【正文】 市場(chǎng)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析在區(qū)位分布上，目前株洲市大部分別墅分布在郊區(qū)，分布在市區(qū)的僅有湘江四季花園一個(gè)，目前尚未正式對(duì)外發(fā)售。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且建筑密度大。這與株洲市目前的居民整體收入有關(guān)，開發(fā)商為了降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，采取多類型組合開發(fā)，以降低單項(xiàng)市場(chǎng)承載力不足的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)個(gè)別項(xiàng)目在前期別墅銷售不是很理想，于是在后期產(chǎn)品定位上向其它類型轉(zhuǎn)向，或采用其它手段方式經(jīng)營。如明月湖小區(qū)和家園小區(qū)。在價(jià)格方面，株洲市別墅物業(yè)戶型的主力面積為200－350平米左右，單價(jià)范圍在1300－3500元/平米左右，主力總價(jià)范圍為40－100萬元左右。即將上市的項(xiàng)目明珠花園，價(jià)格在30004000元/平米左右，但是供應(yīng)套數(shù)有限。從項(xiàng)目的選址上來看，選擇于郊區(qū)是因地價(jià)便宜，但其各項(xiàng)城市配套不夠完善，因此有部分項(xiàng)目采取經(jīng)濟(jì)型別墅線路，從走經(jīng)濟(jì)型線路的項(xiàng)目看，以略高于住宅價(jià)格的價(jià)位實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者的別墅夢(mèng)，從而博取消費(fèi)者的青睞，如珠江花園、碧玉花園等的銷售率都非?？捎^，這說明株洲的別墅還處于經(jīng)濟(jì)型階段。四大因素催熟別墅市場(chǎng)（1）配套日漸成熟隨著城市改擴(kuò)建工程逐步實(shí)施，市郊各種基礎(chǔ)配套設(shè)施日漸成熟，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，昔日制約瓶頸如今成為錦上之花，地段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的制約隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張和基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善日益弱化。與此同時(shí)，開發(fā)商也加強(qiáng)了小區(qū)內(nèi)部配套的建設(shè)，以近乎完備的社區(qū)配套設(shè)施盡可能滿足業(yè)主的居住和生活需求。從一定程度也促進(jìn)了別墅的銷售。（2）經(jīng)濟(jì)型別墅面市聯(lián)排別墅的問世降低了購房者消費(fèi)別墅的門檻，部分工薪階層也有望一圓別墅夢(mèng)。聯(lián)排別墅又稱多聯(lián)別墅，既所謂的TOWNHOUSE，在歐美國家是一種比較普遍的城市住宅形式。它以低層低密度、綠化好、性價(jià)比高、前庭后院、有天有地等特點(diǎn)一時(shí)成了媒體品評(píng)的焦點(diǎn)和部分消費(fèi)者關(guān)注的話題而受寵于市。（3）生活理念的轉(zhuǎn)變SARS的來襲激發(fā)了人們追求自然健康住宅的心理，而TOWNHOUSE在價(jià)格上獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，與城區(qū)、周圍環(huán)境包括鄰里都呈現(xiàn)出一種天然的隔離狀態(tài)，自然為一些中產(chǎn)階級(jí)及成功人士所追捧。而SARS的襲擊對(duì)促進(jìn)TOWNHOUSE的熱銷只是個(gè)偶然事件，但從根本上講，隨著人們對(duì)于自然健康住宅需求心理的增強(qiáng)，位于近郊或郊區(qū)、低層低密度、綠化率高、有天有地、獨(dú)門獨(dú)院的TOWNHOUSE的熱銷是必然趨勢(shì)，只是SARS病毒的來襲激發(fā)了人們回歸自然的心理需求，對(duì)銷售起了推波助瀾的作用。（4）別墅項(xiàng)目叫停2003年2月18日，為控制別墅項(xiàng)目的過量開發(fā)，減少土地浪費(fèi)，降低空置率，國土資源部發(fā)出緊急通知，要求各地嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。這一政策的出臺(tái)使得別墅項(xiàng)目擺脫了“前有堵截、后有追兵”的困境，在別墅消費(fèi)主體不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)背景下，別墅項(xiàng)目用地的叫停將導(dǎo)致已立項(xiàng)別墅“物以稀為貴”。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少了，市場(chǎng)份額自然就有所提高，于是已通過立項(xiàng)審批的別墅項(xiàng)目一齊發(fā)力，搶占市場(chǎng)先機(jī)。對(duì)于準(zhǔn)備購買別墅的消費(fèi)者而言，市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)的不足打消了持幣觀望的心理，先購先得先享受，還具有一定的投資價(jià)值，何樂而不為？（三）商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資掀起熱潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場(chǎng)群，其商業(yè)地產(chǎn)以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢(shì)頭被開發(fā)商看好，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)，全市開發(fā)商營業(yè)用房面積快速增長(zhǎng)，價(jià)格也持續(xù)看漲，%，%，%，%，有濱江商業(yè)廣場(chǎng)，瑞和商業(yè)廣場(chǎng)，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營戶。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格分析從上分析圖可以看出：目前株洲市較專業(yè)的商鋪平均起價(jià)約為6223元/平方米，平均均價(jià)約為9788元/平方米，其起價(jià)和均價(jià)均高于臨街商鋪的價(jià)格許多。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價(jià)約為3788元/平方米，二層平均均價(jià)約為3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價(jià)格比臨街高鋪的價(jià)格相差超過兩倍，其專業(yè)型市場(chǎng)的配套，環(huán)境氛圍較為濃厚，升值潛力巨大，因此，該類商鋪的售價(jià)較高。商業(yè)地產(chǎn)前景分析。株洲市的服飾物流市場(chǎng)群商業(yè)氛圍濃厚，同時(shí)也帶動(dòng)其它商業(yè)的經(jīng)營，市民對(duì)商鋪的投資期望值相當(dāng)高，雖然目前的商鋪售價(jià)相當(dāng)高，但仍然阻擋不了市民的投資欲望，然而投資者已不在像以往一樣盲目的投資，其總結(jié)了一些失敗的投資經(jīng)歷（如府前路步行街的投資），已不再相信開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的炒作，而更加注重對(duì)項(xiàng)目的考察及項(xiàng)目本身的規(guī)劃、品質(zhì)。在這種情況下，商業(yè)市場(chǎng)的前景將會(huì)是怎樣呢？府前商業(yè)步行街高價(jià)門面的租金下調(diào)，已引起了對(duì)商鋪投資的深思，而同在一個(gè)區(qū)域的濱江商業(yè)廣場(chǎng)的一期銷售火爆的原因來看，體現(xiàn)了投資者對(duì)商鋪周邊的環(huán)境配套的重視，而且關(guān)注項(xiàng)目本身的環(huán)境配套。同時(shí)商場(chǎng)收益權(quán)投資及帶租約發(fā)售的樓盤銷售火爆也體現(xiàn)出低風(fēng)險(xiǎn)投資樓盤受青睞，作為地段是投資的制勝點(diǎn)，因此高品質(zhì)、好地段、低風(fēng)險(xiǎn)的商鋪前景看好。目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群可分為三類第一類是大型商業(yè)品牌公司在株洲的經(jīng)營點(diǎn)；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客戶；第三類是在株洲的各品牌網(wǎng)絡(luò)銷售點(diǎn)；目前株洲主要針對(duì)以上三類客戶，才使整體市場(chǎng)的銷售如此火爆。（四）商住樓市場(chǎng)商住樓市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計(jì)11個(gè)樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均均價(jià)在1695元/㎡左右。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。作為住宅來講不夠溫馨，做為寫字樓來講不夠檔次，商住相互影響，其雖提出宜商宜住的口號(hào)、實(shí)則為非商非住的局面。但其與寫字樓相比單價(jià)低，所以倍受投資者的青睞。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、公司需求的變化，其缺點(diǎn)也越加明顯，該類型的樓盤將會(huì)逐步被淘汰，從而必須優(yōu)化其產(chǎn)品，才能使其在市場(chǎng)上生存。（2）價(jià)格分析 從上分析圖可以看出，目前株洲市的商住樓平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。商住樓市場(chǎng)以其較為優(yōu)越的地段、與寫字樓相比較低的價(jià)格、可住家可辦公、投資風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，吸引了許多投資者，使得商住樓市場(chǎng)銷售較好。（3）目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場(chǎng)商住樓目標(biāo)客戶群大可分為類第一類是發(fā)展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，資金實(shí)力不夠雄厚，無法負(fù)擔(dān)高檔寫字樓的售價(jià)或租價(jià)，從而選擇商住樓；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而想在房產(chǎn)方面投資的投資客戶；第三類是個(gè)人工作室或部門承包人，配套要求不高，傾向于辦公、居住一體的工作間；目前株洲市的大部分項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶群不明確，市場(chǎng)局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。（五）寫字樓市場(chǎng)（1） 株洲寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)目前株洲市的專業(yè)寫字樓可以說是寥寥無幾，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青咪，其它所謂寫字樓，配套設(shè)施不完善，軟、硬件設(shè)施也只為商務(wù)樓的條件。目前保利大廈寫字樓部分已基本售完，其均價(jià)約為3060元左右，因其在配套上較為完善，因此價(jià)格也高于其它寫字樓。商住樓有市場(chǎng)、主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜、物管費(fèi)便宜、大部分公司只是從成本考慮而選擇商住樓。對(duì)于寫字樓的開發(fā)，開發(fā)商的概念很模糊，現(xiàn)在市場(chǎng)上的主流是商住，這樣容易把辦公和居住搞混了，商務(wù)樓的發(fā)展方向應(yīng)體現(xiàn)出專業(yè)性，專業(yè)寫字樓在我國的一些大都市已漸趨成型，這也應(yīng)是株洲今后的發(fā)展方向。正是在這種背景下，一些新型的、專業(yè)的寫字樓開始慢慢浮出水面。與之相對(duì)應(yīng)的是，現(xiàn)在的新興寫字樓在配套、管理、設(shè)計(jì)上都有很大的提高。比如在配套上，如會(huì)所、配套中央空調(diào)、商務(wù)酒店等。專業(yè)化只是一種趨勢(shì)，真正專業(yè)寫字樓發(fā)展到頂峰的代表作—甲級(jí)寫字樓，在株洲目前尚未出現(xiàn)?，F(xiàn)在株洲的甲級(jí)寫字樓還沒有的原因，主要是被電梯和停車位這兩個(gè)最主要的硬指標(biāo)給限制住了。專業(yè)化程度最高的甲級(jí)寫字樓并不是一定要有或有多少，對(duì)株洲現(xiàn)有的市場(chǎng)來說，只有多開發(fā)出符合湖南人、湖南企業(yè)的辦公需求的，這樣產(chǎn)品才有市場(chǎng)。最好是寫字樓本土化，多樣凸顯專業(yè)，這應(yīng)該是今后寫字樓市場(chǎng)最大特色。（2）目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場(chǎng)寫字樓的客戶群體大致可分為四類。第一類是具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的大中型公司，這類公司積蓄多年，實(shí)力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價(jià)或租金，這類公司正在市場(chǎng)中樹立起良好的信譽(yù)和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實(shí)力的見證；第二類是發(fā)展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對(duì)自身形象建設(shè)較為在意，如有可能，他們?nèi)栽敢膺x擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)；第三類是剛剛起步的小型公司和擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者。剛剛起步的小型公司由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財(cái)力，會(huì)選擇價(jià)廉實(shí)惠的中低檔物業(yè)；第四類是個(gè)人工作室或部門承包人，對(duì)辦公面積要求不大，工作時(shí)間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。針對(duì)四種不同類型客戶進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，是株洲寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。（3）寫字樓前景分析寫字樓的市場(chǎng)發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動(dòng)，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務(wù)、咨詢待業(yè)等。而近年來長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速。株洲的商業(yè)實(shí)力在湖南來說也是有一定實(shí)力的。市場(chǎng)的需求也離不開經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地民營企業(yè)的快速發(fā)展，成為株洲寫字樓發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。大量外來資金逐年加大了在株洲的投入，一批活躍在省內(nèi)其它城市的生產(chǎn)企業(yè)，為了借助良好的市場(chǎng)機(jī)遇，將自己的產(chǎn)品進(jìn)入更好的市場(chǎng)平臺(tái)以求得長(zhǎng)足發(fā)展，也紛紛將企業(yè)的觸角以分支機(jī)構(gòu)的形式深入到株洲市場(chǎng)，同時(shí)，政府對(duì)民營經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)和扶持，使得本土大量中小企業(yè)不斷發(fā)展壯大，并不可阻擋地成為寫字樓需求中不可忽視的主力軍。三大力量將為株洲寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了難得的歷史機(jī)遇。這些因素再加上長(zhǎng)株潭融城的需要、政府加大力度招商引資等等，都會(huì)帶來寫字樓市場(chǎng)的需求。我們認(rèn)為，株洲寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。二、暢銷樓盤分析（一）、新一佳保利大廈 相關(guān)指標(biāo)：占地面積：約5000平方米總建筑面積：60000平方米分?jǐn)偮剩?0%總層數(shù)：29層（負(fù)一樓為停車場(chǎng)） 1~3層：新一佳大型超市、肯德基（出售商鋪收益權(quán)）4~6層：酒店7~26層：高檔公寓式寫字樓（產(chǎn)權(quán)已售）27~28層：保利公司總部（自用） 銷售策略該項(xiàng)目的銷售策略以出售收益權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的形式經(jīng)營，以返租的形式遞增的回報(bào)率，加以五年后出可返還給開發(fā)商并可獲取30%的回報(bào)額來穩(wěn)定投資的風(fēng)險(xiǎn)性，吸引投資者，突出配套功能，體現(xiàn)項(xiàng)目本身的專業(yè)化。 暢銷分析該項(xiàng)目以低風(fēng)險(xiǎn)投資、完善的寫字樓配套吸引投資者，加以目前株洲市缺乏專業(yè)化寫字樓的市場(chǎng)條件下，使其銷售場(chǎng)面較為火爆。裙樓則以遞增的回報(bào)率、穩(wěn)賺的投資方案吸引了大量的投資客戶。（二）濱江商業(yè)廣場(chǎng) 相關(guān)指標(biāo)總占地面積：㎡總建筑面積：53192㎡一期建筑面積：3900㎡二期建筑面積：4000㎡大型專業(yè)市場(chǎng)建筑面積：21000㎡國際品牌大賣場(chǎng)建筑面積：21000㎡總層數(shù)：兩層一期商鋪數(shù)量：61間綠化面積：70000㎡ 項(xiàng)目定位集購物、休閑、娛樂、觀光為一體的開放式購物公園。（一二期獨(dú)立商鋪對(duì)外發(fā)售，大賣場(chǎng)對(duì)外招商） 銷售策略突出期開放式主題購物公園、購物環(huán)境、優(yōu)越的地段，體現(xiàn)期升值潛力。 暢銷分析該項(xiàng)目為市政重點(diǎn)工程，得到政府的支持是其優(yōu)勢(shì)之一，其開放式購物公園的開發(fā)理念吸引了大量的投資者，作為湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)其潛在的升值空間被消費(fèi)者看好。目前一期已售罄，二期在3月13日開盤前以售出8套左右，大買場(chǎng)正與國際知名品牌家樂福超市洽談中。第六部分 項(xiàng)目調(diào)查一、項(xiàng)目描述（一） 企業(yè)介紹株洲銀基房地產(chǎn)有限公司成立于二00二年七月，注冊(cè)資金819萬，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現(xiàn)為三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有中、高級(jí)職稱技術(shù)、管理人員20人，并擁有先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，一流的技術(shù)水平和現(xiàn)代化的管理模式。公司的宗旨是：誠實(shí)守信，以建設(shè)新株洲為已任，打造優(yōu)質(zhì)、高效和值得信賴的房地產(chǎn)公司品牌。公司自組建以來，憑著自身的實(shí)力和信譽(yù)，很快贏得了社會(huì)各界的信任和支持，多個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的開發(fā)建充中。正在籌建的銀基大廈，是市政府二00三年溫州招商會(huì)的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，座落市中心繁華地段，與株洲電信大樓接壤，——一幢32層的現(xiàn)代化商住綜合大樓，它將向消費(fèi)者提供一流的商住服務(wù)，同時(shí)奉獻(xiàn)給消費(fèi)者一種全新的消費(fèi)理念，以嶄新的面貌成為株洲房地產(chǎn)開發(fā)史上的一座里程碑。公司正在開發(fā)的銀基小區(qū)，地處合泰大街繁華地段，毗鄰株洲火車站，占地100畝，它將致力于打造住宅精品，讓株洲人民享受到前所末有的高檔住宅服務(wù)。（二）項(xiàng)目介紹銀基大廈（暫命名）——位于株洲市中心地段（株洲市政府舊址），與株洲電信大樓接壤，毗鄰中心廣場(chǎng)，人流、車流量大，商業(yè)氛圍濃厚，市政配套相對(duì)齊全。㎡，總建筑面積3萬平方米（其中：產(chǎn)權(quán)式商鋪10000平方米，商住樓28000平方米）為一棟18層的現(xiàn)代化商住兩用樓。二、周邊環(huán)境綜合分析（一）周邊支撐本案地處株洲市政府舊址，屬新城區(qū)中心地帶，市政配套、生活機(jī)能較為完善，具體表現(xiàn)在：交通設(shè)施：城市主干道新華西路、沿江路、建設(shè)路交匯于此，本案緊臨新華西路，交通便利。主要公交線路較多，有11235路等；商業(yè)貿(mào)易：株洲百貨大樓、廣匯商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）、中國城（建設(shè)中）、智超、中房電腦城；金融機(jī)構(gòu)：工商銀行市分行、建設(shè)銀行市分行；文化教育：五中、株洲技術(shù)學(xué)院、新華書店；醫(yī)療保?。褐曛掼F路醫(yī)院、口腔醫(yī)院；餐飲酒店：本案周邊有規(guī)模、上檔次的酒店餐飲、娛樂等設(shè)施相對(duì)缺少；休閑場(chǎng)所：神農(nóng)公園；市政機(jī)構(gòu)：市公安局、株洲仲裁委員會(huì)、市交通運(yùn)輸管理處。總結(jié)：本案所在地段優(yōu)，長(zhǎng)期以來就是株洲市的政治文化中心，在市民心目中的價(jià)值期望度及認(rèn)同感很高，加上圖邊設(shè)備完備，商業(yè)氣氛濃厚，符合產(chǎn)權(quán)式商鋪的地段要求，建設(shè)銀