【正文】 年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．4億元，接近2002年一年的水平。受株洲市人口計劃在2010年城區(qū)人口突破90萬目標等因素的影響，株洲住宅市場需儲備大量的住房來滿足各方面的發(fā)展。從項目的選址上來看，選擇于郊區(qū)是因地價便宜，但其各項城市配套不夠完善，因此有部分項目采取經(jīng)濟型別墅線路，從走經(jīng)濟型線路的項目看，以略高于住宅價格的價位實現(xiàn)了消費者的別墅夢，從而博取消費者的青睞，如珠江花園、碧玉花園等的銷售率都非常可觀，這說明株洲的別墅還處于經(jīng)濟型階段。株洲市的服飾物流市場群商業(yè)氛圍濃厚，同時也帶動其它商業(yè)的經(jīng)營，市民對商鋪的投資期望值相當高，雖然目前的商鋪售價相當高，但仍然阻擋不了市民的投資欲望，然而投資者已不在像以往一樣盲目的投資，其總結了一些失敗的投資經(jīng)歷（如府前路步行街的投資），已不再相信開發(fā)商對項目的炒作，而更加注重對項目的考察及項目本身的規(guī)劃、品質(zhì)。正是在這種背景下，一些新型的、專業(yè)的寫字樓開始慢慢浮出水面。大量外來資金逐年加大了在株洲的投入，一批活躍在省內(nèi)其它城市的生產(chǎn)企業(yè)，為了借助良好的市場機遇，將自己的產(chǎn)品進入更好的市場平臺以求得長足發(fā)展，也紛紛將企業(yè)的觸角以分支機構的形式深入到株洲市場，同時，政府對民營經(jīng)濟的鼓勵和扶持，使得本土大量中小企業(yè)不斷發(fā)展壯大，并不可阻擋地成為寫字樓需求中不可忽視的主力軍。（二）項目介紹銀基大廈（暫命名）——位于株洲市中心地段（株洲市政府舊址），與株洲電信大樓接壤，毗鄰中心廣場，人流、車流量大，商業(yè)氛圍濃厚，市政配套相對齊全。今年株洲市大政方針已定，圍繞“東提西拓，合攏三角”的城市發(fā)展思路，提出了大力進行舊城改造和新城拓展，規(guī)劃抓好：“一帶、一港、一湖、兩環(huán)、四街、六路”建設。從正面看，一定數(shù)量的商品房空置是保證市場正常供應的必需儲備，對于調(diào)節(jié)市場需求、降低房地產(chǎn)擁有者的機會成本具有重要意義。激活了我市一直處于低迷狀態(tài)的二級市場，2003年在多項政策的激勵下，存量房成交量與成交額增幅較大。三分天下有其一。在今后，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的發(fā)展機遇。1目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計11個樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。強勁的發(fā)展形勢與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相一致，開發(fā)總量在省里14個地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。而黃金商鋪的價格受前期投資增長和人們預期指數(shù)較高影響，價格會繼續(xù)攀升。去年華中房地產(chǎn)開發(fā)公司、匯亞房地產(chǎn)開發(fā)公司及醴陵新興房地產(chǎn)開發(fā)公司以開發(fā)投資最多排在前三位，銷售業(yè)績排名前三位是開發(fā)“珠江花園”的華晨房地產(chǎn)開發(fā)公司、開發(fā)“田心建設一村”的恒豐房地產(chǎn)開發(fā)公司及開發(fā)“五一新村”的天華房地產(chǎn)開發(fā)公司。農(nóng)業(yè)高技術研發(fā)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)人才培訓基地20032005長沙芙蓉區(qū)3通1平；4條主干道2橋在建，防洪工程，110KV變電站，醫(yī)院、中學等6高新區(qū)栗雨園一期工程項目新建可提供工業(yè)、電子信息、生物藥業(yè)產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)促進園，園區(qū)道路、基礎設施建設；功能區(qū)建設；20032007株洲石峰大橋以西1500畝已3通1平；，110kv變電站開工7高新區(qū)田心高科技園續(xù)建，遭受入園12家，主要發(fā)展光機電一體化、城市軌道交通傳動控制、信息技術、機車、新材料等20032008株洲石峰區(qū)1051畝已完成三通一平，園區(qū)主干道路2003年底完工8湘潭縣天易生態(tài)工業(yè)園基礎設施建設；投產(chǎn)53家（）；在建26家()；籌建7家（）；雅康藥業(yè)小區(qū)，吳家巷工業(yè)小區(qū)等基礎設施配套建設20032007湘潭縣已完成三通一平9湘潭雙馬工業(yè)園續(xù)建；投產(chǎn)7家（）；在建9家()；籌建12家（）；電子電器、機械、鋼材物流配送等20032007湘潭岳塘區(qū)已完成5099萬元基礎設施投入，含部分主干道路基、排水、供水設施世界銀行貸款項目10世界銀行貸款湖南城市發(fā)展項目新建湘江生態(tài)經(jīng)濟帶景觀防洪道路，全長70公里。公司的宗旨是：誠實守信，以建設新株洲為已任，打造優(yōu)質(zhì)、高效和值得信賴的房地產(chǎn)公司品牌。而近年來長沙的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當迅速。（五）寫字樓市場（1） 株洲寫字樓市場現(xiàn)狀與趨勢目前株洲市的專業(yè)寫字樓可以說是寥寥無幾，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青咪，其它所謂寫字樓，配套設施不完善，軟、硬件設施也只為商務樓的條件。對于準備購買別墅的消費者而言，市場后續(xù)供應的不足打消了持幣觀望的心理，先購先得先享受，還具有一定的投資價值，何樂而不為？（三）商業(yè)市場商業(yè)地產(chǎn)投資掀起熱潮由于株洲培育和建設了享譽中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)以批發(fā)和網(wǎng)絡銷售為特點，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢頭被開發(fā)商看好，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場矚目的一大亮點，全市開發(fā)商營業(yè)用房面積快速增長，價格也持續(xù)看漲，%，%，%，%，有濱江商業(yè)廣場，瑞和商業(yè)廣場，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營戶。這與株洲市目前的居民整體收入有關，開發(fā)商為了降低項目開發(fā)風險，采取多類型組合開發(fā)，以降低單項市場承載力不足的市場風險，同時個別項目在前期別墅銷售不是很理想，于是在后期產(chǎn)品定位上向其它類型轉向，或采用其它手段方式經(jīng)營。世紀花園，總建筑面積26萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1615戶；海創(chuàng)開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)株洲市房地產(chǎn)開發(fā)正處于方興未艾階段，但一些開發(fā)經(jīng)營矛盾已開始顯現(xiàn)，主要有：一是總量擴張與空置增加的矛盾；二是投資高速增長與資金不足的矛盾；三是城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷難，拆遷戶與開發(fā)商之間的利益矛盾；四是消費者想買與不敢買的矛盾。舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設施建設全面鋪開，為株洲房地產(chǎn)開發(fā)注入新的活力。；，；，；。株洲市政府決定由房產(chǎn)局牽頭，選定200多畝地，建一個經(jīng)濟適用房小區(qū)，用于解決城市貧困戶的住房難題。更有超大型的中南服裝交易廣場，單店面積20萬平米，為打造成株洲這一中國服裝名城寫下了濃墨重彩的一筆。%，%，%，%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場，中南食品大市場等商業(yè)樓面市。從開發(fā)形勢看，已進入了加速擴張時期，占全社會投資的比重逐步上升，%%，%%。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重將逐步提高。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，對促進經(jīng)濟發(fā)展和社會進步具有重要意義。新增貸款58億元，%。其中，%，%。財政、金融——補交金融方面的指標數(shù)據(jù)2003年，%；，%；其中，,%；，%；，%；，%；，%；，%；此外，9個區(qū)縣（市）財政收入增幅均在10%以上。按行業(yè)分,批發(fā)、%，增幅比上年提高2個百分點。（三）長株潭城市群與市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃長株潭城市群包括3個地級市、4個縣級市、8個縣、162個建制鎮(zhèn)。到2005年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結構初步形成網(wǎng)絡狀結構，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 株洲市地處湖南省中東部，是中國南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運輸能力。0739。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。目前株洲銀基房地產(chǎn)有限公司已全面展開株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，并進入到運營狀態(tài)。1目前株洲市在建、約計21個樓盤，平均起價約為1279元/平方米，均價在1400元/平方米左右，其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。,是湖南省長、株、潭金三角的重要一極。公路四通八達，10320國道及連接湘贛閩3 省的三南公路穿境而過。該結構的選擇是通過多方案論證比較得出的，它以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉變；三市向心發(fā)展，并逐漸演變成為具有很強集聚效應的城市連綿區(qū)。全年實現(xiàn)交通運輸、%。大型市場、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場11家，；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長達到兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額增長160%，%，%。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，%，其中勞動報酬收入、財產(chǎn)性收入、%、%%；%,；城市居民生活消費性支出6760元，%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應房地產(chǎn)市場變化，積極調(diào)整商品房供應結構，使商品住宅成為房地產(chǎn)市場的主打產(chǎn)品。%，%。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7674元，%，相應地城鎮(zhèn)居民住房消費需求增長較快。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，住房更新?lián)Q代將進一步加快，汽車消費將極大地促進住房消費的發(fā)展。%，實現(xiàn)利潤1700萬元，%。由于拆遷成本和土地面積使得土地不可能做分布式商業(yè)，只有大型商業(yè)才能撐得起土地價格的要求。在房地產(chǎn)繁榮的同時，有關房地產(chǎn)泡沫的擔憂也越來越多，而株洲的房地產(chǎn)發(fā)展從目前來看，可以說還處于一個供不應求的狀態(tài)。究其原因，主要有以下幾點：株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺近兩年來，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，已成為市場矚目的一大亮點，智超時尚廣場、株洲汽車城、濱江休閑商業(yè)廣場、中南食品大市場、新一佳保利大廈等大手筆運作，均受到市場熱情追捧，商業(yè)用房的銷售比去年同期增長3倍多。良好的投資環(huán)境吸引外埠資金加速流入，大項目不斷增多，非國有資本主宰開發(fā)市場，是株洲房地產(chǎn)發(fā)展的又一特色。表現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)仍選擇的是開發(fā)模式，大多把精力放在找機會做項目，寄希望于拉關系，搞地皮，沒有脫離出初級的開發(fā)模式的軌跡，等一個開發(fā)周期過去后，部分公司便悄然出局，生存周期短暫。截止到2003年8月。目前株洲的樓盤在配套景觀方面存在模仿的現(xiàn)象，千篇一律，如綠地、音樂背景等，缺泛高品質(zhì)、個性化樓盤。四大因素催熟別墅市場（1）配套日漸成熟隨著城市改擴建工程逐步實施，市郊各種基礎配套設施日漸成熟，交通網(wǎng)絡四通八達，昔日制約瓶頸如今成為錦上之花，地段對房地產(chǎn)項目的制約隨著城市規(guī)模的不斷擴張和基礎配套設施的逐步完善日益弱化。在這種情況下，商業(yè)市場的前景將會是怎樣呢？府前商業(yè)步行街高價門面的租金下調(diào)，已引起了對商鋪投資的深思，而同在一個區(qū)域的濱江商業(yè)廣場的一期銷售火爆的原因來看，體現(xiàn)了投資者對商鋪周邊的環(huán)境配套的重視，而且關注項目本身的環(huán)境配套。與之相對應的是，現(xiàn)在的新興寫字樓在配套、管理、設計上都有很大的提高。三大力量將為株洲寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了難得的歷史機遇。㎡，總建筑面積3萬平方米（其中：產(chǎn)權式商鋪10000平方米，商住樓28000平方米）為一棟18層的現(xiàn)代化商住兩用樓。并加快實施鐵西路等舊城改造項目。就目前我市情況看，消費者的購房欲望比較強。 2003年商品房交易市場中增量房與存量房的成交量比例為1：，雖然我市房地產(chǎn)交易市場起步較晚，但市民參與房屋買賣的意識開始增強，商品房交易市場依賴一級市場交易的被動局面會有大的改觀。開工、竣工、%、%%。12004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強的后勁，但增幅比上年有所減緩，預計可到三到四成左右。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價約為3788元/平方米，二層平均均價在3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價格比臨街高鋪的價格相差較大。從開發(fā)形勢看，已進入了加速擴張時期，占全社會投資的比重逐步上升，%%，%%。另外，隨著房地產(chǎn)市場化程度提高，行業(yè)利潤率很難再升，這些因素將導致商品住房整體價格，不會有太大起伏。規(guī)模項目能否增加。65《長株潭經(jīng)濟一體化重大項目2004》一覽表序號項目名稱建設性質(zhì)建設規(guī)劃和內(nèi)容起止年限總投資建設地點目前前期工作情況城市建設1橘子洲旅游區(qū)綜合開發(fā)新建，含橘子、傅家、柳葉、無名島；旅游休閑觀光設施20032005長沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已基本完成2天心生態(tài)新城開發(fā)建設新建，省府機關大院、區(qū)治機關大院、環(huán)保工業(yè)園省青少年活動中心、生態(tài)休閑園以及基礎設施等20032005長沙天心區(qū)主干道已經(jīng)貫通，部分項目已啟動3湘潭市城市中心區(qū)建設續(xù)建，行政中心，文化中心，商貿(mào)中心，湖湘廣場，湖湘公園等2003200620億元湘潭岳塘區(qū)完成三通一平，人民大廈、湘潭大劇院4岳麓山大學城新建一期15平方公里，基礎設施建設；校區(qū)、宿舍建設20032005長沙岳麓區(qū)已完成三通一平產(chǎn)業(yè)項目5高新區(qū)隆平高科技園新建18平方公里，投產(chǎn)、在建企業(yè)13家（）；道路水電等（）。第六部分 項目調(diào)查一、項目描述（一） 企業(yè)介紹株洲銀基房地產(chǎn)有限公司成立于二00二年七月，注冊資金819萬，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現(xiàn)為三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有中、高級職稱技術、管理人員20人，并擁有先進的生產(chǎn)設備，一流的技術水平和現(xiàn)代化的管理模式。（3）寫字樓前景分析寫字樓的市場發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務、咨詢待業(yè)等。（3）目標客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場商住樓目標客戶群大可分為類第一類是發(fā)展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，資金實力不夠雄厚，無法負擔高檔寫字樓的售價或租價，從而選擇商住樓；第二類是具有一定經(jīng)濟實力，而想在房產(chǎn)方面投資的投資客戶；第三類是個人工作室或部門承包人，配套要求不高，傾向于辦公、居住一體的工作間；目前株洲市的大部分項目對目標客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標訴求不明確。競爭對手少了，市場份額自然就有所提高，于是已通過立項審批的別墅項目一齊發(fā)力，搶占市場先機。在項目設計上，多為獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高