【正文】 耕地保護(hù)和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步得到加強(qiáng)。1993年全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10378元，在江蘇省率先達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。其中四成出口海外，六成銷往周邊地區(qū)。與此同時(shí)，蠶絲貿(mào)易十分活躍，“一年也有數(shù)十萬金之巨”。清末，無錫制絲業(yè)迅速發(fā)展。年交易量達(dá)600～750萬石。同時(shí)，由于無錫米市粳、秈、糯品種齊全，數(shù)量充足，儲(chǔ)運(yùn)方便，上海、浙江等地糧商都到無錫采購，江蘇產(chǎn)棉區(qū)大多也到無錫購米。無錫米市得到進(jìn)一步發(fā)展。戰(zhàn)事以后逐漸恢復(fù)。近代無錫：近代，無錫經(jīng)濟(jì)的輻射力逐漸增強(qiáng)，成為江南的一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市。乾隆年間，無錫每年經(jīng)銷的土布達(dá)700～1000萬匹。至清代中葉，無錫家庭棉織業(yè)再度興起，全縣織布木機(jī)有4～5萬臺(tái)，年產(chǎn)土布300萬匹，%?！白Z收之，擁載而貿(mào)于淮揚(yáng)高寶等處，一歲所交易不下數(shù)十百萬”。所以，無錫盡管不種棉花，但四鄉(xiāng)農(nóng)村幾乎家家有紡機(jī)，戶戶織棉布。至雍正、乾隆年間，無錫米市已初具規(guī)模，“米豆之業(yè)甲于省會(huì)”，“皖豫米商紛紛麇來，浙東糴販，麇不聯(lián)檣”。明代，由于興修水利和水稻育秧移栽技術(shù)的推廣，無錫糧食產(chǎn)量穩(wěn)定，無錫之米與蘇杭之帛、淮揚(yáng)之鹽、浮梁之瓷、溫州之漆相提并稱。隨著手工業(yè)的興盛和商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無錫逐步形成了江南有名的米市、布碼頭。農(nóng)業(yè)上由于精耕細(xì)作，糧食產(chǎn)量逐年增加。明清時(shí)期，無錫依憑優(yōu)越的自然條件、便利的水陸交通和相對(duì)安定的社會(huì)環(huán)境，社會(huì)生產(chǎn)力得到較快的發(fā)展。城中金銀、彩帛、煙酒、油醬、食米等作坊錯(cuò)雜開設(shè)，市場(chǎng)繁榮。養(yǎng)蠶業(yè)發(fā)達(dá)，“桑柘含疏煙處處倚蠶箔”。商業(yè)貿(mào)易開始形成。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，西漢時(shí)期，無錫已有冶鐵、鑄銅、制陶、髹漆等手工業(yè)門類，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已使用鐵器農(nóng)具和牛耕技術(shù)。周顯王三十五年(公元前334年)，楚滅越，無錫屬楚國。春秋時(shí)期，吳國生產(chǎn)力有了很大的發(fā)展，政治上、軍事上也十分強(qiáng)大。與江南地區(qū)原有文化有機(jī)融合，形成了具有鮮明地域特色的吳文化。從太伯至闔閭共24世，前后600多年，梅里一直是吳國的都城。還栽桑養(yǎng)蠶，制陶冶銅，“數(shù)年之間，民人殷富”。太伯帶領(lǐng)百姓興修水利，發(fā)展農(nóng)耕。公元前11世紀(jì)末，古公父(即周太王)的長子太伯、次子仲雍為讓王位于三弟季歷，從現(xiàn)屬陜西的歧山南奔荊蠻，定居梅里(今錫山市梅村鎮(zhèn))，并入鄉(xiāng)隨俗，斷發(fā)文身。無錫先民的原始文化先后屬于馬家浜文化、崧澤文化和良渚文化。歷史變革：早在六七千年前，無錫先民就在這塊土地上勞動(dòng)、生息、繁衍，過著定居生活。2001年1月，撤錫山市（原無錫縣）設(shè)錫山區(qū)、惠山區(qū)。1983年3月1日實(shí)行市管縣體制，無錫市轄江陰、無錫、宜興3縣。1949年4月23日無錫解放后，分無錫縣為無錫市、無錫縣，無錫市直屬蘇南區(qū)。民國元年(1912年)兩縣仍合而為一，復(fù)稱無錫縣，屬蘇常道。明洪武元年(1368年)又降州為縣，屬中書省常州府。西晉太康二年(281年)復(fù)置無錫縣，屬毗陵郡。徳祥房地產(chǎn)咨詢無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告杭州德祥房地產(chǎn)信息咨詢有限公司二OO三年七月目 錄一、 城市沿革…………………………………………………………15二、 城市概況…………………………………………………………616（一）、區(qū)域條件（二）、經(jīng)濟(jì)狀況三、 城市規(guī)劃…………………………………………………………1718四、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析…………………………………………………1928（一）、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（二）、業(yè)態(tài)分析——住宅——商業(yè)——寫字樓五、 消費(fèi)者心理分析…………………………………………………2938（一）、問卷調(diào)查結(jié)果（二）、消費(fèi)者心理分析六、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析…………………………………………………3941（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析七、項(xiàng)目可行性分析…………………………………………………4243一、城市沿革建置沿革：無錫始于西漢高祖五年(公元前202年)建縣，屬會(huì)稽郡。三國時(shí)，孫吳廢無錫縣，分無錫縣以西為屯田，置毗陵典農(nóng)校尉。元元貞元年(1295年)升無錫為州，屬江浙行中書省常州路。清雍正二年(1724年)，分無錫縣為無錫、金匱兩縣，均屬常州府。民國16年(1927年)，無錫縣直屬江蘇省。1953年建江蘇省，無錫市為省轄市。1987年4月、1988年3月、1995年6月江陰、宜興、無錫先后撤縣設(shè)市。在鴻聲彭祖墩、新瀆廟墩、葛埭橋庵基墩和玉祁蘆花蕩等地，均有原始氏族的聚居點(diǎn)。他們以自己的智慧和辛勤勞動(dòng)，創(chuàng)造和豐富了太湖流域輝煌的遠(yuǎn)古文化。太伯受到當(dāng)?shù)匕傩盏膿泶鳎环盍榫?自號(hào)為“勾吳”。相傳他率領(lǐng)眾人開鑿了長數(shù)十公里的太伯瀆（俗稱伯瀆港）。周滅商后，因太伯無子，周武王追封仲雍的五世孫周章為吳君，建吳國。太伯、仲雍將中原地區(qū)的文化帶入江南。 無錫是吳文化的發(fā)祥地之一。周元王三年(公元前473年)，越滅吳，無錫屬越國。秦王政二十五年(公元前222年)，秦滅楚，置會(huì)稽郡，無錫屬之。六朝時(shí)期，北方戰(zhàn)亂頻繁，人口大量南遷，無錫治湖筑圩，水利設(shè)施大量興建，農(nóng)業(yè)耕作技術(shù)也有了提高。唐、宋時(shí)期，無錫農(nóng)業(yè)生產(chǎn)從“火耕水耨”的輪荒耕作發(fā)展為耕、耙、耖配套的耕作技術(shù)，形成稻麥兩熟制，太湖周圍卑濕之地改造成河渠縱橫、湖塘棋布、排灌結(jié)合的水網(wǎng)系統(tǒng)。京杭大運(yùn)河開通后，無錫河道中“商旅往返，船乘不絕”。無錫成為富庶江南的一塊寶地。錫西北的芙蓉湖經(jīng)過幾次大規(guī)模的整治，形成大批良田?！按憾瓜柠?，秋收禾稻，中年之歲，畝得三石”，成為全國“米倉一區(qū)”。米市：早在元代，無錫已是鄰近縣上交漕糧的集中地。至清代前期，無錫稻米集散不僅經(jīng)營規(guī)模、交易數(shù)量居江蘇各縣之冠，而且成為漕糧的主要采辦地和“產(chǎn)者輸之，購者集之”的糧食余缺調(diào)劑市場(chǎng)。布碼頭：隨著無錫米市的形成與發(fā)展，北方地區(qū)，特別是蘇北淮揚(yáng)、高寶湖等產(chǎn)棉區(qū)的棉花由購米船隊(duì)運(yùn)至無錫，無錫鄉(xiāng)間棉紡織業(yè)十分興盛。明弘治年間，無錫北門外蓮蓉橋南，已形成布列成行的布市。明末清初，布碼頭一度衰落。各地布商云集無錫，從北柵口至北塘，形成綿延數(shù)里的布市。無錫有“布碼頭”之稱，與漢口的“船碼頭”、鎮(zhèn)江的“錢碼頭”，并稱為長江“三碼頭.。無錫米市在咸豐十年至同治二年（1860～1863年）太平天國戰(zhàn)事中被毀。光緒十四年（1888年）起，清政府把浙江各州府的漕糧轉(zhuǎn)到上海、無錫采辦，又指定江蘇各縣的漕糧在無錫集中轉(zhuǎn)運(yùn)。至清末，無錫年辦漕米130萬石。無錫成為南供民食、北輸漕米的大米市。無錫布碼頭繼續(xù)興盛，一直延續(xù)到本世紀(jì)初。光緒四年（1878年），占蘇、常、%，成為江蘇省最大的產(chǎn)絲縣。光緒六年（1880年），無錫輸出生絲近10萬公斤，價(jià)值48萬海關(guān)兩。無錫成為甲于東南的絲繭市場(chǎng)。1993年后，無錫經(jīng)濟(jì)呈加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。農(nóng)業(yè)雙層經(jīng)營機(jī)制進(jìn)一步完善，向多種形式的規(guī)模經(jīng)營迅速發(fā)展。工業(yè)在調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高水平、擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)后勁方面取得新的成績。全市組織一批重點(diǎn)建設(shè)和重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目，形成了一批集團(tuán)化企業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。順利實(shí)施國家部署的財(cái)稅、金融、外貿(mào)、投資等體制改革。社會(huì)保障體系建設(shè)加快了步伐。個(gè)私經(jīng)濟(jì)也得到了發(fā)展。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快。無錫機(jī)場(chǎng)通過初步改造，開通了5條國內(nèi)航線。全境初步形成了內(nèi)外暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。市區(qū)建成區(qū)面積逐漸擴(kuò)大。電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也得到較快發(fā)展。城鄉(xiāng)抗洪防災(zāi)能力明顯增強(qiáng)。全面完成基本普及九年制義務(wù)教育，基本掃除青壯年文盲的任務(wù)，以中等職業(yè)技術(shù)教育為主體的高中階段教育逐步普及，成人教育和地方高等教育加快發(fā)展步伐。每年組織實(shí)施國家和省級(jí)火炬計(jì)劃、星火計(jì)劃，高新技術(shù)產(chǎn)品的產(chǎn)值高速增長。廣播、電視的人口覆蓋率接近100%。1981年，無錫市列為全國15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一。1984年列為全國13個(gè)較大的市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。改革開放給無錫帶來新的生機(jī)和活力。二、城市概況 （一）區(qū)域條件地理概況：無錫市位于北緯31176。2′，東經(jīng)119176。38′，長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4650平方公里(，)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，%，水面面積為769平方公里，%。南部為水網(wǎng)平原；北部為高沙平原；中部為低地辟成的水網(wǎng)圩田；西南部地勢(shì)較高，為宜興的低山和丘陵地區(qū)。錫山、江陰和市區(qū)的山丘總體上呈北東、北東東走向，其高度由西南往東北逐級(jí)下降。氣候：無錫市屬北亞熱帶濕潤區(qū)，受季風(fēng)環(huán)流影響，形成的氣候特點(diǎn)是：四季分明，氣候溫和，雨水充沛，日照充足，無霜期長。全年無霜期220天左右。雨季較長，主要集中在夏季。常見的氣象災(zāi)害有臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、連陰雨、干旱、寒潮、冰雹和大風(fēng)等。2002年無錫市氣候特點(diǎn)是：氣溫明顯偏高，降水偏多，日照正常。市區(qū)河道總長150公里，平水期水體容積800萬立方米。因此，無錫地表水較豐富，外來水源補(bǔ)給充足。物產(chǎn)資源：無錫市具有開采價(jià)值的礦產(chǎn)資源主要是粘土礦、石灰石、大理石等非金屬礦。生物資源：無錫市除栽培植物外，擁有自然分布于地區(qū)內(nèi)以及外來歸化的野生維管束植物共141科、497屬、950種、75變種。藥用植物400多種。水質(zhì)：2002年，無錫水文水資源勘測(cè)局在全市42條主要河流及長江、湖泊、水庫共布設(shè)了65個(gè)地表水水質(zhì)監(jiān)測(cè)斷面（點(diǎn)）。除宜興橫山水庫、江陰長江段處于Ⅱ～Ⅲ類水之間，其余水體均劣于Ⅲ類水。主要超標(biāo)項(xiàng)目（超標(biāo)指超過《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB 383888）Ⅲ類水標(biāo)準(zhǔn)）為溶解氧、高錳酸鹽指數(shù)、總磷、氨氮、揮發(fā)酚等。行政區(qū)劃：2002年，無錫市調(diào)整部分行政區(qū)劃。5月，濱湖區(qū)華莊鎮(zhèn)與新安鎮(zhèn)合并建立華莊鎮(zhèn)。經(jīng)過區(qū)劃調(diào)整，至年底，無錫市轄崇安、南長、