【正文】 西寧市外來流入人口為 萬人，占全市常住人口的 %， 外來流動人口為西寧地區(qū)經濟的發(fā)展注入了強大動力。 西寧市房地產市場調研報告 壹拾叁 三、在售樓盤 分析 在本次市場調研中，我們 采用租車和步行的方式，逐條街道地進行了“地毯式”調查， 在 選取調查目標時，我們 重點針對 在售旺銷 樓盤、 即將開盤 樓盤和 具 有地標意義的 樓盤 進行 了 調查 ，共踏勘 28個 項目 ，涵蓋西寧市所有 轄 區(qū)，其中 25個為純商品房項目。 板塊 轄區(qū) 調研樓盤 一類地段 海湖 新區(qū) 新華聯(lián)廣場、西寧萬達廣場、恒昌盧浮公館， 財富星光天地、 薩爾斯堡、 美林湖、西城名邸、安泰華庭、盛達國際新城、三榆山水文園、湟家花園 城中區(qū) 香格里拉 城西區(qū) 西寧國際購物中心、東方明珠、中環(huán)首府 二類地段 城北區(qū) 恒大名都， 海湖名揚、紫金佳苑、紫恒帝景花苑、盛華景苑 （混） 、民惠城 城東區(qū) 紫金城， 泛泰依山郡、長樂港灣、榮豪花園、港歐東方花園、和盛園 （混） 、梨園片區(qū)公共租賃住房建設項目 （保障房） 西寧市房地產市場調研報告 壹拾肆 （一） 一類地段 新華聯(lián)廣場 （ 電話： 0971－ 4299999） 物業(yè)屬性 城市綜合體（高層商品住宅＋寫字樓＋商鋪） 平均價格 住宅 7300 元 /㎡ ， 寫字樓 萬元 /㎡ ， 商鋪 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 投資商：新華聯(lián)不動產股份有限公司（中國 500 強，總部在北京），開發(fā)商：西寧新華聯(lián)房地產有限公司，物業(yè)管理：悅豪物業(yè)公司（中國物業(yè)50 強），全案推廣：北京昆布友道品牌傳播機構 經濟指標 占地約 314 畝，建筑面積 72 萬㎡（其中 7 萬㎡步行街和沿街商業(yè)， 12萬㎡集群商業(yè)， 17 萬㎡寫字樓， 10 萬㎡五星級酒店， 4萬 ㎡單身公寓，普通住宅 22 萬㎡），容積率為 ，綠化率 36%。項目采用具有巴洛克元素的簡歐風格，兵營式排列，項目比較有品質感，但設計有一些缺點，住宅存在 明顯的 設計硬傷，特別是陽臺、客廳位臵等。 房型概況 兩梯兩戶和兩梯三戶設計， 140 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)南陽臺， 138 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)北陽臺， 130 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)北陽臺， 96㎡為兩室兩廳兩衛(wèi)南小陽臺，戶型多在北側設計了小陽臺，透通性一般。當前認籌住宅可享減 10 ㎡的優(yōu)惠（優(yōu)惠后價格 6300 元 /㎡），銷售中心非常氣派奢華，接待人員很專業(yè)。 西寧市房地產市場調研報告 壹拾伍 新華聯(lián)廣場鳥瞰圖 新華聯(lián)廣場內部景觀效果圖 西寧市房地產市場調研報告 壹拾陸 西寧萬達廣場 （電話： 0971－ 5561111） 物業(yè)屬性 城市綜合體 平均價格 尚未公布 開發(fā)團隊 開發(fā)商：大連萬達集團股份有限公司西寧萬達廣場投資有限公司，建筑設計：萬達商業(yè)規(guī)劃研究院，商業(yè)運營及物業(yè)管理：萬達商業(yè)管理有 限公司 經濟指標 占地 209 畝，建筑面積 88萬㎡（ 計劃持有物業(yè) 萬㎡ ） ，容積率 。 項目 集甲級寫字樓、商端住宅、城市步行街、 SOHO 為一體 ；其中寫字樓高 180 米，建筑面積 15萬㎡，為西寧最高建筑；其中一棟已與金融系統(tǒng)答成協(xié)議，將構建西寧金融大廈；住宅建筑面積 31 萬㎡；步行街建筑面積 6 萬㎡； SOHO 建筑面積 11 萬㎡。 房型概況 住宅為兩梯四戶設計，主要分布在不臨干道商業(yè)價值弱的區(qū)位，房型面積跨度較大；商鋪層高 5 米多，其它不詳。 商業(yè)計劃 10 月開盤，住宅 11 月份開盤。 西寧市房地產市場調研報告 壹拾柒 西寧萬達廣場沙盤全貌 西寧萬達廣場展板 西寧市房地產市場調研報告 壹拾捌 恒昌盧浮公館 （ 電話： 0971－ 5217999） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 毛坯 7100 元 /㎡，精裝 12021 元 /㎡ 開發(fā)團隊 投資商：北京陽光恒昌建設投資股份有限公司，開發(fā)商：陽光恒昌（青海）地產有限責任公司，建筑 設計：中國建筑設計院，景觀設計：美國 EDSA，全程營銷：上海合富輝煌，整合推廣：蘇州博思堂，裝修設計：臺灣大易國際設計事務所，物業(yè)管理：高力國際（全球 5大行） 經濟指標 占地約 227 畝，建筑面積 38 萬㎡，容積率為 ，綠化率 40%，并 有 5萬 ㎡ 的超大地下車庫。 純正法式阿卡迪亞風格，兵營式布局，臺地園林，中庭大型景觀，樓間距60－ 108 米，已建成 3600 ㎡的星級會所（當前為售樓部 ），規(guī)劃有 紅黃藍國際知名雙語幼兒園。 房型概況 全部為兩梯三戶，三室兩廳兩衛(wèi)為 13 148 ㎡，四室兩廳兩衛(wèi)為 220㎡，所有戶型帶有橢圓形入戶玄關，主臥配單獨的衣帽間，四室戶配有保姆房及保姆通道。 營銷要點 一期 2021 年 7月 29日開 盤， 2021 年 11月 15號交房 ， 目前正在銷售中。 項目點評 地段好，品質感極強，非常注重營銷，各個方面都幾近完善，唯一的瑕疵是部分房型需改進后才有陽臺。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)西關大街文苑路口東側，主樓為 2 棟 20 層高塔樓，下有 5 層高整體裙樓，主樓為 5A 級寫字樓，裙樓為商鋪。 房型概況 商鋪 1F 和－ 1F 層高 米， 2F－ 5F 層高 米， 面積為 24－ 590 ㎡，主 力鋪位面積為 50－ 80 ㎡。 營銷要點 2021 年 9月 15日 開 盤，當前正在蓄水；售樓部較大氣，展示資料稍欠，接待能力較強，但銷售員之間配合欠缺。 右圖：效果圖 左圖：銷售中心 西寧市房地產市場調研報告 貳拾壹 薩爾斯堡 （ 電話： 0971－ 8118866） 物業(yè)屬性 復合式住宅區(qū) 平均價格 高層 6800 元 /㎡，洋房 7800 元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海省中房集團銀川房地產開發(fā)有限公司 ，建筑設計：青海省建筑勘察設計研究院有限 公司，景觀設計：香港貝爾高林，全程推廣：北京VCONN 整合企劃機構 經濟指標 占地約 406 畝，建筑面積 80 萬㎡，容積率為 ，綠化率 40%。 房型概況 公寓： 54 ㎡、 65 ㎡一室一廳一衛(wèi)無陽臺， 79 ㎡兩室一廳一衛(wèi)無陽臺，電梯洋房： 290 ㎡四室三廳三衛(wèi)單陽臺（有保姆間）， 273 ㎡四室三廳三衛(wèi)雙陽臺， 214 ㎡ 三室三廳兩衛(wèi)單陽臺，別墅： 4 層（地上三層） 653㎡、 568 ㎡。 營銷要點 售樓部采用后現(xiàn)代風格，非常吸引人，在王府井百貨設有接待點。 右圖：薩爾斯堡 超大沙盤 左圖： 后現(xiàn)代風格的 銷售中心 西寧市房地產市場調研報告 貳拾貳 美林湖 （ 電話： 0971－ 8251299） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5400 元 /㎡，商鋪不售，租金未定 開發(fā)團隊 開發(fā)商：甘肅寶豐 房地產開發(fā)有限公司西寧分公司，全程營銷：蘭州頂尖地產顧問，景觀規(guī)劃：禾楓景觀 經濟指標 占地約 90 畝，建筑面積 18 萬㎡，容積率約為 3，綠化率約為 35%。 房型概況 全部為兩梯四戶，有兩種主力房型，三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺 126 ㎡，兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺 88 ㎡，房型設計較好。售 樓部較小，接待人員 很少，素質一般，無優(yōu)惠政策。 西城名邸 （ 電話： 0971－ 6138555） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5400 元 /㎡，商鋪 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商：西寧乾峰房地產開發(fā)有限公司，營銷代理： 西寧知行房地產營銷策劃有限公司 經濟指標 占地 152 畝，建筑面積 33 萬㎡，容積率 ，綠化率約 45%。 房型概況 以兩梯四戶為主，有少量兩梯三戶，三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺 13 140 ㎡， 兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺 10 111 ㎡。 項目點評 項目地段較 好，價格適中，銷售力較差，但得 益于新區(qū)“集群效應”，雖推廣和銷售力度一般，但銷售情況還不錯。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)五四大街南側（通海路和文苑路之間），四面臨街，距青海體育中心、國際會展中心、青?？萍拣^、湟川中學都較近。 房型概況 全部為兩梯兩戶板式樓，當前只剩余三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺 14 146 ㎡，四室兩廳兩衛(wèi)單陽臺 162 ㎡。寫字樓、單身公寓尚未開發(fā)。 盛達國際新城 （電話： 0971－ 8118186） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5700 元 /㎡，商鋪 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 投資商：甘肅盛達股份有 限公司，開發(fā)商：青海聚富房地產有限公司，整合營銷：西寧魯特廣告營銷策劃有限公司 經濟指標 占地約 183 畝，建筑面積 45 萬㎡，容積率為 ，綠化率 40%，并有 5萬㎡的超大地下車庫。 房型概況 有兩梯四戶和兩梯三戶兩種設計， 43 ㎡為一室一廳一衛(wèi)的異形房， 87 ㎡為兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 117 ㎡為三室兩廳一衛(wèi)單陽臺。 項目點評 地段很好，產品有較強品質感，有一定價格優(yōu)勢，預計銷售情況會較好。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)五四大街 交警支隊東側 ， 西連文博路，北靠西關大街 ，配套齊全，地段成熟。 商鋪 2021 ㎡整體出售，要求一次性付款。此外還是 173 ㎡四室戶和 180－ 300 ㎡躍層。全款 96 折優(yōu)惠，按款 98折優(yōu)惠。 1湟家花園 （ 電話： 0971－ 8202188） 物業(yè)屬性 復合式商品住宅 平均價格 住宅 5300 元 /㎡ 商鋪約 萬元 /㎡（ 2F 同時售） 開發(fā)團隊 開發(fā)商：青海同創(chuàng)臵業(yè)有限公司 經濟指標 占地 108 畝，建筑面積 20 萬㎡，容積率 ，綠化率約 40%。 房 型概況 當前銷售的高層為兩梯四戶，有兩個房型，兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺 97 ㎡，三室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺 126 ㎡。 營銷要點 9月 1 日開盤，目前進行認籌，交 1000 元抵 20210 元，客戶積累情況一般。 項目點評 西寧少有的中式建筑，生態(tài)環(huán)境較好，去公園游玩非常方便，但品質感不強，有少許價格優(yōu)勢，估計存在一定的銷售難度。 經濟指標 占地約 3650 畝，建筑面積 450 萬㎡，分 11 期開發(fā)，前 3 期已售罄，當前在售第 4期。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城中區(qū)香格里拉大道 8 號，背臨南山，典型的造城項目。整個項目為歐式建筑風格，不同分期風格略有差異， 4期共規(guī)劃有 20 棟高層住宅和一條商業(yè)內街，最大樓間距達 90米，并計劃引入大潤發(fā)超市和 18 個班的雙語幼兒園及 27 個班的標準小學。標準層高 － 米， 米挑高大堂。 營銷要點 一期 2021 年 8 月開盤， 2021 年 7 月交房。四期 9 月 1 日開盤，前期已入住并可供參觀，沒有樣板房，認籌期間交 2 萬元抵 3 萬元，同時享受“日進斗金”（截止 8 月 31日前，每天優(yōu)惠 500 元）。 項目點評 西寧首個上品質大型項目，當前區(qū)域已成熟，品牌已形成，加之產品較好，所以銷售難度較小，但兩三年后期隨著優(yōu)質項目的不斷增多競爭將加強。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城西區(qū)五四大街新寧 路口（新寧廣場北側），北與規(guī)劃中2021 年竣工的地鐵站相貫通，為純地下商業(yè)。有 9 個中庭，配 9 組手扶梯，另有多部直升梯。 營銷要點 計劃 2021 年 10 月 初 開盤 ，當前已認籌， 50㎡以上交 10 萬元定金， 50㎡以上交 20 萬元定金，優(yōu)惠措施開盤公開。 項目點評 西寧最大的純地下商業(yè)廣場， 周邊比較成熟繁華，極具發(fā)展前景，客戶眾多，預計開盤后將熱銷。 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海 三新 房地產開發(fā)有限公 司，整合營銷：知行策略 經濟指標 總占地約 14 畝，建筑面積 萬㎡，共 580 戶，容積率 。 房型概況 住宅兩梯六戶設計，有 65 ㎡一室一廳一衛(wèi)無陽臺， 107 ㎡兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 120 ㎡三室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 126 ㎡三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺。商鋪層高 米。售樓部裝修一般，接待人員很冷淡。 1中環(huán)首府 （ 電話： 0971－ 8219222） 物業(yè)屬性 商住綜合樓 平均價格 住宅 7400 元 /㎡，商鋪只租不售 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 西寧凱達實業(yè)發(fā)展有限責任公司 ，建筑商： 中天建設集團有限公司 （ 全國 50 強民營企業(yè) ），全程營銷：深圳新天際廣告有限公司 經濟指標 總占地約 畝，建筑面積 8 萬㎡，容積率 ，綠化率 13%。 房型概況 住宅兩梯六戶設計，共 17 種戶型， 39－ 53 ㎡ 一室戶， 80－ 101 兩室戶，125－ 138 三室戶， 138 四室戶 。 營銷要點 2021 年 11 月 19 日開盤 ，當前已售 90%，沒優(yōu)惠措施， 售樓部很偏僻，接待人員較專業(yè)但態(tài)度一般。 西寧市房地產市場調研報告 貳拾玖 （三）其它城 區(qū) 1 恒大名都 （ 電話： 0971－ 520333）