【正文】 第九部分 結(jié)束語本《株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研調(diào)研報告》（以下簡稱《報告》）是在明強(qiáng)企劃咨詢有限公司制度匯編章節(jié)中關(guān)于《市場調(diào)查工作規(guī)程》的成熟模式下得以嚴(yán)格推導(dǎo)、執(zhí)行的。目前較專業(yè)的商鋪平均起價約為6223元/平方米，平均均價約為9788元/平方米，其起價和均價均高于臨街商鋪的價格。株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因：（1）株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺；（2）有效需求抬升繁榮；（3）良好發(fā)展空間引來大資本；（4）政策與環(huán)境因素。房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十分明顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。從以上七個方面我們可以預(yù)期，2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計可到三到四成左右。需要說明的是，對于大多數(shù)購房者而言，不會真正感受到房價的下降，因為商品房的配置會越來越高，與原來同等檔次的商品房相比，性能價格比相對提高了，實際上投入增多，而影響價格的變化。從2003年底開發(fā)商預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款看，領(lǐng)先投資增長幅度，投資高位運行還是有其基礎(chǔ)。從去年第三屆房交會看，以上項目都激起了購房者的熱情。這些將對今后的株洲房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。為落實省委、省政府第四次長株潭工作會議確定的抓緊實施《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》和《湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展及發(fā)展重點，推動三市相向發(fā)展，省計委確定2004年長株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)十大項目。二、周邊環(huán)境綜合分析（一）周邊支撐本案地處株洲市政府舊址，屬新城區(qū)中心地帶，市政配套、生活機(jī)能較為完善，具體表現(xiàn)在：交通設(shè)施：城市主干道新華西路、沿江路、建設(shè)路交匯于此，本案緊臨新華西路，交通便利。目前一期已售罄，二期在3月13日開盤前以售出8套左右，大買場正與國際知名品牌家樂福超市洽談中。這些因素再加上長株潭融城的需要、政府加大力度招商引資等等，都會帶來寫字樓市場的需求。針對四種不同類型客戶進(jìn)行市場細(xì)分，是株洲寫字樓市場的發(fā)展趨勢。比如在配套上，如會所、配套中央空調(diào)、商務(wù)酒店等。商住樓市場以其較為優(yōu)越的地段、與寫字樓相比較低的價格、可住家可辦公、投資風(fēng)險小等特點，吸引了許多投資者，使得商住樓市場銷售較好。同時商場收益權(quán)投資及帶租約發(fā)售的樓盤銷售火爆也體現(xiàn)出低風(fēng)險投資樓盤受青睞，作為地段是投資的制勝點，因此高品質(zhì)、好地段、低風(fēng)險的商鋪前景看好。這一政策的出臺使得別墅項目擺脫了“前有堵截、后有追兵”的困境，在別墅消費主體不斷擴(kuò)大的市場背景下，別墅項目用地的叫停將導(dǎo)致已立項別墅“物以稀為貴”。與此同時，開發(fā)商也加強(qiáng)了小區(qū)內(nèi)部配套的建設(shè)，以近乎完備的社區(qū)配套設(shè)施盡可能滿足業(yè)主的居住和生活需求。（二）別墅市場別墅市場現(xiàn)狀分析在區(qū)位分布上，目前株洲市大部分別墅分布在郊區(qū)，分布在市區(qū)的僅有湘江四季花園一個，目前尚未正式對外發(fā)售。據(jù)株洲市住房公積金管理中心介紹，今年株洲市將全面推行民營企業(yè)建立住房公積金制度，加大民營企業(yè)住房公積金歸繳力度。（一）住宅市場開發(fā)規(guī)模分析從本次調(diào)查的樓盤來看，目前株洲市在建、共有21個樓盤，其中，河西因其較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為了商家的開發(fā)熱點，開發(fā)規(guī)模較大，檔次較高。；，；，；。目前株洲市仍缺乏公開、詳盡的土地出讓轉(zhuǎn)讓信息系統(tǒng)，很難防止由于信息不對稱所引起的不公平競爭情況的發(fā)生。一部分企業(yè)仍維系在母體以下經(jīng)營，市場觀念淡薄，開發(fā)的樓盤小，戶型差，與目前提倡規(guī)模經(jīng)營相背離，制約了株洲市房地產(chǎn)的高質(zhì)量地向前發(fā)展。二手房的大量交易為新房市場儲備了大量的消費資本。株洲市委、市政府一直把房地產(chǎn)業(yè)作為實施城市發(fā)展戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)，并把提供一流的公共服務(wù)、創(chuàng)造一流的發(fā)展環(huán)境、建設(shè)一流的投資洼地，作為刺激房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的“助推器”。二手房市場的日益活躍，促進(jìn)了商品房市場的快速升溫。受此影響，全市商品房銷售的綜合平均價已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米1546元的全省平均水平。2003年上半年，株洲市房產(chǎn)管理局再次將住房交易手續(xù)費平均下調(diào)60％，大大刺激了居民的購房熱情，促使株洲住房交易量節(jié)節(jié)攀升，城區(qū)商品房空置率大幅下降，目前，空置率不足10％。株洲是一個70多萬人的中等城市，工業(yè)基礎(chǔ)較好。2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192．61萬平方米，其中，新開工面積109萬平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．4億元，接近2002年一年的水平。但大型商業(yè)在湖南只有兩條路可走：一是產(chǎn)權(quán)出讓，分割成小門面賣出去。商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢頭被開發(fā)商看好，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)因此成為市場矚目的一大亮點。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行中的熱點。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，%、%、%、% %，2003年在原有較高水平的基礎(chǔ)上又再次提速，增速達(dá)到94%，顯示了株洲地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，成為近幾年株洲市經(jīng)濟(jì)中的一個“熱點”，是株洲市經(jīng)濟(jì)增長的推動力之一。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)不斷向城郊拓展，汽車進(jìn)入家庭后，居民選擇在城郊置業(yè)的可行性增大。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。四是全省經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)總量過剩，邵陽市、岳陽市、益陽市、永州市、懷化市、婁底市的經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重超過50%，建得過多、過濫。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)突現(xiàn)。截止去年12月底，%，%，%。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬平方米,%，,%，,%，,%。根據(jù)2003年112月統(tǒng)計資料分析，主要呈現(xiàn)以下特征：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長。(數(shù)據(jù)來源：株洲市統(tǒng)計局)二、城市及各區(qū)的居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)（一）近三年株洲市人均收入發(fā)展走勢提高人民生活水平是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平在城市綜合經(jīng)濟(jì)實力快速提升的同時同步上升。出口市場多元化戰(zhàn)略效果明顯，在主要出口市場中，對日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。%。固定資產(chǎn)投資2003年，株洲市全社會完成固定資產(chǎn)投資額105億元，首次突破100億元大關(guān)，%，其中：，%；，%。工業(yè)、郵電、交通工業(yè)生產(chǎn)加速發(fā)展。該方案為推薦方案，優(yōu)點是保持了良好的生態(tài)環(huán)境，三市聯(lián)系緊密，由于發(fā)展重點在河?xùn)|，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。預(yù)計到2020年，長沙市區(qū)的人口總數(shù)達(dá)到350萬人，土地面積為350km2；株洲的城市人口為100萬人，土地面積為100km2；湘潭的人口為90萬人，土地面積為90km2。四、長株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃（一）長株潭現(xiàn)狀介紹構(gòu)成：長株潭地區(qū)地處湘江下游，包括3個地級市、4個縣級市， 8個縣，162個建制鎮(zhèn)，362個集鎮(zhèn)。（數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計年鑒）三、株洲市總體規(guī)劃《株洲市城市總體規(guī)劃（20012020）》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃，分別對市域城鎮(zhèn)和中心城區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃。 株洲市是中華人民共和國成立后迅速崛起的工業(yè)新城。老一輩無產(chǎn)階級革命家毛澤東、朱德、李立三、譚震林等曾在這里從事過革命實踐活動。現(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣和荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)及河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。5739。1別墅項目在區(qū)位分布上，大部分別墅分布在郊區(qū)；在項目設(shè)計上，多為獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項目較少，且建筑密度大。2003年株洲市城市居民人均可支配收入為8786元，%；城市居民人均消費性支出6760元，%。市場調(diào)研的目的：旨在通過對株洲市房地產(chǎn)及本項目的市場基本情況進(jìn)行市場調(diào)查研究，以便加深我們對總體市場的認(rèn)識，同時也便于公司高層決策者在進(jìn)行具體的項目規(guī)劃、開發(fā)運作時，有效地對株洲房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求情況、目標(biāo)消費群體的生活方式和需求特點、市場容量與發(fā)展空間、市場發(fā)展趨勢等作出宏觀的掌控與準(zhǔn)確的判斷，從而有利于對擬開發(fā)的項目從開發(fā)規(guī)模、檔次、進(jìn)度、市場目標(biāo)定位到營銷策略、價格策略、成本構(gòu)成、宣傳推廣手段等方面及時進(jìn)行決策，并對今后的相關(guān)工作給予傾向性指導(dǎo)。（二）市場調(diào)研的方法與方式 市場調(diào)研方法：A、訪問法B、觀察法C、隨機(jī)抽樣D、邏輯推導(dǎo)資料的收集方式：A、網(wǎng)上信息收集、資料匯編整理B、統(tǒng)計局、房地產(chǎn)等單位數(shù)據(jù)與信息檢索、收集C、現(xiàn)場采盤（調(diào)查）D、同行等業(yè)內(nèi)人士訪談E、生活圈內(nèi)目標(biāo)消費者訪談（三）市場研究的方向與內(nèi)容：本次市場調(diào)研的方向與內(nèi)容主要是湖南省、株洲市基本綜合情況；長株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃；株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；湖南省與株洲房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與趨勢方面所表現(xiàn)出的主要征象，株洲市房地產(chǎn)市場供給與需求分析、土地開發(fā)情況以及分物業(yè)市場分析等。農(nóng)民人均純收入為3029元，%；農(nóng)民人均生活消費支出為2331元，%。1目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。114176。總面積11272平方公里，人口369萬。炎陵縣、茶陵縣為湘贛革命根據(jù)地的重要組成部分。50年代，國家安排的重點建設(shè)項目，株洲市就有5項。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個方面做出詳細(xì)規(guī)劃。長沙、株洲與湘潭三市市區(qū)毗鄰的，以三市市區(qū)為中心、南北長90公里，東西寬50公里的范圍，是人口和產(chǎn)業(yè)體系的重心，構(gòu)成了長株潭城市群的核心區(qū)。到2020長株潭的人口總數(shù)達(dá)到450470萬人。第三部分 株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)行綜合分析（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（株洲市近年財政收入與支出分析）2003年，%；固定資產(chǎn)投資快速增長，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資105億元，首次突破100億大關(guān)，%；合同利用外資和實際利用外資均有較大幅度增長，保險市場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易日趨活躍。%。在非國有經(jīng)濟(jì)中,外商、港澳臺、聯(lián)營；，%；，%。按銷售地區(qū)分,，%；,%；,%。全市實際引進(jìn)以民間資本為主體的內(nèi)資272項,其中1000萬元以上項目30個,，%；新批外商投資企業(yè)42家,其中中外合資25家、中外合作2家、外商獨資15家，實際到位外資9007萬美元,%。2003年，城市居民人均可支配收入為8786元，%；城市居民人均消費性支出6760元，%。全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資230億元，%，投資額居全國第十四位，投資增速居全國第五位。（資料來源：湖南省建設(shè)廳）適時調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積降低。房地產(chǎn)不良貸款從2002年的14%%，信貸資產(chǎn)質(zhì)量大幅度提高。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。 （資料來源：湖南省建設(shè)廳）(二)2004年展望黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，湖南省已把改善和提高城鄉(xiāng)居民的居住水平作為“全面小康”的重要內(nèi)容。湖南省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明，%的居民對現(xiàn)有住房不滿意，集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位，%的居民有購房意向。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。2004年房地產(chǎn)市場也面臨著一些困難和挑戰(zhàn)：一是國債規(guī)模壓縮、貨幣發(fā)行量從緊、實行浮動利率及人民銀行銀發(fā)[2003]121號文件等政策，商業(yè)銀行可能調(diào)整信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大，個人住房消費貸款規(guī)模可能受限。房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十分明顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。這首先是株洲市堅持標(biāo)本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，帶動了全行業(yè)的發(fā)展。全市開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房面積快速增長，價格也持續(xù)看漲。但規(guī)模經(jīng)濟(jì)（依托規(guī)模和信譽(yù)）的要求容易與產(chǎn)權(quán)出讓產(chǎn)生矛盾，所有權(quán)和管理的分離易造成不能統(tǒng)一管理的局面；二是使用權(quán)出租，這樣做的問題是使得投資的形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)投資，只能靠租金來收回。在商業(yè)地產(chǎn)方面，蘆淞市場群的改造升級如火如荼，智超、中國城、銀谷等項目相繼問世，規(guī)模都在3萬平方米以上，價位都比較高，一樓價位一般都是2萬／每平方米以上，中國城售價甚至達(dá)到4萬元／每平方米，在長沙都少見。根據(jù)我市“十五”規(guī)劃和中長期發(fā)展計劃提出的城市化發(fā)展目標(biāo)，到2010年株洲市城市人口將達(dá)到90萬，拓展城市發(fā)展空間，盡快把株洲建成百萬人口，百平方公里城區(qū)的大城市，凈增人口24萬人，至少增加384萬㎡的住房供應(yīng)。據(jù)了解，針對株洲舊城改造的拆遷安置現(xiàn)狀，明年、后年有5000多戶拆遷戶面臨住房難問題。有效需求抬升繁榮株洲房地產(chǎn)的高速增長，始終是建立在有效需求的基礎(chǔ)之上。截止到2003年8月。房產(chǎn)管理部門不僅在簡化行政審批手續(xù)、推行產(chǎn)權(quán)管理一體化、實施多部門聯(lián)合辦公和“一條龍”限時服務(wù)等方面快人一步，在降低稅費門檻、規(guī)范市場管理、優(yōu)化流通環(huán)境方面同樣可圈可點。雖然株洲市的經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，但要完全跟上房地產(chǎn)的開發(fā)速度，顯然還是不夠，況且房屋是種耐用大型消費品，要積累這樣的消費能力，不是短時間能夠形成的，那幺，新房市場的消費資本和消費群體從哪里來呢？當(dāng)然只能從換房和投資者中尋找，而使換房者和投資者手中的資本能夠迅速形成不斷流動的消費能力的動能，則來自于其中的樞紐發(fā)動機(jī)——二手房的活躍。負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險存在目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況令人擔(dān)