【正文】 行等金融機構(gòu)的存在也為商住樓的開發(fā)提供了有利條件。（二）環(huán)境氛圍本案的東為中心廣場，廣場人流、車流量大；北向有神農(nóng)公園；西向眺望湘江?？傮w而言，交通便利，市政配套相對完善商業(yè)氛圍較為濃厚。詳見附件一圖示！總結(jié)：本案所處中心廣場位于株洲市區(qū)的城市中心，是一個人口密集、商業(yè)氛圍濃郁的休閑廣場。周邊有株洲電信分公司、株洲賓館、株洲百貨、麥當(dāng)勞、肯德期基、桂林人等，暫時缺乏集餐飲、娛樂、休閑為一體的大型娛樂場所，適宜進(jìn)行相關(guān)方面的商鋪開發(fā)，可將商鋪打造成集餐飲、娛樂、休閑為一體的娛樂旗艦，填補市場空白點。第七部分 株洲房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析與展望一、長株潭經(jīng)濟一體化重大建設(shè)項目2004年2月23日省發(fā)展計劃委員會下發(fā)文件，確定長沙橘子洲旅游區(qū)等10個項目為2004年長株潭經(jīng)濟一體化重大建設(shè)項目。為落實省委、省政府第四次長株潭工作會議確定的抓緊實施《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》和《湘江生態(tài)經(jīng)濟帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展及發(fā)展重點，推動三市相向發(fā)展，省計委確定2004年長株潭經(jīng)濟一體化重大建設(shè)十大項目。65《長株潭經(jīng)濟一體化重大項目2004》一覽表序號項目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容起止年限總投資建設(shè)地點目前前期工作情況城市建設(shè)1橘子洲旅游區(qū)綜合開發(fā)新建，含橘子、傅家、柳葉、無名島；旅游休閑觀光設(shè)施20032005長沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已基本完成2天心生態(tài)新城開發(fā)建設(shè)新建，省府機關(guān)大院、區(qū)治機關(guān)大院、環(huán)保工業(yè)園省青少年活動中心、生態(tài)休閑園以及基礎(chǔ)設(shè)施等20032005長沙天心區(qū)主干道已經(jīng)貫通，部分項目已啟動3湘潭市城市中心區(qū)建設(shè)續(xù)建，行政中心，文化中心，商貿(mào)中心，湖湘廣場，湖湘公園等2003200620億元湘潭岳塘區(qū)完成三通一平，人民大廈、湘潭大劇院4岳麓山大學(xué)城新建一期15平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；校區(qū)、宿舍建設(shè)20032005長沙岳麓區(qū)已完成三通一平產(chǎn)業(yè)項目5高新區(qū)隆平高科技園新建18平方公里，投產(chǎn)、在建企業(yè)13家（）；道路水電等（）。農(nóng)業(yè)高技術(shù)研發(fā)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)人才培訓(xùn)基地20032005長沙芙蓉區(qū)3通1平；4條主干道2橋在建，防洪工程，110KV變電站，醫(yī)院、中學(xué)等6高新區(qū)栗雨園一期工程項目新建可提供工業(yè)、電子信息、生物藥業(yè)產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)促進(jìn)園，園區(qū)道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；功能區(qū)建設(shè)；20032007株洲石峰大橋以西1500畝已3通1平；，110kv變電站開工7高新區(qū)田心高科技園續(xù)建，遭受入園12家，主要發(fā)展光機電一體化、城市軌道交通傳動控制、信息技術(shù)、機車、新材料等20032008株洲石峰區(qū)1051畝已完成三通一平，園區(qū)主干道路2003年底完工8湘潭縣天易生態(tài)工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投產(chǎn)53家（）；在建26家()；籌建7家（）；雅康藥業(yè)小區(qū)，吳家巷工業(yè)小區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)20032007湘潭縣已完成三通一平9湘潭雙馬工業(yè)園續(xù)建；投產(chǎn)7家（）；在建9家()；籌建12家（）；電子電器、機械、鋼材物流配送等20032007湘潭岳塘區(qū)已完成5099萬元基礎(chǔ)設(shè)施投入，含部分主干道路基、排水、供水設(shè)施世界銀行貸款項目10世界銀行貸款湖南城市發(fā)展項目新建湘江生態(tài)經(jīng)濟帶景觀防洪道路，全長70公里。長善垸污水處理廠新建12萬噸/日處理能力。長株潭現(xiàn)代物流中心，散貨100萬噸、集裝箱5萬標(biāo)箱。昭山景區(qū)建設(shè)20032006猴石子大橋至湘潭一大橋；石峰大橋至空洲島報國家計委可研總計 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載，文件版權(quán)歸原作者所有)二、株洲房地產(chǎn)市場形勢分析與展望2003年，株洲房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的供需兩旺的喜人景象，進(jìn)入新的一年，在經(jīng)濟形勢繼續(xù)向好的環(huán)境下，株洲的房地產(chǎn)市場能否依然穩(wěn)健發(fā)展，我們從以下幾方面來看：投資空間能否擴大。今年株洲市大政方針已定，圍繞“東提西拓，合攏三角”的城市發(fā)展思路，提出了大力進(jìn)行舊城改造和新城拓展，規(guī)劃抓好：“一帶、一港、一湖、兩環(huán)、四街、六路”建設(shè)。并加快實施鐵西路等舊城改造項目。這些將對今后的株洲房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。景氣狀態(tài)是否理想。從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年，房地產(chǎn)的景氣指數(shù)一路領(lǐng)先。從企業(yè)家信心指數(shù)看，前四個季度分別為150、1150和150；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)分別為150、1150和150，指數(shù)處于高位運行區(qū)間。在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、信息傳輸業(yè)、住宿餐飲業(yè)八大行業(yè)中保持領(lǐng)先位置。調(diào)查顯示，2003年底，企業(yè)土地開發(fā)增勢強勁，土地購置及土地開發(fā)投資一路攀升，增幅分別為90%和237%，反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的信心。熱點能否激活人氣。由于株洲市舊城改造和拆遷力度加大，正在興建的商業(yè)樓群也倍受關(guān)注，城市四區(qū)亮點紛呈：天元區(qū)是以長江文化休閑廣場為主的新興商業(yè)娛樂圈；蘆淞區(qū)則以得天獨厚的地理位置打造解放街沿線商貿(mào)城建設(shè)；石峰區(qū)以融城為契機，正在打造大型物流基地；荷塘區(qū)則突出汽貿(mào)唱主角，興建的株洲汽車城將成為中南地區(qū)乃至全國一流的汽車專業(yè)示范市場。從去年第三屆房交會看，以上項目都激起了購房者的熱情。規(guī)模項目能否增加。去年華中房地產(chǎn)開發(fā)公司、匯亞房地產(chǎn)開發(fā)公司及醴陵新興房地產(chǎn)開發(fā)公司以開發(fā)投資最多排在前三位，銷售業(yè)績排名前三位是開發(fā)“珠江花園”的華晨房地產(chǎn)開發(fā)公司、開發(fā)“田心建設(shè)一村”的恒豐房地產(chǎn)開發(fā)公司及開發(fā)“五一新村”的天華房地產(chǎn)開發(fā)公司。而今年人們有了更多的期待，有一些大規(guī)模項目陸續(xù)浮出水面，、祥元房地產(chǎn)銀谷服飾廣場及過億元的神龍家庭休閑購物中心建設(shè)項目，加上今年準(zhǔn)備實施城鄉(xiāng)安居工程，“湘江四季花園”續(xù)建工程，共同托起了樓市嶄新未來。供求總量是否平衡。從株洲市幾年來的竣工面積和銷售情況看，5年累計竣工房屋面積394萬平方米；銷售情況銷售房屋面積255萬平方米，98年至2003年銷售面積與竣工面積之比分別為1：、1：、1：、1：、1：：，除開拆遷還建面積，%，沒有超過10%20%警戒線。從正面看，一定數(shù)量的商品房空置是保證市場正常供應(yīng)的必需儲備，對于調(diào)節(jié)市場需求、降低房地產(chǎn)擁有者的機會成本具有重要意義。就目前我市情況看，消費者的購房欲望比較強。從2003年底開發(fā)商預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款看，領(lǐng)先投資增長幅度，投資高位運行還是有其基礎(chǔ)。來年價格是否平穩(wěn)。房價一直以來都是消費者關(guān)注的熱點?；仡^看株洲市去年售樓價，基本上是市場定價，有增有減波瀾不驚。 年全市商品房銷售綜合均價為1084元/平方米，同比下降76元/平方米，其中，住宅銷售均價984元/平方米，同比下降 56元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房均價為2542元/平方米，同比增長278元。預(yù)計今年價格不會有大的出入。由于供給增大，競爭的加劇，眾多的開發(fā)商已不把追求最大利潤放在首位，而降低風(fēng)險，定向開發(fā)，被眾多的開發(fā)商所追崇。因此，除個別項目外，絕大多數(shù)新盤價格會較穩(wěn)定。需要說明的是，對于大多數(shù)購房者而言，不會真正感受到房價的下降，因為商品房的配置會越來越高，與原來同等檔次的商品房相比，性能價格比相對提高了，實際上投入增多，而影響價格的變化。另外，隨著房地產(chǎn)市場化程度提高，行業(yè)利潤率很難再升，這些因素將導(dǎo)致商品住房整體價格，不會有太大起伏。而黃金商鋪的價格受前期投資增長和人們預(yù)期指數(shù)較高影響，價格會繼續(xù)攀升。二級市場是否改善。近幾年株洲在允許公房出售、全面開放住房二級市場邁出了實質(zhì)性步伐。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，%左右。激活了我市一直處于低迷狀態(tài)的二級市場，2003年在多項政策的激勵下，存量房成交量與成交額增幅較大，。 2003年商品房交易市場中增量房與存量房的成交量比例為1：，雖然我市房地產(chǎn)交易市場起步較晚，但市民參與房屋買賣的意識開始增強，商品房交易市場依賴一級市場交易的被動局面會有大的改觀。從以上七個方面我們可以預(yù)期，2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計可到三到四成左右。第八部分 調(diào)查總結(jié)通過對株洲市房地產(chǎn)市場狀況、城市發(fā)展?fàn)顩r、消費水平、目標(biāo)消費群的了解，以及對株洲市經(jīng)濟發(fā)展、街區(qū)功能、房地產(chǎn)市場的綜合分析，核心內(nèi)容總結(jié)如下：《株洲市城市總體規(guī)劃（20012020）》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃。到2005年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年市域城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。株洲市近年來財政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財政支出開始大于收入。%。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)總量擴張強勢十分明顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。從開發(fā)形勢看，已進(jìn)入了加速擴張時期，占全社會投資的比重逐步上升，%%，%%。強勁的發(fā)展形勢與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相一致，開發(fā)總量在省里14個地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟運行中的熱點。目前株洲市開發(fā)項目規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)項目平均規(guī)模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業(yè)開發(fā)計劃投資過億元的項目從無到有，在2002年6家基礎(chǔ)上升至16家。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項開發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。，三分天下有其一。開工、竣工、%、%%。株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因：（1）株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺；（2）有效需求抬升繁榮；（3）良好發(fā)展空間引來大資本；（4）政策與環(huán)境因素。株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：（1）開發(fā)存在短期行為；（2）負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險存在；（3）土地經(jīng)營不夠規(guī)范；（4）開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)。2003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長之勢。開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。1商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。1目前株洲市在建、約計21個樓盤，平均起價約為1279元/平方米，均價在1400元/平方米左右，其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。1別墅項目在區(qū)位分布上，大部分別墅分布在郊區(qū)；在項目設(shè)計上，多為獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項目較少，且建筑密度大。1商業(yè)地產(chǎn)投次資起熱潮2003年株洲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場矚目的一大亮點，全市開發(fā)商營業(yè)用房面積快速增長，價格也持續(xù)看漲，%，%，%，%，有濱江商業(yè)廣場，瑞和商業(yè)廣場，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營戶。目前較專業(yè)的商鋪平均起價約為6223元/平方米，平均均價約為9788元/平方米，其起價和均價均高于臨街商鋪的價格。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價約為3788元/平方米，二層平均均價在3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價格比臨街高鋪的價格相差較大。1目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計11個樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。其主要特點：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。大部分項目對目標(biāo)客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。1目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青瞇；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價約為3060元左右。在今后，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的發(fā)展機遇。12004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計可到三到四成左右。第九部分 結(jié)束語本《株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研調(diào)研報告》（以下簡稱《報告》）是在明強企劃咨詢有限公司制度匯編章節(jié)中關(guān)于《市場調(diào)查工作規(guī)程》的成熟模式下得以嚴(yán)格推導(dǎo)、執(zhí)行的。我們歷時半個多月，幾次提案，反復(fù)研討，廣泛收集、更新信息，數(shù)易其稿，終于完成了該《報告》的文案?！秷蟾妗坊旧舷鄬φ鎸?、客觀、全面、權(quán)威地反映了株洲市房地產(chǎn)市場的基本狀況。特于此提出關(guān)注事項：株洲市自然景觀與人文背景綜述，株洲市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析中，所有有效數(shù)據(jù)均為2004年2月前，調(diào)查來源為湖南省、市統(tǒng)計局及株洲市政府有關(guān)單位對外發(fā)布之信息；以及《株洲統(tǒng)計年鑒》；株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析、株洲市房地產(chǎn)市場微觀分析等內(nèi)容中，為本公司通過對株洲市在建、在售樓盤的實地調(diào)查，從市場已建及在建項目中搜集、采擷資源共享資料并經(jīng)認(rèn)真分析之結(jié)果，其中部分?jǐn)?shù)據(jù)為官方公布信息；分物業(yè)市場章節(jié)中，分析對象均為隨機抽樣并有代表性的樓盤，相關(guān)數(shù)據(jù)為本公司調(diào)研人員通過科學(xué)的計算方法并結(jié)合抽樣樓盤的一些情況推斷出來的；鑒于時間等客觀因素影響，本《報告》在深度、廣度、數(shù)據(jù)、對象元素等方面如存在不足，敬請理解，提請斟酌！蒙謝垂注！