【正文】 、商業(yè)氛圍濃郁的休閑廣場。公司正在開發(fā)的銀基小區(qū)，地處合泰大街繁華地段，毗鄰株洲火車站，占地100畝，它將致力于打造住宅精品，讓株洲人民享受到前所末有的高檔住宅服務(wù)。（二）濱江商業(yè)廣場 相關(guān)指標(biāo)總占地面積：㎡總建筑面積：53192㎡一期建筑面積：3900㎡二期建筑面積：4000㎡大型專業(yè)市場建筑面積：21000㎡國際品牌大賣場建筑面積：21000㎡總層數(shù)：兩層一期商鋪數(shù)量：61間綠化面積：70000㎡ 項目定位集購物、休閑、娛樂、觀光為一體的開放式購物公園。省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地民營企業(yè)的快速發(fā)展，成為株洲寫字樓發(fā)展的堅實(shí)基礎(chǔ)。（2）目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場寫字樓的客戶群體大致可分為四類。對于寫字樓的開發(fā)，開發(fā)商的概念很模糊，現(xiàn)在市場上的主流是商住，這樣容易把辦公和居住搞混了，商務(wù)樓的發(fā)展方向應(yīng)體現(xiàn)出專業(yè)性，專業(yè)寫字樓在我國的一些大都市已漸趨成型，這也應(yīng)是株洲今后的發(fā)展方向。但其與寫字樓相比單價低，所以倍受投資者的青睞。商業(yè)地產(chǎn)前景分析。（3）生活理念的轉(zhuǎn)變SARS的來襲激發(fā)了人們追求自然健康住宅的心理，而TOWNHOUSE在價格上獨(dú)具優(yōu)勢，與城區(qū)、周圍環(huán)境包括鄰里都呈現(xiàn)出一種天然的隔離狀態(tài)，自然為一些中產(chǎn)階級及成功人士所追捧。即將上市的項目明珠花園，價格在30004000元/平米左右，但是供應(yīng)套數(shù)有限。通知重申，逾期未建立住房公積金制度的民營企業(yè)，將被處以1萬元以上、5萬元以下的罰款。住宅市場前景分析隨著株洲市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民收入水平的提高，人們對生活條件的要求也將越來越高，對住房的品質(zhì)，功能，環(huán)境的要求也隨之而提高，特別是株洲擁有大量的私營業(yè)主，其主要為批發(fā)，及零售網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營戶，其經(jīng)濟(jì)收入水平相對較高。（七）商品房空置情況淺析2002年，按經(jīng)濟(jì)類型來分，其中。另外，開發(fā)面積的快速增長也對房地產(chǎn)開發(fā)有了更高的要求，這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)避免同質(zhì)化競爭，找準(zhǔn)定位，合理開發(fā)，有效避免風(fēng)險。土地經(jīng)營不夠規(guī)范，%，%，%，平均遞增20%。 （相關(guān)數(shù)據(jù)來源：株洲市房產(chǎn)管理局）（四）株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題開發(fā)存在短期行為從株洲市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，仍缺乏長期開發(fā)理念，存在短期行為。2002年，株洲市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房改房在未取得國土使用證的情況下，可以先憑房產(chǎn)證過戶再補(bǔ)辦國土證手續(xù)，%左右，這一系列措施對一二級市場的相互聯(lián)動效果明顯。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環(huán)道、建設(shè)路、新華西路、文化園等一大批項目的竣工和完善，一方面促進(jìn)了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動了區(qū)位土地的增值和房地產(chǎn)的升值，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。分析認(rèn)為，購房熱情高、銷售勢頭旺，是刺激株洲樓市快速增長的主要動力。從今年的開發(fā)總量看，%，排名超過常德，緊追省會長沙之后，%；從銷售情況看，%，總量居全省第2位；%，總量居第3位。因此，二手房市場的啟動成為重中之中。一些經(jīng)典樓盤相繼問世，如：海創(chuàng)這幾年，湖南省的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，作為大物流、大市場聞名的株洲，房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟。二是大型商業(yè)。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項開發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。株洲市建筑業(yè)在房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長的直接帶動下，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)。綜上所述，2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＦ囅M(fèi)的興起將推動住房消費(fèi)升級。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會的重要措施。黨的十六屆三中全會提出了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號文件）進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展創(chuàng)造了很好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。（資料來源：湖南省建設(shè)廳）同時，必須清醒看到，湖南省房地產(chǎn)市場也存在一些不容忽視的問題：一是14個市、州中有5個房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過猛，郴州市、懷化市、湘西自治州、株洲市及婁底市的投資增幅超過100%。%，%。%，其中空置一年以上6萬平方米，%。全省商品房施工面積突破三千萬，達(dá)到3073萬平方米，%，其中，%。據(jù)初步統(tǒng)計，%。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計,，%，%，分別比上年提高40個和28個百分點(diǎn)，在全省出口總額中的比重達(dá)17%。商品交易市場交易活躍。在國有及其它投資中，第一、第二、%、%%。%，；%，；%，；，；%，；全員勞動生產(chǎn)率38560元/人，增長44%；全年銷售收入過億元的企業(yè)36家，利潤過千萬的企業(yè)21家，分別比上年增加7家和6家。:49:，其中。該連綿區(qū)以三市主城區(qū)及中間地帶長約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區(qū)；2050年左右，核心區(qū)城市人口可能達(dá)到800～1000萬人。（二）長株潭城市群發(fā)展目標(biāo)長株潭城市群發(fā)展目標(biāo)，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，構(gòu)筑基礎(chǔ)設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、市場一體化、城鄉(xiāng)一體化的總體格局，建成有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚容納跨國公司和國家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。此規(guī)劃通過近期加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新區(qū)建設(shè)重點(diǎn)向河西發(fā)展，完善天臺高科園建設(shè)，啟動栗雨高科園開發(fā)及中心區(qū)公共設(shè)施項目建設(shè)；河?xùn)|重點(diǎn)發(fā)展楓溪生態(tài)城、田心高科園等。全市土地總面積11272平方公里，其中城區(qū)面積542平方公里。 株洲北站是江南最大的路網(wǎng)性編組站。建市前夕為湘潭縣轄一個僅幾千人口、幾十萬元工業(yè)總產(chǎn)值的小鎮(zhèn)。28176。在今后，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的發(fā)展機(jī)遇。1開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。株洲市近年來財政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財政支出開始大于收入。大智咨詢網(wǎng)（）第一部分 報告概要一、調(diào)研說明（一）市場研究的背景與目的：市場調(diào)研的背景：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，株洲市房地產(chǎn)市場已逐步形成；目前尚處于初級發(fā)展階段向中級過渡，高、中、低檔項目具備。2003年，人均GDP達(dá)1270美元。株洲房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十分明顯株洲房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購房熱情的快速釋放、良好發(fā)展空間引來大資本以及政策與環(huán)境因素等是株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因1開發(fā)存在短期行為、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險存在、土地經(jīng)營不夠規(guī)范、開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)是株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題12003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長之勢。1目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青睞；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價約為3060元左右。0339。三國時吳在此設(shè)立建寧縣，后歷經(jīng)滄桑， 幾度變遷。株洲火車站為全國10 大客運(yùn)站和7大零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站之一。二、各區(qū)人口及面積（人口密度）截止2002年底，人口密度327人/每平方公里，；，‰。中心城區(qū)從城市建設(shè)用地、綜合交通、綠地系統(tǒng)、排水工程、供電工程等多方面做出總體或?qū)I(yè)規(guī)劃。人口：，%；，%，%，遠(yuǎn)高于全省同期城鎮(zhèn)化水平32%，與全國同期平均水平相比?？v觀國內(nèi)外城市群發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，分析長株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展，可以預(yù)見，長株潭城市群將順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，遠(yuǎn)景發(fā)展成為有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚和容納跨國公司或國家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。其中，%；，%；，%。經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。年內(nèi)新開工項目389個，%，竣工項目343個,增長14%。%。今年以來，我市加快對外開放步伐，各經(jīng)濟(jì)主體積極拓展國際市場，對外出口明顯加快。其中，%；，%；，增長67%。近年來城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費(fèi)性支出發(fā)展變化情況如下圖： （數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計年鑒》及株洲統(tǒng)計局）（二）近三年株洲市GDP的發(fā)展走勢及每年人均GDPGDP作為社會生產(chǎn)的最終成果，是衡量一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的綜合指標(biāo)，社會事業(yè)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量水平的提升，都必須建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破，商品住宅占房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。銷售面積235萬平方米，%(長沙市平均售價1248元/m2)。商品銷售形勢良好，預(yù)售面積強(qiáng)勁增長，價格穩(wěn)步攀升。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動經(jīng)濟(jì)增長1點(diǎn)8個百分點(diǎn)，占GDP比重達(dá)到5%，比上年提高了1點(diǎn)6個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)依賴性增大。2003年我國經(jīng)受住了重大疫情等嚴(yán)峻考驗，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長，改革開放和各項社會事業(yè)全面進(jìn)步，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。盡快提高房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪增長，影響社會穩(wěn)定，給舊城改造工作帶來一定困難。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計年鑒》及株洲統(tǒng)計局）房地產(chǎn)業(yè)的紅火帶動了建筑業(yè)市場繁榮2003年株洲市房地產(chǎn)的建筑、安裝投資達(dá)13億元，這無疑擴(kuò)大了建筑行業(yè)發(fā)展空間，直接加大了施工企業(yè)的工作量。目前株洲市開發(fā)項目規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)項目平均規(guī)模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業(yè)開發(fā)計劃投資過億元的項目從無到有，在2002年6家基礎(chǔ)上升至16家。在產(chǎn)品方面，03年市場的主流一是市場，市場的集聚效應(yīng)強(qiáng)，容易提高行業(yè)集中度，其對地域要求不嚴(yán)格，但對交通、行政支持嚴(yán)格。（二）株洲樓市發(fā)展?fàn)顩r分析城市的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。新樓盤規(guī)模普遍擴(kuò)大，開發(fā)面積在3萬平方米以上的企業(yè)達(dá)到15家之多，10萬平方米以上的開發(fā)都超過了10家。而株洲的實(shí)際情況是許多拆遷戶買不起商品房。（三）株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因據(jù)了解，今年株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積、銷售總額等經(jīng)濟(jì)指數(shù)，均比去年同期實(shí)現(xiàn)１倍以上增長，各項開發(fā)投資主要指標(biāo)遠(yuǎn)高于湖南省平均水平。到2008年，株洲市區(qū)人均住房面積將達(dá)30平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值將占全市GDP的6%。良好發(fā)展空間引來大資本舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開，也為株洲房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。政策與環(huán)境因素?fù)?jù)了解，株洲市近年來在允許公房出售、房改房松綁、全面開放住房二級市場、金融政策傾斜等方面做出了實(shí)質(zhì)性的探索。以火車站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。目前，房地產(chǎn)業(yè)受到普遍關(guān)注，其主要是房地產(chǎn)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)的依賴程度提高，截至2003年底，增長近六成，%，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)中緊密的銀企關(guān)系容易使房地產(chǎn)投資風(fēng)險瞬間轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險，這種教訓(xùn)在東南亞地區(qū)就曾發(fā)生過，因此，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險不容忽視。不過，開發(fā)面積的快速增長應(yīng)與市場容量形成正比關(guān)系，否則，必將導(dǎo)致過剩現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)房產(chǎn)“泡沫”。（資料來源：《株洲統(tǒng)計年鑒》）（資料來源：《株洲統(tǒng)計年鑒》）最新需求調(diào)查分析詳見問卷調(diào)查報告。住宅市場價格分析從本次調(diào)查的樓盤來看，目前株洲市的住宅平均起價約為1279元/平方米，均價約為1400元/平方米，其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大，主要是因為隨著株洲房產(chǎn)市場的發(fā)展、樓盤品質(zhì)的提升，小高層住宅的出現(xiàn)及景觀和配套的完善增加了其造價，同時也提升了樓市的價格。據(jù)了解，今年2月以來，株洲市住房公積金管理中心已向100多家民營企業(yè)下發(fā)通知，要求企業(yè)建立住房公積金制度。在價格方面，株洲市別墅物業(yè)戶型的主力面積為200－350平米左右，單價范圍在1300－3500元/平米左右，主力總價范圍為40－100萬元左右。它以低層低密度、綠化好、性價比高、前庭后院、有天有地等特點(diǎn)一時成了媒體品評的焦點(diǎn)和部分消費(fèi)者關(guān)注的話題而受寵于市。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價約為3788元/平方米，二層平均均價約為3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價格比臨街高鋪的價格相差超過兩倍，其專業(yè)型市場的配套，環(huán)境氛圍較為濃厚，升值潛力巨大，因此，該類商鋪的售價較高。作為住宅來講不夠溫馨，做為寫字樓來講不夠檔次，商住相互影響，其雖提出宜商宜住的口號、實(shí)則為非商非住的局面。商住樓有市場、主要是因為價格便宜、物管費(fèi)便宜、大部分公司只是從成本考慮而選擇商住樓。最好是寫字樓本土化，多樣凸顯專業(yè)，這應(yīng)該是今后寫字樓市場最大特色。市場的需求也離不開經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。裙樓則以遞增的回報率、穩(wěn)賺的投資方案吸引了大量的投資客戶。正在籌建的銀基大廈，是市政府二00三年溫州招商會的重點(diǎn)工程項目，座落市中心繁華地段，與株洲電信大樓接壤，——一幢32層的現(xiàn)代化商住綜合大樓，它將向消費(fèi)者提供一流的商住服務(wù)，同時奉獻(xiàn)給消費(fèi)者一種全新的消費(fèi)理念，以嶄新的面貌成為株洲房地產(chǎn)開發(fā)史上的一座里程碑?？傮w而言，交通便利，市政配套相對完善商業(yè)氛圍較為濃厚。長株潭現(xiàn)代物流中心，散貨100萬噸、集裝箱5萬標(biāo)箱。在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、信息傳輸業(yè)、住宿餐飲業(yè)八大行業(yè)中保持領(lǐng)先位置。供求總量是否平衡。 年全市商品房銷售綜合均價為1084元/平方米，同比下降76元/平方米，其中，住宅銷售均價984元/平方米，同比下降 56元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房均價為2542元/平方米，同比增長278元。近幾年株洲在允許公房出售、全面開放住房二級市場邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。株洲市近年來財政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財政支出開始大于收入。目前株洲市開發(fā)項目規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)項目平均規(guī)模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業(yè)開發(fā)計劃投資過億元的項目從無到有，在2002年6家基礎(chǔ)上升至16家。1商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。大部分項目對目標(biāo)客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明