【正文】 口市場(chǎng)中，對(duì)日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。財(cái)政、金融——補(bǔ)交金融方面的指標(biāo)數(shù)據(jù)2003年，%；，%；其中，,%；，%；，%；，%；，%；，%；此外，9個(gè)區(qū)縣（市）財(cái)政收入增幅均在10%以上。其中，%；，%；，增長(zhǎng)67%。物價(jià)、人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。(數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲市統(tǒng)計(jì)局)二、城市及各區(qū)的居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)（一）近三年株洲市人均收入發(fā)展走勢(shì)提高人民生活水平是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平在城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升的同時(shí)同步上升。農(nóng)民人均純收入為3029元，%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2331元，%。近年來(lái)城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費(fèi)性支出發(fā)展變化情況如下圖： （數(shù)據(jù)來(lái)源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲統(tǒng)計(jì)局）（二）近三年株洲市GDP的發(fā)展走勢(shì)及每年人均GDPGDP作為社會(huì)生產(chǎn)的最終成果，是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的綜合指標(biāo)，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量水平的提升，都必須建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)表明，%的平均速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)2003年112月統(tǒng)計(jì)資料分析，主要呈現(xiàn)以下特征：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)。其中，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破，商品住宅占房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。商品房竣工面積突破一千萬(wàn)，增長(zhǎng)42%。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬(wàn)平方米,%，,%，,%，,%。2003年，%，%，其中， 萬(wàn)平方米。銷售面積235萬(wàn)平方米，%(長(zhǎng)沙市平均售價(jià)1248元/m2)。全省嚴(yán)格管理經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售，及時(shí)遏制了濫用優(yōu)惠政策、濫建經(jīng)濟(jì)適用住房的勢(shì)頭，全面禁止黨政機(jī)關(guān)組織職工興建公務(wù)員小區(qū)。截止去年12月底，%，%，%。新增貸款58億元，%。商品銷售形勢(shì)良好，預(yù)售面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)步攀升。商品房均價(jià)1413元/ 平方米，%(長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)2468元/ 平方米)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)突現(xiàn)。首先表現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，%，比上年提高3點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，%，是投資構(gòu)成中最活躍的因素，起到了火車頭的作用。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1點(diǎn)8個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重達(dá)到5%，比上年提高了1點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴性增大。二是土地供應(yīng)量增長(zhǎng)過快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地，新購(gòu)置土地面積為1550萬(wàn)平方米，%，削弱了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力。四是全省經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)總量過剩，邵陽(yáng)市、岳陽(yáng)市、益陽(yáng)市、永州市、懷化市、婁底市的經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重超過50%，建得過多、過濫。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步具有重要意義。2003年我國(guó)經(jīng)受住了重大疫情等嚴(yán)峻考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，改革開放和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，住房消費(fèi)需求十分強(qiáng)勁。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。目前湖南省城鎮(zhèn)居民人均使用住房貸款745元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均2140元相比，還有一定距離，擴(kuò)大住房消費(fèi)的空間還很大。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。根據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬(wàn)發(fā)展到3960萬(wàn)，新增城鎮(zhèn)人口1746萬(wàn)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。盡快提高房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。截止去年12月底，%，%，汽車消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高速增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)不斷向城郊拓展，汽車進(jìn)入家庭后，居民選擇在城郊置業(yè)的可行性增大。二是隨著土地管理部門上收和 “招、拍、掛”制度的推行，土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制，對(duì)招商引資和新企業(yè)成立會(huì)有較大影響。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪增長(zhǎng)，影響社會(huì)穩(wěn)定，給舊城改造工作帶來(lái)一定困難。 (數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省建設(shè)廳)二、株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析（一）整體市場(chǎng)綜合分析近年來(lái)，恐怕沒有哪個(gè)行業(yè)的發(fā)展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，%、%、%、% %，2003年在原有較高水平的基礎(chǔ)上又再次提速，增速達(dá)到94%，顯示了株洲地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，成為近幾年株洲市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)“熱點(diǎn)”，是株洲市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力之一。從開發(fā)形勢(shì)看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會(huì)投資的比重逐步上升，%%，%%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲統(tǒng)計(jì)局）房地產(chǎn)業(yè)的紅火帶動(dòng)了建筑業(yè)市場(chǎng)繁榮2003年株洲市房地產(chǎn)的建筑、安裝投資達(dá)13億元，這無(wú)疑擴(kuò)大了建筑行業(yè)發(fā)展空間，直接加大了施工企業(yè)的工作量。2003年，%。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場(chǎng)供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。在連續(xù)兩年拆違47萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，2003年又拆違50萬(wàn)平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。目前株洲市開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目平均規(guī)模2716萬(wàn)元到2003年提高到5450萬(wàn)元，企業(yè)開發(fā)計(jì)劃投資過億元的項(xiàng)目從無(wú)到有，在2002年6家基礎(chǔ)上升至16家。三分天下有其一。商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場(chǎng)群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢(shì)頭被開發(fā)商看好，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)因此成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)。%，%，%，%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場(chǎng)，中南食品大市場(chǎng)等商業(yè)樓面市。在產(chǎn)品方面，03年市場(chǎng)的主流一是市場(chǎng)，市場(chǎng)的集聚效應(yīng)強(qiáng)，容易提高行業(yè)集中度，其對(duì)地域要求不嚴(yán)格，但對(duì)交通、行政支持嚴(yán)格。通常位于城市市中心，他們大量消費(fèi)了臨街分散商鋪，提高了道路兩側(cè)的土地價(jià)值包括商業(yè)價(jià)值。但大型商業(yè)在湖南只有兩條路可走：一是產(chǎn)權(quán)出讓，分割成小門面賣出去。因此，新興的商業(yè)地產(chǎn)要學(xué)會(huì)抓住合理二字：既對(duì)土地的合理使用，價(jià)格的合理確定、利潤(rùn)的合理追求，對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說，合理是內(nèi)核，最高、最好都說不上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向要在合理上做文章。（二）株洲樓市發(fā)展?fàn)顩r分析城市的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從住宅和商鋪來(lái)看，開始由過去單一的原始開發(fā)趨向做精品、品牌，注重完善的物業(yè)管理。2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192．61萬(wàn)平方米，其中，新開工面積109萬(wàn)平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．4億元，接近2002年一年的水平。更有超大型的中南服裝交易廣場(chǎng)，單店面積20萬(wàn)平米，為打造成株洲這一中國(guó)服裝名城寫下了濃墨重彩的一筆。新樓盤規(guī)模普遍擴(kuò)大，開發(fā)面積在3萬(wàn)平方米以上的企業(yè)達(dá)到15家之多，10萬(wàn)平方米以上的開發(fā)都超過了10家。明珠花園，湘江四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖南房地產(chǎn)開發(fā)的又一亮點(diǎn)城市，株洲樓市正邁進(jìn)康莊大道。株洲是一個(gè)70多萬(wàn)人的中等城市，工業(yè)基礎(chǔ)較好。從政策取向、消費(fèi)主體、投資來(lái)源和市場(chǎng)供求狀況來(lái)判斷，目前市場(chǎng)因素成為株洲市房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)力量，這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)是建立在有效需求基礎(chǔ)上的，尚屬健康和基本有序的增長(zhǎng)。而株洲的實(shí)際情況是許多拆遷戶買不起商品房。2002年，株洲率先在全省把交易綜合稅費(fèi)降到1．5左右，當(dāng)時(shí)三天的房交會(huì)，房改房上市交易量相當(dāng)于全年的總和。2003年上半年，株洲市房產(chǎn)管理局再次將住房交易手續(xù)費(fèi)平均下調(diào)60％，大大刺激了居民的購(gòu)房熱情，促使株洲住房交易量節(jié)節(jié)攀升，城區(qū)商品房空置率大幅下降，目前，空置率不足10％。株洲市政府決定由房產(chǎn)局牽頭，選定200多畝地，建一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，用于解決城市貧困戶的住房難題。（三）株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的深層原因據(jù)了解，今年株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積、銷售總額等經(jīng)濟(jì)指數(shù)，均比去年同期實(shí)現(xiàn)１倍以上增長(zhǎng)，各項(xiàng)開發(fā)投資主要指標(biāo)遠(yuǎn)高于湖南省平均水平。更值得一提的是，所有開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境、功能、質(zhì)量、服務(wù)均有大幅度提高，行業(yè)景氣狀況創(chuàng)歷史最好水平。受此影響，全市商品房銷售的綜合平均價(jià)已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米1546元的全省平均水平。其一，由于市場(chǎng)日漸規(guī)范，市民購(gòu)房信心指數(shù)日漸攀升，購(gòu)房能量得以充分釋放；其二，市民安居需求，正在日益追求寬敞、大氣的舒適化的生活潮流，許多市民已經(jīng)在換購(gòu)第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場(chǎng)群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，因此其增值勢(shì)頭繼續(xù)看好。到2008年，株洲市區(qū)人均住房面積將達(dá)30平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值將占全市GDP的6%。近年來(lái)，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開放住房二級(jí)市場(chǎng)、金融政策傾斜等方面，邁出了實(shí)質(zhì)性的改革步伐。二手房市場(chǎng)的日益活躍，促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的快速升溫。；，；，；。良好發(fā)展空間引來(lái)大資本舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開，也為株洲房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。以火車站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。株洲市委、市政府一直把房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)，并把提供一流的公共服務(wù)、創(chuàng)造一流的發(fā)展環(huán)境、建設(shè)一流的投資洼地，作為刺激房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的“助推器”。因此，株洲房地產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)招商引資的最大“贏家”，眾多外地資本紛紛流向市區(qū)舊城改造項(xiàng)目和住宅建設(shè)。政策與環(huán)境因素?fù)?jù)了解，株洲市近年來(lái)在允許公房出售、房改房松綁、全面開放住房二級(jí)市場(chǎng)、金融政策傾斜等方面做出了實(shí)質(zhì)性的探索。2001年，株洲市的二手房市場(chǎng)初步啟動(dòng)，全年成交400余套；2002年，二手房市場(chǎng)全面開放，共1381宗。二手房的大量交易為新房市場(chǎng)儲(chǔ)備了大量的消費(fèi)資本。舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開，為株洲房地產(chǎn)開發(fā)注入新的活力。以火車站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。一些企業(yè)僅僅是個(gè)項(xiàng)目公司，缺乏有效的資源儲(chǔ)備和可持續(xù)發(fā)展理念。一部分企業(yè)仍維系在母體以下經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)觀念淡薄，開發(fā)的樓盤小，戶型差，與目前提倡規(guī)模經(jīng)營(yíng)相背離，制約了株洲市房地產(chǎn)的高質(zhì)量地向前發(fā)展。在注冊(cè)的189家企業(yè)中，活躍在市場(chǎng)上的不足百家，從有開發(fā)業(yè)績(jī)的99家企業(yè)所籌集的開發(fā)資金來(lái)看，%，提高1個(gè)百分點(diǎn)，雖然自有資金比上年有所增加，%。目前，房地產(chǎn)業(yè)受到普遍關(guān)注，其主要是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴程度提高，截至2003年底，增長(zhǎng)近六成，%，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)中緊密的銀企關(guān)系容易使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)瞬間轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，這種教訓(xùn)在東南亞地區(qū)就曾發(fā)生過，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。土地購(gòu)置與開發(fā)快速增長(zhǎng)，不排除部分企業(yè)圈地占地，有投機(jī)因素。目前株洲市仍缺乏公開、詳盡的土地出讓轉(zhuǎn)讓信息系統(tǒng)，很難防止由于信息不對(duì)稱所引起的不公平競(jìng)爭(zhēng)情況的發(fā)生。開發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾顯現(xiàn)株洲市房地產(chǎn)開發(fā)正處于方興未艾階段，但一些開發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾已開始顯現(xiàn)，主要有：一是總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾；二是投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾；三是城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷難，拆遷戶與開發(fā)商之間的利益矛盾；四是消費(fèi)者想買與不敢買的矛盾。不過，開發(fā)面積的快速增長(zhǎng)應(yīng)與市場(chǎng)容量形成正比關(guān)系，否則，必將導(dǎo)致過?，F(xiàn)象，甚至出現(xiàn)房產(chǎn)“泡沫”。歷年房地產(chǎn)投資情況分析2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資雖受非典影響，但株洲作為“非疫區(qū)”，投資者信心并未減退，表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192．61萬(wàn)平方米，其中，新開工面積109萬(wàn)平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．4億元，接近2002年一年的水平。；，；，；。 (數(shù)據(jù)來(lái)源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》)歷年房地產(chǎn)供給情況分析伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)力增長(zhǎng)，房地產(chǎn)施工面積繼續(xù)上揚(yáng)，截止2002年底，㎡，㎡，%，%。（資料來(lái)源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）（資料來(lái)源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）最新需求調(diào)查分析詳見問卷調(diào)查報(bào)告。歷年商品房空置情況見下圖：數(shù)據(jù)表明，19972001年株洲市商品房空置面積一直呈增長(zhǎng)之勢(shì)；而進(jìn)入2002年后，空置面積開始下降。（一）住宅市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模分析從本次調(diào)查的樓盤來(lái)看，目前株洲市在建、共有21個(gè)樓盤，其中，河西因其較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為了商家的開發(fā)熱點(diǎn)，開發(fā)規(guī)模較大，檔次較高。世紀(jì)花園，總建筑面積26萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1615戶；海創(chuàng)住宅市場(chǎng)價(jià)格分析從本次調(diào)查的樓盤來(lái)看，目前株洲市的住宅平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)約為1400元/平方米，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大，主要是因?yàn)殡S著株洲房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、樓盤品質(zhì)的提升，小高層住宅的出現(xiàn)及景觀和配套的完善增加了其造價(jià)，同時(shí)也提升了樓市的價(jià)格。受株洲市人口計(jì)劃在2010年城區(qū)人口突破90萬(wàn)目標(biāo)等因素的影響，株洲住宅市場(chǎng)需儲(chǔ)備大量的住房來(lái)滿足各方面的發(fā)展。據(jù)株洲市住房公積金管理中心介紹，今年株洲市將全面推行民營(yíng)企業(yè)建立住房公積金制度，加大民營(yíng)企業(yè)住房公積金歸繳力度。國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l理》規(guī)定，企事業(yè)單位必須為職工建立公積金制度，按時(shí)足額交納公積金，以維護(hù)職工的合法權(quán)益。據(jù)了解，今年2月以來(lái)，株洲市住房公積金管理中心已向100多家民營(yíng)企業(yè)下發(fā)通知，要求企業(yè)建立住房公積金制度。那幺，隨著住房公積金制度的逐步實(shí)施，將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)民企員工的住房消費(fèi)。（二）別墅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析在區(qū)位分布上，目前株洲市大部分別墅分布在郊區(qū)，分布在市區(qū)的僅有湘江四季花園一個(gè)，目前尚未正式對(duì)外發(fā)售。這與株洲市