【導(dǎo)讀】承蒙貴公司的信任，由我公司負責(zé)河南濮陽天街商業(yè)街的全程策劃。持商業(yè)街的持續(xù)繁榮。為此，我司從商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)結(jié)合的角度切入，業(yè)特征進行實地調(diào)研。為項目發(fā)展及營銷推廣提供可靠依據(jù)。目制定切實可行的產(chǎn)品開發(fā)策略與營銷策略。場的供求狀況，項目所在區(qū)域商業(yè)項目的現(xiàn)狀及目標客戶進行調(diào)研，數(shù)量、規(guī)模、位置及租售狀況等。廣提供參考依據(jù)。式，針對當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r作目的性非常強的專項調(diào)查。近年來，濮陽市以石油化工為龍頭，以工業(yè)帶動經(jīng)濟、商業(yè)的發(fā)展，會、75個居民委員會，總面積4188平方公里，總?cè)丝谌f人，平方公里，占全市面積%；人口48萬，占全市總?cè)丝?。油田片區(qū)人口約15萬人，占市區(qū)人口的%。然而，濮陽市區(qū)城市公路，公交線路得到了有效加強，交。濮陽市區(qū)規(guī)劃不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)布局日益合理，城市環(huán)境規(guī)劃向好。是東部區(qū)域住宅規(guī)劃相當(dāng)良好。濮陽市的未來發(fā)展方向是新型工業(yè)城市，工業(yè)進一步

　　

【正文】 市商業(yè)發(fā)展來看，整體商業(yè)氣氛濃厚。目前濮陽市區(qū)的商業(yè)發(fā)展 蓬勃，社 會消費與商業(yè)投資潛力大； 從現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)開發(fā)看，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大，但整體開發(fā)水平不高，面對商業(yè)市場的廣闊，有些開發(fā)商盲目開發(fā)，不具理性，開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和特色，開發(fā)水平不高； 從商業(yè)建筑規(guī)劃來看，整體的購物環(huán)境氣氛逐漸受到重視，由于多條商業(yè)街沒有充分考慮到周邊的商業(yè)環(huán)境，在一定程度上導(dǎo)致項目失敗。 從消費者需求看，居民消費需求增長，消費需求已上會上升一個層次，對品牌、商業(yè)檔次的要求會不斷加強。 從經(jīng)營者角度看，商家認同統(tǒng)一規(guī)劃管理，業(yè)態(tài)統(tǒng)一合理組合的商業(yè)形式。 從商業(yè)的業(yè)態(tài)分布上來看，以餐飲、服裝、鞋 類等購物消費為主，休閑、娛樂的業(yè)態(tài)較為缺乏。 縱觀整個濮陽市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢，整體呈較熱狀態(tài)。商業(yè)項目開發(fā)量大、速度快。在這快速發(fā)展的背后，普遍存在定位不準、與市場對接失效，忽視經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)劃分混亂等問題。商業(yè)市場還有待規(guī)范與完善，發(fā)揮商業(yè)項目的最佳效益。 第五部分 投資意向調(diào)查分析 對于意向投資者的調(diào)研，主要采取街訪的形式進行，對象為濮陽城中心和油田生活區(qū)的商戶。以其通過對意向投資者及現(xiàn)有的經(jīng)營商戶的 調(diào)研能夠了解濮陽市對于投資商鋪的偏好及其特點為制定本案的招商推廣策略提供依據(jù)。（以下數(shù)據(jù)來源于街 訪資料統(tǒng)計） 一、 調(diào)查商戶的經(jīng)營現(xiàn)狀 經(jīng)營商鋪來源分析 經(jīng)營商鋪來源渠道統(tǒng)計表 租別人的 ％ 自己投資買的 ％ 其他 ％ 從此表可以看出 ,濮陽市區(qū)的租鋪經(jīng)營眾多。從側(cè)面可以看出居民對商鋪投資涌躍，并有一定的熱度。可見濮陽市的商鋪市場活躍，發(fā)展前景是良好的。 投資意向特點分析 購買商鋪用作投資的意向統(tǒng)計表 考慮過但沒有合適的 ％ 考慮過但經(jīng)濟能力有限 ％ 暫時不會考慮 ％ 已經(jīng)購買商鋪用作投資了 ％ 從不考慮 ％ 在這投資分析意向表可以看出已考慮投資商鋪的被訪人士高達 70%以上，但有的投資者僅限于經(jīng)濟能力，可見濮陽市居民的投資意欲相當(dāng)強烈，在投資者當(dāng)中也有相當(dāng)一部分是外來投資者。投資者也是看好濮陽的商業(yè)投資。 投資商鋪目的分析 投資商鋪目的統(tǒng)計表 自己經(jīng)營 ％ 出租收取租金 ％ 等待升值出售 ％ 其他 ％ 從上表可以看出濮陽市區(qū)投資者的投資目的，商鋪自營和出租經(jīng)略為持平，反映投資者的投資偏好，與經(jīng)營方向，而等待升值的投資行為還是占少數(shù)。 二、 調(diào)查商戶的投資偏 好 投資意識分析 租鋪與買鋪傾向比較 租鋪經(jīng)營 ％ 買鋪經(jīng)營 ％ 無所謂 ％ 從上表分析目前濮陽市買鋪投資非常涌躍，潛在買鋪經(jīng)營者眾多。可反映濮陽市區(qū)的商業(yè)投資達到一定的熱度。商鋪投資者對買鋪投資意愿強烈，在濮陽市投資渠道狹窄的情況下，商鋪投資是目前回報較大的理財投資方式。 選擇商鋪區(qū)位傾向分析 區(qū)位傾向比較表 單層臨街 ％ 臨街復(fù)合多層 ％ 綜合商城內(nèi) ％ 無所謂 ％ 從上表反應(yīng)投資者選擇區(qū)位傾向中，選擇單層臨街、綜合商城 內(nèi)的商鋪占大多數(shù)，所占比例約達 80%。 影響投資決策因素分析 綜合因素 影響投資的各項因素比較 交通和人流量 98％ 有無大的商業(yè)機構(gòu)入駐 ％ 商業(yè)區(qū)的規(guī)模 ％ 升值空間潛力 ％ 價格因素 ％ 商業(yè)區(qū)是否成熟 ％ 租金 可承受租金范圍 50 元每平方米每月以下 ％ 51－ 60 元每平方米每月 ％ 61－ 70 元每平方米每月 ％ 71－ 80 元每平方米每月 ％ 81－ 90 元每平方米每月 ％ 90－ 100 元每平方米每月 ％ 101 元每平方米每月或更高 ％ 投資者能接受的月租金在 50 元 /M2 以下，租金集在中 20～ 30 元 /M2這個幅度，而租金 50～ 60 元 /M2 的商鋪已是較為高檔，目前集中在聯(lián)華商圈；而油田商貿(mào)中心的租金范圍也在也在這一范圍，有的商鋪甚至高于這一租金。商業(yè)旺地租金被抬得很高，而商家投資者對商業(yè)旺地的投資也不惜重金，對租金 70～ 80 元 /M2 的商鋪也有 %的 被訪人士愿意承受。 對于住宅小區(qū)的“底商”，租金范圍在 20～ 30 元 /M2 之間，因為投資者也認識到這種商鋪很大程度上只能依附于住宅樓盤，租金相對較低。 買鋪價格 可以承受的商鋪價格 單位：元 /平方米 3000 以下 ％ 3001－ 4000 ％ 4001－ 5000 ％ 5001－ 6000 ％ 6001 以上 ％ 面積 商鋪面積要求 單位 :平方米 50 以下 ％ 50－ 100 ％ 100－ 150 ％ 150－ 200 ％ 200 以上 ％ 對于可承商鋪價格在 3000 元 /M2 以下的占 %， 3001－ 4000 元 /M2占 %,這反應(yīng)投資者的投資承受能力。 100M2 商鋪 ,以 3000 元 /M2左右的價格計算，總價達 30 萬元，這個價格對于濮陽市居民的承受壓力相當(dāng)大。 從累計價格系數(shù)來看， 3000 元 /M2 以上占 ％； 3001－ 4000 元 /M2占 ％； 4001－ 5000 元 /M2 占 ％；累計 5000 元 /M2 以下的售價占 90%。 第五部分 項目商業(yè)價值分析 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢 : l 從城市整體商業(yè)發(fā)展看，項目處于城市商業(yè)分布的副中心段，有利于項目發(fā)展。西面為濮陽的商業(yè)發(fā)展主要區(qū)域 城市商業(yè)中心區(qū)域，北面為濮陽收入水平較高的油田生活區(qū)，有利于本項目發(fā)展成為連接城中心區(qū)域 和油田生活區(qū)的新核心商業(yè)地段。 l 項目領(lǐng)先濮陽現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)劃水平，引入文化主題，統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，多業(yè)態(tài)組合，集購物、休閑和娛樂于一體，必將改變濮 陽商業(yè)物業(yè)市場整體格局。 l 項目的建筑規(guī)劃形式從作為單純提供商品向滿足顧客多種需求轉(zhuǎn)變，注重購物環(huán)境和氣氛的營造，從形式上向高層次提升。 l 從整體商業(yè)市場的發(fā)展情況來看，濮陽需要一個從經(jīng)營理念和倡導(dǎo)的消費模式都有所提升的商業(yè)項目來帶動城市商業(yè)的發(fā)展。本項目的發(fā)展將引領(lǐng)城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展。 劣勢 l 本項目在開發(fā)時機上落后于其他商業(yè)街，部分市場需求量 被消化，對本項目不利；而且開發(fā)總量較大，而濮陽商業(yè)地產(chǎn)競爭較為激烈的情況下，營銷操作壓力增強。 l 在當(dāng)?shù)鼐用裥纬傻墓逃杏^念中，項目地塊所處的區(qū)域距離濮陽商業(yè)中心點的距離相對較遠，被認為是較偏離市中心，目前未形成濃厚的商業(yè)氣氛。 機會 l 商家希望更佳的經(jīng)營環(huán)境和項目采取統(tǒng)一經(jīng)營管理措施，保證項目經(jīng)營的興旺；對于普通消費者來說，消費需求的增加和對購物環(huán)境逐漸重視。本項目可以針對以上這些需要進行開發(fā)。 l 近年油田穩(wěn)步發(fā)展，該局職工收入增加，消費力不斷增強。同時，由于該局 職工收入處于濮陽較高水平并擁 有一定經(jīng)濟實力，本項目將重點吸引這部分人投資及消費。 l 從濮陽目前的購物消費總體情況來說，整體的購物環(huán)境和商業(yè)氣氛相對缺 乏，處于較低的檔次，購物休閑的配套設(shè)施不足，難以有效延長消費者購物停留的時間。濮陽的存在一定數(shù)量的具有高消費能力的人群，但目前濮陽缺乏高檔次、高水平的購物消費場所。因此，項目可以圈定中高檔的消費群體作為主要的目標消費群。 l 濮陽居民投資渠道較為狹窄，而且投資意識相對較低。現(xiàn)時部分具有相當(dāng)經(jīng) 濟實力的居民擁有可利用的投資資金，如果引導(dǎo)其進行投資，有利于本項目日后的商鋪銷售。 威脅 l 聯(lián)華大廈、華龍商業(yè)大廈和油田商貿(mào)中心經(jīng)營多年，在居民心中形成的信譽 良好的形象，本項目要吸引居民重點轉(zhuǎn)向本項目消費，需增強自身項目和開發(fā)商企業(yè)形象。 l 未來市場還存在大量的商鋪，在市場需求量一定的情況，商業(yè)物業(yè)市場競爭將會非常激烈。 第六部分 市場調(diào)研總結(jié)及項目發(fā)展建議 一、 市場調(diào)研總結(jié) 本次的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)濮陽市區(qū)的商業(yè)市場在強勢的發(fā)展中有過熱的現(xiàn)象出現(xiàn)。市場的需求量與供應(yīng)量已略顯不平衡。但在經(jīng)濟發(fā)展良好與房地產(chǎn)態(tài)勢大好的情況下，商業(yè)市場的發(fā)展方向仍是良好的， 我們對其發(fā)展亦充滿信心。 對 于商業(yè)項目的發(fā)展，濮陽市區(qū)的商業(yè)項目開發(fā)量大，但出現(xiàn)了“有大街、無人氣“的奇怪現(xiàn)象，商業(yè)項目的經(jīng)營出現(xiàn)問題。深入分析原因是定位不準、市場對接失效、忽視經(jīng)營管理等問題造成的。目前商業(yè)市場出現(xiàn)了租金、售價兩極分化現(xiàn)象，而大部分的商業(yè)項目的售價、租金普遍較低，而有少數(shù)項目因商業(yè)環(huán)境的優(yōu)越，售價、租金被抬得很高。 對于本項目與其周邊商業(yè)環(huán)境的調(diào)研，我司認為項目的內(nèi)部具有非常優(yōu)質(zhì)的資源，特別是文化資源，因此項目具備獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢；而且項目擁有油田區(qū)域商業(yè)優(yōu)勢與項目潛在的地段（黃河路）優(yōu)勢。 我們相信經(jīng)過可行、高效的市 場開發(fā)策略，定能把項目強勢推向市場和實現(xiàn)項目的持續(xù)經(jīng)營。 1. 定位 項目具有濃厚的中華文化氣息，要強化項目的特色，要形成差異化的形象，同時深層次地發(fā)揮項目文化主題的特有吸引力，并在商業(yè)氣氛的形成上進行深度的凝造，在定位上須很好的給予考慮。 在分析濮陽現(xiàn)有商業(yè)街的情況下，對項目的定位進行初步探討，我們建議以打造文化風(fēng)情商業(yè)街為項目定位的主要方向： 文化風(fēng)情商業(yè)街 文化風(fēng)情，著重于在于形成以文化為主題的特有的商業(yè)環(huán)境和氣氛， 區(qū)別于濮陽其他的商業(yè)項目。根據(jù)項目特點，項目的定位重點應(yīng)在文化與風(fēng)情的結(jié)合，反映文 化的特質(zhì)。項目在設(shè)施上已做得比較到位，文化主題的演繹上也相當(dāng)成功，對于項目來說，定位具體體現(xiàn)在商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計和商戶經(jīng)營特色上，同時能與旅游聯(lián)系起來。 在定位的另外一種選擇上，可以以休閑文化為方向： 休閑文化商業(yè)街 突出“休閑”，主要從業(yè)態(tài)的組成上反映項目的功能定位，偏重休閑娛樂的整體氣氛，為人們提供更佳購物生活體驗。從一定程度來說更多的以滿足人們消閑需要為目的，這樣的定位可跟流行文化結(jié)合。 項目商業(yè)營銷策略 u 銷售先行，經(jīng)營并重 當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已不僅僅在于實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益，逐漸向?qū)崿F(xiàn)社 會效益，為人們提供更好的生活空間及改變生活方式轉(zhuǎn)變，對于本項目來說，發(fā)展商在取得經(jīng)濟效益的同時更需要從實現(xiàn)社會價值，實現(xiàn)企業(yè)自身價值出發(fā)，注重經(jīng)營管理，使項目在日后的發(fā)展更具活力，造就發(fā)展商、購買者、經(jīng)營者及消費者多贏的局面。 我們建議以銷售先行，逐步回籠項目資金，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益。同時注重項目的后續(xù)經(jīng)營，成立商業(yè)管理公司，對項目的未來經(jīng)營進行 統(tǒng)一招商，合理管理。 u 突出文化主題與商業(yè)氣氛的結(jié)合 項目以中華文化為主題，具有濃厚的文化藝術(shù)氛圍，能夠在一定程度上吸引人流，有利于項目發(fā)展。但對于項目來說，主 要著重于商業(yè)氛圍的營造，以商業(yè)為主，文化特色為輔，相互配合，才能使項目成為具有文化特色的商業(yè)街。我們建議恰當(dāng)調(diào)整項目形象定位，突出項目商業(yè)化氛圍。 u 突出自身形象，成為濮陽商業(yè)第一街 在分析了濮陽現(xiàn)有的商業(yè)街項目后，發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營狀況不容樂觀，歸根結(jié)底在于沒有很好地進行市場研究和定位，商業(yè)街的形式表面化。 針對現(xiàn)有商業(yè)街的問題，我們建議對項目自身的資源進行深層次整合，通過調(diào)整項目的整體形象，分別在項目的特色、項目環(huán)境、整體氛圍、業(yè)態(tài)組成等方面去圍繞形象定位進行深化，形成具有濃厚商業(yè)氛圍和文化氣息的特色商業(yè)街 ，成為濮陽著名的商業(yè)街。 項目價格策略 結(jié)合前面論述的城市規(guī)劃影響、未來周邊環(huán)境變化影響、市場情況，再根據(jù)與項目的相關(guān)因素，進行項目價格的分析： 本項目商鋪市場比較法系數(shù)修正表 項目名稱 成交價（元 /平方） 因素修正 項目比準價格（元 /平方） 地段 交通情況 周邊商業(yè)氣氛 整體形象 區(qū)域規(guī)劃 整體環(huán)境 商鋪設(shè)計 發(fā)展商品牌實力 項目特色 小計 巴黎街 2500 2 1 1 2 2 3 3 1 100/ 2994 古城路商業(yè)街 2000 1 2 2 2 1 3 100/ 2235 龍創(chuàng)商業(yè)街 3500 0 2 0 1 2 0 2 3 100/ 3094 站前路商業(yè)街 2200 3 4 4 3 2 4 1 3 3 100/73 3014 項目名稱 巴黎街 古城路商業(yè)街 龍創(chuàng)商業(yè)街 站前路商業(yè)街 合計 比準價格（元 /平方） 2994 2235 3094 3014 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 99% 99% 60% 99% 400% 加權(quán)的相對價格（元 /平方） 2964 2212 1856 2984 10016 本項目銷售價格（元 /平方） 2806 再結(jié)合項目以下幾點