【正文】 特于此提出關(guān)注事項：株洲市自然景觀與人文背景綜述，株洲市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析中，所有有效數(shù)據(jù)均為2004年2月前，調(diào)查來源為湖南省、市統(tǒng)計局及株洲市政府有關(guān)單位對外發(fā)布之信息；以及《株洲統(tǒng)計年鑒》；株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析、株洲市房地產(chǎn)市場微觀分析等內(nèi)容中，為本公司通過對株洲市在建、在售樓盤的實地調(diào)查，從市場已建及在建項目中搜集、采擷資源共享資料并經(jīng)認真分析之結(jié)果，其中部分數(shù)據(jù)為官方公布信息；分物業(yè)市場章節(jié)中，分析對象均為隨機抽樣并有代表性的樓盤，相關(guān)數(shù)據(jù)為本公司調(diào)研人員通過科學的計算方法并結(jié)合抽樣樓盤的一些情況推斷出來的；鑒于時間等客觀因素影響，本《報告》在深度、廣度、數(shù)據(jù)、對象元素等方面如存在不足，敬請理解，提請斟酌！蒙謝垂注！。我們歷時半個多月，幾次提案，反復研討，廣泛收集、更新信息，數(shù)易其稿，終于完成了該《報告》的文案。12004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強的后勁，但增幅比上年有所減緩，預計可到三到四成左右。1目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青瞇；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價約為3060元左右。其主要特點：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務配套。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價約為3788元/平方米，二層平均均價在3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價格比臨街高鋪的價格相差較大。1商業(yè)地產(chǎn)投次資起熱潮2003年株洲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場矚目的一大亮點，全市開發(fā)商營業(yè)用房面積快速增長，價格也持續(xù)看漲，%，%，%，%，有濱江商業(yè)廣場，瑞和商業(yè)廣場，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營戶。1目前株洲市在建、約計21個樓盤，平均起價約為1279元/平方米，均價在1400元/平方米左右，其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。株洲市當前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：（1）開發(fā)存在短期行為；（2）負債經(jīng)營風險存在；（3）土地經(jīng)營不夠規(guī)范；（4）開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)。開工、竣工、%、%%。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標準的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項開發(fā)指標在全市居于領(lǐng)先地位。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當前經(jīng)濟運行中的熱點。從開發(fā)形勢看，已進入了加速擴張時期，占全社會投資的比重逐步上升，%%，%%。2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。?。2005年市域城市化水平達到42%，2010年達到50%，2020年達到60%。第八部分 調(diào)查總結(jié)通過對株洲市房地產(chǎn)市場狀況、城市發(fā)展狀況、消費水平、目標消費群的了解，以及對株洲市經(jīng)濟發(fā)展、街區(qū)功能、房地產(chǎn)市場的綜合分析，核心內(nèi)容總結(jié)如下：《株洲市城市總體規(guī)劃（20012020）》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀念地的城市總體規(guī)劃。 2003年商品房交易市場中增量房與存量房的成交量比例為1：，雖然我市房地產(chǎn)交易市場起步較晚，但市民參與房屋買賣的意識開始增強，商品房交易市場依賴一級市場交易的被動局面會有大的改觀。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費降低了60%，取消了房改房上市準入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，%左右。二級市場是否改善。另外，隨著房地產(chǎn)市場化程度提高，行業(yè)利潤率很難再升，這些因素將導致商品住房整體價格，不會有太大起伏。因此，除個別項目外，絕大多數(shù)新盤價格會較穩(wěn)定。預計今年價格不會有大的出入?；仡^看株洲市去年售樓價，基本上是市場定價，有增有減波瀾不驚。來年價格是否平穩(wěn)。就目前我市情況看，消費者的購房欲望比較強。從株洲市幾年來的竣工面積和銷售情況看，5年累計竣工房屋面積394萬平方米；銷售情況銷售房屋面積255萬平方米，98年至2003年銷售面積與竣工面積之比分別為1：、1：、1：、1：、1：：，除開拆遷還建面積，%，沒有超過10%20%警戒線。而今年人們有了更多的期待，有一些大規(guī)模項目陸續(xù)浮出水面，、祥元房地產(chǎn)銀谷服飾廣場及過億元的神龍家庭休閑購物中心建設(shè)項目，加上今年準備實施城鄉(xiāng)安居工程，“湘江四季花園”續(xù)建工程，共同托起了樓市嶄新未來。規(guī)模項目能否增加。由于株洲市舊城改造和拆遷力度加大，正在興建的商業(yè)樓群也倍受關(guān)注，城市四區(qū)亮點紛呈：天元區(qū)是以長江文化休閑廣場為主的新興商業(yè)娛樂圈；蘆淞區(qū)則以得天獨厚的地理位置打造解放街沿線商貿(mào)城建設(shè)；石峰區(qū)以融城為契機，正在打造大型物流基地；荷塘區(qū)則突出汽貿(mào)唱主角，興建的株洲汽車城將成為中南地區(qū)乃至全國一流的汽車專業(yè)示范市場。調(diào)查顯示，2003年底，企業(yè)土地開發(fā)增勢強勁，土地購置及土地開發(fā)投資一路攀升，增幅分別為90%和237%，反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的信心。從企業(yè)家信心指數(shù)看，前四個季度分別為150、1150和150；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)分別為150、1150和150，指數(shù)處于高位運行區(qū)間。景氣狀態(tài)是否理想。并加快實施鐵西路等舊城改造項目。昭山景區(qū)建設(shè)20032006猴石子大橋至湘潭一大橋；石峰大橋至空洲島報國家計委可研總計 (海量營銷管理培訓資料下載，文件版權(quán)歸原作者所有)二、株洲房地產(chǎn)市場形勢分析與展望2003年，株洲房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的供需兩旺的喜人景象，進入新的一年，在經(jīng)濟形勢繼續(xù)向好的環(huán)境下，株洲的房地產(chǎn)市場能否依然穩(wěn)健發(fā)展，我們從以下幾方面來看：投資空間能否擴大。長善垸污水處理廠新建12萬噸/日處理能力。65《長株潭經(jīng)濟一體化重大項目2004》一覽表序號項目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容起止年限總投資建設(shè)地點目前前期工作情況城市建設(shè)1橘子洲旅游區(qū)綜合開發(fā)新建，含橘子、傅家、柳葉、無名島；旅游休閑觀光設(shè)施20032005長沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已基本完成2天心生態(tài)新城開發(fā)建設(shè)新建，省府機關(guān)大院、區(qū)治機關(guān)大院、環(huán)保工業(yè)園省青少年活動中心、生態(tài)休閑園以及基礎(chǔ)設(shè)施等20032005長沙天心區(qū)主干道已經(jīng)貫通，部分項目已啟動3湘潭市城市中心區(qū)建設(shè)續(xù)建，行政中心，文化中心，商貿(mào)中心，湖湘廣場，湖湘公園等2003200620億元湘潭岳塘區(qū)完成三通一平，人民大廈、湘潭大劇院4岳麓山大學城新建一期15平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；校區(qū)、宿舍建設(shè)20032005長沙岳麓區(qū)已完成三通一平產(chǎn)業(yè)項目5高新區(qū)隆平高科技園新建18平方公里，投產(chǎn)、在建企業(yè)13家（）；道路水電等（）。第七部分 株洲房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析與展望一、長株潭經(jīng)濟一體化重大建設(shè)項目2004年2月23日省發(fā)展計劃委員會下發(fā)文件，確定長沙橘子洲旅游區(qū)等10個項目為2004年長株潭經(jīng)濟一體化重大建設(shè)項目。詳見附件一圖示！總結(jié)：本案所處中心廣場位于株洲市區(qū)的城市中心，是一個人口密集、商業(yè)氛圍濃郁的休閑廣場。（二）環(huán)境氛圍本案的東為中心廣場，廣場人流、車流量大；北向有神農(nóng)公園；西向眺望湘江。主要公交線路較多，有11235路等；商業(yè)貿(mào)易：株洲百貨大樓、廣匯商業(yè)廣場（建設(shè)中）、中國城（建設(shè)中）、智超、中房電腦城；金融機構(gòu)：工商銀行市分行、建設(shè)銀行市分行；文化教育：五中、株洲技術(shù)學院、新華書店；醫(yī)療保?。褐曛掼F路醫(yī)院、口腔醫(yī)院；餐飲酒店：本案周邊有規(guī)模、上檔次的酒店餐飲、娛樂等設(shè)施相對缺少；休閑場所：神農(nóng)公園；市政機構(gòu)：市公安局、株洲仲裁委員會、市交通運輸管理處。㎡，總建筑面積3萬平方米（其中：產(chǎn)權(quán)式商鋪10000平方米，商住樓28000平方米）為一棟18層的現(xiàn)代化商住兩用樓。公司正在開發(fā)的銀基小區(qū)，地處合泰大街繁華地段，毗鄰株洲火車站，占地100畝，它將致力于打造住宅精品，讓株洲人民享受到前所末有的高檔住宅服務。公司自組建以來，憑著自身的實力和信譽，很快贏得了社會各界的信任和支持，多個大型開發(fā)項目正在緊鑼密鼓的開發(fā)建充中。第六部分 項目調(diào)查一、項目描述（一） 企業(yè)介紹株洲銀基房地產(chǎn)有限公司成立于二00二年七月，注冊資金819萬，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現(xiàn)為三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有中、高級職稱技術(shù)、管理人員20人，并擁有先進的生產(chǎn)設(shè)備，一流的技術(shù)水平和現(xiàn)代化的管理模式。 暢銷分析該項目為市政重點工程，得到政府的支持是其優(yōu)勢之一，其開放式購物公園的開發(fā)理念吸引了大量的投資者，作為湘江生態(tài)經(jīng)濟帶的重要節(jié)點其潛在的升值空間被消費者看好。（二）濱江商業(yè)廣場 相關(guān)指標總占地面積：㎡總建筑面積：53192㎡一期建筑面積：3900㎡二期建筑面積：4000㎡大型專業(yè)市場建筑面積：21000㎡國際品牌大賣場建筑面積：21000㎡總層數(shù)：兩層一期商鋪數(shù)量：61間綠化面積：70000㎡ 項目定位集購物、休閑、娛樂、觀光為一體的開放式購物公園。 暢銷分析該項目以低風險投資、完善的寫字樓配套吸引投資者，加以目前株洲市缺乏專業(yè)化寫字樓的市場條件下，使其銷售場面較為火爆。我們認為，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的發(fā)展機遇。三大力量將為株洲寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了難得的歷史機遇。省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地民營企業(yè)的快速發(fā)展，成為株洲寫字樓發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。株洲的商業(yè)實力在湖南來說也是有一定實力的。（3）寫字樓前景分析寫字樓的市場發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務、咨詢待業(yè)等。剛剛起步的小型公司由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低檔物業(yè)；第四類是個人工作室或部門承包人，對辦公面積要求不大，工作時間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。（2）目標客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場寫字樓的客戶群體大致可分為四類。專業(yè)化程度最高的甲級寫字樓并不是一定要有或有多少，對株洲現(xiàn)有的市場來說，只有多開發(fā)出符合湖南人、湖南企業(yè)的辦公需求的，這樣產(chǎn)品才有市場。專業(yè)化只是一種趨勢，真正專業(yè)寫字樓發(fā)展到頂峰的代表作—甲級寫字樓，在株洲目前尚未出現(xiàn)。與之相對應的是，現(xiàn)在的新興寫字樓在配套、管理、設(shè)計上都有很大的提高。對于寫字樓的開發(fā)，開發(fā)商的概念很模糊，現(xiàn)在市場上的主流是商住，這樣容易把辦公和居住搞混了，商務樓的發(fā)展方向應體現(xiàn)出專業(yè)性，專業(yè)寫字樓在我國的一些大都市已漸趨成型，這也應是株洲今后的發(fā)展方向。目前保利大廈寫字樓部分已基本售完，其均價約為3060元左右，因其在配套上較為完善，因此價格也高于其它寫字樓。（3）目標客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場商住樓目標客戶群大可分為類第一類是發(fā)展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，資金實力不夠雄厚，無法負擔高檔寫字樓的售價或租價，從而選擇商住樓；第二類是具有一定經(jīng)濟實力，而想在房產(chǎn)方面投資的投資客戶；第三類是個人工作室或部門承包人，配套要求不高，傾向于辦公、居住一體的工作間；目前株洲市的大部分項目對目標客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標訴求不明確。（2）價格分析 從上分析圖可以看出，目前株洲市的商住樓平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。但其與寫字樓相比單價低，所以倍受投資者的青睞。其主要特點：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務配套。目標客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的目標客戶群可分為三類第一類是大型商業(yè)品牌公司在株洲的經(jīng)營點；第二類是具有一定經(jīng)濟實力的投資客戶；第三類是在株洲的各品牌網(wǎng)絡銷售點；目前株洲主要針對以上三類客戶，才使整體市場的銷售如此火爆。在這種情況下，商業(yè)市場的前景將會是怎樣呢？府前商業(yè)步行街高價門面的租金下調(diào)，已引起了對商鋪投資的深思，而同在一個區(qū)域的濱江商業(yè)廣場的一期銷售火爆的原因來看，體現(xiàn)了投資者對商鋪周邊的環(huán)境配套的重視，而且關(guān)注項目本身的環(huán)境配套。商業(yè)地產(chǎn)前景分析。商業(yè)地產(chǎn)價格分析從上分析圖可以看出：目前株洲市較專業(yè)的商鋪平均起價約為6223元/平方米，平均均價約為9788元/平方米，其起價和均價均高于臨街商鋪的價格許多。競爭對手少了，市場份額自然就有所提高，于是已通過立項審批的別墅項目一齊發(fā)力，搶占市場先機。（4）別墅項目叫停2003年2月18日，為控制別墅項目的過量開發(fā)，減少土地浪費，降低空置率，國土資源部發(fā)出緊急通知，要求各地嚴格控制土地供應總量，停止別墅類用地的土地供應。（3）生活理念的轉(zhuǎn)變SARS的來襲激發(fā)了人們追求自然健康住宅的心理，而TOWNHOUSE在價格上獨具優(yōu)勢，與城區(qū)、周圍環(huán)境包括鄰里都呈現(xiàn)出一種天然的隔離狀態(tài)，自然為一些中產(chǎn)階級及成功人士所追捧。聯(lián)排別墅又稱多聯(lián)別墅，既所謂的TOWNHOUSE，在歐美國家是一種比較普遍的城市住宅形式。從一定程度也促進了別墅的銷售。四大因素催熟別墅市場（1）配套日漸成熟隨著城市改擴建工程逐步實施，市郊各種基礎(chǔ)配套設(shè)施日漸成熟，交通網(wǎng)絡四通八達，昔日制約瓶頸如今成為錦上之花，地段對房地產(chǎn)項目的制約隨著城市規(guī)模的不斷擴張和基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善日益弱化。即將上市的項目明珠花園，價格在30004000元/平米左右，但是供應套數(shù)有限。如明月湖小區(qū)和家園小區(qū)。在項目設(shè)計上，多為獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項目較少，且建筑密度大。因此可說株洲市高品質(zhì)、個性住宅市場前景看好。通知重申，逾期未建立住房公積金