【正文】 大智咨詢網(wǎng)（）第一部分 報(bào)告概要一、調(diào)研說明（一）市場(chǎng)研究的背景與目的：市場(chǎng)調(diào)研的背景：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步形成；目前尚處于初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)過渡，高、中、低檔項(xiàng)目具備。株洲銀基房地產(chǎn)有限公司擬在中心廣場(chǎng)原市政府舊址開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前株洲銀基房地產(chǎn)有限公司已全面展開株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，并進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。市場(chǎng)調(diào)研的目的：旨在通過對(duì)株洲市房地產(chǎn)及本項(xiàng)目的市場(chǎng)基本情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究，以便加深我們對(duì)總體市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也便于公司高層決策者在進(jìn)行具體的項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)作時(shí)，有效地對(duì)株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與需求情況、目標(biāo)消費(fèi)群體的生活方式和需求特點(diǎn)、市場(chǎng)容量與發(fā)展空間、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等作出宏觀的掌控與準(zhǔn)確的判斷，從而有利于對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目從開發(fā)規(guī)模、檔次、進(jìn)度、市場(chǎng)目標(biāo)定位到營(yíng)銷策略、價(jià)格策略、成本構(gòu)成、宣傳推廣手段等方面及時(shí)進(jìn)行決策，并對(duì)今后的相關(guān)工作給予傾向性指導(dǎo)。（二）市場(chǎng)調(diào)研的方法與方式 市場(chǎng)調(diào)研方法：A、訪問法B、觀察法C、隨機(jī)抽樣D、邏輯推導(dǎo)資料的收集方式：A、網(wǎng)上信息收集、資料匯編整理B、統(tǒng)計(jì)局、房地產(chǎn)等單位數(shù)據(jù)與信息檢索、收集C、現(xiàn)場(chǎng)采盤（調(diào)查）D、同行等業(yè)內(nèi)人士訪談E、生活圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者訪談（三）市場(chǎng)研究的方向與內(nèi)容：本次市場(chǎng)調(diào)研的方向與內(nèi)容主要是湖南省、株洲市基本綜合情況；長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃；株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；湖南省與株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與趨勢(shì)方面所表現(xiàn)出的主要征象，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求分析、土地開發(fā)情況以及分物業(yè)市場(chǎng)分析等。具體內(nèi)容，詳見此后章節(jié)。（四）本次市場(chǎng)調(diào)研時(shí)限： 2004年3月1日——3月18日二、咨詢報(bào)告結(jié)論精要株洲全市土地總面積11272平方公里，市區(qū)面積542平方公里，建成區(qū)面積69平方公里；。2003年，人均GDP達(dá)1270美元。株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開始大于收入。%。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬(wàn)元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。2003年株洲市城市居民人均可支配收入為8786元，%；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，%。農(nóng)民人均純收入為3029元，%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出為2331元，%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6515元，比上年增加1131元。2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ曛薹康禺a(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯株洲房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購(gòu)房熱情的快速釋放、良好發(fā)展空間引來大資本以及政策與環(huán)境因素等是株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的深層原因1開發(fā)存在短期行為、負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在、土地經(jīng)營(yíng)不夠規(guī)范、開發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾顯現(xiàn)是株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題12003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長(zhǎng)之勢(shì)。1開發(fā)建設(shè)和居民購(gòu)房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。1商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場(chǎng)供、求兩旺。1目前株洲市在建、約計(jì)21個(gè)樓盤，平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。1別墅項(xiàng)目在區(qū)位分布上，大部分別墅分布在郊區(qū)；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且建筑密度大。1目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠率；戶型設(shè)計(jì)偏向于居住；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。大部分項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶群不明確，市場(chǎng)局面混亂，在營(yíng)銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。1目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青睞；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價(jià)約為3060元左右。在今后，株洲寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。1預(yù)測(cè)2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。第二部分 株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經(jīng)120176。5739。114176。0739。,北緯26176。0339。28176。0139。,是湖南省長(zhǎng)、株、潭金三角的重要一極?，F(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣和荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)及河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?？偯娣e11272平方公里，人口369萬(wàn)。 株洲市歷史悠久。中華民族的始祖炎帝神農(nóng)氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草, 后葬于“茶鄉(xiāng)之尾”(今酃縣塘田鄉(xiāng))。三國(guó)時(shí)吳在此設(shè)立建寧縣，后歷經(jīng)滄桑， 幾度變遷。建市前夕為湘潭縣轄一個(gè)僅幾千人口、幾十萬(wàn)元工業(yè)總產(chǎn)值的小鎮(zhèn)。1951年成立專轄縣級(jí)市，1956年升為省轄地級(jí)市，1983年實(shí)行市管縣體制，由單轄株洲縣擴(kuò)充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣(原酃縣)。 株洲市有著光榮的革命傳統(tǒng)。老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家毛澤東、朱德、李立三、譚震林等曾在這里從事過革命實(shí)踐活動(dòng)。炎陵縣、茶陵縣為湘贛革命根據(jù)地的重要組成部分。 株洲市地處湖南省中東部，是中國(guó)南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運(yùn)輸能力。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線在此交匯。株洲火車站為全國(guó)10 大客運(yùn)站和7大零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站之一。 株洲北站是江南最大的路網(wǎng)性編組站。株洲市已成為中國(guó)江南最大的鐵路樞紐。公路四通八達(dá)，10320國(guó)道及連接湘贛閩3 省的三南公路穿境而過。 株洲市是中華人民共和國(guó)成立后迅速崛起的工業(yè)新城。50年代，國(guó)家安排的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，株洲市就有5項(xiàng)。 現(xiàn)在全市共有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)1700 家， 其中大中型企業(yè)56家，有6家大型企業(yè)躋身于全國(guó)500家大型企業(yè)行列。在中共湖南省委、 省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下， 株洲市人民經(jīng)過40多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，株洲市已逐步建設(shè)成為江南內(nèi)陸腹地的高效農(nóng)業(yè)基地，商品集散基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通信息中心。二、各區(qū)人口及面積（人口密度）截止2002年底，人口密度327人/每平方公里，；，‰。全市土地總面積11272平方公里，其中城區(qū)面積542平方公里。具體分布如下：人口狀況與面積地 區(qū) 年 末總戶數(shù)（戶）年 末總?cè)丝冢ㄈ耍┛側(cè)丝谥锌側(cè)丝谥型恋孛娣e（平方公里）人口密度（人/平方公里）男（人）女（人）全市102077236939111901311179268011272327市轄區(qū)2326507722083981683740405421425荷塘區(qū)643402210521148941061581591390石峰區(qū)749862489421305841183581611546蘆凇區(qū)5981219320298560946422897天元區(qū)335121090125413054882150727株洲縣1210514372832267032105801381317攸縣2056527502813856593646222664282茶陵縣1466865620602882232738372500225炎陵縣509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）‰，‰，大于人口自然增長(zhǎng)率。由此可以看出，在今后幾年內(nèi)，人口不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)將出現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒）三、株洲市總體規(guī)劃《株洲市城市總體規(guī)劃（20012020）》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃，分別對(duì)市域城鎮(zhèn)和中心城區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年市域城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。中心城區(qū)從城市建設(shè)用地、綜合交通、綠地系統(tǒng)、排水工程、供電工程等多方面做出總體或?qū)I(yè)規(guī)劃。此規(guī)劃通過近期加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新區(qū)建設(shè)重點(diǎn)向河西發(fā)展，完善天臺(tái)高科園建設(shè)，啟動(dòng)栗雨高科園開發(fā)及中心區(qū)公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)；河?xùn)|重點(diǎn)發(fā)展楓溪生態(tài)城、田心高科園等。對(duì)蘆淞市場(chǎng)群、南岳嶺片區(qū)等舊城和社區(qū)實(shí)施整體漸進(jìn)的更新，搬遷或改造污染嚴(yán)重及對(duì)城市安全構(gòu)成威脅的工廠、倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施；加快市區(qū)物流中心配套設(shè)施的建設(shè)等，逐步提高城市的綜合服務(wù)功能，為株洲建立現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)打好基礎(chǔ)。四、長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃（一）長(zhǎng)株潭現(xiàn)狀介紹構(gòu)成：長(zhǎng)株潭地區(qū)地處湘江下游，包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市， 8個(gè)縣，162個(gè)建制鎮(zhèn)，362個(gè)集鎮(zhèn)。長(zhǎng)沙、株洲與湘潭三市市區(qū)毗鄰的，以三市市區(qū)為中心、南北長(zhǎng)90公里，東西寬50公里的范圍，是人口和產(chǎn)業(yè)體系的重心，構(gòu)成了長(zhǎng)株潭城市群的核心區(qū)。位置：東與江西為鄰，西與益陽(yáng)、婁底相連，北與岳陽(yáng)接壤，南與衡陽(yáng)、郴州交界。面積：三市土地總面積28106平方公里，%。人口：，%；，%，%，遠(yuǎn)高于全省同期城鎮(zhèn)化水平32%，與全國(guó)同期平均水平相比。（二）長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展目標(biāo)長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展目標(biāo)，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，構(gòu)筑基礎(chǔ)設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、市場(chǎng)一體化、城鄉(xiāng)一體化的總體格局，建成有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚容納跨國(guó)公司和國(guó)家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。遠(yuǎn)景長(zhǎng)株潭城市群將逐漸發(fā)展成為我國(guó)中西部地區(qū)主要城市連綿區(qū)，并形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、人居環(huán)境優(yōu)美、人地關(guān)系協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。三市主城區(qū)及中間地帶共同構(gòu)成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約4500平方公里，其空間布局結(jié)構(gòu)為以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)到2020年，長(zhǎng)沙市區(qū)的人口總數(shù)達(dá)到350萬(wàn)人，土地面積為350km2；株洲的城市人口為100萬(wàn)人，土地面積為100km2；湘潭的人口為90萬(wàn)人，土地面積為90km2。到2020長(zhǎng)株潭的人口總數(shù)達(dá)到450470萬(wàn)人。（三）長(zhǎng)株潭城市群與市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃長(zhǎng)株潭城市群包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市、8個(gè)縣、162個(gè)建制鎮(zhèn)。三市土地總面積28106平方公里，占全省的13．3％；，%，%?？v觀國(guó)內(nèi)外城市群發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，分析長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展，可以預(yù)見，長(zhǎng)株潭城市群將順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，遠(yuǎn)景發(fā)展成為有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚和容納跨國(guó)公司或國(guó)家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。該連綿區(qū)以三市主城區(qū)及中間地帶長(zhǎng)約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區(qū)；2050年左右，核心區(qū)城市人口可能達(dá)到800～1000萬(wàn)人。 核心區(qū)較理想城市空間布局結(jié)構(gòu)應(yīng)為：以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)的選擇是通過多方案論證比較得出的，它以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉(zhuǎn)變；三市向心發(fā)展，并逐漸演變成為具有很強(qiáng)集聚效應(yīng)的城市連綿區(qū)。該方案為推薦方案，優(yōu)點(diǎn)是保持了良好的生態(tài)環(huán)境，三市聯(lián)系緊密，由于發(fā)展重點(diǎn)在河?xùn)|，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。第三部分 株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)行綜合分析（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（株洲市近年財(cái)政收入與支出分析）2003年，%；固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資105億元，首次突破100億大關(guān)，%；合同利用外資和實(shí)際利用外資均有較大幅度增長(zhǎng)，保險(xiǎn)市場(chǎng)、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易日趨活躍。由上圖可以看出，株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開始大于收入。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》）（二）城市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，%。其中，%；，%；，%。:49:，其中，。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬(wàn)元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。農(nóng)業(yè)，%。工業(yè)、郵電、交通工業(yè)生產(chǎn)加速發(fā)展。，%。，%，增幅比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。，增長(zhǎng)26%，%；，%；，%；，%。經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。%，；%，；%，；，；%，；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率38560元/人，增長(zhǎng)44%；全年銷售收入過億元的企業(yè)36家，利潤(rùn)過千萬(wàn)的企業(yè)21家，分別比上年增加7家和6家。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)加快發(fā)展，綜合服務(wù)水平不斷提高。全年實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、%。固定資產(chǎn)投資2003年，株洲市全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資額105億元，首次突破100億元大關(guān)，%，其中：，%；，%。在非國(guó)有經(jīng)濟(jì)中,外商、港澳臺(tái)、聯(lián)營(yíng)；，%；，%。按管理渠道分，%；，%；，%。，%；，%。年內(nèi)新開工項(xiàng)目389個(gè)，%，竣工項(xiàng)目343個(gè),增長(zhǎng)14%。在國(guó)有及其它投資中，第一、第二、%、%%。（數(shù)據(jù)來源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與對(duì)外貿(mào)易國(guó)內(nèi)商品市場(chǎng)銷售活躍。盡管經(jīng)歷了“非典”的考驗(yàn)，株洲市消費(fèi)品市場(chǎng)整體運(yùn)行仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成。，%。按銷售地區(qū)分,，%；,%；,%。按行業(yè)分,批發(fā)、,增長(zhǎng)11%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額16億元,%；，%；按經(jīng)濟(jì)類型分，,%，,%；,