【正文】 方米，竣工面積110萬千方米，較上年相比分別增長40％、 25％、15％。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，居民消費(fèi)水平的提高，以及居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。房地產(chǎn)市場的銷售份額由全民消費(fèi)者構(gòu)成，此時(shí)人們才逐漸從對(duì)“住房福利”的政策依賴走向?qū)?xiàng)目細(xì)節(jié)的重視，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格比較重視，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)也開始重視。 上饒房地產(chǎn)發(fā)展概況上饒目前尚屬一個(gè)小型城市，在發(fā)展過程中因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平等因素的影響，上饒市的房地產(chǎn)業(yè)起步相對(duì)較晚，發(fā)展平穩(wěn)。 上饒房地產(chǎn)市場專項(xiàng)調(diào)研第二部分因此，從上饒市整個(gè)宏觀環(huán)境來看將會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的空間。隨著人民生活水平日益提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向提高質(zhì)量轉(zhuǎn)變，消費(fèi)內(nèi)容日趨多樣化，特別是居民家庭在住房、汽車等新大件上消費(fèi)量增長，消費(fèi)層次出現(xiàn)升級(jí)趨勢。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅超過15%以上有6個(gè)縣（市、區(qū)）。%；，%。%；，%。居民生活改善，消費(fèi)市場需求旺盛2006年，1—%。 現(xiàn)有的景點(diǎn)有：國家級(jí)景區(qū)三清山、龜峰，南巖佛窟、葛仙山、武夷山自然保護(hù)區(qū)、鵝湖書院、婺源田園風(fēng)光、靈巖洞國家森林公園、萬年仙人洞、吊桶環(huán)、閩浙贛革命舊址、上饒集中營等等。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西的廬山、三清山、龍虎山等著名旅游景點(diǎn)的交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨(dú)厚。旅游業(yè)迅速崛起，第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展旅游業(yè)正在崛起。創(chuàng)制國家A級(jí)綠色食品9個(gè)；涌現(xiàn)出廣豐卷煙、白銀鵝、萬年珍珠、貢米、婺源茶葉、荷包紅鯉魚、鉛山鰻魚、橫峰葛粉、德興茶油、波陽銀魚、余干烏黑雞、藜蒿等大批在國內(nèi)外市場上享有盛譽(yù)的名優(yōu)產(chǎn)品；。全市已建農(nóng)業(yè)企業(yè)935個(gè)，各類產(chǎn)業(yè)化組織146個(gè)，；基地種植面積達(dá)70萬畝。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，漸成沿海城市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。全市新批設(shè)立外商投資企業(yè)19家,合同簽約外資7743萬美圓,%。2006年，由浙江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、浙江省政府經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作辦公室、浙江省工商聯(lián)、浙江廣播電視集團(tuán)、浙江省私營（民營）企業(yè)協(xié)會(huì)等發(fā)起在全國范圍內(nèi)開展的2006浙商（省外）最佳投資城市評(píng)選活動(dòng) 在國內(nèi)最大的在外投資群體眼中的上饒，此次一舉獲得浙商省外12個(gè)最佳投資城市之一。進(jìn)一部優(yōu)化工業(yè)投資環(huán)境。大力招商引資。但是隨著改革的發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，這些廠有的倒閉，有的轉(zhuǎn)讓，只有江光，客車廠還能撐起半壁江山。婺源開發(fā)的有機(jī)茶，在國際市場享有盛譽(yù)，2000年度出口量占?xì)W盟各國總銷量的70%以上。月兔牌香煙、全良液牌白酒、大鄣山牌茶葉、饒州牌白酒、萬年貢米、相繼成為江西省名牌產(chǎn)品。依托豐富的糧油資源發(fā)展起來的食品工業(yè)更是一派興旺。其中照相機(jī)、客車、電磁線、交聯(lián)電纜、電度表等六類產(chǎn)品已顯示出規(guī)模效益；相機(jī)、客車、軸承等產(chǎn)品已走出國門進(jìn)入國際市場。德興銅礦、永平銅礦、弋陽銅礦、上饒縣銅礦、橫峰鉭鈮礦、萬年銀金礦、萬年砂金礦、大茅山金礦等一批大中型采礦企業(yè)的崛起，展示了采礦業(yè)、礦產(chǎn)品加工業(yè)廣闊的發(fā)展前景。改革開放以來，上饒憑借“八省通衢”的地理位置和豐富的資源優(yōu)勢加快發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面增長的強(qiáng)勁勢頭。 2006年上饒各行業(yè)發(fā)展情況良好。 經(jīng)濟(jì)概況隨著上饒市市委市政府突出加快發(fā)展主題，著力推進(jìn)改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，加快“三化”進(jìn)程，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了健康有序穩(wěn)定增長的態(tài)勢，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。全市有文化館13個(gè)，圖書館12個(gè)，博物館14個(gè)，電影院49個(gè)，文化中心292個(gè)，電影放映隊(duì)196個(gè)，民間職業(yè)劇團(tuán)426個(gè)，農(nóng)村圖書室3400個(gè)。九”運(yùn)動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)人之一、解放后任重慶市委第二書記、化工部部長的澎濤；留美博士，在美國航空界享有盛譽(yù)的方俊鋆；學(xué)部委員、生物學(xué)家陳楨；我國著名昆蟲學(xué)家楊惟義等等，燦若星辰，光彩熠熠。他在獄中寫下的《可愛的中國》、《清貧》，至今令人迥腸蕩氣，振聾發(fā)聵?，F(xiàn)代上饒名人中，首推方志敏。愛國詞人辛棄疾退職后，在上饒度過了他的后半生。茶圣陸羽在上饒廣教寺依山開舍，引泉種茶；寫下了著名的《茶經(jīng)》；好友孟郊為其賦詩紀(jì)事。 同是婺源人的詹天佑，被尊為中國鐵路之父，在主持修建中國第一條鐵路京張鐵路時(shí)，創(chuàng)下非凡業(yè)績，令世界矚目，讓國人自豪。弋陽謝枋得，字疊山，與文天祥同科進(jìn)士，素以忠義自任，多次組織義軍抗擊元軍，兵敗后流亡，被強(qiáng)制送往元大都后，絕食而死。我國古代著名理學(xué)大師朱熹的故里在婺源。藥材資源：藥用植物如黃連、黨參、厚樸、石耳、靈芝、鉤藤、杜仲等，總數(shù)達(dá)216種。黃金儲(chǔ)量占全省總儲(chǔ)量的80%，鉛、鋅、磷、蛇紋石、硫鐵礦等均居全省首位。礦產(chǎn)資源：地下已探明的工業(yè)礦藏達(dá)70余種，銅、銀、金、鈮鉭、磷等礦產(chǎn)儲(chǔ)量在全省乃至全國都占有重要地位。其中，可供養(yǎng)殖的水面達(dá)160萬畝。水資源：全境處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，年降雨量為16001800毫米。間有連片的小盆地。中部懷玉山山脈，是中國著名景區(qū)三清山的中心地帶。上饒市地貌以中低山地、丘陵為主。城市資源土地資源：面積22791平方公里。新中國成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；2000年10月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。行政區(qū)劃在漫長的歷史變遷中，上饒的政區(qū)設(shè)置幾經(jīng)變動(dòng)。晉時(shí)，鄱陽郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。現(xiàn)發(fā)掘保存文物19000余件。吊桶環(huán)耕作遺址發(fā)掘的稻種，確認(rèn)了這里是世界稻作起源地之一。境內(nèi)萬年仙人洞遺址出土了大量石器和中國最早的陶器。歷史建制上饒古屬揚(yáng)州，春秋為吳越之地。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，雨量豐沛，無霜期長，分溫?zé)?、溫和、溫涼三小氣候區(qū)，具有春秋短、冬夏長的季候特點(diǎn)。ordm。之間。ordm。1339。東經(jīng)116amp。ordm。3439。地理氣候上饒地理位置在北緯27amp。上饒憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，牽江浙、出滬寧、攜八閩、達(dá)粵桂，貨暢其流，人行其便,鑄就了發(fā)展大商貿(mào)大流通的黃金寶地。人口660萬。交通通訊極其便利。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。之間。ordm。1339。東經(jīng)116amp。ordm。3439。上饒地理位置在北緯27amp。”市場調(diào)研的價(jià)值不僅僅是對(duì)市場進(jìn)行梳理而且能在梳理的層面上找到項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，形成價(jià)值鏈，以為后續(xù)的營銷推廣和廣告?zhèn)鞑ヌ峁┎僮鲗?dǎo)向，它是整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作戰(zhàn)略的基石和憑借。54 / 54名江房地產(chǎn)上饒市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告《孫子謀攻篇》中說：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆。第一部分上饒概況上饒區(qū)位上饒市位于江西省東北部。ordm。29amp。3439。ordm。118amp。2939。2000年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫交錯(cuò)；3206國道和311高速公路貫穿東西南北，百十里內(nèi)有四個(gè)機(jī)場。面積22791平方公里。其中市區(qū)面積約為339平方公里。力轉(zhuǎn)向進(jìn)城務(wù)工，為創(chuàng)辦各類企業(yè)提供了充足的有較高素質(zhì)的勞動(dòng)力儲(chǔ)備。ordm。29amp。3439。ordm。118amp。2939。全境處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，amp。C，年降雨量為16001800毫米，年無霜期為251天274天。特殊的地理位置，以及由于氣候宜人，地面相對(duì)平坦，土質(zhì)優(yōu)良，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。自東漢建安年間析豫章郡地設(shè)置鄱陽郡（析余汗地置上饒縣）以來，已有1700多年歷史。證明了一萬多年前，人類祖先就在這里定居、勞作和繁衍。上饒境內(nèi)，僅新石器時(shí)期與商周文化遺址就達(dá)48處。在漫長的歷史變遷中，上饒的政區(qū)設(shè)置幾經(jīng)變動(dòng)。新中國成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；2000年10月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。晉時(shí)，鄱陽郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府?，F(xiàn)轄十縣一區(qū)一市，分別為信州區(qū) 、上饒縣 、廣豐縣 、 玉山縣 、婺源縣 、德興市 、鄱陽縣、 余干縣 、萬年縣 、弋陽縣、橫峰縣 、鉛山縣。全市有耕地607萬畝。南部與福建交界，綿亙著武夷山山脈，是大陸華東第一高峰。北部贛皖邊境的鄣公山及黃山余脈，大部為低山和丘陵。西部江河縱橫，湖泊星布，土地肥沃，是著名的鄱陽湖平原。日照充足，雨量豐沛。上饒境內(nèi)江河縱橫，水資源極為豐富，人均占有量3812立方米，畝均占有量度4925立方米，均高于全國全省水平。%，亞洲最大的銅礦德興銅礦就在上饒境內(nèi)。另外，黑滑石、膨潤土、珍珠巖、花崗巖、大理石、硯石、葉臘石、水泥灰?guī)r等的儲(chǔ)量也極為可觀。人文資源：千百年來，鐘靈毓秀的山川水土孕育了無數(shù)高賢名士，吸引了眾多的文人墨客；名人輩出，彪炳史冊。波陽人氏吳芮，系吳王夫差的后裔，治政恤民，深得民心，后因助漢劉邦開國有功，被封為長沙王。鉛山蔣仕銓，被乾隆稱為“江右兩名士”中的一位，中國繼關(guān)漢卿、湯顯祖之后最偉大的戲曲家。著名畫家閻立本仕途失意，曾來上饒隱居，并將自己的宅第捐給寺院。北宋名臣范仲淹曾謫知饒州，寫下了許多贊美鄱湖風(fēng)光的詩篇。一生留下的六百余首詞作，近一半都是在上饒寫成。這位偉大的馬克思主義者、無產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏為了勞苦大眾的翻身解放，在這片生他養(yǎng)他的土地上浴血奮戰(zhàn)，創(chuàng)建了閩浙贛紅色根據(jù)地。還有和方志敏一同鬧革命的，解放后任江西省省長的邵式平；我國“一二上饒文化繁榮。全國文化先進(jìn)縣1個(gè)，全省先進(jìn)縣2個(gè)，百強(qiáng)文化站23個(gè)。%。 地利， 部分行業(yè)近年發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。工業(yè)已初步形成以有色金屬、建材、食品、輕紡、機(jī)電為支柱的五大行業(yè)。 機(jī)電行業(yè)已有汽車、電工電器、儀器儀表、農(nóng)機(jī)、軸承、石化通用、礦山機(jī)械、食品機(jī)械等八大類。鳳凰牌照相機(jī)已是國產(chǎn)相機(jī)第一品牌；上饒牌客車；方圓牌圓筒漆包線被認(rèn)定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長風(fēng)牌焊條、焊絲為全國焊條行業(yè)首秕推薦產(chǎn)品。其中國家中型企業(yè)有5戶，年利稅過千萬元的5戶，過億元的一戶。外向型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，出口企業(yè)不斷增加近幾年來，上饒市企業(yè)的外向型經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，德興異VC鈉有限公司開發(fā)的食品添加劑，產(chǎn)量占全國一半以上，出口量占全國的四分之三。規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)形式多樣化上饒的工業(yè)有過輝煌的歷史，無線電廠，儀表廠，客車廠，江西光學(xué)等都有過輝煌的過去。上饒人警覺的了解到這一點(diǎn)，上饒開始利用良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可人的市場優(yōu)勢 ，低成本優(yōu)勢 ，豐富的自然資源優(yōu)勢。工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，上饒先后組建了上饒工業(yè)園區(qū)、廣豐縣工業(yè)園區(qū)、橫峰縣興安工業(yè)園區(qū)、玉山工業(yè)園區(qū)等多個(gè)工業(yè)園區(qū)。近年來上饒受到一躍成為當(dāng)今中國第一商人群體的浙商的青睞。今年上饒14月，全市共簽約項(xiàng)目合同275個(gè)，%；, %。實(shí)際利用外資金額4634萬美圓, 同比增長 %。圍繞優(yōu)質(zhì)稻、生豬、肉牛、特種水產(chǎn)、茶葉、茶油、蠶桑、葛業(yè)、鰻魚、果業(yè)、竹業(yè)、烏黑雞等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，興建規(guī)模生產(chǎn)基地。全市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達(dá)80%以上。昔日的魚米之鄉(xiāng)，正在成為沿海大中城市優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。上饒山川秀美，風(fēng)景如畫。許多旅游景點(diǎn)得以開發(fā)，旅游設(shè)施不斷完善。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，城市商業(yè)、旅館業(yè)、交通運(yùn)輸、以及文化娛樂業(yè)都呈現(xiàn)大幅增長的勢頭。城鄉(xiāng)市場繼續(xù)保持同步增長的態(tài)勢。各行業(yè)齊頭并進(jìn)。全市各縣（市、區(qū)）零售額增幅上升較快。城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場進(jìn)一步趨暖。小結(jié)：通過以上分析我們不難看出，上饒市整體經(jīng)濟(jì)呈上升形勢，居民的消費(fèi)水平在迅速提高，購買力也逐漸增強(qiáng)，尤其隨著外向型經(jīng)濟(jì)和特色產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了工業(yè)和農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展，從而有利的提高了中、低居民的整體經(jīng)濟(jì)水平。上饒居民消費(fèi)水平的不斷提高，政府招商力度的進(jìn)一步加大，以及外來人口的增多，居民對(duì)住房的要求也在提高，雖然，近年來上饒房價(jià)上漲相對(duì)過快，但房產(chǎn)業(yè)在眾多上饒?zhí)囟ōh(huán)境下，仍將有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向商品住宅過渡，房地產(chǎn)單位的性質(zhì)亦由全民企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莺献髦破髽I(yè)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通過股東大會(huì)選舉產(chǎn)生。由此可見政策變化推進(jìn)了房地產(chǎn)市場性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。2002年，是上饒房地產(chǎn)不平凡的一年。其中住宅建設(shè)施工面積120萬平方米，竣工85萬平方米；城市人均住房面積增加了0．6平方米，新開工住宅小區(qū)和成片改造項(xiàng)目18個(gè)；完成房屋拆遷面積60萬平方米。2003年8月，上饒市投資1200萬元對(duì)上饒集中營紀(jì)念館進(jìn)行全面改造，并新增華僑展館，以此作為全國華僑愛國主義教育基地。為保護(hù)好信江書院，上饒市搬遷了一所大學(xué)。這些政策和措施讓我們看到上饒?jiān)诙ㄎ蛔陨戆l(fā)展趨向的同時(shí)，開始重視城市規(guī)劃，景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)有了一定的影響。其中市區(qū)存量房交易2421宗，%，%，%。與去年同期上升15個(gè)百分點(diǎn)（市本級(jí)上升20個(gè)百分點(diǎn)）。2004年第一季度末，市本級(jí)商品住房均價(jià)達(dá)1420元，%，各縣市商品住房均價(jià)929元，%。 amp。2005年上半年上饒市房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場呈以下六大特點(diǎn)： 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，增速明顯回落 。 商品房需求量趨緩。 商品住房價(jià)格漲幅趨緩 。 2005年上饒市房管局指出要：正確理解調(diào)控政策精神。改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。加大土地供應(yīng)計(jì)劃管理力度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易行為的管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。經(jīng)過現(xiàn)代城與之相應(yīng)的是地產(chǎn)消費(fèi)群體的消費(fèi)行為也更加理性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、安全、舒適度、人性化、智能化等的要求將日顯突出。國際公館的高價(jià)熱銷我們可以很明顯地看出，現(xiàn)在的上饒市場已經(jīng)由單純的地產(chǎn)品競爭向地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目之間的品牌認(rèn)知與競爭的前奏時(shí)期。 因此，在這個(gè)時(shí)期，品牌及形象塑造是關(guān)鍵，它是決定地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益最大化的關(guān)鍵所在。它不但要求在項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、配套的升級(jí)等一系列環(huán)節(jié)上要能夠超越目前市場現(xiàn)有的地產(chǎn)水平，更要加強(qiáng)人居服務(wù)及人文形象營造，尤其要注重對(duì)生態(tài)環(huán)保、高舒適度、低能耗等先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值要素的培植。 上饒房地產(chǎn)區(qū)域分布及其特點(diǎn)上饒房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長，經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展過程在分布方面有一定的分布地域特性，本市調(diào)報(bào)告通過上饒市轄城南區(qū)域、城東區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域等4個(gè)區(qū)域的全面調(diào)查，對(duì)