【文章內(nèi)容簡介】 1－，完成營業(yè)額8690萬美元，期末在外人數(shù)2015人，%、%%，%、%%，提前一個月實(shí)現(xiàn)“雙過半”。 （4）、園區(qū)建設(shè)全面提速，龍頭作用進(jìn)一步增強(qiáng) 1－，，%、%、%，占全市的比重分別為81%、%%。其中，，出口14億美元，%、%、%；，,出口2億美元，同比分別增長61%、122%、96%。 （5）、上半年無錫市開放型經(jīng)濟(jì)存在的主要問題 u 特大外資項目引進(jìn)尚未有實(shí)質(zhì)性的突破。盡管今年15月份全市重大外資項目的引進(jìn)取得了歷史性的突破，但是超5億美元、10億美元的特大項目沒有取得實(shí)質(zhì)性突破，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、上下游配套的國際著名公司投資不多。15月份，全市僅新增日本普利司通1家世界500強(qiáng)企業(yè)。 u 外資發(fā)展勢頭雖好，但與蘇州的差距進(jìn)一步拉大，南京在后緊追不舍。15月份，蘇州新批三資項目967項，%，%，與蘇州相比，我市協(xié)議注冊外資不到蘇州的一半，%，%。，%的增幅不容我們忽視。 u 外貿(mào)進(jìn)出口增速雖快，但增幅低于全省平均水平。雖然前5個月我市外貿(mào)進(jìn)出口保持了高速增長態(tài)勢，15月累計進(jìn)、出口增幅均低于全省平均水平。15月份，%，，%，；，%。外貿(mào)出口增幅低于徐州(%)、蘇州(%)、泰州(%)和揚(yáng)州(%)，居全省第5位。三、城市規(guī)劃無錫市的城市發(fā)展目標(biāo)是：成為一個以城市為主要特征的地區(qū)，成為一個比較高度城市化的地區(qū)，成為一個真正的環(huán)湖特大城市。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，城市的規(guī)劃得到了政府部門普遍重視。 　　根據(jù)敝司對有關(guān)政府部門的調(diào)查了解信息看，無錫的城市發(fā)展在學(xué)習(xí)城市規(guī)劃理念。認(rèn)為當(dāng)前最重要的任務(wù)，就是要按照加快城市化進(jìn)程、建設(shè)特大城市的總體目標(biāo)，進(jìn)一步做好城市規(guī)劃工作；同時要跳出市區(qū)，做好4700多平方公里范圍內(nèi)的區(qū)劃發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)合理地劃分城市功能布局，充分發(fā)揮規(guī)劃在無錫城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程中的指導(dǎo)和調(diào)控作用。江陰、宜興也要按照建設(shè)中等城市的思路來規(guī)劃建設(shè)，并與市區(qū)加強(qiáng)功能協(xié)調(diào)，推進(jìn)資源共享，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。 　　政府部門已經(jīng)認(rèn)識到：一個好的規(guī)劃，不僅是城市建設(shè)的綱領(lǐng)，也是城市管理的依據(jù)，更是城市競爭的資本；一個好的規(guī)劃，無論是總體規(guī)劃還是分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、專項規(guī)劃，都要體現(xiàn)前瞻性，起點(diǎn)要高，眼光要遠(yuǎn)，面向世界，面向未來，使之經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)，后人的評說；都要體現(xiàn)科學(xué)性，加強(qiáng)科學(xué)論證，符合城市發(fā)展的規(guī)律，符合無錫的實(shí)際；都要體現(xiàn)開放性，充分吸收國內(nèi)外城市的成功經(jīng)驗(yàn)，充分吸取廣大市民的合理建議；都要體現(xiàn)權(quán)威性，一經(jīng)批準(zhǔn)就必須嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)行集中統(tǒng)一的規(guī)劃實(shí)施管理。　　無錫市區(qū)在最近的這幾年有較大的發(fā)展，但規(guī)模還不大，功能分區(qū)還不全或者說還不是很明確，輻射帶動效應(yīng)還不強(qiáng)。政府決心在規(guī)劃中要按照特大城市的發(fā)展要求，在“實(shí)力做強(qiáng)、規(guī)模做大、功能做優(yōu)、形象做美”上下大力氣，逐步把中心城市建成區(qū)域現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中心、科技創(chuàng)新中心、教育文化中心、人才集聚中心、信息中心和交通樞紐。重點(diǎn)抓好環(huán)太湖大道、蠡湖新城開發(fā)、五里湖梅梁湖整治、大學(xué)城、崇安寺和站前商貿(mào)區(qū)等一批重大項目，加快形成無錫特大城市、湖濱城市、生態(tài)城市的嶄新形象。通過整體的科學(xué)合理規(guī)劃將充分解決由于區(qū)域規(guī)劃問題導(dǎo)致的重復(fù)建設(shè)，和因此而造成的更大規(guī)模的資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞。　　具體的規(guī)劃思路為：從無錫建設(shè)特大城市的實(shí)際出發(fā)，重新規(guī)劃和調(diào)整城鎮(zhèn)體系，更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，人口向城市集中，住宅向城鎮(zhèn)集中。要進(jìn)一步撤并小鎮(zhèn)，重組弱鎮(zhèn)，做大做強(qiáng)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)，使之成為新興衛(wèi)星城市，從而在全市形成由中心城市、2個副中心城市和若干個重點(diǎn)中心鎮(zhèn)組團(tuán)共同組成，梯度明顯、功能互補(bǔ)，以快速交通相連、綠地相隔的有機(jī)城市群體。四、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）、住宅市場總體發(fā)展趨勢從敝司的調(diào)查情況分析，無錫市房地產(chǎn)市場從2002年開始，呈現(xiàn)供需兩旺、房地產(chǎn)投資快速增長、商品房的銷售與價格同步上升的發(fā)展態(tài)勢。2003年，無錫區(qū)域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“高開、高走、高增長”的三高態(tài)勢，無錫的樓市也保持著良好而健康的發(fā)展態(tài)勢持續(xù)發(fā)展：土地市場已經(jīng)比較規(guī)范與透明，投資者行為漸趨理性；商品房市場銷售形勢很好，空置面積進(jìn)一步減少；存量房市場表現(xiàn)的非?；钴S；隨著開發(fā)投資的不斷升溫，市場競爭更加激烈，市場活躍的程度將受開發(fā)量、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等方面因素的影響。同時消費(fèi)者的消費(fèi)者購房越來越理性，開發(fā)商品牌意識得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高、創(chuàng)新加快，市場步入新一輪發(fā)展時期。以下為2002年全年市場狀況與2003年13月的市場狀況分析： 市場供需（1）、市場供給增加，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。u 土地供應(yīng)：2002年全年——無錫市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地35幅，共計231萬M2。從土地供應(yīng)節(jié)奏上看，是下半年快于上半年，下半年平均增速26%。2003年1~3月——無錫市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）共出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地7幅，比去年同期增長385%，比去年同期增長575% 。，與去年同期相比增長113%。此外，惠山區(qū)、錫山區(qū)出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地6 塊。u 開發(fā)投資：2002年全年——，%；，%，%；，%， 萬平方米，%。2003年1~3月——，同比增長191%；，同比增長165%，同比增長202%；（）；，%，%。u 預(yù)售面積：2002年全年——無錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷），%，加上往年存量，（其中住宅 ）。從新盤上市節(jié)奏上看，是逐步加快，第4季度達(dá)到將近50萬平米的上市量。由于今年土地供應(yīng)節(jié)奏也在加快，房地產(chǎn)開發(fā)存在滯后效應(yīng)，預(yù)計明年的商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積還會有較大增長。2003年1~3月——無錫市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積共21萬M2，%，加上往年剩余量，（其中住宅 ）。新盤上市是集中在春節(jié)前推出的，節(jié)后卻成了一個相對真空期。預(yù)計2季度的商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積會有較大增長。此外1季度錫山、惠山區(qū)批準(zhǔn)預(yù)（銷），新盤數(shù)9個，在新盤供應(yīng)方面勢頭直逼市轄五區(qū)。（2）、市場需求旺盛，成交量有效放大。2002年全年——，比去年增長38%，比去年增長52%，同比增長34%，比去年增長43%。存量房市場更是異?；鸨?，全年成交量增幅驚人，比去年同期增長18%；，比去年同期增長105%；，比去年同期增長71%；，比去年同期增長149%。市場需求的旺盛由此可見。2003年1~3月——增量房市場依舊活躍，淡季不淡。市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)），%，%，%，%。但各項指標(biāo)的漲幅比去年回落了近4成。存量房市場相對平靜，成交萎縮。由于今年城市拆遷項目啟動時間較去年晚，存量房市場到3月份才開始熱身，1~3月市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)），%；，%；，%；，%。 市場特征：（1）、增量房價格小幅爬升，存量房價格漲勢不減。無錫的房價持續(xù)走高，去年的土地出讓價格更是驚人飛漲，業(yè)內(nèi)外人士擔(dān)心市場有泡沫，開發(fā)商不敢貿(mào)然抬價，去年底房價趨穩(wěn)，今年一季度商品房價又小幅爬升，漲幅不大，%；而成交量與去年同期相比有所放大，空置商品房面積進(jìn)一步減少。存量房售價控制在房主手中，大部分房主還沉浸在去年的一片漲聲之中，加上媒體放出2003年拆遷規(guī)模較大的消息，使存量房市場出現(xiàn)惜售現(xiàn)象，房價漲勢不減，%，而成交量卻比去年同期明顯萎縮，%。（2）、增、存量房市場良性互動，%；再從成交件數(shù)來看：存量住房成交3294起，商品住房成交2285起，存量房交易頻繁度已超過商品房。異?；钴S的存量房市場說明市民的消費(fèi)理念發(fā)生著較大變化，梯級消費(fèi)、二次置業(yè)等觀念已經(jīng)普及。存增量房市場的發(fā)展成熟，使得存、增量市場良性互動的局面得以形成。（3）、市場需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。u 市場需求以消費(fèi)需求為主，投資需求為輔，其中消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)以“以舊換新、以小換大”的梯級消費(fèi)為主，同時投資需求有明顯上升。u 住房消費(fèi)需求從過去的單純數(shù)量型向數(shù)量、質(zhì)量并重型轉(zhuǎn)化，規(guī)劃科學(xué)、設(shè)計合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理服務(wù)周到的精品樓盤深受市場青睞。如城西的樓盤金色江南，雖然地理位置較偏，但是由于大面積開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施齊全、景觀設(shè)計優(yōu)美，并且有國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司參與前期顧問管理，銷售價格比同類地段（如隔街相望的桃源居）高出1000元/平方米左右，與市中心的樓盤價格不相上下。u 住宅消費(fèi)主要以本地消費(fèi)為主，但隨著無錫外向型經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和戶籍政策的逐步放開，外地消費(fèi)比例有所上升，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，外地消費(fèi)者的比例以從去年的5%左右上升至8%左右。 危機(jī)分析（1）、房價上漲過快可能引起結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)象。%，但有些區(qū)域同比增長30%，%的增長速度。一些樓盤隨著周圍地塊拍賣價格的上升，不斷的提高售價，已經(jīng)開始脫離本身的規(guī)劃設(shè)計與項目品質(zhì)所能達(dá)到的價格，尤其是部分二手房的價格有很多的非理性因素在內(nèi)。這有可能引起房價的虛高，同時可能會促使土地的價格不斷上升，導(dǎo)致新建項目向高檔化、高價化發(fā)展，從而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)象。目前的市場已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的傾向：從剩余的商品住宅量的分布來看，只占15%（）。，超過31%。高價房的供應(yīng)量明顯多余低價房源。（2）、投資增長快于銷售增長可能引起產(chǎn)品的積壓與空置增加。，比去年同期增長191%，施工面積也增長較快，比去年同期增長165%，比去年同期增長81%，以上漲幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)銷售面積同比增長20%的增幅。隨著工程的逐步竣工，房地產(chǎn)供應(yīng)量將大幅度增加。如果銷售無法與投資同步增長，勢必造成產(chǎn)品的積壓和空置面積的增加。 住宅市場發(fā)展預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，2003年，預(yù)計全國經(jīng)濟(jì)增長將保持7%以上，無錫仍將保持10%以上的增長率，房地產(chǎn)市場將持續(xù)