【正文】 特于此提出關(guān)注事項(xiàng)：株洲市自然景觀與人文背景綜述，株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中，所有有效數(shù)據(jù)均為2004年2月前，調(diào)查來(lái)源為湖南省、市統(tǒng)計(jì)局及株洲市政府有關(guān)單位對(duì)外發(fā)布之信息；以及《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》；株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析、株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀分析等內(nèi)容中，為本公司通過(guò)對(duì)株洲市在建、在售樓盤的實(shí)地調(diào)查，從市場(chǎng)已建及在建項(xiàng)目中搜集、采擷資源共享資料并經(jīng)認(rèn)真分析之結(jié)果，其中部分?jǐn)?shù)據(jù)為官方公布信息；分物業(yè)市場(chǎng)章節(jié)中，分析對(duì)象均為隨機(jī)抽樣并有代表性的樓盤，相關(guān)數(shù)據(jù)為本公司調(diào)研人員通過(guò)科學(xué)的計(jì)算方法并結(jié)合抽樣樓盤的一些情況推斷出來(lái)的；鑒于時(shí)間等客觀因素影響，本《報(bào)告》在深度、廣度、數(shù)據(jù)、對(duì)象元素等方面如存在不足，敬請(qǐng)理解，提請(qǐng)斟酌！蒙謝垂注！ （全文完）。我們歷時(shí)半個(gè)多月，幾次提案，反復(fù)研討，廣泛收集、更新信息，數(shù)易其稿，終于完成了該《報(bào)告》的文案。12004年株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。1目前株洲市的專業(yè)寫(xiě)字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來(lái)看較受投資者的青瞇；保利大廈寫(xiě)字樓部分基本售完，其均價(jià)約為3060元左右。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居?。煌＼囄粩?shù)量少、缺乏商務(wù)配套。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價(jià)約為3788元/平方米，二層平均均價(jià)在3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價(jià)格比臨街高鋪的價(jià)格相差較大。1商業(yè)地產(chǎn)投次資起熱潮2003年株洲商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)，全市開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)用房面積快速增長(zhǎng)，價(jià)格也持續(xù)看漲，%，%，%，%，有濱江商業(yè)廣場(chǎng)，瑞和商業(yè)廣場(chǎng)，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營(yíng)戶。1目前株洲市在建、約計(jì)21個(gè)樓盤，平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。開(kāi)發(fā)建設(shè)和居民購(gòu)房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題：（1）開(kāi)發(fā)存在短期行為；（2）負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在；（3）土地經(jīng)營(yíng)不夠規(guī)范；（4）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾顯現(xiàn)。開(kāi)工、竣工、%、%%。開(kāi)發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開(kāi)發(fā)的熱土，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場(chǎng)供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。從開(kāi)發(fā)形勢(shì)看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會(huì)投資的比重逐步上升，%%，%%。2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。?。2005年市域城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。第八部分 調(diào)查總結(jié)通過(guò)對(duì)株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、城市發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)水平、目標(biāo)消費(fèi)群的了解，以及對(duì)株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、街區(qū)功能、房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，核心內(nèi)容總結(jié)如下：《株洲市城市總體規(guī)劃（20012020）》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃。 2003年商品房交易市場(chǎng)中增量房與存量房的成交量比例為1：，雖然我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)起步較晚，但市民參與房屋買賣的意識(shí)開(kāi)始增強(qiáng)，商品房交易市場(chǎng)依賴一級(jí)市場(chǎng)交易的被動(dòng)局面會(huì)有大的改觀。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，%左右。二級(jí)市場(chǎng)是否改善。另外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度提高，行業(yè)利潤(rùn)率很難再升，這些因素將導(dǎo)致商品住房整體價(jià)格，不會(huì)有太大起伏。因此，除個(gè)別項(xiàng)目外，絕大多數(shù)新盤價(jià)格會(huì)較穩(wěn)定。預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會(huì)有大的出入。回頭看株洲市去年售樓價(jià)，基本上是市場(chǎng)定價(jià)，有增有減波瀾不驚。來(lái)年價(jià)格是否平穩(wěn)。就目前我市情況看，消費(fèi)者的購(gòu)房欲望比較強(qiáng)。從株洲市幾年來(lái)的竣工面積和銷售情況看，5年累計(jì)竣工房屋面積394萬(wàn)平方米；銷售情況銷售房屋面積255萬(wàn)平方米，98年至2003年銷售面積與竣工面積之比分別為1：、1：、1：、1：、1：：，除開(kāi)拆遷還建面積，%，沒(méi)有超過(guò)10%20%警戒線。而今年人們有了更多的期待，有一些大規(guī)模項(xiàng)目陸續(xù)浮出水面，、祥元房地產(chǎn)銀谷服飾廣場(chǎng)及過(guò)億元的神龍家庭休閑購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目，加上今年準(zhǔn)備實(shí)施城鄉(xiāng)安居工程，“湘江四季花園”續(xù)建工程，共同托起了樓市嶄新未來(lái)。規(guī)模項(xiàng)目能否增加。由于株洲市舊城改造和拆遷力度加大，正在興建的商業(yè)樓群也倍受關(guān)注，城市四區(qū)亮點(diǎn)紛呈：天元區(qū)是以長(zhǎng)江文化休閑廣場(chǎng)為主的新興商業(yè)娛樂(lè)圈；蘆淞區(qū)則以得天獨(dú)厚的地理位置打造解放街沿線商貿(mào)城建設(shè)；石峰區(qū)以融城為契機(jī)，正在打造大型物流基地；荷塘區(qū)則突出汽貿(mào)唱主角，興建的株洲汽車城將成為中南地區(qū)乃至全國(guó)一流的汽車專業(yè)示范市場(chǎng)。調(diào)查顯示，2003年底，企業(yè)土地開(kāi)發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁，土地購(gòu)置及土地開(kāi)發(fā)投資一路攀升，增幅分別為90%和237%，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的信心。從企業(yè)家信心指數(shù)看，前四個(gè)季度分別為150、1150和150；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)分別為150、1150和150，指數(shù)處于高位運(yùn)行區(qū)間。景氣狀態(tài)是否理想。并加快實(shí)施鐵西路等舊城改造項(xiàng)目。昭山景區(qū)建設(shè)20032006猴石子大橋至湘潭一大橋；石峰大橋至空洲島報(bào)國(guó)家計(jì)委可研總計(jì)二、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望2003年，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的供需兩旺的喜人景象，進(jìn)入新的一年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)向好的環(huán)境下，株洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)能否依然穩(wěn)健發(fā)展，我們從以下幾方面來(lái)看：投資空間能否擴(kuò)大。長(zhǎng)善垸污水處理廠新建12萬(wàn)噸/日處理能力。63 / 63《長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大項(xiàng)目2004》一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容起止年限總投資建設(shè)地點(diǎn)目前前期工作情況城市建設(shè)1橘子洲旅游區(qū)綜合開(kāi)發(fā)新建，含橘子、傅家、柳葉、無(wú)名島；旅游休閑觀光設(shè)施20032005長(zhǎng)沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已基本完成2天心生態(tài)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)新建，省府機(jī)關(guān)大院、區(qū)治機(jī)關(guān)大院、環(huán)保工業(yè)園省青少年活動(dòng)中心、生態(tài)休閑園以及基礎(chǔ)設(shè)施等20032005長(zhǎng)沙天心區(qū)主干道已經(jīng)貫通，部分項(xiàng)目已啟動(dòng)3湘潭市城市中心區(qū)建設(shè)續(xù)建，行政中心，文化中心，商貿(mào)中心，湖湘廣場(chǎng)，湖湘公園等2003200620億元湘潭岳塘區(qū)完成三通一平，人民大廈、湘潭大劇院4岳麓山大學(xué)城新建一期15平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；校區(qū)、宿舍建設(shè)20032005長(zhǎng)沙岳麓區(qū)已完成三通一平產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目5高新區(qū)隆平高科技園新建18平方公里，投產(chǎn)、在建企業(yè)13家（）；道路水電等（）。第七部分 株洲房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析與展望一、長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)項(xiàng)目2004年2月23日省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)下發(fā)文件，確定長(zhǎng)沙橘子洲旅游區(qū)等10個(gè)項(xiàng)目為2004年長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)項(xiàng)目。詳見(jiàn)附件一圖示！總結(jié)：本案所處中心廣場(chǎng)位于株洲市區(qū)的城市中心，是一個(gè)人口密集、商業(yè)氛圍濃郁的休閑廣場(chǎng)。（二）環(huán)境氛圍本案的東為中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)人流、車流量大；北向有神農(nóng)公園；西向眺望湘江。主要公交線路較多，有11235路等；商業(yè)貿(mào)易：株洲百貨大樓、廣匯商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）、中國(guó)城（建設(shè)中）、智超、中房電腦城；金融機(jī)構(gòu)：工商銀行市分行、建設(shè)銀行市分行；文化教育：五中、株洲技術(shù)學(xué)院、新華書(shū)店；醫(yī)療保?。褐曛掼F路醫(yī)院、口腔醫(yī)院；餐飲酒店：本案周邊有規(guī)模、上檔次的酒店餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施相對(duì)缺少；休閑場(chǎng)所：神農(nóng)公園；市政機(jī)構(gòu)：市公安局、株洲仲裁委員會(huì)、市交通運(yùn)輸管理處。㎡，總建筑面積3萬(wàn)平方米（其中：產(chǎn)權(quán)式商鋪10000平方米，商住樓28000平方米）為一棟18層的現(xiàn)代化商住兩用樓。公司正在開(kāi)發(fā)的銀基小區(qū)，地處合泰大街繁華地段，毗鄰株洲火車站，占地100畝，它將致力于打造住宅精品，讓株洲人民享受到前所末有的高檔住宅服務(wù)。公司自組建以來(lái)，憑著自身的實(shí)力和信譽(yù)，很快贏得了社會(huì)各界的信任和支持，多個(gè)大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的開(kāi)發(fā)建充中。第六部分 項(xiàng)目調(diào)查一、項(xiàng)目描述（一） 企業(yè)介紹株洲銀基房地產(chǎn)有限公司成立于二00二年七月，注冊(cè)資金819萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現(xiàn)為三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有中、高級(jí)職稱技術(shù)、管理人員20人，并擁有先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，一流的技術(shù)水平和現(xiàn)代化的管理模式。 暢銷分析該項(xiàng)目為市政重點(diǎn)工程，得到政府的支持是其優(yōu)勢(shì)之一，其開(kāi)放式購(gòu)物公園的開(kāi)發(fā)理念吸引了大量的投資者，作為湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)其潛在的升值空間被消費(fèi)者看好。（二）濱江商業(yè)廣場(chǎng) 相關(guān)指標(biāo)總占地面積：㎡總建筑面積：53192㎡一期建筑面積：3900㎡二期建筑面積：4000㎡大型專業(yè)市場(chǎng)建筑面積：21000㎡國(guó)際品牌大賣場(chǎng)建筑面積：21000㎡總層數(shù)：兩層一期商鋪數(shù)量：61間綠化面積：70000㎡ 項(xiàng)目定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光為一體的開(kāi)放式購(gòu)物公園。 暢銷分析該項(xiàng)目以低風(fēng)險(xiǎn)投資、完善的寫(xiě)字樓配套吸引投資者，加以目前株洲市缺乏專業(yè)化寫(xiě)字樓的市場(chǎng)條件下，使其銷售場(chǎng)面較為火爆。我們認(rèn)為，株洲寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。三大力量將為株洲寫(xiě)字樓的發(fā)展創(chuàng)造了難得的歷史機(jī)遇。省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展，成為株洲寫(xiě)字樓發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。株洲的商業(yè)實(shí)力在湖南來(lái)說(shuō)也是有一定實(shí)力的。（3）寫(xiě)字樓前景分析寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問(wèn)服務(wù)、咨詢待業(yè)等。剛剛起步的小型公司由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財(cái)力，會(huì)選擇價(jià)廉實(shí)惠的中低檔物業(yè)；第四類是個(gè)人工作室或部門承包人，對(duì)辦公面積要求不大，工作時(shí)間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。（2）目標(biāo)客戶群分析通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場(chǎng)寫(xiě)字樓的客戶群體大致可分為四類。專業(yè)化程度最高的甲級(jí)寫(xiě)字樓并不是一定要有或有多少，對(duì)株洲現(xiàn)有的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只有多開(kāi)發(fā)出符合湖南人、湖南企業(yè)的辦公需求的，這樣產(chǎn)品才有市場(chǎng)。專業(yè)化只是一種趨勢(shì)，真正專業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展到頂峰的代表作—甲級(jí)寫(xiě)字樓，在株洲目前尚未出現(xiàn)。與之相對(duì)應(yīng)的是，現(xiàn)在的新興寫(xiě)字樓在配套、管理、設(shè)計(jì)上都有很大的提高。對(duì)于寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商的概念很模糊，現(xiàn)在市場(chǎng)上的主流是商住，這樣容易把辦公和居住搞混了，商務(wù)樓的發(fā)展方向應(yīng)體現(xiàn)出專業(yè)性，專業(yè)寫(xiě)字樓在我國(guó)的一些大都市已漸趨成型，這也應(yīng)是株洲今后的發(fā)展方向。目前保利大廈寫(xiě)字樓部分已基本售完，其均價(jià)約為3060元左右，因其在配套上較為完善，因此價(jià)格也高于其它寫(xiě)字樓。（3）目標(biāo)客戶群分析通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場(chǎng)商住樓目標(biāo)客戶群大可分為類第一類是發(fā)展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，資金實(shí)力不夠雄厚，無(wú)法負(fù)擔(dān)高檔寫(xiě)字樓的售價(jià)或租價(jià)，從而選擇商住樓；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而想在房產(chǎn)方面投資的投資客戶；第三類是個(gè)人工作室或部門承包人，配套要求不高，傾向于辦公、居住一體的工作間；目前株洲市的大部分項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶群不明確，市場(chǎng)局面混亂，在營(yíng)銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。（2）價(jià)格分析 從上分析圖可以看出，目前株洲市的商住樓平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。但其與寫(xiě)字樓相比單價(jià)低，所以倍受投資者的青睞。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。目標(biāo)客戶群分析通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群可分為三類第一類是大型商業(yè)品牌公司在株洲的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客戶；第三類是在株洲的各品牌網(wǎng)絡(luò)銷售點(diǎn)；目前株洲主要針對(duì)以上三類客戶，才使整體市場(chǎng)的銷售如此火爆。在這種情況下，商業(yè)市場(chǎng)的前景將會(huì)是怎樣呢？府前商業(yè)步行街高價(jià)門面的租金下調(diào)，已引起了對(duì)商鋪投資的深思，而同在一個(gè)區(qū)域的濱江商業(yè)廣場(chǎng)的一期銷售火爆的原因來(lái)看，體現(xiàn)了投資者對(duì)商鋪周邊的環(huán)境配套的重視，而且關(guān)注項(xiàng)目本身的環(huán)境配套。商業(yè)地產(chǎn)前景分析。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格分析從上分析圖可以看出：目前株洲市較專業(yè)的商鋪平均起價(jià)約為6223元/平方米，平均均價(jià)約為9788元/平方米，其起價(jià)和均價(jià)均高于臨街商鋪的價(jià)格許多。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少了，市場(chǎng)份額自然就有所提高，于是已通過(guò)立項(xiàng)審批的別墅項(xiàng)目一齊發(fā)力，搶占市場(chǎng)先機(jī)。（4）別墅項(xiàng)目叫停2003年2月18日，為控制別墅項(xiàng)目的過(guò)量開(kāi)發(fā)，減少土地浪費(fèi)，降低空置率，國(guó)土資源部發(fā)出緊急通知，要求各地嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。（3）生活理念的轉(zhuǎn)變SARS的來(lái)襲激發(fā)了人們追求自然健康住宅的心理，而TOWNHOUSE在價(jià)格上獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，與城區(qū)、周圍環(huán)境包括鄰里都呈現(xiàn)出一種天然的隔離狀態(tài)，自然為一些中產(chǎn)階級(jí)及成功人士所追捧。聯(lián)排別墅又稱多聯(lián)別墅，既所謂的TOWNHOUSE，在歐美國(guó)家是一種比較普遍的城市住宅形式。從一定程度也促進(jìn)了別墅的銷售。四大因素催熟別墅市場(chǎng)（1）配套日漸成熟隨著城市改擴(kuò)建工程逐步實(shí)施，市郊各種基礎(chǔ)配套設(shè)施日漸成熟，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，昔日制約瓶頸如今成為錦上之花，地段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的制約隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張和基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善日益弱化。即將上市的項(xiàng)目明珠花園，價(jià)格在30004000元/平米左右，但是供應(yīng)套數(shù)有限。如明月湖小區(qū)和家園小區(qū)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且