【正文】 。 時(shí)效性差，并且同一版面有多個(gè)廣告同時(shí)呈現(xiàn)，相互之間有較強(qiáng)干擾度。 具有非強(qiáng)制性傳播的特點(diǎn)，讀者有較大的 主動(dòng)性和選擇權(quán)，因而讀者會(huì)愿意自覺深入了解所關(guān)心的信息。在職業(yè)方面，以私企老板，政府公務(wù)員以及教師群體等中高收入階層為主。 小結(jié)：從對(duì)上 饒當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的初步調(diào)研可以看出，目前上饒的主力購(gòu)房群體仍然集中在上饒城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地客商 當(dāng)?shù)馗挥芯用瘢▊€(gè)體戶） 文化程度 ：一般 年齡結(jié)構(gòu)： 25— 55 歲 經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購(gòu)買力強(qiáng) 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：（ 1）換高檔住宅，并能充分體現(xiàn)其身份，告別過去的生活方式； （ 2）二次以上置業(yè)，有投資傾向； （ 3）有錢人家，年輕一代安家需要； 購(gòu)房習(xí)慣：城區(qū)中心位置，留戀城區(qū)繁華，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大 分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師 文化程度：較高，大部分具有大專以上學(xué)歷 年齡結(jié)構(gòu)： 35— 50 歲 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 40 頁(yè) 共 56 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定的積蓄，具備本項(xiàng)目的購(gòu)買能力，無(wú)家庭負(fù)擔(dān) 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：置業(yè)，多為二次購(gòu)房者，伴有零星 的投資需求 購(gòu)房習(xí)慣：希望擁有高尚的住宅，理性，有主見，所需戶型適中 分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) “ 團(tuán)購(gòu) ” 雖然在很多大城市， “ 團(tuán)購(gòu) ” 被明令禁止，而這種特殊的銷售渠道在上饒，部分公務(wù)員為了規(guī)避腐敗行徑，同時(shí)也為了壓低價(jià)格，均愿采用 “ 團(tuán)購(gòu) ” 的方式購(gòu)房，而這一點(diǎn)為本項(xiàng)目的樂觀銷售提供了第二個(gè)機(jī)率。農(nóng)民人均純收 入達(dá)到 2610元，凈增 280 元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 92800 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。 2020 年，全縣實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。這里水源充足，水質(zhì)優(yōu)良，有廣闊的、優(yōu)質(zhì)的進(jìn)化性第四紀(jì)紅壤土，有豐富的瓷土資 源，黑陶、銀陶全國(guó)獨(dú)有。 余干縣 余干縣，居信江下游，鄱陽(yáng)湖南岸，全縣總面積 2330 平方公里，轄 27 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場(chǎng)，總?cè)丝? 萬(wàn)。 近幾年，堅(jiān)持以改革為動(dòng)力，通過改革求發(fā)展；以抓財(cái)政增收和農(nóng)民增收為主線， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁(yè) 共 56 頁(yè) 以發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為突破口，振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；以資源為依托，加快工業(yè)建設(shè)；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)區(qū)域性 規(guī)模經(jīng)濟(jì)；加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大對(duì)外開放，使德興市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。德興境內(nèi)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝旅游區(qū)，矗立在東部的三清山，號(hào)稱 “ 江南第一仙峰 ” ，集 “ 泰山之雄偉，華山之奇險(xiǎn)，廬山之飛瀑 ” 于一體，吸引了眾多游客。德興也是全國(guó)重點(diǎn)林區(qū)和造林綠化先進(jìn)市，現(xiàn)擁有林地１６１４萬(wàn)公頃，天然林、人工林都超過１０００萬(wàn)畝，活立林畜積量７００多立方米，毛竹畜積量１３００萬(wàn)株，森林覆蓋率達(dá)６８．７％。人口３０萬(wàn)。它以天然山景、名勝古跡、珍木奇花、高山流水、云霧變幻、蜚聲省內(nèi)外。 境西北隴首村高竹山建有方志敏烈士紀(jì)念亭。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁(yè) 共 56 頁(yè) 工業(yè)主要有水泥、制糖、電力、電機(jī)、磷肥、造紙等企業(yè)。林產(chǎn)有馬尾松、杉、竹、油茶、板栗等，并有華東黃杉、長(zhǎng)柄雙花木、香果樹、鐵杉、白豆杉、紅豆杉等珍貴樹種。糧食 作物以水稻為主，玉米、麥類、甘薯次之。主要水利工程有七一、王宅、毛宅、禮塘、桑園等水庫(kù)。河谷地帶沖積土居多。河流以源出懷玉山南麓的金沙溪、玉琊溪為主，在縣城附近匯成信江后，西注鄱陽(yáng)湖。懷玉山盤踞西北部，山峰海拔多在千米以上。 玉山縣 玉山縣面積 1723 平方公里。走進(jìn)婺源，但見藍(lán)天、青山、碧水、小橋、流水、人家、粉墻、青磚、黛瓦，天人合一，相映成趣，被譽(yù)為 “ 中國(guó)最美的鄉(xiāng)村 ” 。 “ 茂林修竹映村廊，飛禽走獸相對(duì)鳴 ” 。唐開元二十八年（公元 740 年）置婺源縣，古屬皖南徽州 “ 一府六縣 ” 之一，是中國(guó)著名哲學(xué)家、教育家朱熹的故里，也是中國(guó)近代鐵路之父詹天佑的桑梓。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁(yè) 共 56 頁(yè) 婺源歷史悠久，物華天寶，素有 “ 書鄉(xiāng) ” 、 “ 茶鄉(xiāng) ” 之稱。 1— 11 月，共引進(jìn)市外千萬(wàn)元以上項(xiàng)目 70 個(gè)，合同引資 億元，實(shí)際進(jìn)資 億元，同比分別增長(zhǎng)%和 %；實(shí)際引進(jìn)境外資金 2304 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %，完成外貿(mào)出口 137 萬(wàn)美元。清雍正十年（１７３２）改名 “ 廣豐 ” 至今。元和七年（８１２）撤縣為鎮(zhèn)，屬上饒縣。在五都鎮(zhèn)蛇山頭古文化遺址上，先后發(fā)掘出新石器晚期、夏、商、周代各個(gè)時(shí)期的歷史文物，昭示著這里擁有古老的文明。今年１ 至７月，全縣完成ＧＤＰ１４．５億元，完成財(cái)政收入１．５３億元，完成工商稅收１．２６億元，同比分別增長(zhǎng)１６．８％、３４．９％和４１．７％。ＧＤＰ由2020年的１５．９２億元增長(zhǎng)到2020年的２５．２９億元，增長(zhǎng)５９％；財(cái)政收 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁(yè) 共 56 頁(yè) 入由2020年的１．１５億元增長(zhǎng)到2020年的２．０９億元，基本上實(shí)現(xiàn)了三年翻番。發(fā)展中的上饒縣已經(jīng)成為各方人士投資興業(yè)的熱土。縣境內(nèi)氣候溫和，雨量充沛，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)型氣候?？h境地處通閩入浙要沖 ,直接面臨蘇、浙、滬、閩等沿海開放地區(qū)，是江西省對(duì)外開放的東大門。 （二）重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 上饒縣 上饒縣位于江西省東北部，信江上游，以山郁珍奇、上等富饒而得名。同時(shí)，政府將建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，由土地儲(chǔ)備中心代表政府對(duì)需盤活的存量土地進(jìn)行收購(gòu)（預(yù)購(gòu)）和儲(chǔ)存，調(diào)控土地市場(chǎng)。 預(yù)測(cè)四：房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步規(guī)范 供地制度改革后，不僅政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，而且對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上的土地轉(zhuǎn)讓行為也作出嚴(yán)格的限制。央行 2020 年 7 月 5日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，也將有可能抑制房?jī)r(jià)上漲。 預(yù)測(cè)三：房?jī)r(jià)整體上升較為平穩(wěn) 雖然經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)數(shù)量的減少和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高等都會(huì)必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。 隨著，中國(guó)人民銀行近日宣布，從 2020 年 7 月 5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，這意味著將有大約 1500 億元的流動(dòng)性資金被一次性凍結(jié)，金融政策的變動(dòng)對(duì)屬于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)將產(chǎn)生影響。 預(yù)測(cè)二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不再增長(zhǎng) 雖然國(guó)家對(duì)土地的進(jìn)一步控制會(huì)在一定程度上影響上饒房產(chǎn)的發(fā)展，但隨著消費(fèi)者對(duì)住房的物業(yè)配套設(shè)施的要求，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn) 開發(fā)企業(yè)有些已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求，以往一些靠 “ 小打小鬧 ” 和零星建設(shè)的開發(fā)企業(yè)將面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而無(wú)以立足。外在力量的加入將引起新一輪購(gòu)房熱潮。但隨著上饒市整個(gè)城市建設(shè)的完善、旅游業(yè)、工業(yè)、農(nóng) 業(yè)等一些特色產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多的市民選擇離新火車站更近的五三大道延伸段，而處于鳳凰大道的新行政中心因市政設(shè)施的逐步完善也將成為置業(yè)熱點(diǎn)。在這種情勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何根據(jù)自己的情況來(lái)適應(yīng)政策，來(lái)利用政策帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，來(lái)規(guī)避政策的風(fēng)險(xiǎn)？ 預(yù)測(cè)一： 5 年內(nèi)開發(fā)力度加強(qiáng)，五三大道延伸段及新行政中心將成為開發(fā)熱點(diǎn) 上饒目前土地可利用空間較大，多數(shù)以多層為主。在小高層面積上，也將會(huì)有所增加。反映在戶型的面積上， 130160 ㎡的此類戶型將成為上饒當(dāng)?shù)刈顣充N的戶型。 （四）面積特征： 多層以 80～ 120 ㎡較為暢銷，小高層則以 130～ 160 ㎡的戶型作為主打產(chǎn)品 雖然上饒地產(chǎn)在近幾年有較為迅猛的發(fā)展，但由于受到上饒當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于住宅產(chǎn)品的購(gòu)買能力也無(wú)法實(shí)現(xiàn)大的提升，因此現(xiàn)在上饒仍以多層住宅為主流產(chǎn)品。與此同時(shí)，由于小高層本身所具有的優(yōu)勢(shì)如配置電梯、戶型設(shè)計(jì)更為時(shí)尚等特點(diǎn)也受到了當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)市場(chǎng)的歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷的局面。住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量提高，增加了投資成本，促使房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 （二）價(jià)格特征：住宅質(zhì)量提高，成交價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) 上饒市商品房正進(jìn)入更新?lián)Q代期，越來(lái)越多的消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)更注重整體配套設(shè)施、物業(yè)、綠化等。 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。人均 GDP 達(dá) 6125 元。其中，一產(chǎn)增加值 億元，增長(zhǎng) %,二產(chǎn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，三產(chǎn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。經(jīng)初步核算， 2020 年，上饒市經(jīng)濟(jì)在前幾年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全年 GDP 增長(zhǎng) %。雖然已經(jīng)形成了一定的地產(chǎn)銷售模式，但整體上依然沒有擺脫南方地級(jí)市的水平，因此給后來(lái)項(xiàng)目的操作提供了巨大的空間，隨著新項(xiàng)目的不斷開發(fā)和新的銷售手段以及廣告包裝的帶入，上饒的地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)面臨一次新的整合。 自然之中 小結(jié)：通過以上對(duì)上饒市目前在售的較有代表性樓盤的詳細(xì)對(duì)比分析，我們可以清晰地判斷出上饒房地產(chǎn)行業(yè)地發(fā) 展現(xiàn)狀與走勢(shì)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁(yè) 共 56 頁(yè) 戶外廣告：傳奇百年 但由于帶湖花城處于新城區(qū)，而新城區(qū)整體交通、商業(yè)、生活等配套設(shè)施尚未跟進(jìn)。 （五）帶湖花城 項(xiàng)目概況 物業(yè)類別：公寓、別墅 建筑類別：多層、小高層；價(jià)格 1600— 1900 元 /平米不等。這一項(xiàng)目在豐溪河與信江交匯處。專業(yè)的團(tuán)隊(duì)必將給鳳凰星城的主人帶來(lái)最優(yōu)越的享受。 配套設(shè)施 鳳凰星城是一座集住宅、商業(yè)、休閑為一體的高尚住宅小區(qū)。兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、躍層等各種戶型一應(yīng)俱全。同時(shí)配以細(xì)膩的線條更是將項(xiàng)目來(lái)自上海設(shè)計(jì)師的卓越才華展現(xiàn)得淋漓盡致。 建筑風(fēng)格 充滿時(shí)尚的建筑造型是本項(xiàng)目的另一大亮點(diǎn)。道路綠化多選用常綠喬木，部分選擇落葉喬木為道路行道遮陽(yáng)種樹，創(chuàng)造 “ 夏有蔭，冬有陽(yáng) ” 的生態(tài)空間。 項(xiàng)目 參數(shù) 占地面積： 34775 平方米 總建筑面積： 平米 容積率為： 綠化率： 40℅ 建筑密度： 30℅ 總平規(guī)劃 在項(xiàng)目的規(guī)劃上，本項(xiàng)目主要采取了傳統(tǒng)的行列式布局，同時(shí)在對(duì)小高層住宅組團(tuán)的處理上，融入了半圍合式的規(guī)劃布局，使項(xiàng)目在整體的總平布局上顯得靈動(dòng)飄逸，既保留了傳統(tǒng)行列式布局南北通透的有點(diǎn)，又將圍合式特有的觀景效果和景觀布置優(yōu)勢(shì)融入其中，在項(xiàng)目的總平規(guī)劃上，本項(xiàng)目已經(jīng)大幅超越了上饒同類樓盤，可算是目前上饒市場(chǎng)上規(guī)劃最科學(xué)，均好性最強(qiáng)的高端綜合性項(xiàng)目。由于距離目前的市中心尚有一定距離，而三四線城市的居民對(duì)距離問題又十分的敏感。雖然本項(xiàng)目具有良好自然環(huán)境資源，但是由于上饒市城市規(guī)模較小，目前此地段還未開發(fā)完善。 （三）鳳凰星城 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 56 頁(yè) 區(qū)位特征 本項(xiàng)目位于上饒市新十一小學(xué)旁，鳳凰大道上。 4）營(yíng)銷手段：香樟花園雖然進(jìn)入上饒市場(chǎng)的時(shí)間不長(zhǎng)，但是在營(yíng)銷手段的應(yīng)用與組合上還是很有特點(diǎn)的。目前情況看來(lái)，到 2020 年 10月開始交房，這一項(xiàng)目還將有一定升值空間。 銷售回顧 1）操盤回顧：香樟花園是上饒市 區(qū)新近開發(fā)的一個(gè)高端住宅項(xiàng)目，一期項(xiàng)目近日才開始內(nèi)銷。 物業(yè)管理 香樟花園采用全封閉式物業(yè)管理，高科技保安可視對(duì)講系統(tǒng)，先進(jìn)的防盜報(bào)警系統(tǒng)，智能華綜合布線。小高層住宅主要規(guī)劃有三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等戶型，面積從 ～ ㎡ 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 56 頁(yè) 不等。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目的住宅設(shè)計(jì)主要采取兩進(jìn)深設(shè)計(jì)，共有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，三房一廳二衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等多種戶型，面積從 ㎡到 ㎡不等。該項(xiàng)目在規(guī)劃上由于受到土地格局的限制，項(xiàng)目的總平布局顯得較為呆板，缺乏靈 動(dòng)性，行列式布局雖然使項(xiàng)目的通透性增加，但對(duì)于社區(qū)景觀的營(yíng)建則顯得較為不利，這對(duì)于以高端定位的樓盤來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大敗筆。 總平規(guī)劃 整個(gè)小區(qū)，采用傳統(tǒng)的行列式布局，共分兩列八行，住宅數(shù)不詳。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 56 頁(yè) 項(xiàng)目參數(shù) 總建筑面積： 12 萬(wàn)余平米 綠化率： 46℅ 容積率： 該項(xiàng)目規(guī)劃有 7000 余平米的超大中心景觀， 1182 平米會(huì)所， 1577 平米的星級(jí)幼兒園，還有商鋪 90 間，停車位 456 輛。四周集新行政中心、商貿(mào)中心、未來(lái)文化體育中心、生態(tài)休閑中心為一體。這種扣準(zhǔn)消費(fèi)心理的開發(fā)策略