【正文】 備和可持續(xù)發(fā)展理念。2001年，株洲市的二手房市場初步啟動，全年成交400余套；2002年，二手房市場全面開放，共1381宗。以火車站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。近年來，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開放住房二級市場、金融政策傾斜等方面，邁出了實(shí)質(zhì)性的改革步伐。更值得一提的是，所有開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境、功能、質(zhì)量、服務(wù)均有大幅度提高，行業(yè)景氣狀況創(chuàng)歷史最好水平。2002年，株洲率先在全省把交易綜合稅費(fèi)降到1．5左右，當(dāng)時(shí)三天的房交會，房改房上市交易量相當(dāng)于全年的總和。明珠花園，湘江四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖南房地產(chǎn)開發(fā)的又一亮點(diǎn)城市，株洲樓市正邁進(jìn)康莊大道。從住宅和商鋪來看，開始由過去單一的原始開發(fā)趨向做精品、品牌，注重完善的物業(yè)管理。通常位于城市市中心，他們大量消費(fèi)了臨街分散商鋪，提高了道路兩側(cè)的土地價(jià)值包括商業(yè)價(jià)值。三分天下有其一。2003年，%。 (數(shù)據(jù)來源：湖南省建設(shè)廳)二、株洲市房地產(chǎn)市場宏觀分析（一）整體市場綜合分析近年來，恐怕沒有哪個(gè)行業(yè)的發(fā)展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。截止去年12月底，%，%，汽車消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高速增長。根據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，住房消費(fèi)需求十分強(qiáng)勁。二是土地供應(yīng)量增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲備土地，新購置土地面積為1550萬平方米，%，削弱了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力。商品房均價(jià)1413元/ 平方米，%(長沙市商品房均價(jià)2468元/ 平方米)。全省嚴(yán)格管理經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售，及時(shí)遏制了濫用優(yōu)惠政策、濫建經(jīng)濟(jì)適用住房的勢頭，全面禁止黨政機(jī)關(guān)組織職工興建公務(wù)員小區(qū)。商品房竣工面積突破一千萬，增長42%。國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)表明，%的平均速度穩(wěn)步增長。物價(jià)、人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。；，%。至年末，全市共有商品交易市場262個(gè)，全年成交額120億元，%，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場成交額36億元，%。（數(shù)據(jù)來源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）國內(nèi)市場與對外貿(mào)易國內(nèi)商品市場銷售活躍。交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)加快發(fā)展，綜合服務(wù)水平不斷提高。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。 核心區(qū)較理想城市空間布局結(jié)構(gòu)應(yīng)為：以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)景長株潭城市群將逐漸發(fā)展成為我國中西部地區(qū)主要城市連綿區(qū)，并形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、人居環(huán)境優(yōu)美、人地關(guān)系協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。對蘆淞市場群、南岳嶺片區(qū)等舊城和社區(qū)實(shí)施整體漸進(jìn)的更新，搬遷或改造污染嚴(yán)重及對城市安全構(gòu)成威脅的工廠、倉庫等設(shè)施；加快市區(qū)物流中心配套設(shè)施的建設(shè)等，逐步提高城市的綜合服務(wù)功能，為株洲建立現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)打好基礎(chǔ)。具體分布如下：人口狀況與面積地 區(qū) 年 末總戶數(shù)（戶）年 末總?cè)丝冢ㄈ耍┛側(cè)丝谥锌側(cè)丝谥型恋孛娣e（平方公里）人口密度（人/平方公里）男（人）女（人）全市102077236939111901311179268011272327市轄區(qū)2326507722083981683740405421425荷塘區(qū)643402210521148941061581591390石峰區(qū)749862489421305841183581611546蘆凇區(qū)5981219320298560946422897天元區(qū)335121090125413054882150727株洲縣1210514372832267032105801381317攸縣2056527502813856593646222664282茶陵縣1466865620602882232738372500225炎陵縣509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）‰，‰，大于人口自然增長率。株洲市已成為中國江南最大的鐵路樞紐。1951年成立專轄縣級市，1956年升為省轄地級市，1983年實(shí)行市管縣體制，由單轄株洲縣擴(kuò)充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣(原酃縣)。0139。1預(yù)測2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。1商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。，%。株洲銀基房地產(chǎn)有限公司擬在中心廣場原市政府舊址開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。（四）本次市場調(diào)研時(shí)限： 2004年3月1日——3月18日二、咨詢報(bào)告結(jié)論精要株洲全市土地總面積11272平方公里，市區(qū)面積542平方公里，建成區(qū)面積69平方公里；。2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。大部分?xiàng)目對目標(biāo)客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。,北緯26176。中華民族的始祖炎帝神農(nóng)氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草, 后葬于“茶鄉(xiāng)之尾”(今酃縣塘田鄉(xiāng))。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線在此交匯。在中共湖南省委、 省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下， 株洲市人民經(jīng)過40多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，株洲市已逐步建設(shè)成為江南內(nèi)陸腹地的高效農(nóng)業(yè)基地，商品集散基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通信息中心。2005年市域城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。面積：三市土地總面積28106平方公里，%。三市土地總面積28106平方公里，占全省的13．3％；，%，%。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）（二）城市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析國內(nèi)生產(chǎn)總值據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，%。增長26%，%；，%；，%；，%。%；，%。,增長11%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額16億元,%；，%；按經(jīng)濟(jì)類型分，,%，,%；,%。 對外貿(mào)易、招商引資成就斐然。%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。投資高速增長的主要原因：一是新注冊企業(yè)迅速增加，新增327家，總數(shù)達(dá)1986家，%，%；二是房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量民間資本，%，明顯高于全省的平均增速，%，；三是商業(yè)銀行繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場，加大了信貸力度。%。消費(fèi)貸款增長速度明顯高于開發(fā)貸款的增長速度。其次表現(xiàn)在，啟動個(gè)人住房消費(fèi)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸高速發(fā)展，%，住房消費(fèi)成為最重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地?cái)U(kuò)大了內(nèi)需。展望2004年湖南省房地產(chǎn)市場，有如下有利因素：當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策導(dǎo)向有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、占第三產(chǎn)業(yè)的比重和占GDP的比重，均低于全國的平均水平。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量較大，暫時(shí)不會造成投資的大起大落。強(qiáng)勁的發(fā)展形勢與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相一致，開發(fā)總量在全省14個(gè)地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。從98年參與建設(shè)的65家開發(fā)企業(yè)逐年增加到目前有業(yè)績的99家企業(yè)，是株洲工業(yè)新城變遷的見證。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲市統(tǒng)計(jì)局）做商業(yè)地產(chǎn)，要關(guān)注兩個(gè)模型，一是商業(yè)模型（產(chǎn)品怎幺做）；二是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型（做一個(gè)什幺樣產(chǎn)品去適合商業(yè)）。合理性的另一個(gè)要求是要把預(yù)期控制住，開發(fā)商要沉得下心，心態(tài)要平和，因?yàn)樯虡I(yè)炒作的空間大，但一旦受到傷害，傷害也會更大。住宅方面，一批具有海派、廣派和歐陸風(fēng)格的高檔住宅區(qū)在株洲拔地而起，每平方米售價(jià)突破了1800元以上。房地產(chǎn)開發(fā)要讓老百姓真正得到實(shí)惠。此外，政府相關(guān)部門可能借此機(jī)會把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房這一完整的住房供應(yīng)體系不斷完善。隨著年初出臺的株洲市房地產(chǎn)業(yè)五年規(guī)劃的實(shí)施，預(yù)計(jì)在3～5年內(nèi)，株洲房地產(chǎn)仍將在“快車道”加速運(yùn)行。這表明，開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。目前，全市已開工的項(xiàng)目中，有9個(gè)投資過億元，有27個(gè)投資超過5000萬元，而其中來自外地和非國有單位的投資比重達(dá)80%。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環(huán)道、建設(shè)路、新華西路、文化園等一大批項(xiàng)目的竣工和完善，一方面促進(jìn)了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動了區(qū)位土地的增值和房地產(chǎn)的升值，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。%，提高近4個(gè)百分點(diǎn)。（五）株洲市房地產(chǎn)市場供給狀況分析歷年房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積分析(資料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》)從上圖可以看出，1997～2002年株洲市完成土地開發(fā)面積平均在十幾萬平米左右，而2003年卻實(shí)現(xiàn)了高速增長。（資料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）（資料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）（六）市場需求分析商品房銷售情況分析2002年，㎡，%%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。明珠花園，總建筑面積16萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1000戶。目前該市住房公積金繳存單位已達(dá)1364家，主要集中在行政事業(yè)單位和國有企業(yè)，絕大多數(shù)民營企業(yè)尚未建立住房公積金制度。如明月湖小區(qū)和家園小區(qū)。聯(lián)排別墅又稱多聯(lián)別墅，既所謂的TOWNHOUSE，在歐美國家是一種比較普遍的城市住宅形式。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格分析從上分析圖可以看出：目前株洲市較專業(yè)的商鋪平均起價(jià)約為6223元/平方米，平均均價(jià)約為9788元/平方米，其起價(jià)和均價(jià)均高于臨街商鋪的價(jià)格許多。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居住；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。目前保利大廈寫字樓部分已基本售完，其均價(jià)約為3060元左右，因其在配套上較為完善，因此價(jià)格也高于其它寫字樓。專業(yè)化程度最高的甲級寫字樓并不是一定要有或有多少，對株洲現(xiàn)有的市場來說，只有多開發(fā)出符合湖南人、湖南企業(yè)的辦公需求的，這樣產(chǎn)品才有市場。株洲的商業(yè)實(shí)力在湖南來說也是有一定實(shí)力的。 暢銷分析該項(xiàng)目以低風(fēng)險(xiǎn)投資、完善的寫字樓配套吸引投資者，加以目前株洲市缺乏專業(yè)化寫字樓的市場條件下，使其銷售場面較為火爆。公司自組建以來，憑著自身的實(shí)力和信譽(yù)，很快贏得了社會各界的信任和支持，多個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的開發(fā)建充中。（二）環(huán)境氛圍本案的東為中心廣場，廣場人流、車流量大；北向有神農(nóng)公園；西向眺望湘江。長善垸污水處理廠新建12萬噸/日處理能力。從企業(yè)家信心指數(shù)看，前四個(gè)季度分別為150、1150和150；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)分別為150、1150和150，指數(shù)處于高位運(yùn)行區(qū)間。而今年人們有了更多的期待，有一些大規(guī)模項(xiàng)目陸續(xù)浮出水面，、祥元房地產(chǎn)銀谷服飾廣場及過億元的神龍家庭休閑購物中心建設(shè)項(xiàng)目，加上今年準(zhǔn)備實(shí)施城鄉(xiāng)安居工程，“湘江四季花園”續(xù)建工程，共同托起了樓市嶄新未來?；仡^看株洲市去年售樓價(jià)，基本上是市場定價(jià)，有增有減波瀾不驚。二級市場是否改善。2005年市域城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。特于此提出關(guān)注事項(xiàng)：株洲市自然景觀與人文背景綜述，株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中，所有有效數(shù)據(jù)均為2004年2月前，調(diào)查來源為湖南省、市統(tǒng)計(jì)局及株洲市政府有關(guān)單位對外發(fā)布之信息；以及《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》；株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析、株洲市房地產(chǎn)市場微觀分析等內(nèi)容中，為本公司通過對株洲市在建、在售樓盤的實(shí)地調(diào)查，從市場已建及在建項(xiàng)目中搜集、采擷資源共享資料并經(jīng)認(rèn)真分析之結(jié)果，其中部分?jǐn)?shù)據(jù)為官方公布信息；分物業(yè)市場章節(jié)中，分析對象均為隨機(jī)抽樣并有代表性的樓盤，相關(guān)數(shù)據(jù)為本公司調(diào)研人員通過科學(xué)的計(jì)算方法并結(jié)合抽樣樓盤的一些情況推斷出來的；鑒于時(shí)間等客觀因素影響，本《報(bào)告》在深度、廣度、數(shù)據(jù)、對象元素等方面如存在不足，敬請理解，提請斟酌！蒙謝垂注！。1目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青瞇；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價(jià)約為3060元左右。1目前株洲市在建、約計(jì)21個(gè)樓盤，平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。，%。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，%左右。預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會有大的出入。從株洲市幾年來的竣工面積和銷售情況看，5年累計(jì)竣工房屋面積394萬平方米；銷售情況銷售房屋面積255萬平方米，98年至2003年銷售面積與竣工面積之比分別為1：、1：、1：、1：、1：：，除開拆遷還建面積，%，沒有超過10%20%警戒線。調(diào)查顯示，2003年底，企業(yè)土地開發(fā)增勢強(qiáng)勁，土地購置及土地開發(fā)投資一路攀升，增幅分別為90%和237%，反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的信心。昭山景區(qū)建設(shè)20032006猴石子大橋至湘潭一大橋；石峰大橋至空洲島報(bào)國家計(jì)委可研總計(jì) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載，文件版權(quán)歸原作者所有)二、株洲房地產(chǎn)市場形勢分析與展望2003年，株洲房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的供需兩旺的喜人景象，進(jìn)入新的一年，在經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)向好的環(huán)境下，株洲的房地產(chǎn)市場能否依然穩(wěn)健發(fā)展，我們從以下幾方面來看：投資空間能否擴(kuò)大。詳見附件一圖示！總結(jié)：本案所處中心廣場位于株洲市區(qū)的城市中心，是一個(gè)人口密集