【正文】 尤其是在智能設(shè)置的植入、園林的規(guī)劃以及系統(tǒng)的廣告包裝上，本項目具有非常強的可塑性。這一系列城西配套設(shè)施建設(shè)將帶動本案內(nèi)在升值潛力及商業(yè)區(qū)快速形成，從而促進本案的快速售出。櫧溪大道北延伸段工程南起七六路，北至三清山大道，道路紅線寬度為30米，雙項四車道，改性瀝青路面，這一工程建設(shè)內(nèi)容包括櫧溪河防洪護堤工程，綠化景觀工程、道路工程、橋梁工程等，于2007年7月計劃完成一期工程。城市改造：上饒市和上饒縣巨大的城市規(guī)劃項目和房地產(chǎn)的開發(fā)，必然引發(fā)拆遷戶數(shù)增多，而隨著新的貨幣拆遷政策的實行，大量的拆遷補償資金涌入房地產(chǎn)市場，其中的部分收入狀況較好的拆遷戶將成為本案的客源之一。上饒縣一系列購房政府補貼也給本項目帶來一定的優(yōu)勢。政策帶動：上饒市房改政策的實施、貸款臺階的降低都為上饒的房地產(chǎn)市場帶來良好的政治空間。新市政中心建設(shè)進度慢：新的市政中心雖然已經(jīng)列入上饒市市區(qū)規(guī)劃中，并且新的市政中心離本項目較近，但建設(shè)進度緩慢，給業(yè)主和客戶帶來顧慮。而且交通線路不足，只有23路一條公交線路，給業(yè)主和客戶的出行帶來較大的不便。（二）W：劣勢分析區(qū)域環(huán)境破?。罕卷椖侩m地處上饒縣和上饒市區(qū)交界處，但位于交界處道路較為破敗，目前此區(qū)域環(huán)境比較破舊，老商業(yè)街區(qū)環(huán)境比較臟亂，沒有太多商業(yè)活動，這在一定程度上影響了項目區(qū)域形象的再塑造。GmbH建筑設(shè)計，德Architekturamp。戶型優(yōu)勢：本項目的所有戶型均采用兩進深設(shè)計，另外，在室內(nèi)空間的布局上也比較符合居住的發(fā)展潮流。整合優(yōu)勢：本項目集多層住宅、小高層住宅和步行商業(yè)街為一身，產(chǎn)品較為豐富，而且互相之間能夠形成聚合效應(yīng)。另外，本項目內(nèi)部還規(guī)劃了步行生活街區(qū)，完善的配套設(shè)施和市政資源對當?shù)氐南M市場尤其具有吸引力。配套優(yōu)勢：東臨櫧溪河畔的櫧溪公園。為上饒市新型理想的商住中心地段。東臨櫧溪河畔的親水主題公園——櫧溪公園。如果經(jīng)過系統(tǒng)的梳理、挖掘和包裝，本項目完全具備在上饒城市改造和地產(chǎn)發(fā)展的過程中擔當標志性工程和項目的能力。目前銷售工作還沒有完全到位，銷售價格，銷售計劃須進一步商討。短進深、大面寬的戶型設(shè)計充分保證了居住空間的通風采光需求，干濕分離、動靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。三房兩廳、四房兩廳、躍層等各種戶型一應(yīng)俱全。（七）配套設(shè)施本項目配有大型停車車庫，大型商業(yè)會所，并在項目內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、運動場等多種教育和休閑場所。大面積濃厚色彩塊面的運用，不但能夠保證當?shù)氐慕ㄖＥ枰?，也讓項目的建筑立面顯得大氣豪奢。（六）項目建筑設(shè)計充滿時尚的建筑造型是本項目的另一大亮點，引入了后現(xiàn)代主義的建筑風格使項目的建筑造型和建筑立面在上饒縣區(qū)顯得鶴立雞群。東臨櫧溪河畔的親水主題公園——櫧溪公園。流暢而富有曲線感的道路、豐富的景色變換、軟硬景的和諧搭配，使項目的居住環(huán)境得到最唯美的演繹，充分展示了項目無與倫比的優(yōu)雅與高貴的氣質(zhì)。（四）總平規(guī)劃在項目的規(guī)劃上，本項目主要采取了傳統(tǒng)的行列式布局，同時在對小高層住宅組團的處理上，融入了半圍合式的規(guī)劃布局，使項目在整體的總平布局上顯得靈動飄逸，既保留了傳統(tǒng)行列式布局南北通透的有點，又將圍合式特有的觀景效果和景觀布置優(yōu)勢融入其中。其中，建筑占地面積為28755平方米，綠地面積為26560平方米。銀行：離工商銀行較近。學校：私立龍翔書院、聰明島幼兒園、上饒醫(yī)藥技工學校，距本項目較近，其中，私立龍翔書院在是當?shù)赜休^高的知名度，內(nèi)設(shè)有小學至高中的所有年級課程。醫(yī)院：上饒縣人民醫(yī)院、上饒市鳳凰醫(yī)院，這兩個醫(yī)院距離本項目較近，但醫(yī)療條件都較為一般。（二）周邊配套交通：市區(qū)有2路公交車經(jīng)過本項目的南面地段，本項目離上饒縣主干道僅幾百米左右的距離。為上饒市新型理想的商住中心地段。東臨櫧溪河畔的親水主題公園——櫧溪公園。 因此，在利用手機短信發(fā)布信息必須注重對信息可信度和目標準確度的綜合把握，建議可以通過與當?shù)氐耐ㄐ胚\營商合作，將項目的相關(guān)信息通過手機移動運營商向手機用戶傳達。由于電視的廣告費用較高，可以在銷售節(jié)點予以酌情使用。1上饒電視臺：上饒電視臺目前有4個頻道。在后期的營銷推廣中，為了發(fā)掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)的目標客戶群，也可以選擇重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)做車身廣告，在這種區(qū)域較小的城市，通過流動的交通工具進行廣告?zhèn)鞑?，其信息傳遞效果還是比較鮮明準確的，建議在銷售后期使用。樓書：樓書作為地產(chǎn)傳播的直接渠道，其具有資料詳實、裝幀精美的特點，樓書包裝的好壞將直接反映項目的檔次和形象。此類活動可以在項目操盤的營銷節(jié)點，如開盤，節(jié)慶等時間穿插使用，渲染項目的新聞價值和事件影響。由于該報的傳播時間跨度較大，可以選擇在項目操作的關(guān)鍵時期做夾報派發(fā)以及新聞事件營銷。閱讀人群也有限。這種媒體對政府公務(wù)員和國家企事業(yè)單位的目標消費群的針對性比較明確。宣傳單頁：作為接觸式媒體的一個代表載體，宣傳單頁具有傳播率快的特點，同時還具有與消費者直接一對一溝通的功能，這種短平快的媒體特性使它在眾多媒體中具有獨特的優(yōu)勢，尤其適用于城區(qū)面積小、人口較少的城市。工地現(xiàn)場：包括售樓部、工地建筑、現(xiàn)場布置等。這種短距離快捷徑的傳播方式尤其適用于人口少、城區(qū)小的城市。從傳播學的角度來看，我們知道最高效的傳播具有“簡單、多次、重復(fù)”的特點，廣告媒體整合傳播使得產(chǎn)品信息以最簡單（易于接受）的方式，多次、重復(fù)、全方位地到達目標受眾，可以說是種更高效的“簡單、多次、重復(fù)”的傳播方式，能夠最終實現(xiàn)我們夢寐以求的1+1＞2的傳播局面。由此也可看出各類媒體廣告對消費者的影響力大小的差異，因而在選擇媒體時，要以科學的市場調(diào)查為前提，才不至于造成廣告費用無效支出。 除了媒體自身的屬性外，消費者與媒體間的關(guān)系也是我們所不能忽視的。 由以上分析可見，各種媒體屬性、優(yōu)缺點差異明顯，在廣告活動中所發(fā)揮的傳播功能亦不盡相同。 速度快，網(wǎng)絡(luò)信息能實現(xiàn)全球?qū)崟r發(fā)布和接收。網(wǎng)絡(luò)媒體能超越國家，文化、地域的限制進行全球信息傳播。互動性，指信息發(fā)布者與受眾可以交互溝通，甚至是實時交流。（五）網(wǎng)絡(luò)媒體與傳統(tǒng)媒體對應(yīng)的是以網(wǎng)絡(luò)為代表的新媒體，作為信息社會的產(chǎn)物，網(wǎng)絡(luò)媒體具有以下特點。 接觸式廣告媒體：接觸式廣告媒體一般指能進入受眾家庭或工作場所的廣告?zhèn)鞑ッ襟w，主要有電話廣告、DM單、傳單、夾報等傳播方式。 （3）能緊密配合各種現(xiàn)場促銷活動，實用性強。 （1）能與產(chǎn)品同時呈現(xiàn)在消費者面前，廣告主有很高的自主性，使得售點廣告形式多樣，內(nèi)容豐富、制作精美，對感性消費群體有較大影響力。但好的路牌廣告視覺沖擊力強，能達到令人過目不忘的效果，是其它媒體都無法相比的。 戶外廣告：主要可分為路牌、燈箱、交通工具、霓虹燈等各種置于戶外的媒介形式，其中路牌所占份額最大，并且與國內(nèi)本土廣告公司的生存發(fā)展休戚相關(guān)，戶外廣告媒體特點如下： （1）具有明顯地域性、城市化，覆蓋面小，傳達的受眾數(shù)量有限。實際上，由于種種原因?qū)е码娨晱V告播放時間短暫，信息量有限，重復(fù)率低，很多廣告主抱怨，投放在電視上的大筆費用，并未收到預(yù)期的效果。從大眾傳播媒體的“傳播信息，引導(dǎo)輿論，教育大眾，提供娛樂”四大功能來看，電視無疑是功能最完備的大眾傳媒，特別是其娛樂資訊，可謂精彩紛呈、形式多樣、豐富全面，對各種意識形態(tài)的社會人群都有較大影響力。信息傳播有強制性，觀眾選擇權(quán)相對報紙雜志要小得多，如同廣播也是依時間線性傳播，但由于電視巨大的社會影響力，使得同一時間會有很多人關(guān)注同一內(nèi)容：如重大體育賽事、社會活動、國際會議等。 廣播信息依時間線性傳播，稍瞬即逝，保存性差，聽眾難以重復(fù)認知。 時效性強，內(nèi)容分時段分欄目，機動靈活，有很強針對性，并在傳播過程中能與聽眾實時互動交流，產(chǎn)生立影的效果。 從廣告主角的度看，報紙媒體投入形式靈活多樣，能機動地配合各種促銷宣傳活動?？尚哦雀撸貏e是國內(nèi)報紙，與黨政機關(guān)聯(lián)系緊密，更被讀者奉為權(quán)威。媒體分析媒體類型及分析（一）報紙：平面靜態(tài)方式表現(xiàn)的傳播媒體，對消費者的文體水平有一定要求，能過濾掉一部分社會群體，內(nèi)容偏向理性，但整體表現(xiàn)能力不高（尤其是對圖片的表現(xiàn)能力）。第四部分年齡結(jié)構(gòu)為25～50歲，其中35～45歲的年齡層置業(yè)需求最為強烈，消費力也最強，可以說是上饒購房群的黃金年齡層。每個地區(qū)都有自己的人文特點，在上饒地產(chǎn)剛開始起步的時候，購房需求隨著產(chǎn)品的不斷升級將會被更大程度的刺激，攀比、炫耀的心理時常作祟，在欲望面前許多人經(jīng)常會盲從，這也為本項目的銷售提供了獨特的客源。 （5）二次以上置業(yè)，注重項目品質(zhì)和配套購房習慣：注重項目周邊環(huán)境，強調(diào)便利，重視物業(yè)管理，攀比心理強，所需戶型偏大。（4）部分考慮孩子的教育配套（3）為家人創(chuàng)造良好的生活條件（2）彰顯高人一等的身份地位二、目標消費群描述私企老板 文化程度：中等年齡結(jié)構(gòu)：30—55歲經(jīng)濟狀況：高端客戶，有錢有社會地位購房動機：（1）出于社交生活的需要實際引進內(nèi)資155496萬元，%；引進外資1000萬美元,%。%。同比增長21%；，%。這里氣候溫和，屬亞熱帶濕潤性季風氣候，四季分明，℃，適應(yīng)各種農(nóng)作物生長。全縣有耕地72萬畝，可養(yǎng)水面36萬畝。１９９６年，全市完成國民生產(chǎn)總值１５．１７億元，社會總產(chǎn)值５６．７９億元，財政收入１８３２１萬元，農(nóng)民人平純收入２１４４元，提前８年實現(xiàn)“翻兩番”的目標。德興交通便利，皖贛鐵路樂德支線直抵德興銅礦，德興至南昌、德興至上饒、浙江等出境通道全部建成了二級油路，三清山汾碧公路已經(jīng)通車，市區(qū)環(huán)城過境公路正在加緊建設(shè)。德興又是全國首批農(nóng)村初級電氣化達標縣市之一，水能理論蘊藏量１５萬千瓦，現(xiàn)已建成中、小水電站１２０座，總裝機容量２．７５萬千瓦。德興礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有金、銀、銅、大理石、花崗巖等30余種，其中銅儲藏量達９００多萬噸，亞洲最大的斑巖銅礦——德興銅礦。德興市 德興市，東與浙江接壤，南靠皖贛鐵路干線，西鄰瓷都景德鎮(zhèn)，北交西城婺源縣，總面積２１０１平方公里。三清山位于縣境西北部，相傳為道教福地。手工業(yè)名產(chǎn)品有硯臺、石板、棉紙等，尤以“朱子硯”最馳名，行銷國內(nèi)外。山區(qū)還有金絲猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黃蛤、蠑螈等野生動物。經(jīng)濟作物主要有甘蔗、棉花、油菜、大豆、西瓜、花生。七一水庫為我省大型水庫之一?，F(xiàn)有耕地34萬畝，水田占89％。七月平均氣溫29，極端最低氣溫—，年降水量1818毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無霜期256天。東南產(chǎn)多為丘陵和崗地。 縣境地勢大致北高南低。 如今的婺源，古韻里更顯恢宏，典雅中更添氣勢。婺源之美，美在人與自然和諧相處，文化與生態(tài)完善結(jié)合。全縣面積 2947 平方公里，人口 33 萬，轄 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。相傳商周屬揚州之域，春秋為“吳楚分源”之地。婺源縣婺源，位于贛東北，東鄰國家歷史名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國家級旅游勝地黃山，南接亞洲銅都德興銅礦，是一顆鑲嵌在皖、浙、贛三省交界地的“綠色明珠”。 隨著發(fā)展環(huán)境的進一步優(yōu)化，該縣經(jīng)濟、文化、社會事業(yè)在和諧與寬松的環(huán)境中迅速發(fā)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。宋熙寧七年（１０７４）復(fù)縣，仍隸信州。于唐武德四年（６２１）立鎮(zhèn)，名“永豐鎮(zhèn)”，隸上饒縣；唐乾元元年（７５８）建縣，仍名“永豐”，隸信州。廣豐縣廣豐歷史悠久。去年，該縣還榮獲了全省“１２３”先進縣級黨政班子、全縣發(fā)展個私經(jīng)濟先進縣和全省發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟先進縣等榮譽。 縱觀上饒縣，近年來，無論是縣城、郊區(qū)、還是農(nóng)村，處處高揚風帆，借勢發(fā)力，經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，各項工作生機盎然。經(jīng)過72萬人民的多年艱苦創(chuàng)業(yè)，全縣已初步形成建材、煤炭、有色金屬、食品、化工、電力、工藝制品等地方的工業(yè)體系，培育了名特優(yōu)產(chǎn)品40余種，部優(yōu)和省、市優(yōu)產(chǎn)品17個，建立了以旭日工業(yè)園、工業(yè)走廊和現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)示范園為招商載體的對外開放格局，利用縣外資金的質(zhì)量、效益和水平進一步提高。在進入21世紀，國家實施東部大開放，西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略中，是東部發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地、沿海的后花園和西部大開發(fā)的中轉(zhuǎn)站。全縣國土面積2240平方公里，轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，縣城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城。上饒市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群分析目標消費區(qū)域選擇（一）上饒市區(qū)從上饒市各大樓盤的購房群來看，上饒市區(qū)的客戶占了絕大多數(shù)，因此本項目的目標客戶群的也應(yīng)重點鎖定上饒市區(qū)，在媒體傳播上以上饒市區(qū)的主要街道為主。第三部分違法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓項目的現(xiàn)象將得到有效遏制。所以上饒房價整體趨勢較為平穩(wěn)。但是，以上饒市的整體發(fā)展、人均收入以及土地可利用空間，房價還是不會有大的上漲幅度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，在優(yōu)勝劣汰中將保持一定數(shù)量，不再有大的增長。而部分外來企業(yè)，尤其是有著先進的管理理念的企業(yè)，在上饒整個大環(huán)境下，因為自身素質(zhì)良好，并通過努力打出了自己的品牌，在上饒必將占有一定市場。因此，在5內(nèi)上饒的房地產(chǎn)是非常健康的發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持了一個正常的發(fā)展速度。隨著上饒多個工業(yè)園區(qū)的建成，投資旅游環(huán)境將進一步成熟，這將會引進一些外商的投資以及外人人員加入。多數(shù)人愿意選擇現(xiàn)在的市中心地帶生活或者從事商業(yè)活動。上饒房地產(chǎn)市場前景預(yù)測近幾年來國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，開發(fā)企業(yè)門檻越來越高，可以說土地、資金越來越緊張。選擇小高層住宅的購房者，絕大部分都是當?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住空間來展示他們的成就，為滿足市場需求，小高層住宅的開發(fā)量將有所增加。但隨著許多條件的成熟，同時隨著土地資源的緊張，在未來3—5年，小高層將受到更多人的歡迎。綜合上饒當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展概況及人均收入水平，在未來3～5年時間內(nèi)，多層住宅仍然是這個城市的主流產(chǎn)品，而少量的小高層住宅則將會成為整個城市富豪名流的身份象征。（三）產(chǎn)品特征：多層住宅唱主角，小高層住宅受追捧在對住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。一種城市都市生活規(guī)劃“以人為本，崇尚自然”的一批設(shè)計新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進的新型住宅開始投放市場。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長61％，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，