【正文】 從未出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，一直呈上漲態(tài)勢(shì)，而且在內(nèi)地樓市一片低迷的 2021 年同，居然出現(xiàn)了“井噴式”的上漲。 （四）結(jié)論 通過(guò)以上分析，我們可得出三個(gè)結(jié)論： 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上講已出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，但由于 西寧房地產(chǎn)市場(chǎng) 起步 較 晚， 當(dāng)前供需兩旺， 市場(chǎng) 比較 平穩(wěn) 健康， 不會(huì)受到調(diào) 控 政策 的重大沖擊； 中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前正處于轉(zhuǎn)型期，未來(lái)發(fā)展將減速，但 西寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭 相對(duì) 好，作為省城和避暑旅游城市，擁有一定的省內(nèi)外 來(lái)移民，有較好的外部 發(fā)展環(huán)境 ； 由于起步晚，市場(chǎng)相對(duì)健康，所以西寧樓市 近期 后勁較足，根據(jù)西寧的經(jīng)濟(jì)、人口和城市發(fā)展?fàn)顩r， 預(yù)計(jì) 西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在 今后 兩三年 內(nèi) 仍將 呈 高速發(fā)展 態(tài)勢(shì) 。 《西寧市 2030 年城市空間總體發(fā)展規(guī)劃》 提出了以西寧為中心的東部城市群范圍劃定為 “ 一核一帶一圈 ” 。 ＝ 9259 城市規(guī)劃 根據(jù) 《西寧市 2030 年城市空間總體發(fā)展規(guī)劃》 ，西寧城市的 總體目標(biāo)定位是將西寧打造成 “ 更加繁榮、更加美麗、更加宜居 ” 的青藏高原中心城市，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的西北經(jīng)濟(jì)高地，自然人文有機(jī)融合的區(qū)域服務(wù)中心，具有國(guó)際知名度的高原旅西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 捌 游名城，宜居宜業(yè)、保障完善的生活之城和幸福之城。 1400 10000247。到 2021 年， GDP 總量突破 1400 億元，服務(wù)業(yè)增加值占 GDP 比重達(dá)到 48%以上，工業(yè)用地效率有顯著提高。 考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，如果未來(lái)西寧的 GDP 增長(zhǎng)速度按 12%計(jì)算，那么3年后 （即 2021 年后） 人均 GDP 才會(huì)達(dá)到 8000 美元，達(dá)到“平衡期”。 ＝ 6011） 。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 陸 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 GDP（億元） 增長(zhǎng)率 （ %） （近 10 年西寧市 GDP 增長(zhǎng)情況，數(shù)據(jù) 源于 西寧市統(tǒng)計(jì)局） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人口 （萬(wàn)） 城市 人均消費(fèi)性 支出 （元） 7025 7626 8397 9335 10636 11929 12911 14085 15842 17633 增長(zhǎng)率 （ %） % % % % % % % % % % （近 10 年西寧市人口、城市人均消費(fèi)性支出及增長(zhǎng)情況 ，數(shù)據(jù)源于 西寧市統(tǒng)計(jì)局） 根據(jù)上表可以推測(cè)出， 2021 年西寧市人均 GDP 為 6011 美元（ 按 1 美元 =人民幣元計(jì)算 ，算式： 10000247。作為青海的省會(huì)城市， 西寧工業(yè)已形成以機(jī)械、輕紡、化工、 建材 、冶金、 皮革 皮毛、食品為支柱的工業(yè)體系 ，同 時(shí)西寧還 是全省最大的商品 集散地 和商業(yè)貿(mào)易中心。如果人均居住面積按 35㎡計(jì)算，人均零售商業(yè)面積按 1 ㎡計(jì)算，那么需新增住宅 534 萬(wàn)㎡，新增零售商業(yè)面積 萬(wàn)㎡（不 含餐飲、辦公等）。 根據(jù)西寧 市域城鎮(zhèn)化水平與城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè) ， 到 2021 年總?cè)丝跒?240 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 164 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為 68%； 2020 年總?cè)丝跒?252 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 192 萬(wàn)人， 2020 年城鎮(zhèn)化水平為 76%左右 。 西寧地處 黃土高原 與 青藏高原 、農(nóng)業(yè)區(qū)與 牧業(yè)區(qū) 、漢文化與藏文化的三大結(jié)合部， 是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存 ，是 青藏高原人口唯一超過(guò)百萬(wàn)的 中心城市 。 西寧 市區(qū) 海拔 2261 米，年平均 降水量 380 毫米， 蒸發(fā)量 毫米，年平西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 伍 均 日照 為 ，年平均氣溫 ℃ ，最高氣溫 ℃ ，最低氣溫零下 ℃ ，屬高原高山寒溫性 氣候 。 （三）城市前景分析 人口概況 西寧 是青海省的 省會(huì) ，青海省第一大城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科教、交通和 通訊中心 ，但由于地處內(nèi)陸，且為地級(jí)市，所以一般仍視為三線城市。由于當(dāng)前社會(huì)格局已 很難改變，各利益團(tuán)體正在固化，所以未來(lái)一二線城市的房地產(chǎn)仍將會(huì)繼續(xù)瘋狂多年，對(duì)于三四線城市來(lái)講，未來(lái)會(huì)出現(xiàn) 兩 種趨勢(shì)： 其一，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)已嚴(yán)重地供過(guò)于求 ： 若經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有重大 突破， 那么 積壓房源將 長(zhǎng)期滯銷，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 入到 寒季 ；若經(jīng)濟(jì)取得突破性發(fā)展，外來(lái)人口增加，那么會(huì)快速消化掉積壓房源，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)危為安 。當(dāng)然由于中國(guó)各地情況差異性較大，不排除一些地區(qū) GDP 增長(zhǎng)率會(huì)突破 10%甚至更高。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題需要通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型來(lái)改變，需要通過(guò)政改來(lái)平衡利益分配，同時(shí)也需要世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的外圍環(huán)境，這些改變都非常艱難，需要大量的時(shí)間，因此近西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 肆 兩三年內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以好轉(zhuǎn)， GDP 增長(zhǎng)率很難突破 8%（除非造假）。 未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策有二：一是棚戶區(qū)改造，這會(huì)增加供應(yīng)量，對(duì)商品房市場(chǎng)供需關(guān)系有一定影響；二是 通過(guò)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型來(lái)去 房地產(chǎn)化， 弱化房地產(chǎn)的地位，避免 地方 政府走 繼續(xù) “土地財(cái)政”的老路。新一屆政府上臺(tái)后，由于“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的核心是“市場(chǎng)主義導(dǎo)向”，所以很少對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)政策， 何況由于當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，已不宜出臺(tái)全國(guó)性政策。 此外，僅 有少量 中小城市，由于房地產(chǎn)發(fā)展較晚，當(dāng)?shù)卣疀](méi)有過(guò)度推進(jìn)房地西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 叁 產(chǎn)業(yè)，所以當(dāng)前市 場(chǎng)較健康。 一、 宏觀背景分析 （一）宏觀政策分析 當(dāng)前 市場(chǎng)概況 當(dāng)前， 隨著中 國(guó) 社會(huì)和城市的發(fā)展，中國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 已到一個(gè)非常微妙 的 階段 ，并開始出現(xiàn)嚴(yán) 重的分化： 其一， 一二線城市由于占據(jù)了大量的社會(huì)資源，加之中國(guó)貧富分化的不斷加劇，使得這些城市的房產(chǎn)成為 許多人 向往的稀缺品，外來(lái)人口不斷 輸入 ， 有錢人想更多擁有， 房子供不應(yīng)求， 價(jià)格 不斷上漲 。 隨著外來(lái)大型開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)正 開始趨向激烈，故而務(wù)必注重產(chǎn)品品質(zhì)，而且兩三年后，開發(fā)將會(huì)趨向飽和。 當(dāng)前西寧住宅均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，商鋪均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，寫字樓主力價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，各種物業(yè)形態(tài)都呈均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹 西寧 市房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研報(bào)告 摘 要 在全國(guó)樓市分化日漸嚴(yán)重的今天，西寧樓市由于起步晚故而風(fēng)光獨(dú)好， 供需兩旺，后勁充足，預(yù)計(jì) 今后兩三年內(nèi)仍將呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 在西寧各大 地產(chǎn) 板塊中，海湖新區(qū)開發(fā)水平高，發(fā)展?jié)摿ψ?；城西區(qū)、城中區(qū)由于為傳統(tǒng)市區(qū)， 市民認(rèn)可度高，未來(lái)無(wú)論市場(chǎng)如何變化，都將持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)。 西寧作為省城，經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，人口的穩(wěn)定增加，農(nóng)牧民的入住，外來(lái)人口的臵業(yè)，都將為這座 城市的房地產(chǎn)發(fā)展注入活力。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 貳 2021 年 8月 21－ 27日，我們對(duì)西寧 30 多個(gè)樓盤進(jìn)行了全面的調(diào)查，調(diào)查區(qū)域涵蓋了西寧市海湖新區(qū)、城中區(qū)、城東區(qū)和城北區(qū)，并查閱了大量相關(guān)資料，通過(guò)充分的分析，特撰本報(bào)告，以期為項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)提供第一手資料。 其二， 許多三四線城市 輸入人口原本少于輸出人口，但多年來(lái)一直 無(wú)節(jié)制 地 發(fā)展 房地產(chǎn) ，當(dāng)前 已 普遍 供過(guò)于求 ， 從而出現(xiàn) 比較嚴(yán)重的滯銷； 其中， 一些 流行 民間借貸 和 炒房的城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)大跌，如溫州、鄂爾多斯、神木等 ，個(gè)別 城市因入住率極低被稱為“鬼城” 。 未來(lái) 政策 趨勢(shì) 在溫家寶主政期間， 政府不斷出臺(tái)房地產(chǎn)政策，但 政策不得要領(lǐng)，故而 始終未能遏制住房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康發(fā)展。 因此， 當(dāng)前除了 光打雷不下雨的“房產(chǎn)持有稅” 外 ， 國(guó)家似乎 并沒(méi)有急于出臺(tái)其它 政策，可以說(shuō)“不出臺(tái)政策”是當(dāng)前的最大政策。 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)分析 近兩三 年 中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以好轉(zhuǎn) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前已到了一個(gè)“瓶頸”階段，一直被倚重的“三駕馬車”現(xiàn)在都存在問(wèn)題：其一，由于中國(guó)貧富差距不斷加大，富人 什么都不缺，不需要太多消費(fèi)，窮 人 因收入低而且缺乏社會(huì)保障方面的安全感而沒(méi)錢或不敢消費(fèi)；其二， 由于缺乏核心技術(shù)， 我國(guó)的 出口 多為勞動(dòng)密集型產(chǎn)品，當(dāng)前 因勞動(dòng)成本的增加 而正 失去優(yōu)勢(shì) ，而且當(dāng)前 世界 經(jīng)濟(jì) 形勢(shì) 也不好；其三，在投資方面，前些年的“ 4 萬(wàn)億”已飽受批評(píng)，并給今天留下了許多問(wèn)題，所以政府 很難再用這種方式。 而且未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)期， GDP 的增長(zhǎng)率基本上不會(huì)再突破 10%。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 由于中國(guó)經(jīng)濟(jì) 已到了產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)型 的關(guān)鍵時(shí)刻 ， 未來(lái)增速將放緩，“土地財(cái)政”的老路在許多三四線城市已走到盡頭。 其 二 ， 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供求基本平衡：若經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有重大突破，會(huì)繼續(xù)良性健康地發(fā)展，而且會(huì)有三五年的好時(shí)光；若經(jīng)濟(jì)取得突破性發(fā)展，外來(lái)人口增加，那么房?jī)r(jià)將暴漲，大量開發(fā)商擁入，以構(gòu)建新的供求平衡。西寧市轄四區(qū)三縣 三新區(qū) ： 城中區(qū) （ 代管 城南新區(qū) ）、 城北區(qū) 、 城西區(qū) 、 城東區(qū) ， 大通縣 、 湟中縣 、 湟源縣 、 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海湖新區(qū) 。夏季平均氣溫 1719℃ ，氣候宜人，是消夏避暑勝地，有“ 中國(guó) 夏都 ” 之稱 ，每到夏季會(huì)吸引大量國(guó)內(nèi)外游客。 根據(jù) 2021 年 第六次人口普查數(shù)據(jù) ，西寧 市 常住人 口 達(dá)到 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %（約 146 萬(wàn)） 。 從以上數(shù)據(jù)可以得出 ，從 2021 年到 2021 年，西寧城市人口 還 將 增加 萬(wàn)人（ 240－ ＝ ）。 經(jīng)濟(jì)概況 西寧資源非常豐富，其中主要有水能、藥材、礦產(chǎn)、鹽湖、石油天然氣、金屬和黃金資源、非金屬礦產(chǎn)資源，以及旅游資源。 近年來(lái)， 西寧經(jīng)濟(jì) 在西部大開發(fā)中 取得了可喜的突破（參閱下表） ， GDP 增長(zhǎng)速度和 城市 人均消費(fèi) 性 支出 增長(zhǎng)速度都取得了 較大提升 。 247。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)70 國(guó)統(tǒng)計(jì)資料分析 表明（參閱下圖），當(dāng)前 西寧 房 地產(chǎn)發(fā) 展處于 “穩(wěn)定快速增長(zhǎng)階段” 的后期。 6011（ 1＋ 12%） n＝ 8000 n＝ 3 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 柒 另外，根據(jù)西寧市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展目標(biāo) ，西寧將 全力推動(dòng)西寧經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。 根據(jù)此經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，到 2021 年西寧市的 人均 GDP 將達(dá)到 9259 美元。 240247。 西寧 城市發(fā)展戰(zhàn)略 有三 ： 其一， 引領(lǐng)區(qū)域：加強(qiáng)與蘭州和海東的區(qū)域協(xié)作，構(gòu)建 “ 大西寧 ” 都市圈，引領(lǐng)東部城鎮(zhèn)群發(fā)展； 其二， 主動(dòng)轉(zhuǎn)型：城市功能轉(zhuǎn)型、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 、重構(gòu)空間格局，實(shí)現(xiàn)整體競(jìng)爭(zhēng)力提升； 其三， 彰顯特色：突出高原城市風(fēng)貌特色，打造低碳生態(tài)宜居城市。 “ 一核 ” 即核心區(qū)，指西寧市主城區(qū)； “ 一帶 ” 主要指平安、樂(lè)都、民和城鎮(zhèn)發(fā)展帶； “ 一圈 ” 即以西寧為中心的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，主要包括大通、湟中、湟源、互助。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 玖 二、 市場(chǎng)行情分析 （一）歷史數(shù)據(jù) 在 樓市數(shù)據(jù)中 ， 有兩組數(shù)據(jù)特別重要： 一是商品房的價(jià)格走勢(shì)，二 是商品房的供需情況，通過(guò)這兩組數(shù)據(jù)我們可以預(yù)測(cè)出未來(lái)的趨勢(shì)。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹拾 供需情況 年份 開工面積（萬(wàn)㎡） 竣工面積（萬(wàn)㎡） 銷售面積（萬(wàn)㎡） 銷售額（億元） 2021年 211 75 176 32． 8 2021年 480 146 309 2021年 552 259 363 2021年 347 427 261 2021年 634 不詳 169 79 數(shù)據(jù)來(lái)源：西寧統(tǒng)計(jì)局（以上數(shù)據(jù)包含西寧四區(qū)、三縣） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，西寧 市房地產(chǎn)市場(chǎng)各類指標(biāo)基本上呈逐年上漲態(tài)勢(shì)。 （二） 板塊分析 西寧市由于是多民族聚居區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域明顯， 主要有以下幾個(gè)特征： 城西 和 城中是西寧市最為繁華的區(qū)域， 為傳統(tǒng)商業(yè)和居住區(qū)，所以依然是 人們居家 、 購(gòu)物 的重要 首選之地。 城東區(qū)主要是回族聚居區(qū)，近年來(lái)老城區(qū)改造步伐加快，也推動(dòng)了城東區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但由于區(qū)域老建筑過(guò)多，并稍顯臟亂，所以發(fā)展相對(duì)滯后。 （三） 消費(fèi) 特點(diǎn) 城區(qū)自住型和改善型為主 西寧 樓市 是以自住型和改善型為主 ， 投機(jī) 型和投資型住房消費(fèi)比例不高但也有逐年上升的趨勢(shì)。居住在上世紀(jì)八、九十年代建成的住房的家庭 有著極強(qiáng)的改善愿望（共 萬(wàn)戶）。在購(gòu)買婚房時(shí)，大部年輕人都需要父母的資助，其中僅 少 數(shù)一次性付款， 其余 大部分人都 選擇貸款按揭， 個(gè)別 條件不好的 家庭 只能自己拼命賺錢、攢錢、借錢買房。 州縣人在西寧買房自住或投資已形成潮流， 當(dāng)前 已 有 近 10 萬(wàn)戶州縣居民已在西寧 臵業(yè)，西寧氣候、經(jīng)濟(jì)、文化中心的 優(yōu)勢(shì) 和就業(yè)、教育、醫(yī)療等條件 越 來(lái)越 成為 大家選擇 的重要原因 ，而且 近年來(lái)州縣人在西寧購(gòu)房 “ 連鎖反應(yīng) ” 的現(xiàn)象十分突出，如果有一家買了房，便會(huì)影響其同事、親戚和朋友也來(lái)買房。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹拾貳 “ 學(xué)區(qū)房 ”消費(fèi)蔚然成風(fēng) 為了給孩子一個(gè)美好的未來(lái)，家長(zhǎng)不惜花費(fèi)重金購(gòu)臵教育質(zhì)量好的學(xué)區(qū)房在西寧掀起一股熱潮。 外來(lái)人口在西寧購(gòu)房