風氣的活動（如居民聯(lián)誼、義務(wù)勞動、社區(qū)互助活動、社區(qū) BBS 等等） 建立促成居民積極參與的組織和制度（如業(yè)委會），二是要創(chuàng)造有利于社區(qū)居民交往的場所和空間，結(jié)合前幾項空間的創(chuàng)造形成社區(qū)內(nèi)不同人群的不同空間領(lǐng)域，構(gòu)筑起充滿人間樂趣和天倫之樂的親合空間鏈。 本案策劃力圖通過社區(qū)文化活動營造和諧的人際關(guān)系氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進、健康、樂觀、豁達的人際氛圍中，從而使人從身、心兩方面都得到良好陶冶，使生 活更充實美滿。 系統(tǒng)化 提高樓盤價值 根據(jù)目前業(yè)內(nèi)普遍認同的做法，對智能化小區(qū)相關(guān)各系統(tǒng)的功能及產(chǎn)品進行分類，從功能上可以將智能化小區(qū)概括成以下四個子系統(tǒng)： (1) 信息通訊系統(tǒng)， (2) 安全防范系統(tǒng)， (3) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ， (4) 物業(yè)管理系統(tǒng) ，對應上述四個功能系統(tǒng)并具體按照設(shè)備系統(tǒng)分類，智能化系統(tǒng)配備十五個設(shè)備子系統(tǒng)，具體為：電話通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)、寬帶接入網(wǎng)系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共及消防緊急廣播系統(tǒng)、 IC 卡一卡通系統(tǒng) (包括 門禁管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、物業(yè)收費及消費系統(tǒng) )、公用機電設(shè)施管理系統(tǒng)、小區(qū)電子公告系統(tǒng)、物業(yè)信息集成管理系統(tǒng)、 IC 卡表具自動計量系統(tǒng)。 詳細配備情況如下圖： 小區(qū)智能化系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 信息通訊系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) 電話通訊系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) 小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng) 小區(qū)寬帶接入網(wǎng)系統(tǒng) 周界報警系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 樓宇訪客對講系統(tǒng) 家庭安防系統(tǒng) 電子尋更系統(tǒng) 公共及消防緊急廣播系統(tǒng) IC卡表具自動計量系統(tǒng) 小區(qū) IC卡一卡通系統(tǒng) 物業(yè)信息集成系統(tǒng) 小區(qū)電子公告系統(tǒng) 物業(yè)收費及消費系統(tǒng) 車庫管理系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 本案的推案建議 建議一：行銷 攻略 專業(yè)團隊 +品位案場 +主力策劃 +輔助工具 專業(yè)的營銷隊伍： 市場部，策劃部，營銷部三為一體的團隊，不但能準確地掌握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，提出最合理的產(chǎn)品定位，還能在市場變化時最及時的調(diào)整策劃方向，改變營銷手段， 產(chǎn)品經(jīng)過專業(yè)化的包裝，管理， 達到推案時的阻力最小化； 建議二：媒體 推廣攻略 以綠色 .高品 位策略為主展開全方位、立體化廣告推廣攻勢 * 通過大主題策略的轟動效應使本案的知名度得到迅速的提升，成為南京市的明星樓盤與頂級樓盤。 ** 綠色 .高品位往往是媒介和大眾追捧關(guān)注的熱點。如能很好的利用這一點，將使得本案在短時期內(nèi)迅速在南京市場引起轟動，在輿論造勢和大眾口碑傳播中樹立起強大的品牌形象，提高知名度，獲得認同。 ***強勢的媒體，所帶來的將是轟動效應和整個社會對個案的廣泛認知和認同。 建議三： 實戰(zhàn)策略 ? 行銷 將行銷重點放在強推多層疊式 一 . 強力推出高檔多層疊式得到市場關(guān)注，有 效帶動整盤進入銷售。 二 . 獨立別墅將予以戰(zhàn)略性作為輔推，以期多層疊式將整個樓盤的品位、住戶層次、價格提高到另一個層面的時機到來的時候再將其推出，其關(guān)注程度是非今日可比的，而后者獨棟別墅吊高的價格也將使之有一個更好的上漲空間。 ? 單價 多層疊式均價 8350 元 /平方米 （由于周邊缺乏相似樓盤作為參照，此定價是為整個樓盤的順利行銷所設(shè)定。） 價格范圍： 7500 元 /平方米 —— 9000 元 /平方米 （價格高端和地段價差是由于臨中心景觀區(qū)、視覺范圍內(nèi)景觀質(zhì)量及房型優(yōu)劣造成。）