【正文】 ） 價格范圍： 7500 元 /平方米 —— 9000 元 /平方米 （價格高端和地段價差是由于臨中心景觀區(qū)、視覺范圍內(nèi)景觀質(zhì)量及房型優(yōu)劣造成。 二 . 獨(dú)立別墅將予以戰(zhàn)略性作為輔推，以期多層疊式將整個樓盤的品位、住戶層次、價格提高到另一個層面的時機(jī)到來的時候再將其推出，其關(guān)注程度是非今日可比的，而后者獨(dú)棟別墅吊高的價格也將使之有一個更好的上漲空間。 ***強(qiáng)勢的媒體，所帶來的將是轟動效應(yīng)和整個社會對個案的廣泛認(rèn)知和認(rèn)同。 ** 綠色 .高品位往往是媒介和大眾追捧關(guān)注的熱點(diǎn)。 系統(tǒng)化 提高樓盤價值 根據(jù)目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的做法，對智能化小區(qū)相關(guān)各系統(tǒng)的功能及產(chǎn)品進(jìn)行分類，從功能上可以將智能化小區(qū)概括成以下四個子系統(tǒng)： (1) 信息通訊系統(tǒng)， (2) 安全防范系統(tǒng)， (3) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ， (4) 物業(yè)管理系統(tǒng) ，對應(yīng)上述四個功能系統(tǒng)并具體按照設(shè)備系統(tǒng)分類，智能化系統(tǒng)配備十五個設(shè)備子系統(tǒng)，具體為：電話通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)、寬帶接入網(wǎng)系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共及消防緊急廣播系統(tǒng)、 IC 卡一卡通系統(tǒng) (包括 門禁管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、物業(yè)收費(fèi)及消費(fèi)系統(tǒng) )、公用機(jī)電設(shè)施管理系統(tǒng)、小區(qū)電子公告系統(tǒng)、物業(yè)信息集成管理系統(tǒng)、 IC 卡表具自動計量系統(tǒng)。 親合空間的創(chuàng)造 親合空間也可以理解為可交往空間，一是要營造社區(qū)內(nèi)居民參與各項社會事務(wù)的社會風(fēng)氣，策劃各類有助于形成這種風(fēng)氣的活動（如居民聯(lián)誼、義務(wù)勞動、社區(qū)互助活動、社區(qū) BBS 等等） 建立促成居民積極參與的組織和制度（如業(yè)委會），二是要創(chuàng)造有利于社區(qū)居民交往的場所和空間，結(jié)合前幾項空間的創(chuàng)造形成社區(qū)內(nèi)不同人群的不同空間領(lǐng)域，構(gòu)筑起充滿人間樂趣和天倫之樂的親合空間鏈。 親子空間的創(chuàng)造 居住社區(qū)中必須精心考慮兒童的活動場地和設(shè)施，從而形成良好的養(yǎng)育教育環(huán)境，正所謂專家提出的“環(huán)境優(yōu)生學(xué)”理論。 二、 本案主題概念的細(xì)化： 親綠空間的創(chuàng)造 真正體現(xiàn)“人與自然和諧共存”的做法是最大限度地使人接觸綠色，并使綠化賦予人們鐘情喜好的文化氛圍及藝術(shù)風(fēng)格，我司建議獨(dú)立別墅采用“開放式獨(dú)立花園”的設(shè)計，將達(dá)到“外景內(nèi)引，內(nèi)景外透”的效果，同時將綠化可視率最大化，開闊無盡的自然景色正是目前發(fā)達(dá)國家居住社區(qū)追求的造園藝術(shù)風(fēng)格。 居民對當(dāng)今住宅所具功能的追求： 住宅已不再僅僅只是人類的棲息之所，不再僅是滿足人們居住的場所，它還是供人類心靈避風(fēng)的港灣，不僅是鋼筋與水泥的組合，而且附于它靈魂與生機(jī)的藝術(shù)品。 美觀 ：居住區(qū)的室外環(huán)境主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的搭配形式、建筑立面處理和建筑墻面的材料與色彩的選配等。 安全 ：居住區(qū)環(huán)境不僅要保證居民的日常安全，還要考慮突發(fā)狀況下的安全，如火災(zāi)、地震。 2） 居民對環(huán)境的要求為五個要素為 ： 舒適 ：空氣清新、沒有污染和異味；寧靜沒噪聲；豐富多彩的的綠化；與水親近；具有歷史文化古跡；有適合人們散步娛樂的場所和空間。 基于以上狀況，我司為本案塑造綠色生態(tài)社區(qū)概念，倡導(dǎo)一種和諧溫馨的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“綠色、空氣、空間、生活、文化”的更高層面。 本案主題概念的適應(yīng)性： 隨著社會的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人們對于生活品質(zhì)有了越來越高的要求，這種要求不僅體現(xiàn)在對物質(zhì)生活的追求，更體 現(xiàn)在對居住環(huán)境和生活方式的追求。 本案主題概念： 結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場營銷特點(diǎn)及本案的實(shí)際情況，我司建議產(chǎn)品確定以 “鬧中取靜，綠色家園”概念作為本案主題，營造健康生活，都市桃園，使這里成為“適合永久居住的成功人士的家，追求人與 人、人與自然的接觸與溝通，通過自然環(huán)抱引入融合，人文景觀的設(shè)計營造，以及居住品位的培養(yǎng)提升。 第三、 考慮主題概念的可操作性，使其在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的 方方面面。對于外地客戶而言，大小面積均會選擇。 F、 有車族 ： 預(yù)計在 45％ — 65％左右，主要與客源的職業(yè)職務(wù)相關(guān)，擁有車的會占一定比例，但公車不會太多，故買車位的不宜太少，而固定停車的會較多。消費(fèi)者已具有了鑒別真?zhèn)蔚哪芰?，購房時會貸比三家。在當(dāng)?shù)厝诵哪恐写藚^(qū)域聚集了相當(dāng)多“高知”人士，而且因視居住在此地是身份的象征。 C、 區(qū)域認(rèn)可度 ： 良好。同時由于客源分流，區(qū)域客比例有可能會降低。與即將上市大量供給樓盤形成差異，在地區(qū)如何搶先一步上市把握市場機(jī)遇，以期達(dá)到樹立本案獨(dú)特高品味位形象，建立市場品碑，抓住消費(fèi)者，迅速完成去化任務(wù)的營銷方案將是本報告所要論述的重點(diǎn)。而本案所處的位置是不能與那些同類的，但位于成熟生活區(qū)域旁的樓盤相提并論的，因此本案所面臨的將不僅僅是社區(qū)品質(zhì)的競爭，而是更為可怕的價格競爭。 入市時機(jī) 從規(guī)劃看，周遍的 舊城改造沒有跟上，小區(qū)大環(huán)境還需要一定的時間，而本案如在其建設(shè)前期進(jìn)入，則無法對規(guī)?；顓^(qū)做有效訴求。 在本案周邊范圍內(nèi)有一些大型和高品質(zhì)樓盤等多個個案。這也是此區(qū)域是全市推案量去化量都相當(dāng)不錯的原因?？傮w來說，區(qū)域環(huán)境較差、開發(fā)尚未正式啟動、市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長的一段時間。 產(chǎn)品成功定位（見產(chǎn)品分析建議報告） 劣勢（ W） 周邊環(huán)境較差 本案所處區(qū)域 雖然前景規(guī)劃十分美好，但那是一個 510 年的計劃，就算初具規(guī)模，那也是3 年以后的事了，而在至少三年的時間里，本案周圍勢必有多個市政配套設(shè)施及主題小區(qū)在施工，對本案周邊環(huán)境的影響那更是不言而喻的。如果本案能夠把握進(jìn)入時機(jī)，結(jié)合區(qū)域開發(fā)背景，在市政配套體系先期引入及區(qū)域開發(fā)輪廓清晰的前提下，項目運(yùn)作成功的贏面較大。其升值潛力不容忽視，應(yīng)該適應(yīng)的辦公類投資客和私營業(yè)主前來購房。在當(dāng)?shù)厝诵哪恐写藚^(qū)域聚集了相當(dāng)多“高知”人士，而且城市中心的區(qū)域，視居住在此是身份的象征。別墅園區(qū)的周圍到處洋溢著深厚悠久的歷史人文底蘊(yùn)：西邊明城墻，北邊獅子山公園、靜海寺、小桃園、北洋水師遺址，南臨丁山香格里拉賓館，在西北角是省級文物保護(hù)地，與小區(qū)緊緊相連。別墅區(qū)的容積率 ，綠化率達(dá) 到了 50%左右。4 幢單體別墅，每戶都有一個私家庭院、一到兩個停車位；多層錯層式高檔別墅，每戶一個車位。驅(qū)車駛往“丁山桂墅園”沿途一片密林濃蔭，通往住宅區(qū)的戴家巷是條幽靜的小路，曲徑通幽，花木叢生。小區(qū) 的四至為：東面是戴家巷小區(qū) 42 號 — 56 號三棟住宅；南面是歸云堂小區(qū) 5 號住宅樓一棟及巷口小區(qū)的 05 幢住宅樓一棟；緊臨西面是一條叫歸云堂巷的小路，北面是戴家巷 256 號的戴家巷小區(qū)居委會所在地及太平天國將領(lǐng)曾水源的墓（屬于省級文物）。小區(qū)內(nèi)全是住宅，有四幢獨(dú)立別墅和一幢多層住宅，共計五幢。 項目地址： 南京市鼓樓區(qū)仙霞路 4046 號 項目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓區(qū) 售樓處地址： 山西路 72 號 開發(fā)公司 河海大學(xué)和建江物業(yè)招商發(fā)展有限公司共同開發(fā) 項目均價： 14000 元 /m2 建筑類型： 小高 層 裝修情況： 未知 物業(yè)公司： 江蘇省廣居物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)用： 未知 開盤時間： 2020529 去化率 ： 預(yù)訂中 本案概況和 SO